Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как передать по наследству или унаследовать муниципальную квартиру?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
По договору соцнайма бабушка (наниматель) и ее внук (член семьи нанимателя) были зарегистрированы и проживали в одной из муниципальных квартир г. Москвы.
После смерти бабушки внук решил заключить с Департаментом городского имущества г. Москвы новый договор соцнайма и самостоятельно выступить нанимателем занимаемой квартиры. Однако на свое обращение он получил отказ «в связи с истечением срока предоставления услуги на основании постановления Правительства г. Москвы от 10 сентября 2014 г. № 521-ПП».
Не согласившись с отказом, внук (далее — истец) обратился в суд.
Муниципальная квартира после смерти квартиросъемщика: кому перейдет, переоформление договора
Процесс приватизации, начатый с 90-х годов прошлого века, помог многим российским семьям получить в собственность жилье, которым ранее пользовались по договору соцнайма. Не всем удалось переоформить недвижимость в силу различных обстоятельств. Что привело к необходимости решения вопроса, кому отойдет муниципальная квартира после смерти квартиросъемщика.
Если частная собственность подлежит передаче в числе общей имущественной массы, то муниципальным жильем распоряжаться человек не вправе.
Пока квартира относится к муниципальному фонду, юридически ей владеет муниципалитет, решающий кому передать квартиру, если ответственный квартиросъемщик умирает.
Перспективы родственников, рассчитывающих на наследование права, зависят от многих причин, и в первую очередь от наличия в квартире регистрации.
✔ Апелляционное определение Московского городского суда от 2 февраля 2021 г. по делу № 33 – 4591/21
В исковом заявлении к Департаменту городского имущества (далее — ответчик, Департамент) он просил признать отказ незаконным и обязать ответчика заключить дополнительное соглашение к имеющемуся договору соцнайма.
Суд первой инстанции, руководствуясь ст. 61, 67, 69 Жилищного кодекса РФ, удовлетворил исковые требования:
• Истец является родным внуком умершего нанимателя; был вселен в квартиру при ее жизни; включен в договор соцнайма в качестве члена семьи нанимателя; на протяжении всего времени с момента вселения постоянно проживал с бабушкой и вел с ней общее хозяйство; вносит квартирную плату и оплачивает коммунальные услуги, которые предоставляются наймодателем.
• Данное жилое помещение является для истца единственным местом жительства и единственным жилым помещением, в отношении которого он обладает самостоятельным правом пользования в соответствии с законодательством.
• Квартира относится к городскому жилищному фонду социального использования и может предоставляться гражданам по договорам социального найма.
Истец «приобрел право пользования вышеуказанной квартирой на условиях социального найма и ему не может быть отказано в заключении дополнительного соглашения к договору социального найма».
Департамент подал апелляционную жалобу, ссылаясь на то, что представленные истцом запрос и документы не соответствовали требованиям законодательства РФ.
Апелляционный суд не счел этот довод основанием для отмены ранее вынесенного решения.
Вселение истца в спорное жилое помещение произведено с соблюдением норм действующего законодательства. После смерти нанимателя он продолжает добросовестно выполнять его обязанности, предусмотренные ст. 69 Жилищного кодекса РФ. Это свидетельствует о фактически сложившихся между сторонами отношениях по использованию жилого помещения, вытекающих из договора социального найма.
В случае смерти нанимателя любой дееспособный член его семьи вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя (ч. 2 ст. 83 Жилищного кодекса РФ).
В данном деле «наниматель жилого помещения по ранее заключенному договору соцнайма умерла, единственный член ее семьи (истец) обладает правом на внесение изменений в договор соцнайма путем заключения дополнительного соглашения с указанием его в качестве нового нанимателя».
Муниципальная квартира после смерти квартиросъемщика: кому перейдет, переоформление договора
Последние изменения: Январь 2021
Процесс приватизации, начатый с 90-х годов прошлого века, помог многим российским семьям получить в собственность жилье, которым ранее пользовались по договору соцнайма. Не всем удалось переоформить недвижимость в силу различных обстоятельств. Что привело к необходимости решения вопроса, кому отойдет муниципальная квартира после смерти квартиросъемщика.
Если частная собственность подлежит передаче в числе общей имущественной массы, то муниципальным жильем распоряжаться человек не вправе.
Пока квартира относится к муниципальному фонду, юридически ей владеет муниципалитет, решающий кому передать квартиру, если ответственный квартиросъемщик умирает.
Перспективы родственников, рассчитывающих на наследование права, зависят от многих причин, и в первую очередь от наличия в квартире регистрации.
