Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Верховный суд уточнил, как оформить пристройку к многоквартирному дому». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если здание запланировано, но еще не построено, во избежание проблем в будущем следует запросить мнение юридического лица. Для обеспечения соответствия здания всем необходимым требованиям и стандартам следует обратиться за дополнительной консультацией в проектную организацию.
Незаконная пристройка. Понятие и основные критерии
Что подразумевается под незаконной пристройкой? В первую очередь, необходимо определить, что такое “пристройка”.
Это вспомогательная часть здания, которая согласно положениям Градостроительного кодекса, может обладать признаками капитальности или не обладать таковыми.
Если строение возможно переместить без ущерба его назначению, то оно некапитальное, в противном случае имущество будет являться капитальным и подлежит узакониванию.
Таким образом, под “незаконной пристройкой” подразумевается капитальное вспомогательное строение, построенное без разрешительной документации, в обход положений закона и по иным основаниям (ст. 222 ГК). При этом лицо, осуществляющее строительство, обладает информацией об ограничениях.
Обобщая вышесказанное, можно обозначить основные критерии для признания постройки самовольной:
- построена капитальная недвижимость;
- строительство осуществлено с нарушением норм закона;
- лицо знало об ограничениях.
Порядок действий для узаконивания постройки
После всех консультаций можно приступать к этапу строительства, для чего необходимо предоставить всю необходимую документацию.
- Узаконить пристройку к зданию несложно. Это связано с необходимостью внесения соответствующих изменений в существующую техническую документацию.
- Для этого необходим доступ в бюро технической инвентаризации.
- При наличии более одного собственника необходимо предоставить письменное согласие всех собственников.
- Как только Бюро технической инвентаризации будет удовлетворено внесенными в документацию изменениями, процедуру можно считать завершенной.
- Узаконивание пристройки застройщиком может происходить как до, так и после строительства. В первом случае строительство ведется в соответствии с существующими планами, и владелец владеет всеми разрешительными документами. В этом случае строительство легализуется.
- Для этого сначала нужно собрать все необходимые документы и подать их в строительный отдел местного органа власти. Если документы в порядке, власти выдают лицензию.
- Последний шаг — оплата государственной пошлины и передача продления в Федеральный регистр для регистрации.
- Чтобы легализовать любое помещение, на которое власти не выдали лицензию, действуйте следующим образом
- Соберите необходимую документацию.
- Обратиться в суд. Приложите к централизованному документу подтверждение права собственности на построенное вами сооружение. Истец становится владельцем участка и центрального здания, а ответчик — представителем администрации. Судья может потребовать письменного согласия всех лиц, зарегистрированных в жилом помещении. После назначения лицензии можно создать следующий этап.
- Необходимо обратиться в компетентный орган, занимающийся вопросами нового владельца помещения. Компетентный орган выдаст квитанцию на сумму, уплаченную за продление. Налоги штатов рассчитываются в соответствии с налоговым законодательством.
Важность и необходимость данного процесса
Многие люди ошибочно полагают, что поскольку участок находится в частной собственности, им не нужно получать разрешение на строительство пристройки к существующему дому.
Необходимость в этом процессе заключается в следующем
- После строительства пристройки общая площадь помещения изменится. Если дом находится в совместной собственности, размер собственного капитала также изменится.
- Строительство может затронуть интересы ваших соседей, поэтому необходимо получить их письменное согласие.
- Если расширение будет построено, это может затронуть объекты общественного пользования и строительство зданий, а также негативно сказаться на безопасности жильцов существующего здания.
- Если нет разрешения на возведенное сооружение, последующие операции (продажа, обмен, дарение) запрещены.
Легализация строительства должна быть проведена заранее, на ранней стадии строительства, чтобы избежать возможных проблем в дальнейшем.
Оформление пристройки к нежилому зданию
Для рационального использования нежилых помещений новые владельцы часто сразу же переоборудуют, реконструируют или переоборудуют их. Поскольку в законе нет четкого разграничения между этими тремя понятиями, к регистрации пристроек к нежилым зданиям применяются нормы Жилищного кодекса.
