Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Компенсация за изъятие земель для государственных нужд». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Со дня принятия и в течение 3 лет действует решение об изъятии, которое возможно обжаловать в суде по закону. Есть у собственника право обжаловать возможность построения в другом месте гособъектов, обоснованность и сам факт решения, ну и конечно условия выкупа (пп. 13, 14 ст. 56.6 ЗК РФ).
Размер возмещения и оценка изъятой земли
Заранее и не позже чем за 60 дней до направления соглашения, власти проводят размер возмещения и оценку. Помимо собственника на компенсацию имеют право рассчитывать и правообладатели у которых участки принадлежат при таких условиях:
1. Постоянного (бессрочного) пользования.
2. Пожизненного (наследуемого) владения.
3. Аренды от государства.
4. Безвозмездного пользования.
Все об условиях для правообладателей указано в статье 56.8 п.3 Земельного кодекса РФ. Подписывается соглашение об изъятии с каждым правообладателем земельного участка и недвижимости расположенной на нем. Компенсацию выплачивает государство пропорционально долям, когда нескольким собственникам принадлежит право собственности.
Основания и порядок возмещения убытков при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд
В соответствии с п. 1 ст. 57 ЗК РФ возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, подлежат убытки, причиненные:
- 1) изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд;
- 2) ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц;
- 3) временным занятием земельных участков;
- 4) ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков;
- 5) изменением целевого назначения земельного участка на основании ходатайства органа государственной власти или органа местного самоуправления о переводе земельного участка из состава земель одной категории в другую без согласования с правообладателем земельного участка.
Основания, условия и порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, а также гарантии прав на землю при таком изъятии, подробно регламентированы в ст. 49, 55, 63 ЗК РФ.
Садоводческое товарищество понимается как некоммерческая организация, в которой участвуют граждане, объединившиеся на добровольных началах. За счет функционирования СНТ не получает какой – либо прибыли. В товариществах действуют уставы, которые они разрабатывают самостоятельно. Налогообложение предусматривается исходя из учета общей площади товарищества.
СНТ не имеет правомочий относительно конфискации наделов. В законодательстве предусматриваются основания для изъятия, которые могут связываться только с правонарушением совершенным владельцев участка:
- когда лицо использует участок вопреки его назначению;
- отчуждение территории производится органами муниципалитета в интересах общества.
Порядок изъятия участка в 2019 году
Изъятию земельного участка для государственных нужд в Земельном кодексе посвящена глава VII.1. При переходе собственности государству совершается следующая последовательность действий:
- Решение госоргана или муниципалитета в рамках полномочий (ст.56.3 ЗК).
- Подача заинтересованной организацией ходатайства в муниципалитет (если потребность выходит за рамки прямых полномочий властных органов). Направить такой запрос имеют право подразделения естественных монополий, предприятия-недропользователи, компании, осуществляющие деятельностью, для которой требуется произвести отчуждение участка.
- Выявление при помощи запросов в Росреестр всех лиц, чьи участки будут переданы в госсобственность, а недвижимость изъята. При необходимости информацию запрашивают в архивах.
- Принятие официального решения, позволяющего однозначно идентифицировать отчуждаемые объекты. Одновременно изымают недвижимость, расположенную на отчуждаемой площади.
- Подготовка соглашения об отчуждении земель и передача его на рассмотрение собственникам. Проект документа должен содержать существенные условия договора, с которыми может согласиться или не согласиться собственник.
Оценка размера возмещения производится заинтересованной стороной на основании рыночной информации. Лицо, не согласное с проведенной оценкой своего участка, может обратиться в суд, предоставив данные независимой экспертизы стоимости и возникающих убытков.
|
Еще немного внимания! Напишите в комментариях, как думаете – для государственных интересов возможность изымать земельные участки должна быть, или все-таки надо ставить на первое место частную собственность? |
Разворот на 180 градусов…
С учетом того, что принудительное отчуждение имущества для государственных или муниципальных нужд производится только при условии предварительного и равноценного возмещения, суды, руководствуясь позициями Президиума ВАС, стали принимать решения в пользу налогоплательщиков (см., например, постановления ФАС МО от 18.05.2012 по делу № А40-77804/11-91-333, ФАС ЗСО от 01.03.2011 по делу № А81-1212/2009).