Смерть квартиросъемщика
Смерть нанимателя совершенно не означает прекращения или расторжения договора социального найма.
Право пользования помещения перейдет к кому-либо из его дееспособных членов семьи. Лица, зарегистрированные в указанном жилье, со смертью нанимателя не теряют права продолжать там жить.
Статья 82 ЖК РФ гласит, что после смерти нанимателя социального жилья любой из его близких родственников пишет ходатайство в уполномоченный орган.
Там следует потребовать признать его ответственным квартиросъемщиком на основании заключенного ранее соглашения найма квартиры.
Очень важно, чтобы было соблюдено следующее условие: все остальные члены семьи должны согласиться с новой кандидатурой. Это делается путем написания коллективного заявления.
Когда имеется несогласованность во мнениях, вопрос будет рассматриваться в процессе судебного разбирательства. Поскольку на это придется потратить время и деньги, рекомендуется договориться в досудебном порядке и не переводить все в юридическую плоскость.
Кто вправе стать ответственным квартиросъемщиком
Правила определения основного квартиросъемщика регламентированы ст. 69 Жилищного Кодекса РФ. Родственники умершего нанимателя могут претендовать на переоформление договора соцнайма на себя, если к моменту смерти жили вместе с ним, и их имена присутствовали в предыдущем договоре.
Есть еще ряд ограничений по определению нанимателя:
- возраст старше 18 лет;
- статус дееспособного гражданина.
Для начала разберемся, какие права есть у ответственного квартиросъемщика. По закону он может вселить в квартиру членов своей семьи, разрешать проживание временным жильцам, требовать от проживающих своевременной оплаты коммунальных услуг. С другой стороны не может он продавать или передавать в дар используемую жилплощадь – это возможно только после оформления приватизации.
При этом, по словам партнера юридической фирмы «СМБ Консалт» Максима Плетнева, у каждого нанимателя есть равные права на приватизацию квартиры. Таковы нормы Жилищного кодекса.
Не обязательно для этого быть «главным» квартиросъемщиком, достаточно просто иметь право постоянного пользования жилым помещением по договору социального найма.
«Оформление права собственности на жилое помещение возможно даже после смерти основного квартиросъемщика. Исключение – если он являлся единственным нанимателем квартиры», – объясняет адвокат Владимир Постанюк.
Другие наниматели жилья должны быть указаны в договоре социального найма, как члены семьи ответственного квартиросъемщика и иметь регистрацию в этой квартире, говорит председатель коллегии адвокатов «Бурцева, Агасиева и партнеры» Адвокатской палаты Московской области Светлана Бурцева.
К членам семьи нанимателя относятся супруги, дети, родители, бабушки, дедушки, внуки, братья, сестры, а также иждивенцы, вселенные в квартиру в качестве членов семьи главного квартиросъемщика.
«После его смерти право пользования жилым помещением, а равно и право на приватизацию этого помещения переходит к любому из членов семьи путем заключения с ним нового договора социального найма. Обязательным условием является наличие родственных связей и согласие остальных проживающих на заключение нового договора. Если согласие не удается получить, то этот вопрос необходимо решать в судебном порядке. После оформления нового договора социального найма, новый наниматель (ответственный квартиросъемщик) обращается с заявлением к собственнику жилого помещения о заключении договора приватизации», – указывает Бурцева.
Исключением, по ее словам, является ситуация, когда ответственный квартиросъемщик выразил желание оформить жилое помещение в собственность, совершив при этом определенные действия. Например, подав заявление или оплатив государственную пошлину, но не успел при жизни оформить договор. Тогда приватизация может быть завершена, жилье оформлено в собственность, оно перейдет наследникам по закону, либо по завещанию.
Наша читательница Елена вместе с родителями зарегистрированы в квартире бабушки и являются нанимателями жилья. Таким образом они смогут приватизировать жилплощадь после смерти пожилой родственницы.
Особенности составления договора соц. найма
Форма договора социального найма установлена действующим законодательством. В документе содержатся сведения о предоставляемом помещении, а также о лицах, проживающих на территории жилплощади. Дополнительно обозначаются права и обязанности граждан, арендующих недвижимость. Положения договора можно изменить. Коррективы должны быть внесены в соответствии с нормами Жилищного кодекса РФ.
Так, если наниматели проживают в коммунальной квартире, они имеют право оформить общий документ на занимаемое помещение, но только в том случае, если они стали членами одной семьи.
