Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Захват квартиры рейдерами – что делать в этой ситуации». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Квартирные рейдеры начинают с поиска жертвы для своей операции через интернет и объявления. Подбирается дорогая квартира, в которой продаётся доля одного из собственников. Эта часть и выкупается рейдерами. Цена небольшая, потому что недвижимость проблемная и все это понимают. Обычно предлагают не больше 50% реальной стоимости.
Рейдерский захват — статья Уголовного кодекса РФ
Рейдерство в УК РФ как преступление не закреплено в отдельной статье, но более 10 различных статьей предусматривают ответственность за те или иные действия по незаконному захвату собственности. Наиболее распространённой статьей, которая применяется на практике при квалификации действий рейдеров, это статья 159 УК РФ (мошенничество); сама диспозиция данной статьи, предусматривающая ответственность за хищение чужого имущества путём обмана или злоупотребления доверием, полностью охватывает действия злоумышленников по захвату чужого бизнеса. Помимо указанной статьи действия рейдеров нередко квалифицируются по следующим статьям УК РФ (по совокупности со статьёй ст. 159 или отдельно от неё):
- 179 УК РФ, если рейдер принуждает владельца организации заключить сделку по отчуждению имущества под угрозой насилия;
- 170.1 — в случаях, когда в регистрирующий орган представляются заведомо ложные данные в целях внесения недостоверных сведений в ЕГРЮЛ, реестр ценных бумаг или систему депозитарной учета;
- 170 — в отношении должностных лиц, регистрирующих заведомо незаконные сделки, искажающих сведения ЕГРЮЛ и государственного кадастра;
- 173.1 и 173.2 — при использовании в процессе захвата фирм-однодневок и подставных лиц;
- 183 — при незаконном получении сведений, составляющих коммерческую, налоговую или банковскую тайну;
- 185.5 — фальсификация решения общего собрания или совета директоров общества;
- 186 — в части изготовления и сбыта ценных бумаг;
- 196 и 197 — преднамеренное и фиктивное банкротство;
- 303 — фальсификация доказательств, — при представлении в суд в целях получения неправосудного акта поддельных документов;
- 327 — подделка документов;
- ч. 3 ст. 299 — незаконное возбуждение уголовного дела в целях воспрепятствования предпринимательской деятельности.
Рейдер, если перевести raider с английского языка – это налетчик. А произошло слово от raid – набег, налёт. И этим словом принято называть людей, которые против воли собственника не дружественным путём, хотят захватить объект имущества или фирму. А сам вид бизнеса и процесс рейдерства называется рейдерский захват.
В наших странах в Украине, России рейдерский захват обычно всегда связан с силовыми действиями, насилием и криминалом. Это можно назвать серое рейдерство – с нарушением правовых норм. Или чёрное – с нарушением криминального кодекса.
В Америке же, откуда и пошло понятие рейдер, оно носит другой характер. Там это белое рейдерство – всё в рамках закона. Рейдерами называют просто атакующую сторону в процессах слияния и поглощения компаний. Никакого криминала нет.
Остановимся на анализе организации борьбы с квартирными мошенниками, иначе говоря, черными риелторами, специализирующимися на хищении квартир.
Как правило, хищение квартир (либо их долей) осуществляется путем изготовления подложных документов, свидетельствующих о волеизъявлении законного собственника по отчуждению квартиры (доли в квартире) в собственность злоумышленников и с последующим инициированием судебных решений, признающих право собственности за лицом, «назначенным» собственником в интересах злоумышленника.
Такие решения могут быть получены с использованием различных информационных баз данных, неформальных отношений правонарушителей с жилищными органами и пр., откуда поступают сведения о жильцах, обстоятельствах приобретения ими жилья в собственность, их возрасте, социальном статусе, защищенности, возможности дать отпор, образцы подписи, копии правоустанавливающих документов и пр.
Иногда преступники используют криминальные связи с нотариусами, позволяющие за определенную мзду получить поддельную доверенность атакуемого жильца на распоряжение квартирой. Такая доверенность тайно от жертвы позволит участникам преступной группы организовать «судебный междусобойчик» и получить им нужное решение суда.
Суд, используемый в таких случаях втемную, не привлекая к участию в деле реальных собственников, может принять решение о признании права собственности на жилье (или долю) по иску одного из рейдеров, после чего преступная группировка получает «законное» право на жилье в виде вступившего в законную силу судебного акта.