Федеральная налоговая служба, приняв во внимание тенденции, складывающиеся в правоприменительной практике, в письмах от 01.07.2015 № ГД-4-3/11409 и от 16.07.2015 № ЕД-4-3/12506@ указала, что при решении вопроса о налогообложении денежных сумм, полученных собственниками при изъятии земельных участков, приоритет имеет позиция высших арбитров, а не чиновников Минфина.
Территориальные налоговики в большинстве своем вняли этим рекомендациям, но не все. К примеру, АС ДВО в Постановлении от 20.09.2016 № Ф03-3974/2016 по делу № А51-11277/2013 призвал налоговиков наконец-то начать руководствоваться не только правовой позицией Президиума ВАС, но и вышеупомянутыми разъяснениями ФНС.
Что делать после принятия решения об отчуждении имущества?
Уполномоченные органы должны разместить информацию в СМИ и на собственном сайте, а также направить копии решений собственнику участка и организации, ходатайствующей об отчуждении участка в течение 10 дней с момента принятия решения. После этого начинается подготовка соответствующего договора, в котором будут указаны условия, на которых пройдет процедура. Типовой договор содержит следующую информацию:
- данные о сторонах соглашения;
- кадастровые номера реквизируемых участков;
- цель изъятия;
- основания отчуждения;
- срок выполнения условий соглашения;
- размер и порядок выплаты компенсации.
Определение размера выплаты: порядок и «подводные камни»
Компенсация рассчитывается исходя из рыночной стоимости объекта недвижимости, а также убытков, причиненных реквизицией. При определении стоимости компенсации необходимо не только информацию о виде разрешенного использования, но и фактическое использование отчуждаемых объектов. Сумма компенсации позволять предпринимателю или физическому лицу восстановить имущественные потери.
Расчет возмещения необходимо сделать не позднее чем за 2 месяца до передачи правообладателю участка документов об отчуждении недвижимости. Все расходы, связанные с установлением стоимости несет орган, принявший решение об изъятии.
При определении суммы компенсации не учитывают:
- постройки и другие улучшения, возведенные после получения уведомления об изъятии, а также заключенные впоследствии сделки;
- объекты самовольного строительства.
С какой целью государство может изъять землю
Изъятие земельного участка у собственника может быть проведено с самыми разными целями. Согласно главе VII.1 Земельного кодекса РФ:
- для выполнения обязательств по международному праву;
- для реализации природных ресурсов, находящихся на земельном участке (освоения недр);
- для создания природной охранной зоны, если такое предусмотрено на конкретном участке;
- при признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, если такое решение было обосновано и документально подтверждено экспертами;
- для строительства или реконструкции объектов федерального, регионального или государственного значения;
- по иным основаниям, которые предусмотрены в федеральных законах.
В любом из случаев, независимо от цели изъятия, собственнику земельного участка должны быть предоставлены соответствующие документы, подтверждающие необходимость изъятия у него его собственности. В противном случае вместо изъятия будет иметь место факт незаконного завладения чужым имуществом, что переходит под юрисдикцию уже норм уголовного права.
Порядок изъятия земельного участка
Процедура отчуждения земельного участка в принудительном порядке представляет собой законную юридическую процедуру, которая проводится после проведения проверки уполномоченным государственным органом по земельному контролю земельных наделов, являющихся частной собственностью граждан. В случае выявления нарушений в области использования земельного участка его правообладателю выдается на руки предписание с требованием в определенные сроки устранить нарушения и уплатить штраф, размер которого установлен законом. По истечении выделенного срока контролирующий орган проводит повторную проверку земельного надела и в случае неисполнения требования предписания на владельца участка подается судебный иск. Вынесение положительного судебного решения предполагает изъятие недвижимого имущества у правообладателя и выставление его на публичные торги с целью реализации. Сумма, полученная от продажи земельного участка, передается бывшему владельцу за минусом расходов на подготовку и проведение аукциона.
Основания изъятия земель
Причин, по которым собственник может лишиться прав на землю, существует несколько, но эта процедура может происходить только по весомым обстоятельствам. Основаниями по закону служат следующие:
- При эксплуатации земли собственником с нарушением разрешенного использования, а также неиспользование.
- Для комплексного развития территории официальному решению властей, если участок оказался в границах запланированных работ.
- Конфискация для возмещения ущерба, нанесенного собственником иному лицу своим преступным деянием.