Если все жильцы квартиры согласны, и представитель уполномоченного органа разрешил проведение действия, помещение можно переоформить на одного из дееспособных проживающих. Аналогичное правило выполняется и в случае кончины нанимателя квартиры. В действующем законодательстве обозначены ситуации, при наступлении которых договор социального найма квартиры может быть расторгнут.
Можно ли завещать неприватизированную квартиру?
Неприватизированное жилье теоретически принадлежит к имуществу, которое нельзя завещать. Государственный процесс приватизации, единый для всех россиян, не был выполнен, однако данный факт не означает, что жилье находится не в собственности. Поэтому у многих столкнувшихся с проблемой неприватизированного жилья встает вопрос: можно ли завещать неприватизированную квартиру? Неприватизированная квартира принадлежит в первую очередь наймодателю – государству.
Поэтому возникает закономерный вопрос: если квартира неприватизированная, кто наследник?
Будущими собственниками, конечно, остаются первоочередные родственники, однако с некоторыми поправками:
- Государственная квартира переходит исключительно одному наследнику, делить, менять, дробить неприватизированное жилье нельзя. Поэтому наследование неприватизированной квартиры по закону может осуществить только единственный наследник.
- Прописанному в квартире наследнику осуществить постприватизацию гораздо проще. Единственный прописанный человек получает право оформить на себя договор социального найма.
Поэтому оставить родственнику неприватизированную квартиру можно. Единственному наследнику в завещании можно попросту не выделять конкретно недвижимость, завещав просто все свое имущество. Главное — начать оформительное дело, тогда получатель активов сможет закончить процедуру и оформить его на себя. Начать заниматься приватизацией наследства после смерти наследодателя нужно незамедлительно.
Оформление и приватизация квартиры
Если есть желание передать свое имущество близким, стоит заранее позаботиться о своевременной приватизации. Оформление недвижимости в собственность – приватизация – является переходом прав на определенное имущества от государства к гражданину. Существуют, конечно, ситуации, когда наследодатель не может по определенным причинам при жизни пройти законное переоформление, что может сильно усложнить жизнь наследникам, которые помимо прочих наследовательных моментов будут разбираться, как унаследовать неприватизированную квартиру. Таким образом, являясь только нанимателем жилья, наследодатель не может передавать его своим родственникам, однако если оформление было начато, это значительно упрощает дело. Однако важно знать, что существует список жилья, которое не подлежит приватизации.
- Если жилое помещение находилось в служебном корпусе. Так, например, некоторым процессорам выдаются квартиры в домах студенческих городков, являющихся неотъемлемой частью университета.
- Государство, как правило, обеспечивает военнослужащих жильем. Однако квартиры, являющиеся частью комплексов военных городков, не подлежат приватизации.
- Комнаты в общежитиях, даже если данная комната выкуплена, а не предоставляется во временное пользование.
- Аварийные квартиры.
Важный аспект наследования неприватизированной квартиры характеризуется не законным путем перехода жилища по наследству, а именно составление договора социального найма.
Бывший владелец неприватизированной квартиры жил по договору социального найма, если процесс приватизации не был запущен, соответственно наследник также через договор социального найма переоформляет жилье на себя. Неприватизированная квартира переходит по наследству только близким родственникам, которые могут оформить на себя договор социального займа. Если родственник не имеет никакого отношения к жилью, получить неприватизированную квартиру он не сможет.
Проживание и эксплуатация квартиры, полученной в результате заключения договора социального найма, накладывает очень сильные ограничения на права распоряжения данным недвижимым объектом. То есть, по сути, наниматель не является его полноправным собственником и не имеет никаких правоустанавливающих документов, кроме тех, которые дают ему возможность проживать на данной жилой площади.
Квартиросъёмщики не вправе продавать, дарить и завещать муниципальное жильё даже своим самым близким родственникам, так как эта недвижимость находится в собственности государства, а не в его личной.
Предлагаем ознакомиться Образец соглашения об алиментах и порядке общения с ребенком родителя проживающего отдельно
Муниципальная квартира после смерти квартиросъемщика не теряет свой правовой статус и продолжает принадлежать государству или муниципальному органу. Ссылаясь на 82 статью Жилищного кодекса Российской Федерации, каждый из членов семьи умершего нанимателя, являясь совершеннолетним и полностью дееспособным, вправе просить переоформления договора о социальном найме на своё имя на точно таких же условиях.
Как стать нанимателем?
Казалось бы, что может быть проще. Но на практике все оказывается гораздо сложнее.
С одной стороны, часто между родственниками вспыхивают конфликты и тяжбы за право стать нанимателем.
