Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Статья 66 Земельного кодекса. Оценка земли». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Земельная собственность предоставляет своим владельцам право на получение дохода от использования данного объекта недвижимости. Вследствие этого оценка земельного участка и его возможной доходности становится крайне актуальным вопросом.
Земельные отношения имеют особый юридический статус.
Объектами земельных отношений являются земельные участки и права на них.
Зонирование земель – это разделение земель на земельные участки с различным целевым назначением и правовым режимом использования.
Целевое назначение и правовой режим основных категорий земель определяются федеральными законами, законами субъектов РФ и отражаются в градостроительной и землеустроительной документации.
Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку земельных участков и рыночную оценку единичного земельного участка.
Кадастровая и рыночная оценка земли проводятся на основе комплексного применения трех подходов: доходного, сравнительного и затратного (техника остатка для земли).
Вопросы для самоконтроля по теме.
1. Приведите развернутое определение земельного участка.
2. В чем заключаются особенности земли как объекта стоимостной оценки?
3. Что является объектом земельных отношений?
4. Чем определяются целевое назначение и правовой режим земель?
5. Из каких категорий земли состоит земельный фонд РФ?
6. Какие методы оценки применяются для расчета рыночной стоимости земельных участков?
7. В чем заключаются различия между кадастровой и единичной оценками земельных участков?
Тесты по теме.
1. Оценка земельных участков может проводиться с целью:
а) определения налогооблагаемой базы;
б) определения залоговой стоимости земельного участка при ипотечном кредитовании;
в) определения страховой стоимости застроенных земельных участков;
г) во всех вышеперечисленных случаях.
2.Наилучшее и наиболее эффективное использование необходимо определить:
а) для незастроенного участка;
б) для участка с улучшениями;
в) все выше перечисленное.
3. Стоимость земельного участка, купленного за 15тыс.у.е., ежегодно увеличивается на 14%. Сколько будет стоить участок через 4 года после приобретения? Ответ:
а) 25334,4у.е.;
б) 23556,4у.е.;
в) 13856,3у.е..
4. Правовой режим основных категорий земель определяются:
а) федеральными законами;
б) законами субъектов РФ;
в) все перечисленное.
5. Какие из нижеперечисленных факторов не оказывают существенного воздействия на оценочную стоимость земельного участка, предназначенного под гаражное строительство:
а) местоположение;
б) плодородие почв;
в) величина доходов населения.
Ответы к тестам по темам
|
№ теста |
Тема |
|||||||
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5.1 |
5.2 |
5.3 |
5.4 |
|
|
1 |
г |
ж |
а,в |
а |
а |
б,г |
а |
г |
|
2 |
а |
д |
а |
б,в,г |
а |
в |
а,г |
в |
|
3 |
а |
а,б,в,г |
а,б |
а |
а |
в |
а,б,в |
а |
|
4 |
г |
а |
д |
в |
б |
б |
а,б |
в |
|
5 |
б |
а,в |
а |
а,б |
а |
г |
б |
б |
Порядок оценки земельного участка
1. В доходном подходе. Методика оценки земельных участков с использованием данного подхода предполагает оценку стоимости объекта недвижимости исходя из перспектив потенциального извлечения дохода.
В этом случае при проведении оценки земельного участка необходимо:
- рассчитать размер планируемых доходов от ренты (для земель коммерческого назначения) и других возможных выгод (арендная плата, прибыль от застройки, увеличение цены при перепродаже и т. п.);
- учесть доходности при владении землей и прибыли от дальнейшей продажи;
- вычислить коэффициент доходности (капитализации) объекта.
2. В сравнительном подходе. Данный подход зачастую применяется для оценки сельских и городских земель, используемых для жилых селений, садоводческих, огороднических и дачных коопераций. При этом порядок оценки земельного участка формируется на упорядочивании и сравнении сведений о ценах продажи подобных объектов.
Определение и анализ цен продаж сопоставляемых объектов происходит в несколько этапов:
- выявляются недавние сделки в конкретном сегменте рынка;
- проверяется достоверность информации о продажах и соответствие рыночного сегмента;
- оцениваемый объект сравнивается с реализованными и вносятся соответствующие корректировки оценки земельных участков с учетом ключевых отличий между ними. При этом во внимание берутся условия сделки, дата продажи, местоположение и уровень конкуренции, существенные физические характеристики;
- анализируются цены схожих объектов, и выводится конечная рыночная стоимость земли.
