Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как купить квартиру от подрядчика безопасно?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Подрядчики – компании, которые выполняют определенные виды работ на строительстве объекта по договору с застройщиком (например, делают остекление, проводят электромонтаж, выполняют штукатурные работы, делают благоустройство двора и т. д.).
Подрядная квартира и ее особенности
Подрядная квартира – это та, которой застройщик расплатился с подрядчиком за выполненные им работы. Раньше этот вид оплаты встречался реже, чем последние годы – такая форма расчета стала особенно популярной после 2008-го года. В годы финансового кризиса для многих девелоперов стало проблематичным расплачиваться со своими партнерами деньгами. Свободных средств стало гораздо меньше. Сегодня такая ситуация сохраняется – особенно отчетливо это прослеживается на рынке первичной недвижимости среднего класса среди небольших строительных контор. Как правило, крупные девелоперы осуществляют оплату прямыми деньгами, хотя и тут бывают исключения.
Сами по себе подрядные квартиры редко нужны подрядчикам – они хотят получить деньги. Иногда они оставляют себе такое жилье, если нуждаются в улучшении жилищных условий или чувствуют, что со временем квадратные метры здесь подорожают, и они смогут продать объект недвижимости дороже. Однако в большинстве случаев подрядные квартиры выставляются на продажу, причем дешевле, чем от застройщика, так как компания желает «обналичить» свои деньги как можно быстрее. Порой жилье реализуется на 10-30% дешевле.
Как у подрядчика появляются квартиры?
Очень часто застройщики с подрядчиками рассчитываются квадратными метрами. Таким образом осуществляется бартерная сделка: квартира в обмен на услугу. Конечно, подрядчикам не нравится такой бартер, им нужны наличные деньги, поэтому нередко на досках объявлений можно встретить предложение по покупке квартиры от подрядчика.
Итак, что значит квартира от подрядчика? Квартиры образуются на балансе у подрядчика в результате совместной деятельности между застройщиком и подрядчиком.
Многие застройщики рассчитываются с подрядчиками квадратными метрами. Между подрядчиком и застройщиком оформляется договор переуступки, его суть в том, что обязательства и права, которые есть у одного лица, переходят к другому (лицо, приобретающее эти права, платит за них).
Некоторые особенности при оформлении сделки с подрядчиком обусловлены тем, что покупатель, приобретая недвижимость на этапе строительства, получает не само жилье, а право требования его у застройщика.
Способы покупки квартир:
-
Договор цессии (ст. 388 ГК РФ) должен быть оформлен в письменной форме и содержать указание на заключенную сделку с застройщиком и перечень условий, которые были определены по ней.
Данный договор подписывается до момента сдачи дома в эксплуатацию и действителен, в случае, если это не запрещается основным договором. - Договор переуступки прав может быть заключен в случае, если в процессе строительства, крупными подрядчиками были привлечены субподрядчики, с которыми расчет осуществляется по договору цессии. Субподрядчики, могут продать квартиру, путем заключения договора переуступки прав. Минусом такой сделки является невозможность проконтролировать и отследить «цепочку» переуступок и выполнения обязательств.
- Договор соинвестирования регулируется ст. 4 ФЗ № 39. Согласно данному договору подрядчик может одновременно выступать инвестором, который предоставляет свои услуги застройщику в качестве инвестиции, а взамен получает право на квартиру. В такой ситуации с будущим покупателем будет заключен договор соивестирования, по которому к нему перейдут права на квартиру в тех объемах, в которых принадлежали подрядчику.
- Договор купли-продажи является самым безопасным способом совершения сделки и заключается после сдачи дома в эксплуатацию. В данном случае подрядчик уже оформил право собственности на недвижимость, что существенно увеличит ее цену, но риски у данного вида сделки минимальные.
Внимательно изучайте документы
Если вы намереваетесь подписать договор уступки права требования, обязательно возьмите у продавца заверенную копию основного договора долевого участия между застройщиком и инвестором — ознакомьтесь с условиями, на которых вы впоследствии получите квартиру. В документе могут содержаться положения, навязанные инвестору незаконно. Например, обязанность после ввода дома в эксплуатацию заключить договор с ТСЖ. Кроме того, в договоре долевого участия вы можете увидеть, какой будет отделка квартиры, тогда как в договоре уступки эти данные не указываются. Информацию об отделке объекта можно сверить с заключением экспертизы по проекту. Этот документ в соответствии с законом застройщик обязан предоставить по требованию любого лица.