С другой, административные органы нередко чинят препятствия, выискивая лазейки и темные пятна в законодательстве.
Рассмотрим пример:
Внучка проживала с бабушкой, и была зарегистрирована в этой квартире, записана в договор. Она ухаживала за больной старушкой, а когда та умерла, похоронила ее. Кроме внучки в это жилое помещение были вписаны ее родители, но длительное время они здесь не проживали.
Таким образом, муниципальную квартиру невозможно унаследовать, так как она является собственностью муниципального органа.
Лишь при условии, что квартира была приватизирована допускается ее наследование. Даже если приватизация была совершена с ошибками, могут возникнуть сложности с наследованием.
Так что же делать лицам, которые проживали в такой квартире, когда наниматель умер? Какой будет дальнейшая судьба такой квартиры?
Кто наследник, если квартира не приватизирована?
После смерти нанимателя муниципальной квартиры никакой преемник не вправе требовать его в свою собственность по праву наследования.
Разрешение от органов опеки и попечительства, если в квартире проживают недееспособные граждане или дети, находящиеся под опекой
Использование жилого помещения без приватизации происходит на основании социального найма. Правовое регулирование взаимоотношений квартиросъемщика и собственника жилья осуществляется Жилищным кодексом РФ. Собственником в договоре выступает государство или органы местного самоуправления через уполномоченных лиц или органы.
Одной из особенностей данного договора является то, что в нем не установлен срок действия. Составляется текст документа по типовой форме, утвержденной Правительством РФ. Также законодатель установил требования к нанимателю помещения.
Жилье предоставляется малоимущим гражданам, признанным в установленном порядке нуждающимися в жилье или улучшении условий проживания. Обязательным условием является гражданство России.
Бывает так, что вместе с нанимателем прописаны и проживают не только члены его семьи, но и лица, таковыми не являющиеся. Часто юристам задают вопрос, можно ли унаследовать неприватизированную квартиру, если на нее претендует не член семьи.
Например, муж и жена жили в неприватизированной квартире, нанимателем которой был отец жены. Муж был прописан в этой квартире. После развода семейной пары муж выехал, но остался прописанным. В такой ситуации, если он не оплачивал коммунальные услуги и фактически не проживал, его можно выписать в судебном порядке.
В противном случае после смерти отца он на равных со своей бывшей супругой сможет претендовать на право приватизации жилья.
Права жильцов в государственной квартире
Порядок эксплуатации жилого муниципального объекта регулируется ст. 60, 65 и 67 ЖК РФ. В договоре социального найма собственником жилья выступает муниципалитет, то есть наймодатель, а нанимателем считается лицо, которое проживает в этой квартире.
Наниматель не считается полноправным собственником муниципального жилья, он может только проживать в ней. Квартиросъемщики не имеют право продавать, дарить и завещать такое жилье, так как недвижимость закреплена за государством.
Наследование неприватизированной квартиры после смерти невозможно. Преемники не имеют право требовать жилье в свою собственность после смерти прежнего нанимателя. Даже если он оставил завещание, оно будет считаться недействительным.
Проживающие с нанимателем близкие родственники фиксируются в ДСН, и получают такое же право на нее и на участие в приватизации. Другими словами, внесенные в договор зарегистрированные лица, обладают теми же правами, что и наниматель.
В данном документе содержатся сведения о предоставляемом жилье и вселяемых лицах, а также о правах и обязанностях сторон, согласно постановлению Правительства РФ №315.
Изменения в ДСН вносятся в соответствии с этими нормами:
- Нанимателям жилья в коммунальной квартире предоставляется право переоформить отдельные договора в общий документ, если они стали членами одной семьи (заключили брак).
- В случае согласия уполномоченного органа и жильцов квартиры, договор можно переоформить на дееспособного проживающего в квартире, как в случае смерти нанимателя.
Муниципальная квартира после смерти квартиросъемщика — если умирает ответственный квартиросъемщик
Неприватизированная или не выкупленная квартира является собственностью муниципалитета или другого государственного ведомства.
Передача такого жилья гражданам России оформляется соответствующими договорами, которые в соответствии с Жилищным Кодексом (ЖК) отражают их:
- права;
- обязанности;
- порядок эксплуатации недвижимости.
Кроме того, нормативные акты предусматривают действия заинтересованных лиц в случае смерти квартиросъемщика.
Эксплуатация муниципального или ведомственного жилья регулируется статьей 60, статьей 65 и статьей 67 ЖК РФ.