3. В затратном подходе. Данный подход заключается в определении целесообразности приобретения земли (с готовой инфраструктурой, зданиями и/ или сооружениями) в сравнении с покупкой и возведением аналогичных по целевому назначению сооружений на подобном участке.
При этом экспертная оценка земельного участка происходит в следующей последовательности:
- предварительное определение рыночной стоимости улучшений (строения и сооружения) на земельном участке на основании исследования рынка и сравнительных продаж;
- расчет затрат на строительство аналогичных зданий, сооружений и инфраструктуры, которые состоят из прямых и косвенных затрат, а также предпринимательской прибыли;
- вычисление физического, функционального и внешнего износа объектов, расположенных на оцениваемом участке;
- определение разницы между восстановительной стоимостью и значением износа для вычисления остаточной стоимости улучшений;
- получение рыночной стоимости в итоге вычитания из стоимости объекта (земли и строений) улучшений (расходов на возведение необходимых строений), которые были рассчитаны ранее.
Сложность данного подхода заключается в необходимости учета:
- временных факторов;
- инфляционных явлений;
- приведения значения всех расходов на дату оценки.
Ситуации, в которых может потребоваться проведение оценки земельного участка
Определение стоимости земельного участка может потребоваться при различных действиях с имеющейся во владении землей. Как правило, оценку производят при передаче прав собственности, а также получении денежных средств в качестве инвестиции или под залог земельного участка. Чаще всего, оценку земельных участков выполняют в следующих случаях:
- Перед заключением сделки по продаже или приобретению земельного участка.
- В процессе наследования участка – если возникают споры по разделу наследуемого имущества.
- В процессе любых других имущественных споров – при разводе супругов, в время банкротства предприятия и так далее.
- При получении кредитных средств под залог имеющегося земельного участка.
- Для привлечения инвестиций, а также перед инвестированием в развитие земельного участка.
III. Общие рекомендации по проведению оценки
Оценку рыночной стоимости земельных участков рекомендуется проводить в соответствии с методическими основами, приведенными выше.
Дата проведения оценки стоимости земельного участка, как правило, не должна быть позже даты его последнего осмотра оценщиком.
При оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяются оценщиком.
Результаты оценки должны быть оформлены в виде письменного отчета об оценке.
Отчет об оценке может содержать приложения, состав которых определяется оценщиком с учетом требований, предусмотренных условиями договора об оценке.
Все материалы отчета об оценке должны быть направлены на обоснование рыночной стоимости земельного участка. Следует избегать включения в отчет об оценке материалов и информации, не связанных с определением рыночной стоимости.
В отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка рекомендуется включать:
описание земельного участка, в том числе целевое назначение и разрешенное использование земельного участка, права иных лиц на земельный участок, разделение имущественных прав на земельный участок;
описание зданий, строений, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, расположенных в пределах земельного участка, а также результатов работ и антропогенных воздействий, изменяющих качественные характеристики земельного участка (далее — улучшения земельного участка);
фотографии земельного участка и его улучшений;
характеристику состояния рынка земли и недвижимости;
установление варианта наиболее эффективного использования земельного участка.
Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное (например, в договоре об оценке может быть установлено, что итоговая величина стоимости земельного участка выражается в виде диапазона величин).
Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.
Условия применения метода:
наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);
наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;
соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами — аналогами;
определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;
расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.
Анализ показателя НЭИ при оценке недвижимости
Сокращение НЭИ представляет собой побуквенную транслитерированную кальку с английского. Аббревиатура НЭИ расшифровывается как «наиболее эффективное использование». Данный вид оценки недвижимости исследует возможные пути улучшения исследуемого объекта и подбора для него варианта эксплуатации, при котором прибыль будет наибольшей. Анализ НЭИ представляет собой весьма популярный вид оценки недвижимости, особенно в крупных городах, земля в черте которых стоит дорого, и здания могли бы эксплуатироваться с большей отдачей. Особенно это важно для объектов муниципальной собственности. Наиболее эффективное использование на сегодняшний день подразумевает собой оправданное, финансово осуществимое, юридически легальное использование объекта недвижимости. Причем, при таком использовании стоимость объекта на рынке будет максимально высокой.
