Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор аренды нежилых помещений». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В договоре, на усмотрение арендодателя, может присутствовать пункт оплаты коммунальных платежей. Это может быть отдельной суммой, которую необходимо оплачивать квитанциями, либо она должна быть включена в общую плату за все помещение. Статья 634
Обязательно в договоре нужно указывать цель аренды помещения. Например, если арендатор будет использовать объект в предпринимательских целях. В этом случает сторона, которая арендует объект, будет являться индивидуальным предпринимателем.
Основные права и обязанности сторон по договору аренды
Главная обязанность арендодателя – это передать арендатору во временное владение и (или) пользование в оговоренный срок то имущество, которое указано в договоре аренды. Имущество должно находиться в состоянии, дающем возможность использовать его по назначению. Вместе с имуществом должны быть переданы его принадлежности и документы. Если без их передачи арендатор не сможет пользоваться имуществом, то он может потребовать:
- предоставления таких принадлежностей и документов;
- расторжения договора;
- возмещения убытков.
За недостатки сданного в аренду имущества, из-за которых арендатор не может им пользоваться, отвечает арендодатель, даже если на момент договора аренды он об этом не знал. В то же время за недостатки, о которых арендатор знал перед заключением договора или мог (должен был) их обнаружить, арендодатель ответственности не несет. Исходя из этого, перед арендой надо тщательно осмотреть или проверить работоспособность имущества и указать эти недостатки в договоре или акте приемки-передачи.
При обнаружении недостатков, которые не были указаны в договоре, арендатор может, по выбору:
- потребовать их безвозмездного устранения или уменьшения арендной платы;
- потребовать возмещения понесенных им расходов на устранение недостатков или удержать эту сумму из арендной платы, предварительно сообщив об этом арендодателю;
- досрочно расторгнуть договор аренды.
Встречная обязанность арендатора — принять арендованное имущество и своевременно вносить арендную плату. Как правило, порядок и сроки арендной платы определяются условиями договора аренды. Если же это условие в договоре прямо не указано, то надо применять арендные ставки аналогичного имущества при схожих обстоятельствах (кроме аренды недвижимости, для такого договора указание арендной платы обязательно).
Арендатор должен пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора аренды или в назначения имущества, иначе арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор и требовать возмещения убытков, если он были причинены. Сдавать арендованное имущество в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу арендатор может только с согласия арендодателя.
Существенные условия договора аренды
К существенным относят те договорные условия, без достижения согласия по которым договор аренды будет считаться незаключенным. Гражданский кодекс выдвигает всего одно такое условие: согласно статье 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 оговаривает, что если арендуемая вещь в договоре аренды не определена должным образом, но договор фактически исполнялся сторонами (то есть, вещь была передана арендатору, который добросовестно выполнял свои обязанности), то стороны не имеют право ссылаться на незаключенность или недействительность договора по причине нечеткого указания арендного имущества.
И все же, предмет аренды в договоре надо описывать максимально полно. Если это транспорт, оборудование, предмет обихода, имеющий сопровождающие документы (гарантийный талон, техпаспорт, сертификат соответствия и др.), стоит указывать марку, регистрационный номер, год выпуска и другие данные, позволяющие конкретизировать арендное имущество.
Что же касается аренды объекта недвижимости, то суды исходят из того, что договор должен содержать такие характеристики недвижимости как название, назначение, адрес, кадастровый номер. Если же сдается часть объекта недвижимости (квартира, комната, помещение), то и ее площадь, и местонахождение в здании.
В отношении аренды именно недвижимости ГК устанавливает еще одно существенное условие – размер арендной платы. На самом деле, условие об оплате в большинстве случаев является существенным и для других видов аренды, а не только для аренды недвижимости, но уже не в силу закона, а по требованию сторон.
Хотя Гражданский кодекс не выдвигает других существенных условий, кроме указания предмета аренды и размера арендной платы для недвижимости, на практике сторонам надо прийти к согласию и по другим пунктам. Это может быть:
- условие о том, кто несет расходы по ремонту арендованного имущества. По общему правилу капитальный ремонт производит за свой счет арендодатель, а текущий – арендатор (ст. 616 ГК РФ). При этом стороны могут обговорить и любой другой порядок несения расходов на ремонт.
- внесение в арендную плату стоимости коммунальных услуг (что выгоднее арендатору при получении вычета по НДС) или оплата этих расходов отдельной строкой;
- условие о компенсации арендатору стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества. Тут надо обговорить согласие арендодателя на компенсацию этих расходов. Если неотделимые улучшения были произведены арендатором без согласия арендодателя, то их стоимость возместить не удастся.