Для легитимности права пользования жилплощадью и фиксации обязанностей сторон составляется договор социального найма (ДСН), в котором владелец выступает наймодателем (термин применен в ЖК), а гражданин нанимателем.
Документ не может противоречить Жилищному Кодексу РФ.
В соответствии со статьей 67 квартиросъемщику (нанимателю) предоставлено право:
- вселять граждан, не имеющих с ним родственных отношений;
- пересдавать жилые помещения частично или полностью;
- разрешать временное проживание других лиц;
- совершать замену или обмен жилого помещения;
- требовать предоставления услуг ЖКХ, проведения капремонта и обслуживания общего имущества в объеме и сроках предусмотренных законодательством.
Кроме того наниматель обязан:
- использовать жилье строго по назначению;
- содержать жилье так, чтобы его первоначальное состояние не ухудшалось;
- обеспечить проведение текущих ремонтных работ;
- осуществлять в установленном порядке оплату за услуги ЖКХ и вносить деньги за пользование имуществом.
В случае если факторы дающие право нанимателю пользоваться жильем по договору социального найма изменились, он обязан в установленные законом или договором сроки, поставить об этом в известность владельца недвижимости.
Государственный, ведомственный или муниципальный орган вправе расторгнуть договор в случае нарушения правил пользования жильем и в иных случаях предусмотренных законодательством.
Расторжение происходит по решению суда с последующим выселением квартиросъемщика.
Наследование неприватизированной квартиры
Основанием для наследования имущества является закон или особый документ – завещание. Оно составляется в письменной форме и требует подтверждения его действительности нотариусом. В завещании можно указать лицо, которому достанется жилье, а именно неприватизированная квартира.
Она станет наследственной массой, получать ее будут только после смерти гражданина и выдачи свидетельства о праве на наследство. Следовательно, нет никаких препятствий для ее включения в завещание. Можно указать в завещании также жилье, которое находится в кооперативном ведении.
Необходимо учитывать, что не все жилье можно взять и приватизировать. Получить квартиру в собственность можно при наличии всех установленных законом оснований. Говоря о законных наследниках, ими являются правопреемники первой очереди. Не могут завершить процесс получения жилья в собственность те граждане, которые родственниками по прямой линии умершего лица не являются.
Особенность заключается в заключении договора дарения на такое помещение. Многие отождествляют дарение и завещание. Подарить можно то, что находится в собственности человека. Такая квартира будет являться собственностью муниципального жилищного фонда.
Чтобы узнать, как вступить в наследство и неприватизированную квартиру получить в частную собственность, предварительно следует ознакомиться с обстоятельствами, при которых наследник может включить такое имущество в часть наследственной массы.
Обрести права в данной ситуации способен далеко не каждый преемник погибшего нанимателя жилья, находящегося в собственности муниципалитета. Чтобы оформить наследство, гражданину стоит придерживаться определённой процедуры.
На основании Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 8 от 1993 года 24 августа, законодательство предусматривает возможность получения наследниками муниципального жилья, находящегося в процессе приватизации, начатой покойным наследодателем.
Обстоятельства, при наличии которых правопреемник гражданина может получить неприватизированную квартиру по наследству:
- погибший наследодатель успел подать заявление с просьбой об осуществлении приватизационной процедуры и необходимую для этого документацию в соответствующие государственные структуры;
- до момента гибели гражданин не отзывал данное заявление и не имел намерений это сделать;
- преемник наследодателя проживал с ним совместно в муниципальной квартире.
Перечисленные выше обстоятельства учитываются в случае, если гражданин не успел заключить с муниципалитетом договор о приватизации жилья или не зарегистрировал возникшее у него право на владение помещением в отделении единого Росреестра.
При этом муниципалитет заключает с ними аналогичный договор. Только при наличии всех перечисленных выше обстоятельств лица могут претендовать на получение неприватизированной квартиры.
Полезный материал: Права на наследство гражданской жены.
Право на получение в частную собственность муниципального жилого помещения появляется не на основании призвания к наследованию, а в результате заключаемого с гражданами договора социального найма. Если наследник не проживал с наследодателем в муниципальной квартире, он не имеет права заключить данный договор с муниципалитетом.
Кроме этого, некоторые виды имущества, относящиеся к собственности государственных или муниципальных властей, не могут быть переданы гражданам в частное владение. К таким объектам недвижимости относятся помещения, располагающиеся:
- в аварийно-опасном или подлежащем сносу доме;
- в общежитии;
- в служебном здании;
- на закрытой военнойтерритории.
Только лицо, подписавшее договор социального найма, может принимать участие в приватизационной процедуре.