Понятие кадастровой стоимости
Кадастровая стоимость земельных участков определяется в результате комплекса действий по кадастровой оценке земель или по итогам судебных споров об оспаривании такой стоимости.
Основной целью является определение стоимости конкретных участков земли в для целей учета в сфере кадастра. Для земель каждой категории (земли сельских и городских поселений, сельскохозяйственные угодья вне черты поселений, иные категории) сформированы критерии и методы проведения оценки, которые основываются на классификации земель по цели назначения и типу функционального использования.
Перечни целевого назначения земель и виды их использования находятся в открытом доступе в земельном кадастре, а также в публичной карте на официальном сайте Росреестра.
Оценка земель для кадастровых целей осуществляется уполномоченным органом – Федеральным агентством кадастра в лице его региональных органов. Для выполнения конкретных работ Агентство имеет право привлекать оценщиков, обладающих полномочиями по оценке земель. Работа оценщиков оформляется путем размещения заказа на выполнение работ для государственных нужд в рамках контрактной системы.
Кадастровая стоимость является публичной и открытой информацией. Заинтересованные лица могут узнать точную кадастровую стоимость участка через публичную карту Росреестра, либо запросить указанные сведения через территориальный орган Росреестра в электронной или письменной форме.
Кадастровая стоимость и налогообложение
Налоговые органы проводят исчисление земельного налога в отношении конкретных участков земли исходя из результатов проведения государственной кадастровой оценки земли. Для этих целей ФНС использует информацию, содержащуюся в ежегодном отчете субъекта РФ об утвержденном результате оценки.
Исчисление налога в отношении конкретного участка земли производится по формуле:
ЗН (Земельный налог) = Кст x Д x Cт x Кв, где
Кст – кадастровая стоимость участка земли;
Д – размер доли в праве на земельный участок;
Ст –ставка налога (различается в зависимости от конкретного региона);
Кв – коэффициент владения земельным участком.
По итогам начисления земельного налога в адрес субъектов налогообложения направляются налоговые уведомления, где содержится подробный расчет суммы налога. В случае несогласия с размером начисленного земельного налога, либо с базовым значением формулы расчета, налогоплательщик имеет право пожать жалобу в налоговый орган в порядке подчиненности либо обратиться в судебные органы.
Возможность оспаривания кадастровой стоимости
Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» устанавливает, кадастровая стоимость может быть оспорена в суде. До 2014 года рассмотрением таких споров занимали арбитражные суды Российской Федерации. В настоящее время данная категория споров входит в компетенцию судов общей юрисдикции.
Суд принимает в качестве доказательств по делу отчеты о рыночной стоимости земельного участка, которые составляют оценщики. Если решением суда кадастровая стоимость признается равной рыночной, органы Росреестра обязаны внести соответствующие изменения в Государственный кадастр недвижимости. Также это решение будет являться основанием для изменения в меньшую сторону налоговой базы при расчете земельного налога.
Общее количество судебных решений, вынесенных в пользу заявителей, постоянно растет. Основной причиной такого роста является развитие методов и средств независимой оценки рыночной стоимости земельных участков. Квалификация оценщиков на данном рынке услуг также постоянно повышается, что позволяет готовить аргументированные отчеты с хорошей доказательной базой.
Кадастровая стоимость
В соответствии с действующим законодательством кадастровая стоимость земельных участков является налоговой базой при исчислении земельного налога.
На основе кадастровой стоимости осуществляется определение размера арендной платы, цены земельных участков при их продаже органами государственной власти и местного самоуправления. Этим определяется значимость кадастровой стоимости для собственников земель, арендаторов, инвесторов, а также для органов власти при формировании доходной части бюджетов.
Кадастровая стоимость земель представляет собой интегральную характеристику, отражающую как ценность конкретного земельного участка, так и уровень экономического развития территории в целом, поскольку при ее определении учитывается целый ряд ценообразующих факторов, характерных для данной местности. ГКОЗ, проводимая с установленной периодичностью, позволяет отследить изменения кадастровой стоимости, а следовательно, и изменения формирующих ее факторов, что существенно влияет на информационное обеспечение процесса управления земельными ресурсами на конкретной территории.
Комплекс оценочных средств по дисциплине «Оценка земли»
Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.
Условия применения метода:
наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);
наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;
соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами — аналогами;
определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;
расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.
Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода — возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;
определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты;
расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.
Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации.
В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.
Основными способами определения коэффициента капитализации являются:
деление величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи;
увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.
При этом под безрисковой ставкой отдачи на капитал понимается ставка отдачи при наименее рискованном инвестировании капитала (например, ставка доходности по депозитам банков высшей категории надежности или ставка доходности к погашению по государственным ценным бумагам).
Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.
Условие применения метода — возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования);
определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;
определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;
определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;
расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.
При этом под дисконтированием понимается процесс приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки по определенной оценщиком ставке дисконтирования.
Для приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки используются ставки дисконтирования, получаемые на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций.
Источником доходов может быть сдача в аренду, хозяйственное использование земельного участка или единого объекта недвижимости, либо продажа земельного участка или единого объекта недвижимости в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости.
Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать учет дохода от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода.
Возрастает рыночная активность предприятий, увеличиваются доходы населения, развиваются ипотечное и другие виды кредитования. Все это требует предоставления высокопрофессиональных услуг по оценке земельных участков.
Оценка земельного участка производится исходя из принципа его наиболее эффективного использования. В соответствии со статьей 7 ЗК РФ земли Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на 7 категорий:
— Земли сельхозназначения, предоставленные для нужд сельского хозяйства
— Земли поселений-земли населенных пунктов, дачных, рабочих, курортных поселков
— Земли промышленных зон
— Земли историко-культурного, природоохранного значения
— Лесные земли, покрытые и непокрытые лесными угодьями
— Земли, занятые водными ресурсами, гидротехническими объектами и сооружениями
— Земли запаса, не предоставленные в аренду и собственность субъектам РФ
Земельные участки часто становятся объектами товарно-хозяйственных отношений, так как любая деятельность человека неразрывно связана с землей. Земельный фонд не бесконечен, поэтому чем меньше на рынке предложений по продаже земельных участков, тем выше на них цена.
Оценка земельного участка проводится для следующих целей:
— С целью принятия управленческих решений;
— С целью совершения сделок купли-продажи;
— Для получения ипотеки или использовании в качестве залога;
— Для оптимизации налогообложения;
— С целью разрешения различных имущественных споров;
— При внесении земельного участка в уставной капитал общества;
Оценка стоимости земельных участков проводится согласно принципа наиболее эффективного использования. Оценка рыночной стоимости земельных участков городских земель проводится на основании данных о сделках купли-продажи, величины ставки арендной платы, цены предложений, экологического состояния местности, дополнительных улучшений и т.д. Оценка земельных участков сельхоз-назначения производится, исходя из анализа урожайности, выручки за реализацию сельхозпродукции. Оценка дачных земельных участков проводится исходя из аналитики цен сделок купли-продажи, наличия транспорта, подъездных путей, удаленности от центральных магистралей, природной среды, наличия инженерных коммуникаций на участке.
Стоимость работ по оценке земельных участков смотрите по прайс-листу.
Документы, необходимые для проведения оценки земельного участка:
— Документ о праве собственности на земельный участок (или праве пользования);
— Кадастровый план земельного участка;
— Данные о наличии обременений земельного участка (залог, долгосрочные договора аренды);
— Подробные данные об имеющихся на земельном участке сооружениях.
