Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Выделяют две стадии физического износа зданий и сооружений – устранимая (ухудшаются эксплуатационные и технико-экономические показатели) и неустранимая (дальнейшая эксплуатация в таких условиях невозможна).
На изменение эксплуатационных свойств строительной конструкции указывают следующие признаки физического износа:
- сколы, трещины, выбоины, выпадение отдельных камней из стен, надземной части цоколя и фундаментных столбов;
- выпучивание и перекосы цоколя;
- перекосы дверных и оконных проемов;
- осадка отдельных участков стен, искривление их горизонтальных линий;
- нарушение монолитности кладки;
- отслоение и отпадение штукатурки, выветривание швов;
- трещины в перемычках и карнизах;
- увлажнение стеновых поверхностей, появление высолов;
- смещение или прогиб плит в отношении одна к другой из-за деформаций;
- оголение арматуры;
- следы протечек или промерзаний на фасадах.
Это наиболее распространенные признаки, по которым определяется износ элементов здания. При этом внимание нужно обратить на то, что каждому конструктивному элементу строительного объекта характерны свои идентификационные факторы.
Таблица № 20. Перекрытия деревянные неоштукатуренные.
Таблица № 21. Перекрытия деревянные оштукатуренные.
Таблица № 22. Перекрытия из сборного железобетонного настила.
Таблица № 23. Перекрытия из двухскорлупных железобетонных прокатных панелей.
Таблица № 24. Перекрытия из кирпичных сводиков по стальным балкам.
Перекрытия сборные из мелкоразмерных плит по балкам (см. примечание к таблице № 22).
Таблица № 20
ПЕРЕКРЫТИЯ ДЕРЕВЯННЫЕ НЕОШТУКАТУРЕННЫЕ
|
Физический износ |
Признаки износа |
Примерный состав ремонтных работ |
|
0-10 |
Волосные усадочные трещины в балках и накате |
Текущий ремонт |
|
11-20 |
Большие зазоры и щели между досками наката |
Проконопатка или заделка щелей деревянными рейками |
|
21-30 |
Следы протечек, мокрые пятна, отдельные участки засыпки намокли или слежались |
Смена, рыхление и добавление засыпки, очистка и антисептирование древесины |
|
31-40 |
Продольные трещины или зазоры по сторонам балок |
Смена или укрепление черепных брусков |
|
41-50 |
Гниль в местах заделки балок в наружные стены |
Усиление концов балок, устройство заполнения перекрытия вновь |
|
51-60 |
Древесина наката в местах сопряжений поражена гнилью, по сторонам балок имеются глубокие трещины и зазоры; временные подпорки местами |
Смена наката и черенных брусков; усиление балок |
|
61-70 |
Балки имеют заметные прогибы, на древесине — массовые поражения гнилью и жучком; быстро разливающиеся опасные деформации |
Полная смена перекрытия |
|
71-80 |
Конструкция на грани разрушения, которое местами уже началось |
— |
Кто проводит экспертное обследование?
Обычно определением физического износа зданий и сооружений занимаются БТИ. Однако подобную процедуру можно провести в экспертных организациях, которые осуществляют строительно-технические экспертизы.
Мы предлагаем воспользоваться услугами Федерации судебных экспертов вот по каким причинам:
- ФСЭ – это аккредитованная компания, которая выдает обладающие юридической силой заключения. Поэтому выводы экспертов можно использовать в качестве доказательства при возникновении необходимости обосновать претензии и возражения.
- Организация имеет собственные лаборатории, что позволяет проводить анализы без привлечения сторонних ресурсов.
- Компания оснащена современным диагностическим оборудованием, позволяющим проводить все необходимые исследования и испытания.
- Наличие мобильных лабораторий позволяет проводить обследования на местах.
Кроме того, специалисты Федерации судебных экспертов проводят бесплатные консультации, выезжают на объект для проведения комплекса исследовательских работ по определению физического износа зданий и сооружений. По полученным в результате строительно-технической экспертизы составляют обоснованное заключение.
Еще одним преимуществом компании является разветвленная сеть филиалов, позволяющая получать профессиональное обслуживание в отдаленных регионах страны.
Как посчитать процент износа жилого дома – Юридический справочник
БТИ указало цифру физического износа в 6%, не желая при этом объяснять, каким способом эта цифра была исчислена.Встречал упоминание в Интернете, что при обследования степени износа здания БТИ должны руководствоваться только ВСН 53-86р, при этом осматриваются все конструкции здания и не менее 80% помещений, вроде.
Не могли бы Вы подсказать, каким другим методом наше БТИ (и, подозреваю, другие БТИ РФ) исчисляет износ домов, не скрывая зачастую, что даже визуального обследований домов никогда не проводилось? Роза Репутация: 0 Зарегистрирован: Заголовок сообщения: При обследовании квартиры, если инвентаризация дома проводилась давно, % износа вычисляем по количеству лет с года постройки.