Это лишь один из возможных сценариев развития событий, которые могут быть достаточно разнообразными.
Что такое рейдерский захват доли квартиры?
Наверное, вы не раз слышали по телевизору или радио, а также читали в прессе об относительно правовом захвате долевой собственности у российских граждан. Люди, которые занимаются такими делами, не являются махинаторами или мошенниками.
Как защититься при рейдерском захвате недвижимости
Это могут быть угрозы, применение насилия и другие методы давления, направленные на то, чтобы вынудить вас отказаться от собственного имущества в пользу захватчиков.
Гораздо сложнее действовать в том случае, когда речь идет о законном захвате или комбинированной схеме. Проблема в том, что решение квартирных споров и порчи совместного имущества больше не находится в компетенции полиции. То есть, если вам поцарапали дверь или сломали диван, правоохранители бессильны.
То же самое касается и угроз. Реагировать полицейские смогут только на конкретные действия, к примеру, побои и т. д.
Новым руководителям достаточно просто перерегистрировать товарищество. Результатом действий подставного руководства становится переоформление половины земель в собственность третьих, совершенно посторонних лиц. Рейдеры приходят к дачникам с предложением оказать полезные для участников СНТ услуги.
Как правило, речь идет о регистрации земли общего пользования или же проведении электрических/газовых коммуникаций. Не меньший интерес для рейдеров представляют и земли. Рейдерских захват земельного участка в СНТ (садовое некоммерческое товарищество) может проходить следующим образом.
К несчастью, истории такого завладения чужим имуществом – это не страницы прошлого нашей страны. Рейдерство – реалии нынешних дней. Ежегодно в России происходит более 70 000 рейдерских захватов. Их жертвами становятся небольшие и средние компании.
Отчасти изменилась специфика действий рейдеров. На место насильственным методам захвата, в которых ведущую роль играли криминальные структуры, пришли техники, которые внешне имитируют легальные действия: создание кредиторской задолженности у фирмы-жертвы, изменение учредительных документов и незаконное приобретение долей в капитале компании.
Создав проблемы в работе компании такими методами, рейдеры привлекают юристов и силовые структуры, что приводит к большим убыткам фирмы. В результате они покупают это бизнес за бесценок.
Глобальные последствия рейдерства для страны выражаются в уничтожении мелкого и среднего бизнеса, сокращении рабочих мест и снижении конкуренции на рынке.
Средний срок рассмотрения сообщения об экономическом преступлении сотрудниками ОЭБиПК УВД по ЦАО г. Москвы с момента подачи заявления о совершении преступления и до вынесения следователем постановления о возбуждении уголовного дела составил в 2017 году более 6 месяцев.
В подавляющем большинстве случаев оперативные сотрудники не виноваты в сложившейся ситуации и честно и добросовестно исполняют свои служебные обязанности, не успевая провести проверку в силу загруженности, занятости в иных делах, а также в силу специфики подобных дел, по которым необходимо проведение целого ряда оперативно-розыскных мероприятий, применение специальных познаний, проведение экспертиз и исследований. Да и сами злоумышленники никак не способствуют проведению проверки, уклоняются от явок для дачи объяснений, не представляют истребованные документы и т.п.
За столь длительное время, которое проходит с момента подачи заявления о совершении преступления и до принятия постановления о возбуждении уголовного дела, виновные лица успевают легализовать похищенное имущество, используя институт «добросовестного приобретательство» и средства гражданского судопроизводства, уничтожить доказательства и совершить иные действия, результаты которых впоследствии необратимым образом препятствуют производству по делу и его направлению в суд.
Поэтому, если вы не хотите потерять свой бизнес и заработанное имущество, заручитесь поддержкой уголовного адвоката, специализирующегося на защите бизнеса от экономических преступлений, который проведет аудит вашей фирмы и определит ее наиболее уязвимые места. Если механизм захвата уже запущен, адвокат не допустит передачи ваших активов в чужие руки и сделает все возможное, чтобы спасти фирму и привлечь виновных лиц к ответственности.
Как противостоять рейдерскому захвату?
Законодательство РФ постоянно оптимизируется с учётом угрозы рейдеров. Но они находят новые лазейки, недаром же в основе захватов работа специалистов в области права.
Поэтому бизнесменам нужно быть начеку, уделяя особое внимание следующим методам защиты от рейдерских атак:
- Создание в компании юридического отдела, который будет следить за документами фирмы, чтобы пресекать любые попытки захвата. Для этого им придётся находить лазейки, которые могут использовать рейдеры, и устранять их.