Что включает в себя типовой договор аренды нежилого помещения
Прежде чем скачать договор аренды нежилого помещения (образец), проверьте, содержится ли в нем следующая информация:
- Наименования сторон. Поскольку договор аренды нежилого помещения обычно заключается между организациями (или хотя бы в качестве арендатора выступает юридическое лицо), то в договоре должны быть указаны их полные наименования (при этом желательно даже воздержаться от стандартных аббревиатур типа «ООО», «ОАО»); фамилия, имя, отчество, должность того, кто выступает от имени организации, и на основании чего он действует (директор — обычно на основании договора, руководитель филиала или представитель в городе — на основании доверенности). Впрочем, перебарщивать тоже не нужно: ИНН, ОГРН и прочие данные лучше оставить для финальной части договора.
- Предмет договора. Нежилое помещение, которое сдается по договору, должно быть охарактеризовано как можно подробнее: адрес, площадь, если есть — кадастровый номер, основания, по которым арендодатель вправе сдавать помещение в аренду (свидетельство о праве собственности с реквизитами свидетельства о регистрации, договор аренды с правом на сдачу в субаренду и т. д.).
- Порядок передачи нежилого помещения. Наилучшим вариантом является передача по акту, но при необходимости можно обойтись и без него (к примеру, указав, что, подписывая договор, арендатор соглашается принять помещение в том виде, в котором оно находится, а арендодатель обязан передать помещение в срок не позднее определенного числа дней с момента передачи).
- Обязанности сторон. В частности, должна быть четко обозначена арендная плата, а также указано, кто оплачивает коммунальные и иные платежи, занимается ремонтом и т. д.
- Права сторон: может ли арендатор сдавать помещение полностью или частично в субаренду, как часто владелец вправе проверять состояние объекта и может ли он это делать вообще и т. д.
- Срок действия договора. Подробнее об этом будет сказано чуть далее.
- Порядок продления договора, если договор срочный.
- Порядок разрешения споров.
- Реквизиты сторон. Вот здесь надо уже указывать всё: для граждан — паспортные данные, для организаций — ИНН, ОГРН, БИК и пр. Чем подробнее, тем лучше для налоговой инспекции и бухгалтерии.
Документы для государственной регистрации договора аренды нежилого помещения
Большая часть сделок с недвижимостью требует регистрации в органах Росреестра. Применительно к договору аренды это требование действует, если договор заключается на срок более 1 года. Связано это с тем, что при наличии договора нежилое помещение, сдаваемое в аренду, становится обремененным правами арендатора — и это должно быть отражено в реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В регистрирующий орган стороны представляют следующие документы:
- паспорта;
- документы о праве собственности (арендодатель);
- квитанцию об оплате госпошлины;
- договор аренды в 3 экземплярах (по одному для сторон и один в Росреестр).
Чтобы избежать регистрации, допускается вариант, при котором договор заключается на срок 11 месяцев, а затем продлевается. В принципе, допустимо и условие, при котором договор аренды автоматически продлевается на тот же срок и на тех же условиях, если ни одна из сторон не возражает. Однако лучше все-таки не рисковать и каждые 11 месяцев просто подписывать новое дополнительное соглашение к договору.
Как правильно составить договор аренды квартиры
После того как наниматель оценил состояние квартиры, проверил документы, можно приступать к составлению договора найма. В договоре есть обязательные условия, без которых он не действует, и есть дополнительные условия, которые стороны могут указать по желанию. Если они этого не сделают, будут действовать общие нормы закона, отметил Дмитрий Венгерский. К обязательным условиям договора найма относятся:
- Предмет договора
В данном пункте прописывают все сведения об арендуемой квартире: полный адрес, ее площадь и кадастровый номер. Там же указывается детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование жильцу. Здесь также необходимо указать, что снимаемое жилье не находится в залоге и не обременено правами других лиц.
- Стороны договора
Здесь прописываются паспортные данные наймодателя и нанимателя, а также иных лиц, которые будут проживать в квартире постоянно или временно. К примеру, если наниматель заселяется один, но к нему могут приезжать родители или родственники, он может прописать это в договоре. Если наймодатель увидит, что в квартире «толпа», которая не предусмотрена договором, это может стать основанием для прекращения арендных отношений.
- Срок действия договора
Срок действия договора найма стороны выбирают сами. Он может быть заключен на короткий срок (до 11 месяцев) или на длительный (от 1 года). Если стороны не указали срок действия договора, он считается бессрочным.
- Особенности оплаты
В этом пункте необходимо прописать размер оплаты, сроки ее внесения и порядок. Например, ежемесячно, по 10-м числам, наниматель перечисляет деньги на карту. Если оплата осуществляется наличными, то необходимо предусмотреть выдачу расписки. Здесь также следует подробно прописать, что включает в себя арендная оплата — входят ли в нее платежи за интернет и коммунальные услуги и какие именно. Традиционные условия — это когда оплачивается аренда, а сверху оплачиваются услуги по счетчику. Здесь же прописывается возможность или периодичность пересмотра оплаты. Также можно предусмотреть неустойку за просрочку.
