Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оформление покупки земельного участка в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сведения о зарегистрированных в Росреестре объектах недвижимости используются для формирования Публичной кадастровой карты РФ. С помощью интерактивноq карты ниже любое заинтересованное лицо может найти нужный участок или иную учетную единицу и изучить характеристики. Справочная информация на зарегистрированный объект находится в открытом доступе.
Проверяем юридическую чистоту участка до сделки
Если необходимо документальное подтверждение параметров имущества, нужно заказать выписку из ЕГРН. Получить справку можно в Росреестре, через МФЦ или онлайн. Документ содержит такую информацию:
- Вид объекта недвижимости;
- Кадастровый номер и стоимость;
- ФИО правообладателей;
- Описание характеристик;
- Сведения об имеющихся ограничениях и их вид;
- Дату постановки на Кадастр;
- Реквизиты госрегистратора.
Земельные участки: особенности учета
Земельные участки относятся к недвижимому имуществу и передаются в собственность покупателя по договору купли-продажи недвижимого имущества (ст. 130, п. 1 ст. 549 ГК РФ). Оформляется такая передача передаточным актом (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Переход права собственности на земельный участок к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 223 ГК РФ, п. 1 ст. 551 ГК РФ). За государственную регистрацию прав на недвижимое имущество уплачивается государственная пошлина (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
Если земельный участок соответствует критериям, поименованным в пункте 4 Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» (утв. приказом Минфина России от 30.03.2001 № 26н, далее — ПБУ 6/01), то он принимается организацией к учету в качестве основных средств по первоначальной стоимости (п. 7 ПБУ 6/01).
Первоначальной стоимостью признается сумма фактических затрат организации на приобретение земельного участка (п. 8 ПБУ 6/01). Государственная пошлина включается в первоначальную стоимость земельного участка, если она уплачена до принятия земельного участка на учет в качестве объекта основных средств (п. 14 ПБУ 6/01). При этом субъекты малого предпринимательства могут включать пошлину и иные затраты, непосредственно связанные с приобретением объекта ОС, в состав расходов по обычным видам деятельности в полной сумме в том периоде, в котором они были понесены (п. 8.1 ПБУ 6/01).
Дожидаться государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, чтобы принять его к учету в качестве объекта основных средств, совсем не обязательно (п. 4 ПБУ 6/01, п. 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утв. приказом Минфина России от 13.10.2003 № 91н). Если пошлина уплачивается уже после принятия земельного участка на учет, то затраты на ее уплату могут учитываться в составе расходов по обычным видам деятельности или в составе прочих расходов, в зависимости от назначения использования земельного участка (п.п. 4, 5, 7, 11 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» — ПБУ 10/99, утв. приказом Минфина России от 06.05.1999 № 33н).
Право на земельный участок при продаже находящегося на нем объекта недвижимости
Если земельный участок и здание на нем являются собственностью одного лица, то продавать их надо только вместе. Продавец должен учитывать эту норму гражданского и земельного законодательства. Даже если покупатель готов купить только здание, без земли под нем, такой договор признается ничтожным, а в государственной регистрации перехода права собственности на здание будет отказано.
При продаже здания, находящегося на арендованной земле, продавец должен сообщить арендодателю о переходе к покупателю права собственности на объект. Согласия арендодателя земельного участка на продажу не принадлежащего ему здания не требуется. Здесь применяется правило статьи 22 Земельного кодекса о том, что право аренды земельного участка автоматически переходит третьему лицу (в данном случае, покупателю здания).
Закон не требует переоформлять договор аренды на нового владельца недвижимости, однако в интересах продавца оформить с арендодателем земельного участка соглашение о прекращении договора аренды, чтобы избежать возможных претензий. Требовать переоформления договора аренды на себя может и покупатель здания.
В случае продажи здания, принадлежащего государственному (казенному) учреждению или органу государственной власти, может оказаться, что земельный участок находится у продавца на праве бессрочного пользования. Если это так, то покупатель, не имеющий возможности получить аналогичное право, должен будет оформить договор аренды на земельный участок или выкупить его.
А вот под строительство дома в городе участки получить достаточно сложно. Да и заплатить за них придется больше: сколько стоит земля напрямую зависит от региона. В Московской области и Подмосковье цена сильно отличается от установленной в Крыму. Размер вложений при покупке определяется по кадастровой стоимости. Согласно 3 пункту статьи 39.4 ЗК РФ цена на участок не может превышать указанное в реестре значение. Точную стоимость на определенный надел, включенный в кадастр, можно узнать у администрации города или на сайте Росреестра.Порядок организации аукционов четко урегулирован в ЗК РФ. Статьи 39.11-39.13 нормативного акта регулирует деятельность администрации области, района или иных органов государственной и муниципальной власти по организации торгов. К тому же гражданин имеет право самостоятельно инициировать подобное мероприятие.
