Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Выделение доли в квартире через суд». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Человек, впервые столкнувшийся с жилищными спорами, чаще всего не представляет, с чего начать. Для вас мы подготовили пошаговую инструкцию, которая призвана упростить процедуру установления права на долю собственности.
Как выделить долю в квартире?
Когда требуется выделить долю в натуре и определить порядок пользования, собственники могут пойти двумя путями.
Первый — это договориться между собой и просто пользоваться недвижимостью в соответствии с договоренностями. Документально это соглашение не оформляется.
Второй вариант применяется в случае, если договориться полюбовно не удалось. Тогда владельцам приходится обращаться в мировой суд.
Понадобятся следующие документы:
- правоустанавливающие документы на имущество,
- паспорт,
- исковое заявление о выделении долей в натуре.
Когда суд «выделяет доли в натуре», он не выделяет отдельные объекты права, а просто фиксирует порядок пользования. После этого собственник пользуется имуществом так, как определил суд. Если вторая сторона каким-то образом этому препятствует, тогда можно обращаться к судебным приставам о понуждении в исполнении решения суда.
На практике суд отнимает много сил и времени, а итог получается примерно такой же, как и при соглашении. Разделить финансово-лицевой счет в Москве на данный момент невозможно.
Пошаговая инструкция по выделению доли в судебном порядке
- Первым делом нужно определиться, для чего вам выдел. Тогда же вы примете решение, хотите ли вы выделить часть в натуральном выражении или же в денежном эквиваленте.
- Далее необходимо понять, возможно ли технически выделить часть в натуре, или придется довольствоваться деньгами; какие вообще варианты выдела возможны в этом случае; сколько всего будет долей и какой у них размер; сколько будет стоить ваша часть имущества на рынке недвижимости. Ответы на эти вопросы даст оценка эксперта.
- После того как вы решили, для чего вам выдел, нужно попытаться обсудить это с другими собственниками помещения. Если вам удалось договориться и подписать соглашение о долях, то основной процесс завершен. А если нет, то идем дальше.
- Составление искового заявления, подготовка пакета документов, расчет размера госпошлины и ее оплата.
- Подача искового заявления и документов в суд. Начало рассмотрения дела и судебных слушаний.
- Получение вступившего в силу решения суда.
- Регистрация изменений в Росреестре и БТИ.
Выделение доли детям при сделках с маткапиталом
По закону, если жилье приобретается с использованием средств материнского капитала, родители обязаны выделить доли себе и детям. При покупке недвижимости без привлечения ипотеки договор купли-продажи предполагает выделение частей в данный момент, все члены семьи сразу становятся сособственниками.
Если речь об ипотеке, обременение не позволяет выделить доли детям сразу. Но при оформлении займа родители подписывают обязательство о выделении долей в течение полугода после погашения ипотечного кредита. Это нужно сделать обязательно.
После закрытия ипотеки родители снимают обременение с недвижимости в Росреестре, после через нотариуса выделяют доли детям. Составленные соглашения направляются в ПФР и Росреестр. Если родители не проведут эту процедуру вовремя, против них может быть возбуждено уголовное дело о мошенничестве.
Можно ли продать свою долю
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».
Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.
«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».
Выделение доли в натуре в частном доме
Судебная практика неоднократно разъясняла главные нормы закона при выделении доли в общей собственности. Если выдел доли в натуре сопровождается необходимыми строительными работами, связанных с достройкой, ремонтом или переоборудованием, требуется разрешение местной администрации на проведение подобных работ. В этом случае закон гласит, что затраты на строительные работы должны быть распределены соразмерно с долей каждого владельца общего имущества. Если такое решение не удовлетворяет совладельцев, дело может быть рассмотрено в судебном порядке. Иногда суд принимает во внимание и материальное положение владельцев долевой собственности, распределяя строительные расходы соразмерно имущественному положению собственников. Если совладельцами собственности являются несовершеннолетние или недееспособные граждане – суд обязательно учтет это обстоятельство при рассмотрении иска о выделе доли в натуре. Подсудность и интересы действий таких лиц определяется судом через опекунов.
Выдел доли в жилом доме
Выделение долей в натуре в жилом доме можно сделать во внесудебном порядке, если на такой раздел согласны все собственники дома. Если согласие не получено, приходится обращаться в суд. При этом закон рассматривает три варианта, при котором возможно выделение доли из общей долевой собственности жилого дома:
- выдел возможен, если такая процедура возможна по техническим и строительным нормам – есть возможность организовать отдельный вход, перераспределить коммуникации, при этом здание должно оставаться пригодным для проживания и дальнейшей эксплуатации;
- если в долевой собственности нет стихийных застроек и самостоятельных перепланировок – иначе такие изменения принимаются в расчет лишь после легализации самозастроя;
- если выделение доли из общей долевой собственности в натуре невозможно без порчи этой собственности, то следует принять решение о материальной компенсации в пользу желающего выдела доли собственника с тем, чтобы после получения денег он утратил право собственности на долю имущества. Оценочная стоимость части имущества определяется независимой и/или судебной экспертизой.
