Как самозанятому сдавать квартиру легально

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как самозанятому сдавать квартиру легально». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Большинство жителей России стараются сдавать свою недвижимость в обход государственной системы. Это выгодно тем, что не нужно платить налоги и сумма от арендатора полностью поступает в карман хозяину квартиры. Но что же случится, когда незаконного арендодателя поймают?

Коротко: как выгоднее платить налоги за сдачу квартиры в аренду

👉 Проверьте, какими способами вы имеете право оплачивать налог — как физическое лицо, ИП или самозанятый. Например, госслужащие могут сдавать квартиры в аренду только в статусе самозанятого.

👉 Посчитайте, какой статус из возможных выйдет выгоднее. Тут важно учесть не только размер налоговой ставки. Обратите внимание на то, что ИП должен дополнительно платить за себя страховые взносы, а у физических лиц в случае переезда за рубеж налог увеличится до 30%.

👉 Чаще всего выгоднее платить налоги как самозанятый. Зарегистрироваться можно в бесплатном приложении «Мой налог».

👉 Заносите в приложение все оплаты за аренду, которые получаете, — приложение автоматически рассчитает доход за месяц и налог.

Что такое самозанятость

Многие россияне предпочитают трудиться самостоятельно, не имея начальников и подчиненных, полагаясь только на свои умения. Государство пошло им навстречу, ввело новый налоговый режим НПД — налог на профессиональную деятельность (на самозанятость). Он небольшой, всего 4–6%, в зависимости от того, с какими клиентами работает самозанятое лицо: с физическими или юридическими.

Самозанятость — это работа на себя, которая имеет ряд преимуществ:

• Никаких претензий от налоговой службы, если плательщик не скрывает доходы и ежемесячно платит налоги.

• Нет отчетности, не нужно вести документацию, заполнять декларацию или покупать кассу.

• В год можно зарабатывать до 2,4 млн. рублей (при превышении суммы статус теряется, нужно будет перейти на иной налоговый режим).

Определение самозанятости

Самозанятый может заниматься какими угодно видами бизнеса, включая сдачу в аренду жилья. Если самозанятый решит сдавать свою или чужую недвижимость гостиничным бизнесом, он может платить налоги по простым условиям.

Теперь можно кратко рассмотреть, какие виды деятельности может вести самозанятый и какие налоги он должен платить при сдаче в аренду квартиры и другой недвижимости.

• Самозанятый может сдавать свою квартиру в аренду, либо брать ее с чужой владельцем на время и использовать ее в качестве арендатора.
• При этом в зависимости от ряда факторов налоги он может платить за эту деятельность.
• Сдавать квартиру можно как налогово. Регистрация в налоговой инспекции не требуется.
• В отличие от сдачи квартиры в аренду бизнесом, при сдаче жилья как самозанятый налоги платятся только с прибыли.

Если вы решили зарабатывать на сдаче недвижимости, рекомендуется обратиться к специалистам для подробной консультации.

Как сдать квартиру как самозанятый

Сдача квартиры как самозанятому возможна только после оформления договора аренды. Там обязательно должна быть прописана помесячная стоимость аренды, размер залога, условия пользования помещением, срок действия договора, порядок уплаты коммунальных услуг и др. Также в нем обязательно должно быть составлен список имущества и описано его состояние на момент заселения квартиросъемщиков. При нарушении письменного договора стороны могут отстаивать интересы в суде.

Договор аренды менее чем на 11 месяцев не требует государственной регистрации и начинает действовать после подписания.

• Наймодатель может посещать квартиру только в установленные договором даты, иначе это может быть нарушением с его стороны.

Некоторые владельцы квартир выплачивали налоги с получаемого с аренды дохода в качестве ИП. Если вы решили встать на учёт как самозанятый, то нужно об этом уведомить налоговую в течение месяца. Есть специально для таких случаев форма. Её можно заполнить непосредственно на сайте ФНС РФ. Одновременно быть ИП и самозанятым не получится. И неважно, хотите ли Вы платить с разных доходов в качестве ИП или самозанятого.

Если вы прежде находились «в тени», то учтите, что отношения с квартиросъёмщиком надо будет официально оформить. То есть вам придётся заключить с ним договор. Причём не имеет значения, сколько он у вас по факту раньше снимал квартиру. Формально вы только начинаете демонстрировать появление такого дохода. Поэтому и документацию стоит привести в надлежащий вид. В противном случае у налоговой могут возникнуть вопросы.

Ничего не нужно предпринимать только тем, кто оформлял такой доход как прибыль, полученную физическим лицом, и законопослушно выплачивал 13% НДФЛ.