Этап 2. Проверка готовности к продаже
Проверка заключается в контроле покупателем следующих моментов:
- Покупатель еще раз проверяет свое желание приобрести выбранный земельный участок.
- Сумма денег, которой он располагает, достаточна для расчетов с продавцом и оплаты сопутствующих услуг (нотариус, госпошлина, банк и другие).
- Паспорт действителен (не просрочен, не имеет дефектов).
- Достигнута договоренность со вторым супругом о личном присутствии либо оформлении нотариально заверенного согласия на сделку.
Провести аналогичный контроль в отношении продавца сложнее. Желательно получить информацию по такому порядку:
- о намерении продавца продать свой участок конкретному покупателю (то есть вам);
- о предпродажной подготовке участка и выполнении достигнутых договоренностей, касающихся участка (например, убрать пни, вывезти строительный мусор, закопать яму);
- о готовности документов, необходимых для сделки.
Оформление документов при покупке земельного участка занимает время, поэтому участники соглашения могут обратиться за помощью к риэлторам. Подобные услуги оказываются и многими юридическими компаниями. Посредники организуют порядок совершения действий, занимают очереди в учреждениях, договариваются о приме у нотариуса.
Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности
Существует особый порядок сделок, проводимых с земельными участками, принадлежащих государству. С 1 марта 2015 года действуют нормы главы V.1 Земельного кодекса, согласно которым предоставление таких земель (продажа, аренда, безвозмездное пользование) проводится на основании аукциона.
В то же время существует достаточно обширный перечень оснований, согласно которым не проводятся торги при предоставлении государственных земельных участков:
- гражданам для ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, индивидуального жилищного строительства;
- гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства;
- организациям для комплексного освоения территорий, размещения объектов электро-, тепло-, газо- и водоснабжения и других государственных и общественно полезных целей;
- собственникам объектов недвижимости, расположенных на этом земельном участке.
За полным списком лиц, которым государственные земли предоставляются без аукциона, обращайтесь к статьям 39.3 и 39.6 Земельного кодекса.
Срок аренды государственных земельных участков зависит от того, для каких целей используется территория (статья 39.8 Земельного кодекса). Так, граждане могут арендовать земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства или индивидуального жилищного строительства на 20 лет; собственники зданий и сооружения, расположенных на земельном участке, вправе получить аренду на срок до 49 лет.
Преимущественного права заключения договора аренды государственной земли на новый срок арендатор, без проведения торгов, не имеет. Из этого правила есть исключение: если земельный участок был предоставлен в аренду без проведения торгов или договор аренды был заключен на аукционе, по которому землю получил гражданин для ведения садоводства или дачного хозяйства.
Предположим, что покупатель определился со статусом земельного участка, его локацией, съездил на просмотры в несколько коттеджных поселков, выбрал предпочтительный вариант и готов подписать договор с девелопером. Перед покупкой важно проверить, есть ли у компании необходимые документы.
Во-первых, нужно посмотреть правоустанавливающие документы на участок. Это может быть решение/распоряжение/постановление исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченных на предоставление земельных участков в пределах их компетенции, договор купли-продажи участка. Также стоит обратить внимание на то, находится участок в собственности или в аренде (если в аренде, то узнать ее срок).
По словам директора «Адвекс. Загородная недвижимость» Станислава Азацкого, участки в коттеджном поселке лучше покупать, когда каждый из участков уже отмежеван и имеет собственный кадастровый номер, а не находится в общедолевой собственности. Следует запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), в которой есть информация о наличии/отсутствии у земельного участка арестов, ограничений и обременений. В частности, из выписки можно узнать информацию о наличии охранных зон на участке (водоохраной зоны, зоны газопровода и т.п.), которые будут ограничивать возможности его использования.
В то же время некоторые девелоперы начинают продажи в коттеджном поселке, не размежевав участки и не имея кадастровый паспорт на каждый из них.
