Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Апартаменты и квартира: в чем разница?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
С формальной точки зрения апартаменты — это нежилые, но по характеристикам и удобствам практически не уступающие квартирам помещения, в которых можно жить. Как правило, в Москве они располагаются в перестроенных производственных или офисных зданиях в центре города или новостройках. Часто — в очень удачных районах на месте бывших промзон, где невозможно жилое строительство. По документам эти здания — гостиницы или офисы, даже если они с виду выглядят как обычные многоквартирные дома.
Как выбрать хорошие апартаменты?
Выбирая апартаменты посуточно Киев, стоит обратить внимание на апарт-отель «Седьмое небо». Это известная столичная сеть, которая предлагает комфортные номера с современным ремонтом.
При выборе апартаментов следует обратить внимание на такие моменты:
-
тип здания, в котором расположен апарт-отель;
-
этаж;
-
комфорт и качество ремонта;
-
наличие завтра и дополнительных сервисных услуг;
-
расположение в городе (удобство транспортной развязки, уровень развития социально-экономической инфраструктуры и др.);
-
стоимость за сутки проживания;
-
время заселения/выезда и др.
Забронировать апартаменты лучше заранее, так как мини-отелях небольшой номерной фонд, и номера могут быть просто заняты постоянными клиентами. Сделать это можно по телефону у администратора или онлайн на сайте гостиницы.
Апартаменты покупать выгоднее, чем квартиру?
Да, но здесь надо учесть несколько моментов.
Достоинства и недостатки апартаментов
Выбирая, какой объект недвижимости купить, зачастую потенциальные покупатели задаются вполне актуальным вопросом, чем отличаются апартаменты и квартира, в чем разница между этими объектами.
Сравнение апартаментов и квартир показывают, что каждый из объектов имеет свои достоинства и недостатки.
«Квартира – это полноценная площадь, предназначенная для проживания. Они комфортны, а на законодательном уровне предусмотрены технические требования к их строительству, поэтому на одной лестничной клетке никогда люди никогда не будут жить по соседству с офисами, салонами красоты или туристическими агентствами.»
В свою очередь, преимущества апартаментов перед квартирами, заключаются в следующем:
1. Цена. Как показывает практика, стоимость таких объектов на рынке ниже на 15-20%, чем на квартиры.
2. Инфраструктура. В связи с тем, что застройщики продают апартаменты не только физическим лицам, но и компаниям, рядом с местом проживания может оказаться офис, магазин и др. Для некоторых людей это, скорее всего достоинство, чем недостаток.
3. Расположение. Зачастую под апартаменты переделывают бывшие фабрики, заводы, которые располагаются в центре города или в престижных районах.
Человек, который планирует купить апартаменты вместо квартиры должен быть готовым к тому, что они могут находиться возле железной дороги, завода, что не всегда подходит для удобного проживания.
Застройщик не обязан обеспечивать жильцов никакой инфраструктурой. Вблизи домов может не оказаться ни больниц, ни школ, ни детских садов и даже магазинов. Зачастую плата за жилищно-коммунальные услуги гораздо выше.
По сути, апартаменты и квартиры имеют только одно базовое сходство – в них можно проживать, а вот отличий, тем не менее, гораздо больше. Два основных уже названы выше – принадлежность апартаментов к нежилому фонду и невозможность регистрации в них.
Однако присутствует большая разница и в других нюансах, о которых необходимо знать, если рассматривается возможность приобретения именно апартаментов:
- Поскольку апартаменты относятся к нежилой недвижимости, тарифы на все коммунальные услуги оказываются намного выше, поскольку определяются по иной методике. В среднем, в 2018 году коммуналка в апартаментах примерно на 20% дороже по сравнению с объектами «жилого» фонда. Платежи начисляются по, так называемым, «тарифам, приравненным к населению», которые, конечно, отличаются от ставок, по которым платят коммерческие предприятия, но которые значительно выше тарифов, предусмотренных для жилых объектов.