Оценка земельных участков может проводиться с целью определения налогооблагаемой
1. Классическая теория оценки недвижимости включает в себя:
а) 3 метода оценочных действий +
б) 2 метода оценочных действий
в) 4 метода оценочных действий
2. Разграничение государственной собственности на землю является таким процессом:
а) подготовки документов для государственной регистрации прав на ЗУ частной и публичной собственности
б) подготовки документов для государственной регистрации прав публичной собственности на землю +
в) установление прав на землю органов власти и местного самоуправления
3. К экономическим регуляторам управления земельными ресурсами относятся:
а) абсолютная и дифференциальная рента на землю
б) кадастровая и действительная цена на землю
в) кадастровая цена земель, земельный налог, арендная плата за землю +
4. К обязательным условиям нормального функционирования рынка недвижимости относится столько условий:
а) 5 +
б) 4
в) 3
5. Порядок обращений и жалоб граждан в России регулируется:
а) административно – процессуальным кодексом РФ
б) специальным нормативным актом правительства РФ
в) специальным федеральным законом +
6. Система прямого государственного управления земельными ресурсами включает в себя:
а) создание структуры системы органов управления земельными ресурсами на территории региона
б) создание нормативно – правовой базы оптимального землепользования +
в) создание конкретных форм и условий землепользования
7. Обязательность проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земель для строительства в России впервые установлена:
а) статьей 38 ЗК РФ
б) постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. №808
в) статьей 16 ФЗ «О введении в действие ГК РФ» +
8. В систему государственного земельного контроля входят:
а) мероприятия специально уполномоченных федеральных органов исполнительной власти по выявлению и устранению нарушений земельного законодательства требований охраны и использования земель +
б) совместные действия федеральных и муниципальных исполнительных органов по устранению нарушений требований охраны и использования земель
в) требований охраны и использования земель землепользователей по соблюдению земельного законодательства
9. Реформирование земельных отношений в мире производится по:
а) 5 моделям
б) 2 моделям
в) 3 моделям +
10. Рыночная стоимость объекта недвижимости:
а) величина, близкая к кадастровой стоимости земель
б) величина, определенная в ходе сделки между покупателем и продавцом объекта недвижимости +
в) величина, необходимая для начисления земельного налога
11. Механизмом становления развития оборота земель является:
а) государственная регистрация прав на землю +
б) база данных о границах и характеристиках участков
в) банковский капитал
12. Первые массовые земельно – оценочные работы по всей территории Российской Империи проведены в этот период:
а) 1860 – 1880 гг.
б) 1887 – 1895 гг.
в) 1906 – 1914 гг.
- Общепрофессиональные дисциплины
- Оценка стоимости недвижимости
- ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ (контрольные, тесты, практикумы, курсовые)
- Практикум по решению задач 2016 Оценка стоимости земли
- Оценка стоимости земельных участков, умц
- Тестовые вопросы для виртуального кампуса по дисциплине , 2009 (текущая страница)
- Оценка машин и оборудования (контрольные, тесты, практикумы, курсовые)
- Оценка стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности (тесты и практикумы, курсовые)
- Оценка стоимости предприятия (бизнеса)
- Аттестационные работы
Ответы с комментариями на Тестовые вопросы для виртуального кампуса по дисциплине «Оценка земельных участков»
- Какие из нижеследующих пунктов учитываются при выборе сопоставимых объектов (аналогов) в сравнительном подходе:Ответ
- а) местоположение;
- б) условия финансирования;
- в) физические характеристики;
- г) право собственности на объект недвижимости;
- Что из перечисленного ниже не является особенностью земли как товара?Ответ
- а) ограниченность;
- б) уникальность;
- в) долговечность;
- г) неограниченность в способах использования;
- д) многофункциональность.
- Рассчитайте ставку капитализации, если известны следующие данные: безрисковая ставка – 6 %; премия за риск инвестиций – 7 %; поправка на ликвидность – 3 %; поправка за инвестиционный менеджмент – 4 %; норма возврата по методу Ринга, оставшийся срок экономической жизни – 20 лет.Ответ
- а) 25 %;
- б) 21 %;
- в) 13 %.
- Отрицательная стоимость земли возникает в следующих случаях, за исключением:Ответ
- а) земельные участки обременены обязательствами по восстановлению нормального состояния окружающей среды;
- б) арендная плата, подлежащая выплате, не превышает рыночную стоимость аренды;
- в) владелец обязан осуществить затраты на мелиорацию в размерах, превышающих стоимость имущества, свободного от таких обязательств.
- Земельный участок продан за 378 000 долл. Потенциальный валовой ежемесячный доход составляет 5 000 долл., операционные расходы, включая потери при сборе арендной платы, — около 1 000 долл. в месяц. Какая ставка капитализации имела место в данном случае?:Ответ
- а) 12,7 %;
- б) 15,9 %;
- в) 1,3 %.
- Какая из следующих ставок капитализации учитывает только ставку дохода на инвестиции?Ответ
- а) ставка капитализации земли;
- б) ставка капитализации объекта недвижимости;
- б) ставка капитализации зданий.
- Право собственности на земельный участок распространяется на: ГК РФ, ст. 261.
- а) поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения;
- б) поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения, находящиеся под ним полезные ископаемые и другие природные ресурсы;
- в) поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, находящиеся в границах этого участка.