- Реквизиция вследствие воздействий эпидемий, природных катаклизмов, аварийных и чрезвычайных ситуаций.
- Иные обстоятельства, когда в рамках законодательства власти любого уровня вправе истребовать участок.
- Для государственных или муниципальных нужд. К ним относятся:
- строительство на конкретной территории объектов федерального уровня, а также местного или регионального;
- проведения работ в рамках недропользования;
- исполнение РФ международных обязательств;
- в рамках государственных полномочий службой ФСБ;
- иные основания по законодательству РФ.
Важно знать, что отказаться от исполнения судебного распоряжения по изъятию земли ее хозяин не может. В большинстве случаев он может только рассчитывать на другой аналогичный надел или компенсационные выплаты.
- Земельное право / Под ред. С.А. Боголюбова. М., 2002; Попов М. Комментарий главы 17 Гражданского кодекса Российской Федерации // Хозяйство и право. 2001. N 7; Рухтин С.А. Принудительное изъятие земли и другой недвижимости в России, США и Великобритании: Монография / Под науч. ред. д-ра юрид. наук, проф. В.П. Камышанского. М.: Арктика 4Д, 2007.
- См.: Бутаева Э.С. Прекращение права собственности помимо воли собственника: Дис. … канд. юрид. наук. Краснодар, 2008. С. 123.
- См.: Рухтин С.А. Принудительное изъятие земли и другой недвижимости в России, США и Великобритании: Монография / Под науч. ред. д-ра юрид. наук, проф. В.П. Камышанского. М.: Арктика 4Д, 2007. С. 25.
- См.: Гражданский кодекс Украины (с изменениями и дополнениями по состоянию на 1 сентября 2003 года). Х.: Одиссей, 2003. С. 127.
Может ли государство забрать землю у собственника под строительство магистрали
Недавно узнал, что одна из высокоскоростных пассажирских магистралей Москва — Смоленск — Красное пройдет рядом или прямо через садовое товарищество, где у меня и у многих других есть участок и дом.
Магистраль уже нанесли на генплан поселения. Пока не очень понятно, будут ли ее строить, и если будут, то в какой срок.
В связи с этим у меня есть вопросы:
- Какие права и возможности есть у собственников участков и домов?
- Будет ли государство что-то компенсировать в какой-либо форме собственникам?
- Если будет в материальном выражении, как будет рассчитываться компенсация?
- Как будет выплачиваться компенсация при полной и долевой собственности?
Если государство изымает какое-то имущество для своих нужд, оно компенсирует стоимость этого имущества. Расскажу подробнее.
Изъятие имущества для государственных нужд: как его избежать и как получить компенсацию?
Каждый собственник земли и недвижимости рискует получить уведомление об изъятии своего имущества для государственных и муниципальных нужд. То есть недобровольно и в сжатые сроки поменять участок и здания на нём на денежную компенсацию, которая теоретически должна покрывать их стоимость и сопутствующие вопросы. Особенно актуально это для Москвы и Подмосковья, где активно идёт транспортное строительство и поставлены на поток проекты по комплексному развитию территории.
Как понять, законно ли изъятие и как получить компенсацию?
Изъятие земельных участков и зданий для государственных и муниципальных нужд не может быть произвольным. Согласно п. 1 ст. 279 Гражданского кодекса (ГК) и ст.
49 Земельного кодекса (ЗК) изъятие осуществляется в исключительных случаях, предусмотренным законом. В первую очередь это:
— строительство различных объектов инфраструктуры (транспорт, энергетика, инженерные коммуникации и т.д.) при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов;
— комплексное развитие территории (КРТ). В этом случае под снос могут попасть все объекты в границах проекта развития.
Специальные основания для сноса многоквартирных домов, в частности, реновация в Москве, заслуживают отдельного рассмотрения, в данной статье речь в первую очередь о нежилой недвижимости.
Основные вопросы для собственника– законно ли изъятие и если законно, то как получить адекватную компенсацию за имущество.
Законно ли изъятие?
Если собственнику стало известно о предстоящем изъятии – в первую очередь стоит оценить его законность. А именно — на каком основании такое решение принято, действительно ли имеются те исключительные обстоятельства, когда отходит на второй план неприкосновенность частной собственности.
В ряде случаев изъятие можно оспорить именно на том основании, что ситуация не является исключительной. Например – есть сравнимая по стоимости и срокам возможность строительства объекта без изъятия участков. Или же имущество планируется изъять фактически в интересах одного частного лица (например, для строительства дороги до соседнего участка).