- Для представителей льготных категорий (инвалиды, многодетные семьи, участники боевых действий), проживающих в апартаментах, льготы не действуют, и они вынуждены платить в полном объеме.
- Налоги на жилую и нежилую недвижимость тоже рассчитываются по разным ставкам, и в итоге затраты у владельцев апартаментов оказываются выше, чем у собственников квартир. При расчете налога на апартаменты применяется минимальная планка по налоговой ставке в 0,5%, а не 0,1%, как для объектов жилой недвижимости. Максимальная ставка по квартирам может достигать 2% (по жилью, площадью более 300 квадратов), для апартаментов эта ставка также может быть поднята до 2%, однако большое значение имеет разница в целевом применении апартаментов.
Использование недвижимости
Квартиры предназначены для проживания, и открывать в них бизнес можно только с согласия других собственников. Но и в этом случае предприниматель должен вести бизнес так, чтобы не мешать другим жильцам.
Для апартаментов таких правил нет — это коммерческая недвижимость, поэтому в соседней квартире можно легально разместить офис, хостел или ночной клуб без согласования с другими жильцами.
Например, если вы живёте в квартире, и ночью шумят соседи, по закону можно пожаловаться на шум. В апартаментах бессмысленно жаловаться, даже если за стеной в три часа ночи репетирует детский хор.
Из-за этого отдельные управляющие компании теперь вносят в договор пункт о том, что в апартаментах можно только жить, но не вести бизнес.
Можно ли перевести апартаменты в квартиру
Многие застройщики при реализации таких объектов говорят, что покупатель сможет перевести нежилую недвижимость в жилые помещения. Но на практике это сделать далеко не просто, а часто и вовсе невозможно. В этом случае лучше сразу спросить у застройщика, как переоформить помещение — возможно, он даст инструкцию.
Если рассматривать, можно ли перевести апартаменты в жилое помещение, то это возможно, если помещение соответствует нормам для квартир. Бывает, что для этого сначала нужно сделать перепланировку. И самое главное — дом должен быть возведен на участке для строительства жилых объектов.
Важно! В большинстве случаев требование к земельному участку автоматически аннулирует такую возможность, так как апартаменты обычно возносятся на коммерческих площадках.
Брать или не брать — вот в чём вопрос
Как видите, наш сравнительный обзор апартаментов и квартир показывает, что у обоих форматов недвижимости есть и минусы, и плюсы. Иначе не было бы столько предложений на рынке, и тем более такого бурного их роста за последний год. Важно во всем детально разобраться и понять — а для чего вам нужны апартаменты? Для доходного инвестирования и прибыли от сдачи в аренду? Или же все-таки для личного проживания в одиночку или с семьей?
Рекомендую вам собрать максимум информации перед выбором недвижимости:
- Что было раньше на месте выбранных апартаментов. Какой смысл жить на территории старого химзавода?
- Насколько привлекательно для вас месторасположение?
- Есть ли хоть какая-то социальная инфраструктура в округе?
- Какие траты войдут в коммуналку и какой налог вам светит за жилье?
- Готовы ли вы мириться с шумными соседями и бизнесом за стенкой? Я не говорю, что это постоянная беда, но такая проблема в апартаментах существует.
Риски при покупке апартаментов
Основной риск при покупке строящихся апартаментов заключается в том, что при банкротстве застройщика есть вероятность потерять деньги. Если покупатели квартир вправе рассчитывать на выплату компенсации от Фонда защиты прав дольщиков, то собственники апартаментов могут лишь заявить денежное требование к обанкротившемуся застройщику. Однако деньги удается получить не всегда.
Как и с квартирами, при покупке апартаментов легко нарваться на мошенников. Нежилой статус недвижимости открывает лазейку для недобросовестных застройщиков и риелторов, которые продают апартаменты не по договору ДДУ, а по другим формам: договору предварительной купли-продажи, соглашению соинвестирования. Важно понимать, что такие договоры не подходят для регистрации права собственности. Чтобы защитить себя, оформляйте покупку только по договору ДДУ.