Недостатки сдачи квартиры в качестве самозанятого

Для объективности надо учесть и минусы. Они тоже имеются:

• режим доступен в 23 регионах России на 2020 год. Это значит, что воспользоваться такой возможностью получится не у всех;
• нет отчисления в ПФР. Поэтому и пенсии не будет;
• отсутствуют страховые выплаты. Это значит, что нет и каких-то гарантий, связанных с болезнями, родами и прочим;
• система – новая, могут появиться подводные камни. Далеко не все понимают, чего ждать от статуса самозанятых, как будут защищаться их интересы на практике и т. д. Нововведение только устанавливается. Следовательно, возможны некоторые корректировки. Однако ничего существенно меняться не должно.

Самозанятые – кто это?

В России много самозанятых – людей, которые работают неофициально. Это мастера ногтевого сервиса, сантехники, веб-дизайнеры, репетиторы и другие сотрудники, которые получают деньги напрямую от работодателя.

До 2019 года самозанятые практически не платили налоги, а после было решено провести государственный эксперимент. Самозанятым из Калужской и Московской областей, Татарстана и Москвы предложили платить минимальный налог – 4% (меньше, чем при ИП, и оформление быстрое).

Эксперимент распространился на всех специалистов такого рода. Исключением стали люди, которые работают по договору поручения, а также продают и покупают подакцизные товары и полезные ископаемые. Важно, чтобы доход самозанятого не превышал 2,4 миллиона рублей в год. При этом месячный доход не регламентируется!

Стоит ли переходить из ИП в категорию самозанятых? Да, если:

• планируете сдавать квартиру физическому лицу (в случае с юридическими лицами сохраняется общий процент в 6%);

• хотите сократить сопутствующие расходы – самозанятые не платят взносы за ОМС и страховые взносы;

• хотите избежать формальностей – декларация доходов, сбор документов, подготовка отчетности;

• годовой доход не больше 2400000 рублей.

Можно ли сдавать не свою квартиру?

В связи с тем, что самозанятость – новое явление, порой у людей возникают интересные вопросы на тему прав самозанятых лиц. Один из них – могут ли самозанятые сдавать не свою квартиру (а мамы, брата, соседа и т.п.).

С точки зрения закона, самозанятый может получать доход исключительно от услуг, которые он оказывает или товара, который производит. То есть, предоставление жилья в обмен на деньги – это как раз-таки услуга, которую он оказывает сам. Поэтому, даже если жилье не принадлежит самозанятому на праве собственности, он может получать доход, как арендодатель.

Правда, в случае сдачи чужого жилья, самозанятому потребуется наличие дополнительного документа – доверенности на право управления данной недвижимостью.

Этот документ в дальнейшем убережет самозанятого арендодателя от претензий со сторону налоговой. Заверять у нотариуса ее не нужно, достаточно просто составить документ, указав в нем:

• паспортные данные доверителя и получателя доверенности;
• место положения жилья;
• право на управление имуществом (недвижимостью, в том числе предоставление ее в пользование третьим лицам – обязательно прописать!).

Что такое кассовый метод, и почему это важно для расчетов за ЖКХ и депозит

Кассовый метод при налогообложении самозанятых будет применяться в самом простом варианте: сколько получили денег за месяц – столько заплатили налогов в следующем месяце. Никакого распределения сумм, учета понесенных издержек и прочих льгот (кроме однократного 10000-рублевого налогового вычета).

Почему это важно для сдачи в аренду и что с этим делать?

Ситуация первая – страховой депозит.

Например, обычная практика: квартира стоит 30000 рублей в месяц, при этом арендатор вносит сразу плату за 1 месяц и страховой депозит в размере месячной платы. Всего уплачено 60000 рублей. Налог составит (без налогового вычета) 4%, или 2,400 рублей. Но ведь депозит – это еще не доход арендатора? Он ведь может быть использован на покрытие ущерба, а может быть и возвращен (если ущерба не было). А может пойти как оплата за последний месяц, если стороны договорятся об этом. Но по закону все просто – получил деньги – плати налог. А если депозит или его часть придется возвращать, то уменьшай доход в месяц выдачи. А если доход получился отрицательным, то можно зачесть переплату в будущем.

Ситуация вторая – оплата ЖКХ.

Частая ситуация: оплата за найм составляет 40000 рублей в месяц, при этом арендатор платит сам «по счетчикам» за воду и электричество, а арендодатель из 40000 вносит квартплату – например, 5000 рублей. При этом как самозанятый он уплатит налог со всей суммы 40000 рублей, или 1600 рублей в месяц. Его можно снизить на 200 рублей (5000 х 4%), если квартплату жилец оплатит сам, и предоставит подтверждения. И тогда чек надо пробить только на 35000 рублей. Стоит ли игра свеч- смотрите сами. Чтобы все оформить корректно, может потребоваться подписать допсолгашение и изменить формулировки в договоре найма.

При регистрации в качестве самозанятого гражданам предоставляется налоговый вычет в количестве 10 000 рублей.