В практике некоторых красноярских компаний-застройщиков цена объекта складывается из двух составляющих: сумма за создание объекта строительства и за дополнительные работы, например, за остекление балконов. Как правило, подрядчики в данном случае оплачивают сумму, предусмотренную за создание объекта, а стоимость остекления переводят как долг. Эта разница видна в справке об оплате, которую выдает застройщик: кроме фразы о том, что подрядчик или физическое лицо оплатили объект долевого строительства в полном объеме, в тексте должна быть расшифровка, какую сумму строительная компания получила за создание объекта строительства.
И напоследок — о соображениях здравого смысла, которыми стоит руководствоваться при сделках с дорогостоящим имуществом. Доверия заслуживает только официально оформленное юридическое лицо: на его офисе должно быть указано название фирмы, которая продает вам квартиру, а печать на приходном документе должна принадлежать той компании, с которой заключен договор уступки, и совпадать с печатью в договоре. Прежде чем отдавать деньги, обязательно убедитесь, что должностное лицо уполномочено принимать денежные средства: это может быть кассир, бухгалтер или директор. При расчете после подписания договора сотрудник компании обязан зафиксировать получение денег в приходном ордере (ни в коем случае не в расписке!) с указанием фамилии и инициалов покупателя, заплаченной суммы, номера договора и даты оплаты.
Пусть даже вы склонны доверять компании, которая уступает вам недвижимость, пусть вам подходят условия сделки и цена квартиры, окончательно точки над «и» в решении о покупке должна расставить репутация застройщика — ведь именно от него зависит качество и сроки строительства вашего будущего дома.
Зоя Зимина
Особенности приобретения
Но всегда должно быть зарегистрировано в Росреестре. Вот только для регистрации такой уступки требуется его полная оплата первоначальным кредитором — т.е. подрядчик должен сначала выполнить все работы и провести их через бухгалтерию застройщика, получив при этом справку о полной оплате. И в результате покупатель «вешает» на себя двойной риск — риск исполнения застройщиком своих обязательств по завершению строительства и риск исполнения своих обязательств подрядчиком.
Покупка квартиры у подрядчика – один из способов получения жилой площади, получивший распространение в настоящее время. Его суть заключается в следующем:
- подрядчик поставляет материалы и оказывает услуги, необходимые для строительства новостройки и отделки квартир;
- строительная компания взамен вместо денежных средств расплачивается жилой площадью.
Сегодня все чаще застройщики выбирают подрядчиков, с которыми можно рассчитаться квадратными метрами. Обусловлено это высокой конкуренцией на строительном рынке и отсутствием «свободных» средств. Есть ли риски? Риски покупки квартиры у подрядчика существуют.
Нюансы сделки Покупка объекта недвижимости — сделка серьезная, поэтому надо проявить ответственность. Тем более это необходимо в том случае, если это осуществляется с участием подрядчика.
Необходимо учесть следующие нюансы:лучше всего воспользоваться услугами профессионального юриста, чтобы не нарваться на недобросовестного подрядчика;получить необходимые сведения о подрядчике, сделку с которым предстоит заключить, можно у застройщика, в его отделе продаж, и уточнить, сотрудничают ли они с данной подрядной организацией;
следует узнать в Росреестре, не наложено ли какого-либо обременения на объект недвижимости;подрядчики-мошенники часто пользуются недобросовестным ходом — переводят задолженность с себя на клиента, поэтому необходимо взять у строительной компании документ о том, что оплата за квадратные метры произведена полностью.
Именно договор ДДУ застройщики обязаны заключать по законодательству. По такому договору квартиру можно купить на любом этапе строительства, будь то котлован или последний этаж. Смысл его состоит в том, что покупатель приобретает определенную, обозначенную квартиру, которая после того, как дом возведен и должным образом зарегистрирован, передается в собственность покупателя.