Плюсы и минусы апартаментов
Коротко о преимуществах апартаментов:
-
Цена на 15−30% ниже стоимости квартир. Максимум выгоды можно получить на этапе строительства объекта, но есть риски.
-
Удачное расположение. Обычно ЖК с апартаментами строят в районах с развитой транспортной доступностью. В шаговой доступности всё, что нужно для комфортной жизни: торговые центры, салоны красоты, кафе и рестораны.
-
Доходность от аренды выше. Годовой доход от долгосрочной аренды апартаментов составляет до 9%, у квартир показатель ниже — до 7%. Доходность от краткосрочной аренды апартаментов — от 10%, а квартиры — от 8%.
-
Продуманная планировка. Застройщики грамотно продумывают планировку. Поэтому даже при небольшой площади помещения можно организовать комфортное место для жизни.
Теперь о минусах:
-
коммунальные платежи выше, чем в квартирах на 30%;
-
налог для собственников — 2% от кадастровой стоимости;
-
нельзя прописаться;
-
закон о тишине не действует;
-
в соседних помещениях могут находиться офисы;
-
застройщик не обязан строить детские сады, школы, больницы;
-
нельзя получить налоговый вычет, кроме вычета по процентам.
Сравнение апартаментов с квартирой
Рассмотрим параметры помещений в табличном виде:
| Показатель | Квартира | Апартаменты |
|---|---|---|
| ипотечная ставка | 8,6% | 9,99% |
| налог | 0,1-0,3% | 0,5-2% |
| регистрация | постоянная | временная |
| применение льгот на приобретение недвижимости | да | нет |
| соблюдение требований СНИП при строительстве | да | нет |
| согласование переустройства помещения | да | нет |
| возможность имущественного вычета | да | нет |
Не смотря на множество противоречий, такой тип недвижимости неслучайно стал популярным на рынке, ведь он имеет свои достоинства. Первый среди них – это цена. В среднем цены на апартаменты на 15-20% ниже стоимости квартир.
Расположение апартаментов также может стать их плюсом. Такое жилье часто строится на месте бывших градообразующих предприятий, то есть в центральных районах города.
Кроме того, апартаменты отлично подходят для сдачи в аренду. Стоимость съема в них, как правило, не отличается от обычных квартир, а из-за низкой цены инвестор быстрее вернет потраченные на покупку средства.
Не так давно стало известно, что Владимир Путин поручил правительству законодательно закрепить правовой статус апартаментов до 1 августа 2021 года. На фоне наступающих изменений только за прошлый год спрос на такую недвижимость увеличился в два раза. Сейчас московские апартаменты уже подорожали на 20%, специалисты прогнозируют дальнейший рост цен. Возможно, покупка апартаментов в преддверии нового отношения к ним станет отличной инвестицией. Воспользуйтесь поиском по новостройкам на нашем сайте, чтобы быстро найти недвижимость от надежного застройщика.
Строительство жилых многоквартирных домов регламентируется федеральными законами и нормами — есть требования к плотности застройки, освещенности, расстоянию между домами, наличию социальной инфраструктуры. Жилые дома нельзя строить рядом с заводами, ЛЭП — должна соблюдаться санитарная зона. В отношении квартир строгие требования к инсоляции и минимальной площади комнат, пожарной безопасности.
К апарт-комплексам требования мягче — как в плане строительства, так и к самим помещениям. Впрочем, чаще всего девелоперы не злоупотребляют послаблениями, и по своему качеству новостройки с апартаментами практически не отличаются от жилых. Но все же есть нюанс — строительство социальной инфраструктуры в составе апарт-комплексов никак не регламентируется законами и остается на усмотрение застройщика, поэтому в подобные проекты чаще всего не включают школы и детсады.
Покупатель квартиры в жилом доме по праву долевой собственности становится одним из владельцев общего имущества. А значит, становится совладельцем мест общего пользования (придомовой территории, крыши, подвала) наравне с другими жильцами жилого дома, которые вправе решать, как распоряжаться этим общим имуществом.