- Отметьте пункт, относящийся к правовому обеспечению оценки земли:
- а) имущественные права на землю;
- б) градостроительные и иные ограничения в использовании земли;
- в) законодательное регулирование оценки земли;
- г) а) и в)
- д) а),б)и в)
- Оценить участок земли, если имеется следующая информация о продаже трех типичных застроенных участков в данном районе:
| № участка | Цена продажи участка с улучшениями | Стоимость улучшений, с учетом износа |
| 1 | 220 000 | 158 000 |
| 2 | 220 000 | 140 000 |
| 3 | 190 000 | 150 000 |
Оценка земельных участков с/х назначения
Кадастровая стоимость земли — это наиболее вероятная цена продажи земельного участка. Кадастровая оценка земель проводится с целью определения ценовой стоимости земельного участка. Основной задачей кадастровой оценки является использование её результатов для налогообложения. На конечную цену влияют базовые показатели в зависимости от местонахождения земельного участка и попадания его в определенную зону. Зонирование территории проводится по принципу центр-окраина, чем дальше участок удален от периферии поселения, тем выше его стоимость.
Государственная кадастровая оценка — это система, утвержденных государством действий для определения кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на определенную дату. Государственная кадастровая оценка проводится в соответствии с нормативной базой, разработанной Правительством РФ.
Порядок проведения оценки базируется на трех общеизвестных методах определения кадастровой стоимости:
- сравнительный;
- затратный;
- доходный.
Сравнительный способ, исходя из его названия предполагает сравнение оцениваемого участка с аналогичными, у которых уже имеется установленная цена. За основу берется рыночная цена, по которой продавались иные земельные объекты.
Затратный метод оценки основан на определении затрат, которые понадобятся для восстановления или замещения земельного участка с учетом его износа.
Сутью доходного метода является установлении возможности извлечения прибыли от эксплуатации земельного участка.
В конечном итоге факторами, которые влияют на цену земельного участка, выступают так же:
- местонахождение;
- наличие транспортной и социальной инфраструктуры;
- оснащенность участка различными коммуникациями: сетями –водо, -электро и теплоснабжения;
- затопляемость участка грунтовыми водами или из близлежащих водоемов;
- загрязненность участка продуктами отходов и переработки;
Кадастровая оценки земель населенных пунктов осуществляется вне зависимости от принадлежности земли какому-либо собственнику. Инициатором проведения кадастровой оценки выступают администрации муниципальных образований.
Для проведения оценки земель населенных пунктов берутся за основу сведения о сделках по продаже участков для строительства личных объектов: домов, коттеджей, дач и возведения коммерческой недвижимости.
Объектом кадастровой оценки земель населенных пунктов являются территории в пределах городской (поселковой) черты. Кадастровая оценка земель поселений проводится в несколько этапов:
- сбор информации о рыночной стоимости аналогичных объектов;
- ценовое зонирование городской территории;
- определение базовых стоимостных показателей;
- выдача результата оценки
При проведении оценки кадастровые инженеры опираются на нормативы Градостроительного кодекса и конечная стоимость земли зависит от принадлежности к определенной зоне:
- жилой, предназначенной для проживания;
- общественно-деловой с торговыми и коммерческими объектами, медицинскими и образовательными учреждениями, организациями общественного питания и культуры;
- промышленной зоне;
- транспортной и инженерной зоне;
- зона, занятой сельскохозяйственными наделами;
- рекреационной, с парковыми и лесными участками в пределах городской территории
Процедура оценки сельскохозяйственных земель проводится для расчета земельного налога, арендных платежей за землю и в иных целях, предусмотренных законодательством. Объектом оценки являются сельскохозяйственные наделы, находящиеся в пользовании у государства, муниципалитета и частной собственности.
Земля для осуществления сельскохозяйственной деятельности делятся на следующие категории:
- пашню;
- многолетние насаждения;
- сенокосы;
- пастбища и залежь.
Пашня – тип земли, целевое назначение которой состоит в использовании для выращивания сельскохозяйственных культур. Сенокосные угодья предназначены для заготовки сена на корм скоту. Пастбище – территория, предназначенная для выпаса сельскохозяйственных животных. Залежью называются наделы земли, которые ранее использовались под посев культур, но в настоящий момент являются заброшенными.
Проведение оценочных мероприятий базируется на обследованиях земли, конечная стоимость зависит от принадлежности к определенной зоне, которая формируется в зависимости от видов почвы, методов возделывания сельскохозяйственных культур, климатических условий и экономического развития региона.