Кроме того, даже при наличии законных оснований для изъятия активная позиция собственника может заставит уполномоченные органы подумать об альтернативных вариантах или, как минимум, не занижать цену выкупа.
Верховный суд (ВС) в определении № 309-КГ15-5924 по делу № А07-21632/2013 (вошло в Обзор судебной практики 13 апреля 2016 года) указал:
«…под государственными или муниципальными нуждами понимаются потребности публично-правового образования, удовлетворение которых направлено на достижение интересов общества (общественно полезных целей), осуществить которые невозможно без изъятия имущества, находящегося в частной собственности. Соответственно, принудительное изъятие не может производиться только или преимущественно в целях получения выгоды другими частными субъектами, деятельность которых лишь опосредованно служит интересам общества».
На данной позиции основан ряд судебных актов, признающих изъятие имущества незаконным[1]. Также суды учитывают соразмерность масштабов изъятия имущества, целям, в которых такое изъятие производится.
Нужно помнить, что для изъятия участков под инфраструктурное строительство планируемые объекты должны быть предусмотрены соответствующей градостроительной документацией – территориальными схемами, генеральными планами, проектами планировки территории.
Если есть сомнения в законности предстоящего изъятия то могут оспариваться в судебном порядке как решения и действия, связанные с изъятием, так и градостроительная документация, на основании которой оно планируется.
При этом необходимо учитывать, что решение об изъятии может быть оспорено в трёхмесячный срок (п. 14 ст. 56.6 ЗК).
Соответственно, собственнику имущества, желающему его оспорить, необходимо самому обращаться в суд. Если он будет ждать, пока уполномоченный орган обратится к нему с иском об изъятии, то в этом споре заявить довод о незаконности такого изъятия собственник, скорее всего, уже не сможет. Суд будет разрешать лишь вопрос о размере компенсации.
Более того, если предметом спора будет являться только размер компенсации, то суд может сразу принять решение об изъятии имущества, а спор о величине компенсации выделить в отдельное производство. То есть сначала имущество будет изъято по предложенной уполномоченным лицом цене, а потом собственнику, возможно, доплатят компенсацию в соответствии с решением суда.
При комплексном развитии территории могут изыматься все нежилые объекты, попавшие в границы соответствующего проекта. Но и в этом случае не стоит забывать, что решение о комплексном развитии может быть принято только при наличии конкретных предусмотренных законом оснований, границы, на которые оно распространяется, не могут устанавливаться произвольно. В противном случае решение о КРТ может быть оспорено.
Если изъятие законно, то какая будет компенсация?
Рыночная оценка проводится после публикации решения о предстоящем изъятии и извещения о нём собственника. Принципиально важно, что во многих случаях организует оценку и выбирает оценщика ходатайствующее об изъятии лицо (например – инвестор), которое же и будет уплачивать компенсацию из своих средств.
По итогам оценки собственнику направляется предложение заключить договор купли-продажи объекта по соответствующей цене.
Для объектов, находящихся в собственности, компенсация рассчитывается исходя из рыночной стоимости, определяемой оценщиком. Такая оценка может быть ниже кадастровой стоимости.
Право аренды участка в соответствии с пп. 3 п. 3 ст. 56.8 ЗК оценивается исходя из рыночной стоимости права аренды до истечения срока действия соответствующего договора. То есть оценивается стоимость, по которой в отношении участка могло бы быть заключено соглашение о перенайме. Такая оценка осложнена тем, что на практике право аренды на застроенные участки редко фигурирует в сделках отдельно от права собственности на здания на них.
Отсутствует сложившийся рынок, который мог бы являться ориентиром для оценки.
Методика оценки права аренды установлена распоряжением Минимущества от 10 апреля2003 года № 1102-р. Однако данный документ носит весьма общий характер. При этом распоряжением прямо предусмотрено, что право аренды может иметь отрицательную стоимость если арендная палата по договору превышает её рыночный размер.
В связи с этим при оценке права аренды, в отличие от собственности, существенно выше влияние усмотрения оценщика.
Размер компенсации не ограничивается одной лишь рыночной стоимостью имущества. В соответствии с п. 2 ст. 56.8 ЗК при определении размера возмещения в него включаются помимо рыночной стоимости участков или прав на них, убытки, причиненные изъятием участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода.