- Порядок внесения и возврата депозита
В данном пункте необходимо прописать сумму обеспечительного платежа (как правило, она равна месячной оплате) и как она будет вноситься. Иногда собственник разрешает разбить депозит на несколько месяцев — это тоже лучше указать в договоре. Также необходимо уточнить порядок возврата депозита (четко прописать пункты, когда он не возвращается), чтобы избежать неприятных ситуаций.
- Права и обязанности каждой стороны, а также ответственность
Основная обязанность наймодателя — в согласованный срок передать квартиру в пригодном для использования состоянии. Основная обязанность нанимателя — вносить вовремя плату за квартиру и содержать ту в надлежащем состоянии. Также наниматель должен использовать квартиру исключительно для проживания там лиц, указанных в договоре, а не в иных целях — например, для организации маникюрного салона (если это не указано в договоре). В противном случае последует расторжение договора в одностороннем порядке. Подробнее права и обязанности сторон можно посмотреть в образце договора.
- Заключение договора
Предмет договора аренды
Остановимся на нескольких специфических особенностях договора аренды помещения. Действует документ в рамках актуального законодательства: юридические тонкости определены в ГК РФ, в статье 607. Объект недвижимости в аренду может передать собственник, а также уполномоченное им лицо.
Вот некоторые ключевые моменты.
- Арендное имущество обязательно должно сохранить все свои параметры, особенности в процессе использования арендатором.
- Любые доходы, которые арендатор может получить с помощью арендованного имущества, остаются его личной собственностью.
- Аренда некоторых объектов может быть запрещена государством.
- Обязательно проследите, чтобы цена, а также порядок расчета были расписаны в документе максимально понятно, без возможности двойных прочтений.
- Арендная плата за помещение бывает двух основных видов. Можно вносить только постоянную сумму. Также распространена схема, когда арендный взнос состоит из двух частей: это постоянный платеж и переменная плата. Она обычно представляет собой соответствующие платежи за коммунальные услуги.
Для чего необходим договор
Арендовать нежилое помещение чаще всего приходится с целью ведения бизнеса. А договор аренды такого объекта – основной документ правоотношений между арендодателем и арендатором.
Объектами договора могут выступать любые здания, сооружения, склады, торговые залы, земельные участки, которые пригодны для той или иной деятельности. Это дорогостоящие объекты, требующие надлежащего ухода и отношения. Поэтому, передавая имущество арендатору, владелец должен иметь гарантию того, что с недвижимостью будет все в порядке. А арендатор, в свою очередь, должен передавать денежные средства (иногда не малые) и, тоже должен быть уверенным, что ему создадут хорошие условия за плату. Вот для регулирования таких правоотношений и нужен договор аренды нежилого помещения. Он «оберегает» участников от рисков быть обманутыми. Арендодателя соглашение спасает от возможных убытков, а арендатору создает условия для успешной работы.
Правила составления договора аренды
Как и любой другой, договор аренды недвижимости (нежилого помещения) должен включать в себя пункты:
- реквизиты сторон;
- предмет договора — описание помещения;
- стоимость.
Сроки аренды в договоре указывать не обязательно — в этом случае предполагается, что договор будет бессрочным.
Не менее важными, чем тело договора, будут приложения к нему. Перечень документов, без которых заключить договор не получится, включает в себя:
- экспликацию с описанием объекта недвижимости, который сдается в аренду;
- правоустанавливающие документы на недвижимое имущество;
- кадастровую выписку (подтверждает, что имущество не имеет обременений).
Как оформить договор аренды нежилого помещения
Подготовка бумаг
Базовый пакет документации, предоставляемый для составления договора аренды нежилого помещения, зависит от того, кто выступает в качестве сторон – физические лица или юридические. Так физическим лицам для такой сделки нужен паспорт, код налоговой, индивидуальный предприниматель (ИП) должен предоставить дополнительно свидетельство о регистрации. Юридические лица для оформления документов подают копию устава, дополнительно копию приказа о назначении на должность директора, регистрационные бумаги.
Поскольку в аренду может быть передано только то имущество, на которое у владельца есть законные права, необходим документ, подтверждающий право собственности. Если арендодатель – не единственный субъект, владеющий имуществом, необходимо также письменное разрешение третьих лиц.
Составление договора аренды
Договор аренды принадлежит к типовым бумагам, составление его в произвольной форме недопустимо. При формировании положения данного документа учитываются интересы обеих сторон, а также экономические особенности сделки и другие детали.
Основное отличие долгосрочного договора аренды от краткосрочного — необходимость государственной регистрации. Кроме самого договора, обязательной регистрации подлежат все дополнительные соглашения, например, о пролонгации, а также расторжение договора.