Когда можно выделить долю в квартире в натуре
Если же дом является малоэтажным, в нём нет помещений общего пользования, то шансы выделить долю в натуре и зарегистрировать индивидуальное право собственности на квартиру довольно велики.
Рассмотрим это на конкретном примере из нашей практики.
Квартира располагалась в одноэтажном доме и принадлежала долгое время двум собственницам в равных долях. За это время они полностью обособили свои части помещения друг от друга, сделали отдельные входы, у каждой был отдельный санузел и собственная кухня. Никаких разногласий по порядку пользования у них не возникало. Коридором, кухней, столовой, санузлом и встроенным шкафом пользовалась одна собственница, а двумя другими жилыми комнатами, кухней и санузлом другая собственница.
Женщины даже разделили оплату коммунальных платежей, каждая оплачивала по отдельной квитанции и у каждой стоял свой собственный прибор учёта.
При таких обстоятельствах, вполне возможно было разделить данную квартиру фактически на две отдельные квартиры.
В суд от имени одной из собственниц нами было подано исковое заявление в отношении другой собственницы, в котором мы указали, что просим прекратить право общей долевой собственности, разделить квартиру в натуре, признать право собственности каждой из сторон на те помещения, которыми она фактически пользуется.
Для обоснования данных требований в иске мы указали:
- Собственницы родственниками не являются.
- У каждой из них собственный лицевой счёт для оплаты коммунальных платежей.
- У каждой собственницы стоят собственные приборы учёта.
- Между сторонами сложился порядок пользования квартирой, который устраивает каждую из сторон.
- Квартира оборудована отдельными входами.
- У каждой из собственниц имеется в пользовании своя отдельная кухня и отдельный санузел.
Когда это необходимо?
Выделение доли может потребоваться, когда совместное проживание всех жильцов становится проблематичным, а именно:
- супруги оформили развод, хотят разделить имеющиеся имущественные активы;
- в наследство вступило более двух человек;
- совместное проживание невозможно, например, между собственниками постоянно происходят ссоры, или один из жильцов страдает алкоголизмом или психическим заболеванием;
- собственник хочет распоряжаться своим имуществом, не спрашивая об этом других совладельцев;
- появилась необходимость продать свою долю, получить деньги, так как наметился переезд в другой город.
Оформление доли через суд
Если же согласия между собственниками достичь не удается, инициатор выделения доли имеет право обратиться в судебные органы. Чтобы дело было решено в пользу заявителя, следует придерживаться определенного порядка.
Первое, что нужно сделать – получить экспертное заключение с определением, возможно ли вообще выделение доли в натуре в имеющемся жилье. При этом нужно проследить, чтобы в заключении специалиста было оговорено:
- наличие технической возможности разделения квартиры;
- соотношение всех долей в разделяемом помещении в процентном и денежном эквиваленте;
- варианты физического выделения доли с возможными перепланировками;
- рыночная цена делимой недвижимости с учетом износа жилья;
- физические и материальный эквивалент доли, на которую претендует заявитель.
Раздел квартиры в долевой собственности
Общим долевым правом собственности является право, когда определены доли каждого из владельцев из общего имущества. Выделение права подразумевает передачу части имущества в натуре через предоставление в собственность части квартиры либо путем выплаты денежной компенсации за эту долю. Раздел квартиры в долевой собственности можно осуществлять двумя законными способами:
- Договорный выдел доли – разделение владения на основании взаимного соглашения сторон. Участники могут самостоятельного достичь соглашения о порядке и условиях раздела имущества либо обратиться в судебные органы.
Важно! Следует различать понятия о разделе общего имущества и выделе доли из общего имущества. В первом случае раздел влечет за собой прекращение права общей собственности, возникает равное право собственности на каждую долю, выдел же доли происходит без прекращения этого права, граждане, выделившие свое имущество из общего, в дальнейшем лишаются права на общую собственность.
- Судебный выдел доли – производится путем выдела доли в натуре в порядке решения суда. В случае, если долю выделить нельзя ввиду ее незначительности относительно других долей, собственнику присуждается выплата денежной компенсации за счет средств остальных владельцев долей. После получения компенсации, собственник утрачивает свои права на долю в имуществе.