- Хранение документов. Важно обеспечить их защиту от доступа третьих лиц и иметь нотариально заверенные дубликаты всех уставных документов и иных важных бумаг.
- Проверенные кадры. Бухгалтеры, юристы и начальник охраны должны быть хорошо проверенными людьми. Это позволит свести к минимуму риск их подкупа и работы на рейдеров.
Кто такие рейдеры и что такое рейдерство?
В общем понимании рейдерство (от англ. raid – «набег», raider – «налетчик») – это недружественное, в России и Украине – обычно силовое, поглощение предприятия против воли его собственников.
Российское рейдерство принято разделять на:
Как отдельный подвид стоит выделить долевое (квартирное) рейдерство. Оно может быть совершено как одним из вышеперечисленных способов, так и их совокупностью.
Квартирное рейдерство стало распространяться в России вместе с принятием в 1991 г. Закона о приватизации жилищного фонда, однако в 90-х гг. оно имело менее изощренную форму, чем сейчас. В то время успешно работала схема обмана с выдачей доверенности на обмен имеющегося жилья на жилье меньшей площади с доплатой. Рассчитывая получить деньги, многие граждане не глядя подписывали документы, а затем получали мизерную компенсацию и непригодное для жизни жилье.
Вместе с окончанием «лихих 90-х» изменились и методы квартирных рейдеров. В современной России квартирное рейдерство чаще осуществляется в рамках закона. И все же привлечь рейдера к ответственности можно, хотя осуществимо это далеко не всегда.
Как закон защищает собственников от рейдерских атак?
1. Преимущественное право покупки
Основной механизм защиты от квартирных рейдеров заложен в ст. 250 Гражданского кодекса (ГК РФ). Данная норма устанавливает преимущественное право покупки участников долевой собственности перед другими лицами в случае продажи своей доли кем-либо из сособственников.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых он продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в жилом помещении в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
В случае нарушения преимущественного права покупки другой участник долевой собственности имеет право в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя. Иск должен быть подан не позднее трех месяцев с момента, когда собственнику стало известно о нарушении его преимущественного права. Требование, предъявленное с пропуском указанного срока, удовлетворено не будет. При предъявлении такого иска гражданин обязан внести на депозит суда сумму, эквивалентную покупной цене доли. Невнесение денежных средств является основанием для отказа в иске.
Следует учесть, что собственник, передающий долю, обязан лишь направить уведомление. Неполучение сособственником корреспонденции без уважительной причины не является основанием для оспаривания сделки по отчуждению доли. В такой ситуации преимущественное право покупки не будет считаться нарушенным.
2. Нотариальная форма сделки
С 2016 г. введено требование об обязательном нотариальном удостоверении сделок с долями объектов недвижимости. Эти изменения позиционировались как метод борьбы с «черным» риэлтерством, однако на практике просто увеличили стоимость процедуры отчуждения долей в праве собственности. Изменения принесли больше выгоды нотариусам, чем пользы гражданам.
3. Определение порядка пользования жилым помещением
Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех сособственников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом (ст. 247 ГК РФ).
Таким образом, у собственника доли есть право на обращение в суд с иском об определении порядка пользования помещением, если этого не было сделано ранее. Удовлетворение такого иска позволит закрепить за каждым собственником определенные комнаты в квартире. Стоит учесть, что коридор, кухня и иные места общего пользования останутся в совместном пользовании.
4. Выдел доли собственника в натуре
Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (ч. 2 ст. 252 ГК РФ). Этот способ защиты актуален для недвижимого имущества, доля из которого может быть выделена как самостоятельный объект недвижимости, например жилой дом с земельным участком. Для такого раздела в судебном порядке потребуется проведение судебной строительной экспертизы.
5. Принудительный выкуп малозначительной доли
В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может без согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (ч. 4 ст. 252 ГК РФ).
Часто приобретенная рейдерами доля является малозначительной. И очевидно, что если, например, в однокомнатной квартире площадью 30 м гражданин имеет 1/30 долю, а такой доле будет эквивалентен всего один метр жилой площади, то он не сможет использовать ее без существенного нарушения прав другого собственника. Поэтому можно требовать в суде ее выкупа.