Переоборудование помещений не требует специальной лицензионной документации, в то время как реконструкция и переоборудование являются задачами, требующими лицензии от проверяющего органа.
Чтобы узаконить перепланировку, необходимо подать заявление в Бюро технической инвентаризации. В этом случае эксперт из офиса выезжает на объект, проводит экспертизу и выдает новый технический паспорт. Затем документ направляется в Росреестр, где оформляется свидетельство о собственности.
Она должна находиться либо в собственности, либо в аренде по договору аренды.
Если документов на участок у вас нет, следует получить свидетельство о праве собственности на землю.
Для этого необходимо обратиться в местную Регистрационную палату (или МФЦ) с пакетом документов:
- заявлением,
- паспортом,
- правоустанавливающими документами на владение землей (это свидетельство о вступлении в наследство, договор купли-продажи, акт о приватизации, дарственной или пр.),
- кадастровым паспортом (при условии, что производилось межевание и участок поставлен на учет в Кадастровой палате),
- квитанцией об оплате пошлины.
Если земля арендована, в договоре обязательно должна быть информация об участке: адрес или местоположение, площадь и границы, кадастровый номер, категория земли и ее целевое назначение. Иначе договор может быть признан недействительным.
Необходимость в согласовании реконструкции здания в Москве
Когда работы по возведению пристроек проводятся на территории города Москвы, процесс согласования будет включать в себя приготовление предпроектного предложения и оформление проектных документов. После выполнения этих этапов владельцу нежилых помещений может быть дано разрешение.
Заказывать проект для нежилого строения потребуется в том случае, если при проведении работ будут вноситься изменения:
- относительно количества этажей;
- в суммарную планировку здания и ее отдельных конструкций;
- относительно объема помещений либо их суммарной площади;
- связанные с увеличением общей площади строения и т.д.
Самостоятельное узаконивание незаконной пристройки
При необходимости после обращения в гос. органы и сбора необходимых документов возможно самостоятельное решение вопроса по узакониванию реконструкции (перепланировки). При этом заявителю необходимо учитывать значительные временные затраты (что связано с множество инстанций, согласующих объект), необходимость знания норм Законодательства РФ и строительных нормативов, необходимость самостоятельной подготовки пакета документов для создания проекта.
По мнению экспертов, при самостоятельном прохождении рассмотренного выше процесса очень важно придерживаться буквы закона, в противном случае на владельца недвижимого имущества могут налагаться санкции (что будет серьезной помехой при оформлении прав на недвижимость в последующем).
Заказать проведение узаконивания всегда можно в компании АБ «МБР», сотрудничество с которой гарантирует вам высокое качество подготовки проектной документации и выполнения всех процессов по легализации незаконной пристройки.
Рассмотрение дела в апелляционном суде
Апелляционный суд отказал администрации г. Бирска в удовлетворении жалобы и оставил ранее вынесенное решение без изменений.