В части доказательств убытков и упущенной выгоды речь может идти как о договорах в отношении самого участка (субаренда, предварительные договоры купли-продажи), так и о договорах аренды помещений в здании и т.д. При наличии на участке действующего предприятия ‑ подтверждённые доходы от деятельности такого предприятия, которые будут потеряны в период его передислокации, штрафные санкции по договорам, которые не будут исполнены и т.д.
При этом в отдельных случаях размер убытков и упущенной выгоды довольно значителен, тогда как во многих других они носят символический характер. Так, в постановлении АС Московского округа от 21 февраля 2018 года № Ф05-21314/2017 по делу № А41-9514/2017 упущенная выгода определена в 3 740 000 руб. при рыночной стоимости участков в 9 900 000 руб. В постановлении Десятого арбитражного апелляционного суда от 5 марта2020 года № 10АП-927/2020 по делу № А41-56695/2019 размер убытков составил боле 1 млн руб. при стоимости участка менее 5 млн руб.
Соответственно, собственнику стоит заранее позаботиться об оформлении документов, подтверждающих обязательства перед контрагентами, которые он не сможет исполнить в связи с изъятием, наличие иных оснований для возмещения связанных с изъятием расходов, упущенной выгоды или иных убытков.
Например, если планируемое к изъятию здание сдаётся в аренду, реальный размер арендной платы должен подтверждаться как договором, так и движением средств по счетам. Аналогично – в отношении выручки действующего на участке предприятия.
Как оспорить размер компенсации?
Не сложно предположить, в какую сторону чаще случаются отклонения размера компенсации от реальной рыночной стоимости.
Соответственно, стоимость, скорее всего, потребуется устанавливать в судебном порядке. И решающее значение будет иметь судебная экспертиза, в рамках которой подлежат установлению как рыночная стоимость имущества, включая право аренды, так и размер сопутствующих расходов собственника, упущенной выгоды.
При этом собственнику изымаемого имущества целесообразно занимать активную позицию с момента получения решения о предстоящем изъятии.
- сначала оценить законность самого факта изъятии и при необходимости оспорить его;
- провести рыночную оценку размера компенсации, включающей как рыночную стоимость имущества, так и расходы в связи изъятием, упущенную выгоду и т.д.;
- после получения предложения о выкупе имущества с указанием размера компенсации – направить встречное предложение о выкупе по цене, соответствующей проведённой собственником оценке;
- при недостижении соглашения оспаривать определённый уполномоченным органом размер компенсации в суде, ходатайствовать о назначении судебной экспертизы.
Что такое резервирование земель муниципалитетом
Термин «резервирование земель» относительно новый для законодательства РФ. Эта процедура регламентированы ст. 56.1 и ст. 70.1 ЗК РФ, а также Постановлением Правительства РФ № 561 от 22 июля 2008 года.
Как правило, резервирование проводится для последующего изъятия участка. Иными словами, эти процедуры – этапы одного процесса, цель которого заключается в изменении права собственности на землю. Однако, следует отметить, что резервирование не относится к числу обязательных процедур при изъятии земельных участков.
Территория будет считаться зарезервированной при наличии следующих условий:
- решение, принятое уполномоченным органом власти;
- наличие утвержденной схемы участка;
- проведена государственная регистрация ограничения прав на участок в Росреестре.
Что может быть ограничением прав? Под этим понятием подразумевается запрет на любое строительство, даже если оно соответствует целевому назначению надела, а также запрет на оросительные, мелиоративные и прочие мероприятия.
После установления ограничения срок аренды или сервитута не может превышать период резервирования. Использование такой земли в других целях допускается до момента его изъятия.
Максимально допустимые сроки резервирования составляют:
- 3 года – в случае, когда право собственности переходит государству или муниципальному образованию;
- 2 года – для земли, изымаемой с целью создания особой экономической зоны;
- 20 лет – для участков, которые находятся в собственности у государства, а цели изъятия при этом не связаны с созданием или реконструкцией автомобильных дорог.
Процедура резервирования и дальнейшего отчуждения – длительный процесс, требующий соблюдения всех законодательных норм.
При возникновении сложностей обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.
Теперь вы знаете, как происходит изъятие земельного участка для муниципальных нужд. При выявлении нарушений этой процедуры или при отсутствии существенных оснований обращайтесь в суд.