Владельцы апартаментов права долевой собственности по отношению к местам общего пользования в здании не имеют. Законом вопрос о передаче прав общей долевой собственности в нежилых зданиях еще не решен. Однако в постановлении Пленума Высшего арбитражного суда № 64 указано, что владельцы апартаментов имеют долю в праве общей собственности.
Кроме того, апартаменты не находятся под защитой законодательства России, в отличие от квартиры. Так, если у собственника квартиры будут долги по ипотеке, то его квартиру изъять в качестве уплаты будет либо невозможно, либо очень хлопотно и долго.
В чем отличия от квартиры при покупке?
- Главным отличием является тот факт, что квартира относится к жилому объекту, а апартаменты нет. На это важно обращать внимание при покупке, поскольку в квартире можно получить постоянную прописку со всеми вытекающими отсюда положительными моментами.
- Апартаменты же пригодны для постоянного проживания, только для временного размещения. Зарегистрироваться там невозможно. Кому вопрос прописки не становится принципиальным по причине наличия ее на другой жилплощади, тот может жить в апартаментах десятки лет. Тем более, что цена вопроса ниже, чем на квартиру.
- Дополнительно следует отметить, что купить такой вид недвижимости, как апартаменты, с привлечением ипотечного кредита, невозможно. Банки не дают денежные средства под залог, поскольку на них не распространяется действие Федерального закона № 102 «Об ипотеке».
- Квартира же не только имеет статус жилого помещения, но и обязательно соответствует всем пожарным, санитарным и строительным нормам, потому пригодна для постоянного проживания. Коммерческое строительство производится по иным нормативам, которые не так требовательны к вентиляции, звуко-, теплоизоляции и т.д. Апартаменты относятся к коммерческому проекту, потому хранят в себе недочеты, обнаруживающиеся в процессе проживания.
- Жилые кварталы застройщик обязан обеспечить инфраструктурой с обустройством придомовой территории, установкой детской площадки, парковочных мест, а также уличным освещением. Эти требования не относятся к нежилым объектам, в том числе апартаментам.
Какую недвижимость лучше купить в России
В России приобретение апартаментов невыгодно. Причиной тому являются:
- Законодательная база. Обязывает владельцев апартаментов выплачивать повышенные имущественные налоги до 2% от кадастровой стоимости.
- Стоимость. Если нормальную двухкомнатную квартиру (в среднем по регионам) можно будет купить на 3 миллиона, то стоимость апартаментов такой же площади может составлять 3,6 миллиона.
- Услуги жилищно-коммунальных хозяйств. Для апартаментов они отличаются: тарифы повышены.
Квартиры для российских людей – привычное имущество, не вызывающее сомнений в его рентабельности:
- в случае недостатка средств правильнее оформить целевой или ипотечный кредит в надежном банке по приемлемой ставке и стать хозяином желанных метров;
- если речь идет о планах сдавать жилье, то квартира – безусловный фаворит;
- немалые средства за апартаменты выгоднее вложить в хороший и качественный ремонт даже самой безнадежной квартиры.
Смотрите на апартаменты, как на инвестиционный инструмент. Иначе это очень рискованное вложение, грозящее большими проблемами.
Покупайте их, когда уже есть квартира для проживания. Вы сможете сдавать апартаменты и получать с этого доход. Ситуация в доме изменилась, там стало шумно из-за бизнеса? Тоже измените назначение апартаментов. Например, начните сдавать их малому бизнесу.
В эту стратегию отлично вписывается отсутствие требований к инфраструктуре. Вы сможете купить недвижимость для сдачи в престижном районе, где просто нельзя строить жилой дом. И получите очередь из арендаторов.
Помните – каждая ситуация уникальна. Поэтому лучше проконсультироваться с риэлтором, чтобы получить точное представление о недвижимости в вашем регионе и сделать правильный выбор.