| Доводы администрации | Позиция суда |
| Собственниками земельного участка, где возведен пристрой, являются собственники помещений в МКД и администрация г. Бирска. Свое согласие на реконструкцию фотосалона они не давали. | Земельный участок под спорным МКД поставлен на учет после введения в действие ЗК РФ, поэтому со дня государственной регистрации он перешел в общую долевую собственность собственников помещений в этом доме. Администрацией не представлены доказательства того, что спорное строение находится не в пределах земельного участка, относящегося к МКД. Вопрос о согласии собственников МКД на возведение пристроя судом первой инстанции не выяснялся. Однако апелляционному суду они представили заявление, в котором не возражают против сохранения нежилого помещения в реконструированном состоянии. Это подтверждает решение общего собрания собственников, оформленное протоколом. В нем 100% собственников выражают согласие с реконструкцией фотосалона. |
| Земельный участок для пристроя не отводился, разрешение на реконструкцию не выдавалось. Земельный участок под пристроем используется истцом без правоустанавливающих документов. |
Отсутствие разрешения уполномоченного органа на реконструкцию помещения не является препятствием для сохранения нежилого помещения в реконструированном состоянии и не является безусловным основанием для отказа в сохранении спорного объекта в реконструированном виде. |
| Истец не исполняет требования администрации г. Бирска о демонтаже самовольного пристроя, предъявляемые по результатам проверок соблюдения истцом требований земельного законодательства. | В соответствии с ответом Администрации МР Бирский район сектором муниципального контроля таких проверок не проводилось. |
Была осуществлена пристройка к нежилому помещению как ее узаконить
Далее со всеми документами идете в местную администрацию (префектуру и т.п.) в соответствующую комиссию. Комиссия рассматривает ваши документы и дает свое заключение. Чаще всего отказывает. Ну а дальше, по результатам всей этой процедуры либо вы идете регистрировать объект, либо идете в суд признавать право собственности на самострой. Все. Ответить с цитированием Вверх ▲ 13.01.2012, 11:24 #3 как сегодня выяснилось, это не самострой, есть разрешение на реконструкцию.значит, сейчас нужно получить в администрации разрешение на ввод в эксплуатацию и идти в регпалату регистрировать право собственности? Ответить с цитированием Вверх ▲ 15.01.2012, 18:45 #4 Напишите об итогах Ответить с цитированием Вверх ▲ 07.09.2013, 22:13 #5 как выкупить муниципальное нежилое помещение со своим пристроем? Подскажите мои действия…Являюсь арендатором нежилого муниципального помещения более 10 лет.
Как оформить пристройку к дому или даче: советы юриста
Многие жильцы решают проблему до ее наступления, а некоторые — после. Лица, вначале построившие объект, а лишь потом решившие его оформить, как раз решают трудности уже после их наступления. Как оформить пристройку к дому, если она была возведена самовольно? Сразу стоит отметить, что здесь все не так просто, как с возведением объекта некапитального типа. Весь процесс регистрации будет решаться через судебные инстанции. Удобно это или нет — решать каждому владельцу индивидуально.
- заявление о праве собственности на земельный участок, а также на дом, который необходимо реконструировать;
- технический паспорт и план домовладения;
- кадастровый план участка;
- проект пристройки капитального типа (это может быть план, эскиз, схема — главное, чтобы все было грамотно и понятно оформлено);
- письменное согласие других собственников дома на реконструкцию;
- согласие соседей на реконструкцию;
- заявления от ресурсопоставляющих организаций (водоснабжения, энергетики, газоснабжения и т. д.) о том, что реконструкция будет безопасной и не создаст проблем.
Сколько стоит узаконить пристрой?
Стоимость узаконения пристроя будет зависеть от количества юридических действий.
Если необходимо собрать пакет документов и подать в уполномоченный орган – это одна стоимость, а подготовка и подача иска в суд – это другая стоимость.
Как правило, для узаконения пристроя необходимо осуществить следующие действия:
- Оформление заключений экспертов относительно безопасности пристроя
- Сбор документов и подача их в уполномоченный орган для выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию
- Подготовка иска в суд
- Подача документов в суд
- Представление интересов доверителя в суде
- Подача документов на регистрацию права собственности на пристрой
Доверитель может осуществить оплату комплекса услуг или каких-то отдельных услуг. Конкретная стоимость может быть уточнена доверителем при обращении в Адвокатское бюро «Кацайлиди и партнеры» г. Екатеринбург.
Причины отказа при легализации через суд
Даже судебный способ получить разрешение на пристройку может оказаться отрицательным и это зачастую по нескольким причинам:
- У лица, которое обращается за предоставлением разрешения нет соответствующего права. Подать такое заявление может только владелец земли или дома. Допускается обращение представителя собственника, но в этом случае на него должна быть оформлена нотариальная доверенность.
- Пакет документов не соответствует требованиям. Сбор нужных бумаг — формальное обязательство, которое должно быть соблюдено в обязательном порядке. Также отказ может поступить, если в бланках допущены ошибки. Помарки, неточности тоже являются поводом для принятия негативного решения.