6. Уголовная ответственность
Специальных статей, предусматривающих ответственность за жилищное рейдерство, в Уголовном кодексе (УК РФ) нет, поскольку рейдерство может осуществляться разными способами, подпадающими под разные статьи.
Рейдеров могут привлечь к ответственности за хищение имущества в роли организаторов либо исполнителей. Наказание устанавливается в зависимости от того, каким способом было совершено преступление – мошенничество (ст. 159 УК РФ), вымогательство (ст. 163 УК РФ), принуждение к совершению сделки или к отказу от ее совершения (ст. 179 УК РФ). Однако добиться возбуждения уголовного дела бывает довольно сложно. Шанс на успех в каждом случае зависит от специфики и способа совершенного деяния.
Информационный ресурс и агитация
Безусловное важное значение в противодействии рейдерскому захвату дома отводится агитации. В числе ключевых способов информационного менеджмента можно выделить следующие:
1.Традиционные ассиметричные каналы – агитационные и информационные листовки. Это коммуникация без обратной связи, но ее преимущество в большой репрезентативности. Листовками можно достучаться до каждого жителя, а кроме того, на бумаге можно изложить много фактов, правильно их структурировать и подвести жителя к нужным адресату выводам.
2.Онлайн коммуникация не менее важна для надлежащего информационного реагирования. Практически у каждого дома есть группа дома в мессенджере, сообщество в социальной сети или иные каналы обратной связи, завязанные на интернет. В отличие от листовок, онлайн коммуникация – симметричная, это коммуницирование с возможностью ответов на вопросы жителей, т.е. с обратной связью. Это может быть важно для колеблющихся жителей, которые хотят элементарно разобраться в сложившейся ситуации.
Виды рейдерских захватов
Сегодня рейдерские атаки по способам воздействия на жертву условно делятся на:
- Абсолютно криминальные с явным нарушением Уголовного Кодекса Российской Федерации: Шантажи;
- Убийства;
- Захваты;
- Избиения;
- Подкупы;
- Подставы и т.д.
В их основе лежат силовое воздействие, грубое нарушение законодательства. В ход пускается подделка любых документов, подкуп или агрессивные методы, включая шантаж и захват заложников, а порой и убийство. Это черное рейдерство. На данный момент наименее распространенный способ захвата. Раскрываемость около – 60 %.
- Частично криминальное:
- Использование интернет-шпионажа, мошенничества;
- Фальсификация важных документов, подписей;
- Психологическое давление.
Основано на мошенничестве, которое не просто распознать. Криминальная составляющая – подделка документов, подкуп должностных лиц, сотрудников интересующего предприятия. Для создания негативного имиджа предприятия задействуются СМИ. Создаются условия для иных способов психологического давления (громили). Это серое рейдерство, самый популярный вид организации присвоения чужой собственности. Кроме того, наиболее действенный и быстрый для захвата, однако раскрываемость выше среднего – 40 %.
- Без криминальной составляющей:
- Нахождение лазеек в законе;
- Создание законных ситуаций для отнятия собственности;
- Маневрирование рейдеров на фондовом рынке (скупка-перекуп акций)
Подготовительные мероприятия рейдеров
Подготовка к захвату включает мероприятия по изучению информации о компании – жертве. Они всегда носят одинаковые черты:
- Это анализ экономических показателей, активов.
- Истории предприятия (с целью выявления темных пятен).
- Наличие долговых обязательств.
- Изучается структура управления, взаимоотношения внутри предприятия и с внешними контрагентами.
- Изучения отношений между совладельцами;
- Наблюдение за личной, нерабочей жизнью владельца фирмы (семья, брак, любовницы)
- Внедрение своих лиц в офисы и на производство
- Использование технических средств для прослушки и скрытой видеозаписи
- Привлечение средств массовой связи
- Привлечение конкурентов фирмы и т.д.
Далее изыскиваются рычаги давления на владельца предприятия. Они определяются исходя из полученных данных. Рейдеры не постесняются привлечь в борьбу за предприятие и родных владельца. Их могут похитить, напасть на них или присылать угрозы. Нередки случаи шантажирования приближенных к владельцу фирмы лиц для манипулирования их дальнейшими действиями. Нередко большая часть действий по захвату осуществляется руками других лиц, которые не подозревают о последствиях своих действий.
Правоохранительные органы имеют достаточно методов для полновесной борьбы с рейдерскими налетами. Однако все растущий профессионализм «пиратов» позволяет обходить закон.