То есть, в Вашем случае 2009г-1992г=17, а если дом кирпичный , то применяется коэффициент = 0,8, т.е 17х0,8=14%.
Физический и функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Экономический износ, как правило, неустраним. Износ считается устранимым, если его устранение физически возможно и экономически целесообразно.
Сумма всех возможных видов износа – это накопленный износ объекта недвижимости. Физический износ отражает изменения физических свойств объ екта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов).
Физический износ может возникать под воздействием экс плуатационных факторов или под воздействием естественных и природ ных факторов. Существуют четыре основных метода расчета физического износа:
- экспертный;
- нормативный (или бухгалтерский);
- стоимостной;
- метод расчета срока жизни здания.
Самым точным и наиболее трудоемким способом является экспертный .
Определение износа объекта недвижимости
Физический износ можно рассчитать как для отдельных элементов здания с последующим суммированием рассчитанных обесценении , так и для здания в целом. Для приближенных расчетов износа возможно ис пользовать упрощенную формулу
Примером сверхулучшений может служить ситуация, когда собст венник дома, приспосабливая его под себя, вносил какиелибо изме нения для собственного удобства (инвестиционная стоимость), не адек ватные с точки зрения типичного пользователя. К ним можно отнести перепланировку полезной площади помещений под конкретное исполь зование, обусловленное увлечениями владельца или родом его занятий. Устранимый функциональный износ в подобной ситуации определяется текущей стоимостью затрат на приведение измененных элементов к их первоначальному состоянию.
Амортизация зданий и сооружений
Норма амортизации — определенная доля стоимости основных средств предприятия, которая выражается в процентном отношении от годовой (общей) амортизации к первоначальной цене основной части фондов. Норма амортизации — параметр, обратный периоду полезного применения инструмента основных средств.
Здания многоэтажные(более двухэтажей) за исключениеммногоэтажных зданийтипа этажерокспециальноготехнологического назначения(обогатительныхфабрик, дро- бильных, размольных,химических цехови другиханалогичныхпроизводств); здания одноэтажные с железобетонными иметалли- ческими каркасами, со стенами из каменных материалов, крупныхблоков ипанелей, с железобетонными, металлическими идруги- ми долговечными покрытиями с площадью по- ла свыше5000 кв.м; зданияГЭС и ГАЭС бетонные и железобетонные: русловогоне- совмещенного,совмещенногоибычкового типов,приплотинные,подземныездания ГЭС; здания приливных ГЭС100011,0 Здания двухэтажные всех назначений, кроме деревянных всех видов; здания одноэтажные с железобетонными и металлическими карка- сами, со стенами из каменныхматериалов, крупных блоков и панелей, сжелезобетон- ными, металлическими и другимидолговеч- нымипокрытиями, с площадью пола до 5000 кв.
Оспаривание инвентаризационной стоимости квартиры
Физический износ здания – понятие и методика определения. Правила оценки изношенности, образец методических материалов. Какие факторы влияют на износ строений, примеры таких воздействий. Как работать с таблицами оценки физической изношенности зданий.
Таким образом можно избежать дополнительных финансовых затрат при ремонте дома, систем коммуникаций после приобретения и дом прослужит новому хозяину гораздо дольше.
В основу разработки настоящей Методики положена закономерность соотношения физического износа и стоимости объективно необходимого капитального ремонта, имеющего целью возмещение этого износа, с учетом восстановительной стоимости конструктивных элементов.
Методика определения физического износа гражданских зданий разработана институтом Мосжилпроект Главного управления жилищного хозяйства Мосгорисполкома, согласована с ЦСУ СССР, ЦСУ РСФСР, Госстроем РСФСР и Госпланом РСФСР.
Подобные «отделочные» работы скрывают повреждения и в последствие невнимательные покупатели вынуждены менять, ремонтировать, а в сложных случаях и тратиться на приобретение другой жилплощади.
Не всё так просто. Определение физического износа здания — это сложный процесс, требующий определенных познаний в данном вопросе.
Также следует отметить, что для различных конструкций зданий и сооружений, а также систем инженерного оборудования установлены сроки допустимой эксплуатации, по истечению которых эти конструкции подлежат замене либо проведению капитального (текущего) ремонта. Сроки эксплуатации конструкций установлены в соответствующих нормативных документах.
Для определения изношенности жилого строения используют два основных метода:
- Оценка износа дома по отдельным критериям (состояние несущих стен и перекрытий, состояние систем электро- газо- и водоснабжения и другое).
- Оценка износа по сроку эксплуатации строения.
Физический износ дом и почему он происходит
Базой для определения износа многоквартирного дома служат:
- «Ведомственные строительные нормы 53–86 (р): Правила оценки физического износа жилых зданий», утверждённые приказом Госгражданстроя при Госстрое СССР от 24.12.1986 № 446 (далее – Правила № 446);
- «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда», утверждённые постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170;
- Жилищный кодекс РФ;
- Градостроительный кодекс РФ.