Цена земли сельскохозяйственного назначения рассчитываются с учетом рельефа, каменистости, расположения угодий по отношению к районному центру, эффективности ее использования. Полученные значения трансформируются в баллы и коэффициенты, которые влияют на конечный результат.
Местоположение объекта с учетом расстояния до ближайших мест реализации сельскохозяйственной продукции, а так же транспортные условия перевозки являются еще одним определяющим фактором оценки. Кадастровая оценка сельскохозяйственных земель проводится в следующем порядке:
- сбор информации оцениваемой путем ознакомления с характеристиками земли, как то наличие обременений или иных ограничений на земельный участок, местонахождение, и использование угодья на момент проведения оценочных мероприятий;
- сбор информации о рыночной стоимости земли на аналогичные участки, изучение экономической обстановки в регионе;
- анализ о возможности использования земли сельскохозяйственного назначения;
- применение стандартных подходов по проведению оценки: затратного, сравнительного и доходного;
- обработка полученных данных и оформление результата оценки.
Кадастровая оценка земельных участков и земельный налог
В соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» рыночная стоимость объекта оценки ─ это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Оценка рыночной стоимости земельных участков (как иногда говорят, меняя порядок слов, ─ рыночная оценка земельных участков) требуется в следующих случаях:
- при изъятии имущества для государственных нужд;
- при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;
- при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;
- при определении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал;
- при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;
- при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.
Определение кадастровой стоимости земельных участков (еще говорят ─ кадастровая оценка участка) выполняется в соответствии с Федеральным стандартом оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)».
Кадастровая оценка земельных участков может осуществляться методами массовой оценки или индивидуально для конкретного объекта. Методы массовой оценки стоимости земельных участков позволяют за счет группирования участков, имеющих схожие параметры, и использования математического моделирования быстро выполнять значительные объемы работ.
Кадастровая стоимость определяется как для земельных участков, присутствующих на открытом рынке, так и для ограниченных в обороте, или рынок которых вовсе отсутствует.
Важно! При определении кадастровой стоимости объектами оценки являются земельные участки, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости на дату проведения оценки.
Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Государственная кадастровая оценка земель основывается на их классификации по целевому назначению и виду функционального использования.
Особенности оценки земельных участков различных категорий земель отражены в соответствующих Методических указаниях.
Как должна осуществляться оценка промышленных участков, разъяснено в Методике государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения. Алгоритм определения кадастровой стоимости зависит от того, к какой группе отнесены земельные участки. Всего предусмотрено шесть групп.
Оценка лесного участка осуществляется в соответствии с Методикой государственной кадастровой оценки земель лесного фонда Российской Федерации. Кадастровая стоимость лесных земель определяется на основе капитализации годового расчетного рентного дохода, получаемого в результате их хозяйственного использования.
Кадастровая оценка дачного участка проводится на основе Методики государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений. Согласно этому документу, определение кадастровой стоимости земельных участков садоводческих, огороднических и дачных объединений (далее объединений) осуществляется в следующем порядке:
- кластеризация объединений;
- определение удельного показателя кадастровой стоимости земель для каждого объедения;
- определение кадастровой стоимости земельных участков объединений.
Использование института оценки земельных участков позволяет все разнообразие присущих каждому из них свойств и качеств конвертировать в понятный для всех участников рынка показатель – стоимость, денежным выражением которой является цена. Таким образом, создаются предпосылки для успешного функционирования земельного рынка, в необходимости которого сегодня уже никто не сомневается.
Изначально составляется договор. Для этого нужно указывать, с какой целью будет использоваться участок, вариант собственности, является ли он застроенным и т.д. После проведения этой процедуры назначается дата выполнения работы, то есть время, в которое будет проведён осмотр. Перед ним необходимо собрать все документы, а именно характеристики, описание земли, её свойств, наличие каких-либо полезных ископаемых. Далее объект просматривается, после чего снова собирается документация по результатам проведённой процедуры и устанавливается вариант оценки (рыночная, кадастровая, нормативная). Весь процесс закрепляет отчёт по оценке земельного объекта.
Документы, необходимые для оценки, могут слегка отличаться в зависимости от типа объекта, будь-то земельный участок, жилой дом или квартира (комната).