- Нарушение норм. Но определить это можно только после проведения соответствующей экспертизы. Поэтому, если будут найдены нарушения соответственно трата денег на проведение проверочных мероприятий будет неоправдана.
- Нарушены максимальные размеры строения. Сейчас характеристики, которым должен соответствовать жилой дом, достаточно строгие, поэтому даже если на несколько сантиметров будет замечено несоответствие, может прийти судебный отказ.
- Несоответствие заявленным характеристикам. В случае, если заявитель подал уведомление о реконструкции и указал все необходимые данные, которые будут участвовать в строительстве, но по факту не соблюдал все параметры, соответственно будет судебный отказ.
Документы для разрешения строительства
Для получения разрешения на строительство пристройки к дому потребуется предъявить следующие документы:
- паспорт и идентификационный налоговый номер заявителя;
- документация, подтверждающая право собственности заявителя на дом и земельный участок;
- письменное согласие других собственников дома (если таковые имеются);
- кадастровый паспорт;
- разрешение пожарной службы, коммунальщиков и архитектурного бюро;
- технический план дома;
- готовый проект реконструкции основного здания;
- квитанция об оплате госпошлины;
- согласие соседей на строительство (при необходимости).
Одна из причин, по которой владельцы не решаются начать строительство с обращения в администрацию – это попытка сэкономить. Между тем, легализация строения по факту может обойтись значительно дороже!
Если идти законным путём (уведомлять администрацию), расходы будут включать:
- Стоимость составления технического плана, который потом нужно будет приложить к заявлению;
- Пошлину за регистрацию в ЕГРН внесённых изменений.
Путь легализации постфактум через суд включает:
- Госпошлину за судебный процесс. Её размер высчитывается как процент от стоимости готовой постройки. Чтобы подать в суд, на руках у заявителя должно быть заключение эксперта о цене пристройки.
- Стоимость заключения о цене пристройки.
- Оплату технической экспертизы, которая выдаст заключение о безопасности и пригодности жилья к эксплуатации.
- Оплату юридических услуг, если вы решили прибегнуть к помощи юриста при обращении в суд.
- Сопутствующие расходы, если суд потребует дополнительные экспертизы и документы.
В итоге, стоимость легализации не порадует. Вот почему лучше всё делать сразу по закону.
Узаконивание пристройки к многоквартирному дому
Порядок оформления капитальной пристройки к многоквартирному дому имеет некоторые отличия от описанного выше способа узаконивания реконструкции частного домостроения:
- для многоквартирного дома требуется получить письменное разрешение всех жильцов;
- необходимо иметь акты коммунальных служб о наличии расположенных вблизи дома коммуникаций;
- более серьезные требования предъявляются к проекту постройки.
Наиболее частыми причинами отказа в согласовании пристройки являются:
- несоответствие конструкции пристройки проекту;
- несоблюдение технических требований: нарушение несущих конструкций дома, близость общедомовых коммуникаций;
- применение не соответствующих нормам стройматериалов;
- нанесение ущерба интересам окружающих;
- здание относится к архитектурным памятникам;
- другие причины.
Отказ органов местного самоуправления от согласия на возведение пристройки может быть обжалован в суде.
Стоимость узаконивания пристройки к дому
Расходы и оплата труда юристов, занимающихся оформлением документов для узаконивания построек, сопровождением судебных процессов, согласованием и решением прочих проблем, возникающих в ходе ведения дела, зависят от многих факторов. В частности, на стоимость услуги влияют:
- количество приемов для консультирования клиента;
- количество дел в суде, которые юристы ведут в интересах клиента;
- суммы государственной пошлины, оплачиваемой в судах, органах государственной регистрации;
- стоимость услуг нотариусов;
- необходимость проведения судебной строительно-технической экспертизы;
- другие расходы, вытекающие из необходимости выполнения поручений и соблюдения интересов клиента.
Стоимость услуг определяется и согласовывается с клиентом в каждом конкретном случае.
| Вид услуги | Сроки | Цены |
| Согласование самостроя | 2 месяца | 50 000 |