Продажа доли в квартире: последние новости
В августе 2015 г. в Государственную Думу РФ был внесен Законопроект о внесении изменений в Гражданский кодекс РФ в вопросах корректировки отчуждения имущества, находящегося в общей долевой собственности (к настоящему времени данный законопроект еще не был принят). Так, действующая сегодня редакция ст. 246 ГК РФ устанавливает возможность распоряжения общедолевым имуществом по усмотрению и соглашению участников собственности, в том числе, норма предусматривает право владельца доли самостоятельно принимать решение о ее отчуждении. В случае одобрения законодательной инициативы, распоряжаться имуществом, находящимся в долевой собственности, станет возможно только по решению суда. Так, при желании одного из сособственников продать или подарить свою долю, он должен обратиться в суд за соответствующим разрешением. Исключением являются случаи оставления доли собственности в наследство, законодатель предоставляет право выбора собственнику. Авторы законопроекта считают его основной целью предоставление дополнительных гарантий другим участникам общей долевой собственности, которые в силу статьи 250 Гражданского кодекса РФ имеют преимущественное право выкупа продаваемой доли. Однако, сейчас норма устанавливает на это действие не более 1 месяца, что считается незначительным сроком в ситуации изыскания средств на выкуп доли. Участие суда позволит учесть интересы всех собственников, исходя из реальных потребностей участников и их финансового положения.
Если совладельцам не удалось достичь компромисса в процессе переговоров, то придётся выделить долю в квартире через суд несогласным с предложенным разделом сособственникам. Однако инстанция вправе назначить компенсацию в принудительном порядке в определённом размере, часто исходящем из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Судебная практика и помощь юристов
При дальнейшем использовании или отчуждении выделенная доля в квартире имеет неоспоримые преимущества по сравнению с невыделенной. Проживание позволяет «минимизировать» точки пересечения с совладельцами, а реализация или сдача в наём повышают стоимостную величину.
Однако судебная практика такова, что при невозможности или проблематичности вычленения доли суд принимает решение о выплате денежной компенсации на основании кадастровой стоимости, а не расчёта истца. По мнению суда, предполагаемый раздел может существенно снизить технические характеристики и создать неудобства для проживания остальных граждан. Поэтому перед обращением в суд следует получить по конкретному объекту информационно-консультационные услуги специалистов.
Вместо выгоды от обращения в орган правосудия возможны потери, если судебная инстанция установит ничтожность доли. Это позволяет назначить денежную компенсацию в принудительном порядке, в результате которой истец утратит право владения частью в спорной недвижимости, а ответчики увеличат принадлежащие доли.
Что представляет из себя выдел в натуре
Выдел в натуре – это специальная процедура, в результате которой реализуется переход от общей собственности к индивидуальной.
Говоря простым языком, жилая площадь преобразуется (например, путём перепланировки) таким образом, что кто-то из собственников получает во владение выделенную площадь квартиры.
При этом стоимость такой части соответствует доле этого лица в общей собственности.
В случае, если квартира стоит 4 млн. рублей и является общей долевой собственностью, то один из собственников с правом одной четверти имеет возможность выделить себе в натуре площадь, стоимость которой равна 1 млн. руб.
Оформление выделенной доли
Госрегистрация права реализуется Росреестром в срок до десяти рабочих дней (если комплект документов в порядке).
В результате все собственники, подавшие заявление, получат свидетельства о праве собственности установленного образца.
Специалисту регистрационного органа предоставляются:
- Заявления от всех участников сделки;
- Паспорта заявителей;
- Вступившее в силу решение суда о проведении выдела (2 экз.);
- Чек об уплате госпошлины от заявителей – по желанию. Данный документ не является обязательным к предоставлению, т.к. сотрудники Росреестра могут самостоятельно проверить в специальной программе факт уплаты.
Как показывает статистический анализ, иски о выделе доли в натуре подаются довольно часто, но судебные решения большим разнообразием не отличаются. Если речь идет о квартирах в многоквартирном доме, шанс на положительный исход очень низок. Такой вариант возможен, если квартира была объединена из двух и в ней изначально предусматривались отдельные входы и имеется два санузла. Но такие случаи в судебной практике – большая редкость.
Обычно по результатам рассмотрения исковых заявлений судья выносит решение о правилах пользования общим имуществом. За собственниками может закрепляться и отдельная комната в квартире, но сам объект остается в общей долевой собственности.
Как правило, выдел в натуре допускается, если речь идет о частном доме. И даже в таком случае истец не всегда выигрывает судебный спор. Самая распространенная причина отказа – невозможность технического обеспечения положительного решения. В некоторых домах невозможно сделать отдельный вход, а где-то – оборудовать кухню и ванную комнату без повреждения важных конструкций здания.
Положительные решения иногда выносят, если речь идет о многоквартирном одноэтажном доме или о таунхаусе.
Раздел жилых помещений в коммуналке
В действующем федеральном законодательстве отсутствует понятие «коммунальная квартира». Фактически под такой квартирой понимается жилое помещение, состоящее из 5 или более комнат, которые принадлежат лицам, не являющимся членами одной семьи.
Внимание! В настоящее время закон не допускает выдел в натуральной форме доли в коммунальной квартире, поскольку владельцы не вправе осуществить организацию отдельного входа в помещение с отельными коммуникациями.
Реализовать возможность на выдел можно, когда комнаты в квартире располагаются на первом этаже. В этом случае организовать в помещение отдельный вход возможно. С другой стороны это повлечет за собой значительную потерю денежных средств.