«На наш взгляд, наличие документов на каждый земельный участок не принципиально. Важно, чтобы был документ, подтверждающий право собственности без обременений и залогов на сам земельный массив. В этом случае межевание массива на участки – это просто вопрос времени. Для экономии средств девелоперы, как правило, запускают поселок в продажу еще на этапе межевания участков. Это стандартная практика, которая не только выгодна девелоперу, но и делает стоимость участка выгодной для покупки на старте продаж проекта. Важно, чтобы процесс разделения участков и сроки были четко прописаны в договоре купли-продажи. Кроме того, категория земель и разрешенный вид использования по документам должен соответствовать ПЗЗ, размещенным на сайте администрации района», – комментирует директор по продажам ГК «Факт.» Сергей Балуев.
По мнению генерального директора компании «1-я Академия недвижимости» Дмитрия Новосельцева, можно покупать и не еще не размежеванный участок, но только у надежного девелопера и при наличии в договоре пунктов, которые защищают покупателя (сама «1-я Академия недвижимости» продает только размежеванные участки). Эксперт также советует при изучении документов проверить свидетельство о регистрации юридического лица (девелопера) и свидетельство о ИНН. Плюсами будут наличие сертификата, подтверждающего членство компании в АРСП (Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области), сертификата системы добровольной сертификации услуг на рынке недвижимости РФ, а также страховки на сделки с загородной недвижимостью со страховым покрытием от 5 млн рублей.
Договор о инфраструктуре
Вместе с договором купли-продажи земельного участка, как правило, заключается договор на оказание услуг по обустройству инфраструктуры коттеджного поселка, подведению электричества и т.п. Важно, чтобы в таких договорах были прописаны сроки и обязанности девелопера. Не лишним будет проверить, получены ли компанией технические условия по присоединению к электросетям и заключен ли договор на покупку мощностей и строительство линий электропередач и магистральных коммуникаций.
Эксперты призывают осторожно относиться к обещаниям девелоперов. По словам Сергея Балуева, некоторые объекты просто не выгодно содержать в поселке, где нет хотя бы 500 домовладений. Кроме того, девелоперу при всем желании будет сложно тяжело согласовать изменение маршрута общественного транспорта, если населенный пункт, в котором строится коттеджный поселок, расположен далеко от основной трассы маршрута. Желательно, чтобы в договоре прописывались все обязанности девелопера по обустройству инфраструктуры в поселке, а в случае их невыполнения у покупателя была возможность расторгнуть договор на покупку участка и вернуть деньги без удержаний.
Кроме того, важно обратить внимание на генплан района, в котором строится поселок. Если рядом с поселком есть крупные неосвоенные массивы с разрешенным использованием под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), то велика вероятность, что в ближайшее время они будут застроены, и район окажется не таким тихим и уединенным, как этого хотелось.
Наконец, важно поинтересоваться, есть ли у застройщика управляющая компания. Если такой компании нет, то жители должны будет организоваться для управления поселком сами или искать стороннюю управляющую компанию, а это непросто. При покупке участка также стоит узнать примерную сумму дополнительных платежей (на оформление участка и согласование строительства, подключение к коммуникациям, взносы в ДНП и пр.).
В чем разница ситуаций?
Разница между сделками компаний и физлиц связана с разными целями покупки и продажи земли, а также порядком налогообложения дохода.
Кроме того, расчеты наличными в РФ между компаниями могут производиться только в размере, не превышающем 100 тыс. руб. Если сумма сделки больше, то обязательны безналичные расчеты. Для физлиц таких ограничений не существует.
Отличие сделок между гражданами и юрлицами:
- компании в основном интересуют земли промышленности и сельскохозяйственные наделы, а физлиц – участки под ИЖС, дачное хозяйство и пр.;
- договор оформляется с участием разных лиц (если речь о компании, то присутствие собственника не нужно, подпись ставит руководитель или представитель компании, для сделок граждан присутствие собственника или его доверенного лица – обязательно);
- разные размеры госпошлины за регистрацию и ставки налогов.
Если продавец земли – юрлицо и работает на общей системе налогообложения, то при получении дохода от продажи придется заплатить 20%, если на упрощенной системе, то 6-15%.
Необходимые документы
Основным документом, подтверждающим совершение сделки, является договор-купли продажи земельного участка между продавцом и покупателем. Но у собственника перед продажей обязательно должны быть следующие документы:
- удостоверение личности продавца;
- правоподтверждающий документ, дающий возможность продать надел. Это ДКП земли, договор дарения, свидетельство о наследовании и т.д. Именно он является основанием для регистрации права собственности;
- выписка из ЕГРН, как доказательство, что участок прошел регистрационный учет в Росреестре;
- межевой и кадастровый планы;
- справка об отсутствии долгов по земельному налогу, которая выдается в ИФНС;
- согласие супруга или супруги, если надел находится в совместной собственности. Документ обязательно заверяется нотариусом.