Согласно п. 1.1 Правил № 446, физический износ дома – это утрата первоначальных технико-эксплуатационных качеств здания из-за воздействия человека и внешней среды. Под этим подразумевается утрата прочности, устойчивости и надёжности конструктивных элементов МКД, его инженерных систем и оборудования.
На степень и скорость износа многоквартирного дома напрямую влияют:
- климатические и природные условия;
- количество людей, проживающих в доме;
- планировка МКД;
- интенсивность и срок эксплуатации;
- уровень обслуживания и качество ремонта.
Физический износ дом и почему он происходит
Базой для определения износа многоквартирного дома служат:
Согласно п. 1.1 Правил № 446, физический износ дома – это утрата первоначальных технико-эксплуатационных качеств здания из-за воздействия человека и внешней среды. Под этим подразумевается утрата прочности, устойчивости и надёжности конструктивных элементов МКД, его инженерных систем и оборудования.
На степень и скорость износа многоквартирного дома напрямую влияют:
- климатические и природные условия;
- количество людей, проживающих в доме;
- планировка МКД;
- интенсивность и срок эксплуатации;
- уровень обслуживания и качество ремонта.
Как посчитать процент износа жилого дома – Юридический справочник
БТИ указало цифру физического износа в 6%, не желая при этом объяснять, каким способом эта цифра была исчислена.Встречал упоминание в Интернете, что при обследования степени износа здания БТИ должны руководствоваться только ВСН 53-86р, при этом осматриваются все конструкции здания и не менее 80% помещений, вроде.
Не могли бы Вы подсказать, каким другим методом наше БТИ (и, подозреваю, другие БТИ РФ) исчисляет износ домов, не скрывая зачастую, что даже визуального обследований домов никогда не проводилось? Роза Репутация: 0 Зарегистрирован: Заголовок сообщения: При обследовании квартиры, если инвентаризация дома проводилась давно, % износа вычисляем по количеству лет с года постройки.
То есть, в Вашем случае 2009г-1992г=17, а если дом кирпичный , то применяется коэффициент = 0,8, т.е 17х0,8=14%.
Физический и функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Экономический износ, как правило, неустраним. Износ считается устранимым, если его устранение физически возможно и экономически целесообразно.
Методики расчёта степени износа многоквартирного дома
Официально оценкой износа жилого фонда занимается Бюро технической инвентаризации (БТИ). Оценка износа МКД заносится в его техническую документацию. Процент износа на начало каждого года считается автоматически с учётом года постройки дома, его этажности и степени капитальности. Процент прироста составляет от 0,2% до 1% в год.
Также БТИ проводит комплексные проверки состояния дома и определяет степень износа МКД. Периодичность проверок не установлена ни одним НПА, и чаще инициируется собственниками помещений в доме. Такие проверки проводятся по методикам, изложенным в Правилах № 446, и являются экспертным методом определения степени износа МКД.
Согласно п. 1.2 Правил № 446, физический износ здания оценивается при сравнении признаков износа, выявленных при осмотре, со значениями, которые приведены в таблицах данного документа.
В таблицах Правил № 446 приведены признаки изношенности отдельных конструкций и элементов, которые влияют на степень их изношенности. Таблицы позволяют определить процент изношенности дома с точностью до 5%. Они делятся по видам материалов, из которых сделан тот или иной элемент дома.
В Правилах № 446 приведены методики расчётов износа для:
Износ газового оборудования и лифтов Правилами № 446 не регламентируется (п. 1.8 Правил № 446).
Для получения точного результата необходимо обследовать несколько участков с разной степенью повреждений. Итоговый процент износа МКД – это сумма величин износа, полученных при оценке отдельных элементов. При этом учитывается удельный вес таких элементов в доме: как отношение размера повреждённого участка к общему размеру оцениваемой конструкции или размера всей конструкции к общему объёму элементов в доме (п. 1.3 Правил № 446). Усреднённые значения удельного веса различных конструкций и элементов дома приведены в Правилах № 446.
Пример определения физического износа жилого здания, построенного более 50 лет назад
1.7. Физический износ внутренних систем инженерного оборудования зданий, в целом, должен определяться по табл. 64-71, на основании оценки технического состояния элементов, составляющих эти системы. Если в процессе эксплуатации некоторые элементы системы были заменены новыми, физический износ системы следует уточнить расчетным путем, на основании сроков эксплуатации отдельных элементов по графикам, приведенным на рис. 3 — 7. За окончательную оценку следует принимать большее из значений.
Капельные течи в местах резьбовых соединений трубопроводов и врезки запорной арматуры; нарушение работы отдельных полотенцесушителей (течи, нарушение окраски, следы ремонта); нарушения теплоизоляции магистралей и стояков; поражение коррозией магистралей, отдельными местами