Такой договор имеет гарантии, поскольку означает, что застройщик работает по ФЗ-214, который регламентирует порядок возведения и регистрацию дома. К тому же такой договор обязательно регистрируется в Росреестре, и только после регистрации он обладает всеми правами договора долевого участия.
- Точные данные квартиры, с поэтажным планом и расположением объекта.
- Окончательная стоимость объекта.
- Сроки сдачи объекта в эксплуатацию.
- Сроки передачи дольщику квартиры.
Правила проверки документов
Как уже было сказано выше, главным секретом удачной сделки является договор с успешным подрядчиком. Следует тщательно проверить о нем всю возможную информацию: отзывы, жалобы, факты судебных разбирательств, финансовые отчеты.
- Запросить копии документов, которые подтвердят наличие у подрядчика официальной регистрации. Кроме того, ДДУ должен быть отмечен в Росреестре.
- Запросить копии договора подряда, если строительные работы еще не закончены. В этом документе можно увидеть, какие объемы работ уже сделаны, а какие осталось сделать подрядчику. Так покупатель сможет оценить риски.
- Взять документ о полной выплате суммы стоимости жилья (если оплата уже произведена) и документ, подтверждающий оплату работы подрядчика квартирой. Честному подрядчику скрывать нечего, и он сможет предоставить документы.
- Убедиться в том, что в заключаемом с подрядчиком договоре, прописан пункт о согласии застройщика на осуществление передачи недвижимости.
Риски при покупке квартиры у подрядчика
Сегодня большим соблазном для граждан России являются предложения купить квартиру от подрядчика, который предлагает купить квартиру по стоимости ниже рыночной на 10–15%. Опасно ли покупать квартиру у подрядчика, есть ли какие-то риски?
Да, риски действительно есть, и они заключаются в следующем:
- Подрядчик обычно хочет получить деньги здесь и сейчас, а право требования на будущую квартиру переходит через Росреестр на покупателя минимум через 18 дней.
- Подрядчик может не выполнить своих обязательств перед застройщиком.
- Наличие задолженности у подрядчика, в результате чего дом не вводится в эксплуатацию.
- Застройщик может предъявить претензии подрядчику, что грозит расторжением договора долевого участия либо длительность судебных разбирательств.
- У подрядчика может не оказаться документов на земельный участок, разрешения на строительство.
Покупка квартиры от субподрядчиков
Генеральные подрядчики и прочие крупные подрядные структуры, для выполнения некоторых задач могут привлекать более мелкие организации, которые выступают в процессе строительства дома как субподрядчики. Расчет с ними за предоставленные услуги также часто осуществляется посредством уступки прав на квартиру по договорам цессии. Чтоб выручить средства за свою работу, субподрядчики продают переданные им объекты посредством переуступки прав на них.
По сути, схема покупки квартир у таких организаций практически не отличается от приобретения жилья у основных подрядчиков и оформляется аналогичными договорами.
Однако, «цепочка» переуступок между субподрядчиками может быть многократной, что до невозможности усложняет процесс проверки выполнения обязательств каждого из них, за которые права на квартиру и были переуступлены. Риск таких схем состоит в том, что при неисполнении обязательств хотя бы одной организацией из «цепочки», последний покупатель будет лишен жилья.
Нюансы и риски покупки квартиры у подрядчика
Наряду с довольно выгодными предложениями покупки новостройки от застройщиков и инвесторов, все чаще на рынке первичной недвижимости стали появляться варианты квартир от подрядчиков. Подрядные организации не специализируются на этом и, чаще всего, получают объекты строительства в качестве оплаты за предоставленные услуги по схемам взаимозачета.
Недвижимость от подрядных организаций на 10–15% дешевле, чем предложения от инвесторов и строительных компаний, что обусловлено желанием продавца как можно быстрее получить денежные средства.
Несмотря на существенное преимущество для покупателя, подобные схемы сопряжены с определенными рисками. Рассмотрим их более подробно:
- Поскольку расчет с подрядчиками осуществляется еще на этапе строительства, то они получают не сами квартиры, а права на их получение после сдачи дома в эксплуатацию. Таким образом, подрядные организации, продавая гражданам права на жилье, несут ответственность лишь за законность представленных ими документов — никаких гарантий на получение недвижимости они не предоставляют.