Если организация перешла на упрощенную систему налогообложения
Вполне возможно, что организация, которая собралась приобретать земельный участок, перешла на упрощенную систему налогообложения и выбрала в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на сумму расходов.
Напомним, что организации-«упрощенцы» освобождаются от уплаты налога на прибыль, НДС, ЕСН и налога на имущество. Что касается земельного налога, то его «упрощенцам» придется платить в установленном порядке.
До 2006 г. организации, применяющие упрощенную систему налогообложения, могли учесть в составе расходов затраты на приобретение основных средств с момента ввода в эксплуатацию (пп. 1 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Никаких ограничений в отношении земельных участков Налоговым кодексом установлено не было.
Специалисты финансового ведомства настаивали на том, что указанные расходы следовало учитывать при расчете единого налога только после государственной регистрации права собственности на этот участок (Письма Минфина России от 19.08.2005 N 03-11-04/2/53, от 07.09.2005 N 03-11-04/2/69 и от 29.09.2005 N 03-11-04/2/92). Однако они не оспаривали саму возможность включения расходов на приобретение земельного участка в состав затрат.
В течение налогового периода расходы на приобретение земельного участка учитывались по отчетным периодам равными долями.
С 1 января 2006 г. вступили в силу поправки, внесенные в гл. 26.2 НК РФ Федеральным законом от 21.07.2005 N 101-ФЗ. Согласно этим поправкам в состав основных средств и нематериальных активов «упрощенцы» теперь могут включать только те объекты, которые в соответствии с гл. 25 НК РФ признаются амортизируемым имуществом (п. 4 ст. 346.16 НК РФ).
Общие правила при проведении сделок с земельными участками
Нужно знать и соблюдать требования, которые законодательство устанавливает для таких сделок. Без их соблюдения сделка станет недействительной.
Нужно учитывать следующее:
- Законодательство считает, что право собственности на любую недвижимость и, в частности, на участки земли существует только тогда, когда соответствующая запись о владении внесена в Единый реестр прав собственности на объекты недвижимость. Если этого нет, то такую землю нельзя продавать и покупать.
- Распоряжаться участком имеет право только владелец земли, у которого имеются все необходимые подтверждающие документы. Другие лица, например, арендатор не могут осуществлять продажу используемой земли.
- При передаче права собственности другому лицу категория и вид разрешённого использования участка не меняются. Если покупатель намеревается их изменить, он должен обращаться в соответствующие государственные органы.
- Покупатель после подписания договора и оплаты полной стоимости участка не становится полноценным владельцем до тех пор, пока не зарегистрирует получение права собственности, обратившись в территориальное отделение Росреестра.
- Если продавец единолично владеет земельной недвижимостью, он может осуществить продажу, не обращаясь к нотариусу. Однако, если собственность является долевой, то он обязан заверить её нотариально.
Как открыть аккредитив
Для расчетов за земельный участок через аккредитив необходимо будет согласовать следующие условия:
- Перечень банков, задействованных в выпуске аккредитива. Это банк-эмитент (кредитная организация, открывающая аккредитив), и исполняющий банк (тот, который перечисляет средства продавцу). Как правило, эти банки совпадают;
- Тип аккредитива: отзывный или безотзывный;
В сделках купли-продажи участков обычно используются безотзывные аккредитивы, которые покупатель не может расторгнуть по своему желанию и получить назад деньги.
- Акцептный или безакцептный. Эта характеристика определяет, требуется ли согласие покупателя (акцепт) для того, чтобы продавец снял деньги со счета. В сделках купли-продажи участков аккредитив должен быть безакцептным, иначе в нем нет смысла. Продавец должен иметь возможность забрать деньги независимо от желания покупателя, если собраны необходимые документы.
- Срок действия аккредитива, в течение которого продавец сможет представить документы для получения денег. Обычно сроки аккредитивов при сделках с земельными участками составляют от 60 до 90 дней. Реже встречаются более длительные сроки, до полугода и более.
- Условия раскрытия аккредитива: перечень тех документов, которые продавец должен представить для получения денег. Это самая важная часть расчетов по аккредитиву.
- Покрытый или непокрытый аккредитив. Эта характеристика указывает, вносит ли покупатель средства на банковский счет или для этой цели используются деньги банка. Как правило, аккредитивы для целей расчетов за недвижимость являются покрытыми, т.е. покупатель должен внести деньги либо непосредственно на аккредитивный счет, либо на собственный счет с последующим их перечислением на аккредитивный счет.