В необходимости регистрации можно найти как плюсы, так и минусы. К минусам можно отнести финансовые затраты и затраты времени.
К плюсам — то, что в процессе государственной регистрации стороны подробно прорабатывают и прописывают все возможные нюансы аренды. Кроме того, в орган регистрации предоставляется масса документов, что, возможно, заставляет стороны относиться более серьезно к сделке и изначально отсеивает неблагонадежных арендодателей/арендаторов.
Вступая в отношения аренды на долгий срок, подробно прописывайте условия. Договор должен охватить все возможные моменты взаимоотношений сторон. Поэтому основное внимание необходимо уделить процедуре составления договора.
Тщательно проработанный договор аренды не принесет вам проблем в будущем и в случае возникновения конфликтных ситуаций, решение всегда можно будет найти в тексте договора.
Порядок передачи помещения
Порядок передачи помещения от арендодателя арендатору требует обязательного оформления акта приема-передачи. Документ фиксирует переход права владения недвижимостью, а также состояние помещения на момент перехода к арендующему.
С учетом обязательности составления акта приемки, порядок передачи помещения арендатору следующий:
- в договоре или в устном порядке после его составления стороны оговаривают дату передачи;
- на момент встречи помещение осматривается, делаются необходимые пометки и записи о его техническом состоянии, фиксируются претензии арендатора к арендодателю;
- при необходимости к оформлению акта могут привлекаться третьи лица, к примеру, независимые эксперты;
- при отсутствии разногласий акт подписывается.
Если по состоянию помещения возникают замечания, арендатор вправе требовать от арендодателя устранения неисправностей или соответствующего снижения стоимости аренды.
Стороны договора аренды
В качестве сторон договора аренды выступают арендодатель и арендатор. Ими могут быть все участники гражданских правоотношений: физические и юридические лица, а также государство, которое может быть представлено в арендных отношениях через свои органы.
Арендодателями, как правило, являются исключительно собственники имущества. Могут ими быть и лица, которые уполномочены сдавать это имущество в аренду собственником или законом. Субъекты права хозяйственного ведения могут быть арендодателями недвижимого имущества только с согласия собственника. А недвижимого имущества — без его согласия.
Арендатором может выступать любое лицо. Но в некоторых видах аренды состав субъектов ограничивается законодателем. Так, в договоре лизинга и договоре аренды предприятия обеим сторонам необходимо быть предпринимателями. А по договору договором бытового проката предпринимателем должен быть только арендодатель.
Особенности договора аренды движимого имущества
К числу особенностей договора аренды движимого имущества относятся:
- Договор аренды движимого имущества, заключаемый более чем на год, а в случаях, если одна из сторон — юридическое лицо, независимо от срока, обязательно заключается в письменной форме (статья 609 ГК РФ).
- В соответствии с соглашением сторон размер арендной платы на продолжении всего срока действия договора может изменяться неоднократно.
- В договоре аренды имущества необходимо обязательно указать информацию, которая позволит конкретно установить имущество, подлежащее передаче арендатору.
- При заключении договора аренды на неопределенный срок, каждая из сторон в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в любое время, но при условии, что предупредит другую сторону об отказе не позже, чем за один месяц.
Образец типового договора аренды нежилого помещения
Итак, к выбору объекта аренды следует подходить со всей серьёзностью. Кроме того, нужно иметь заранее представление о том, что должно включать в себя соглашение о пользовании. В этом может помочь типовой договор аренды нежилого помещения, который мы предлагаем вашему вниманию.
В нём желательно сконцентрировать своём внимание на описании предмета договора, а также правам и обязанностям сторон. Не нужно забывать и об ответственности.
Например, если арендатор некоторое время будет игнорировать обязательства по внесению арендной платы, то это будет чревато не только штрафными санкциями, но и принудительным расторжением договора.
Вы можете скачать образец договора аренды нежилого помещения на нашем сайте. В него можно внести необходимые коррективы и адаптировать к сути взаимоотношению сторон.
Преимущественное право аренды
Арендатор, исполнявший договор аренды без каких-либо нарушений имеет право на преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.
Если арендатор намеревается заключить договор аренды на новый срок он должен письменно об этом уведомить арендодателя. Срок направления такого уведомления может быть определен в договоре аренды. Если в договоре аренды это срок не предусмотрен, то такое уведомление должно быть направлено арендатором в разумный срок.
Если арендодатель отказался заключать с арендатором договор на новый срок, а в течение года заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе обратиться в суд с иском о переводе прав и обязанностей арендатора на себя и/или о возмещении причиненных убытков.
Продление договора аренды также происходит, если арендованное имущество остается в пользовании арендатора по истечении срока договора аренды и арендодатель этому не возражает. В этом случае договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.