- Поскольку ДДУ, заключенный между подрядчиком и застройщиком, подлежит обязательной государственной регистрации в органах Росреестра, то и переход прав от подрядной организации к покупателю также требует такого оформления (ст. 17 Федерального закона № 214 от 30.12.2004). Без госрегистрации уступка прав является недействительной.
- В случае банкротства подрядчика до выполнения им своих обязательств перед застройщиком, вернуть свои деньги будет крайне затруднительно.
Необходимые документы
Для заключения и регистрации договора уступки права требования в 2021 году нужно подготовить следующие документы:
- гражданский паспорт покупателя;
- договор между подрядчиком и застройщиком;
- договор уступки права требования между покупателем и подрядчиком;
- заявление о государственной регистрации договора;
- квитанция об оплате госпошлины;
- справка об отсутствии материальных претензий застройщика к подрядчику;
- свидетельство о заключении брака, согласие супруги либо брачный контракт;
- согласие застройщика, оформленное в письменном виде, на переход прав либо его уведомление о таком переходе, при условии, то это требование содержится в договоре между подрядчиком и застройщиком.
Ни ипотеки, ни налогового вычета
Иная ситуация складывается, когда подрядчик не оформляет квартиру на себя, а выступает как посредник, и покупатель формально заключает договор напрямую с застройщиком. В этом случае действует зачетная схема, основным недостатком которой для покупателя является невозможность оформить налоговый вычет. «Застройщик не может подтвердить для налоговых органов затраты покупателя, выдав ему чек или платежное поручение, поскольку документы об оплате покупатель оформляет с подрядчиком. Мы делаем покупателю только справку о том, что оплата квартиры произведена в полном объеме. Но этого документа для возврата НДФЛ недостаточно», — поясняет Наталья Звездунова. На такие условия, отмечает специалист, обычно соглашаются покупатели, которые однажды уже воспользовались налоговым вычетом. Как правило, используя зачетную схему, подрядчик продает квартиру на 200–300 тысяч рублей ниже рыночной цены, а это весьма привлекательный дисконт для тех, кто не планирует представлять документы о покупке недвижимости в налоговые органы.
В число потенциальных покупателей квартир у подрядчиков не входят и ипотечные заемщики. Для того чтобы оформить покупку в кредит, банк запрашивает пакет документов на строящееся здание, за ними подрядчик вынужден будет обратиться к застройщику и действовать в качестве посредника. Сделка с участием банка занимает гораздо больше времени, чем расчет наличными, а зачастую мелкие подрядчики этого себе позволить не могут. Выполнив свои обязательства перед застройщиком, они торопятся как можно быстрее обналичить деньги и погасить собственные кредиты, поэтому оперативности ради готовы занижать цены. Впрочем, крупные подрядные организации, которые получают за работу десятки квартир, располагают большим объемом оборотных средств, и им не так важно реализовать недвижимость быстрее и дешевле, так что значительных скидок они обычно не делают. Их предложения интересны в первую очередь тем, кому не хватило квартиры нужной планировки или на нужном этаже в наличии у застройщика.
Проверка подрядчика для минимизации рисков
Помимо описанного выше, риски могут возникать и по другим причинам. Например, подрядчик на самом деле таковым не является. Этим тоже пользуются мошенники. Они предоставляют «липовые» документы или вообще их не предоставляют, а в результате, пропадают с деньгами на жилье, на которое вообще и прав не имели. Обезопасить себя, хотя бы частично, можно при помощи проверки подрядчика:
- Проверить факт существования подрядчика. Обычно эта информация находится в общем доступе.
- Затребовать документы, на основании которых подрядчик работает с застройщиком.
- Взять копию договора, на основании которого подрядчик получил жилье. Нужно проверить, чтобы договор действительно существовал и был зарегистрирован по всем правилам, а не являлся подделкой.
- Взять выписку из ЕГРН на приобретаемое жилье и посмотреть, кто на самом деле является его собственником, нет ли на квартире обременений и так далее.
Значительная часть всех действий предполагает проверку документов и, что самое важное, их подлинности. Далеко не каждый человек знает, как это сделать правильно. Тут тоже понадобится помощь опытного юриста. Без него лучше подобные сделки вообще не заключать.