Соответственно налоговая ставка c 4% уменьшается до 3%, а c 6% уменьшается до 4%. Расчёт ставок производится автоматически. В случае, если годовой доход от профессиональной деятельности превышает 2,4 млн рублей, самозанятый лишается своего статуса и налоговая ставка для него составит 13%. Нужно понимать, что если месячная арендная плата за квартиру или дом превышает 200 000 рублей, годовой доход будет больше 2, 4 млн, следовательно, придётся платить 13% НДФЛ.

Чтобы вернуться к пониженной ставке, в следующем календарном году можно заново зарегистрироваться как самозанятому. Если гражданин оформляет статус самозанятого, при этом работая по найму, его зарплата не учитывается при расчёте налога, и трудовой стаж не прерывается. Так же не учитываются и другие поступления на банковский счёт, которые не были заявлены как профессиональный доход.

Ответственность за неуплату

Сейчас многие люди не заключает официальный договор, сдавая жилое помещение, следовательно, не уплачивают сборы. Проверить каждого владельца недвижимости страны государственные органы не могут. Но нарушитель может быть выявлен с помощью других граждан, к примеру, соседей.

При поступлении информации о незаконном проживании квартирантов сотрудники правоохранительных органов проверяют достоверность сведений. Если факт аренды подтвердится, то все данные передаются в налоговую инспекцию.

Доказать совершение сделки при неоформленном договоре сложно. Если у налоговиков не хватает оснований, дело передают в суд. Но и там, как показывает практика, вывести недобросовестного неплательщика удается редко.

Если действия нарушитель все же признаны незаконными, он понесет ответственность. Наказания за сдачу квартиры в аренду без уплаты налогов будут следующими:

• Штраф за уклонение от оплаты налога. Его величина составляет 20% от задолженности перед налоговой службой. При умышленном уклонении размер увеличивается вдвое.
• Взыскание за непредставление декларации, которая должна предоставляться до конца апреля. Величина — 5% за каждый просроченный день.
• Пеня за каждый день просрочки внесения налогового сбора. Отсчет идет с последнего дня оплаты.

Важно! Если нарушитель попадается не первый раз, ему придется приготовить суммы, размер которых в два раза больше указанные выше. Помимо штрафных санкций неплательщику требуется оплатить долг перед государством за все время сдачи квартиры.

За незаконную сдачу жилья и уклонение от налоговых обязательств полагается не только административная, но и уголовная ответственность. Она предусмотрена в случае, если задолженность составляет более 300 тысяч рублей. Арендодателю придется внести крупный штраф до 300 тысяч рублей. Помимо денежного взыскания нарушитель может поплатиться свободой на один год.

Сдаете жилье? – Теперь закон распространяется на вас.

Статус самозанятых был в России и раньше –но механизм был очень неудобными и не распространялся на арендодателей жилья. Поэтому этим статусом воспользовалось всего несколько тысяч человек, и возможно поэтому владельцы жилья даже не слышали про это.

Что изменится теперь?

1. Теперь под действие Закона попадает также и сдача в аренду жилья.
2. Налоговая ставка по Закону ниже, чем НДФЛ и даже ниже, чем налог с ИП по упрощенной системе. Самозанятые будут платить 4% от дохода – если сдают жилье физическим лицам и 6% если сдают жилье юридическим лицам.
3. Закон действует с 1 января 2020 года в 23 регионах, поскольку это пока «эксперимент». Важно: Москва и Московская область, Санкт-Петербург и Ленинградская область входят в зону действия эксперимента с самозанятыми.
4. Самозанятым можно быть, если доход не превышает 2,4 млн. рублей в год. Для сдачи в аренду – это в среднем 200000 рублей в месяц. При этом ограничение установлено именно на сумму за год. Большинство тех, кто сдает жилье – укладываются в эти рамки.
5. Самозанятыми могут быть и физические лица, и индивидуальные предприниматели.
6. Можно по-прежнему сдавать квартиру с уплатой НДФЛ или сдавать квартиру как ИП с упрощенной системой. По меньшей мере, пока регистрация арендодателей как самозанятых не является обязательной.
7. Для уплаты налогов и взаимодействия с налоговой службой будет создано специальное мобильное приложение «Мой налог». Сняться с учета в качестве самозанятого можно будет через то же самое мобильное приложение.

Какие были предложения

В первоначальной редакции документа Минфин предлагал ввести для самозанятых лиц налог 2,5% с выручки для граждан, которые оказывают услуги физическим лицам или работают по патенту, и 4,5% для тех, кто предоставляет услуги юрлицам или сдает имущество в аренду. Однако ФНС выступило за ставку в 4%, в которую будут включены взносы в Фонд обязательного медицинского страхования.

В итоге в конце сентября в Государственную Думу внесли три законопроекта:

1) О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход» в городе федерального значения Москве, в Московской и Калужской областях, а также в Республике Татарстан (Татарстан);

2) О внесении изменений в часть первую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации (в связи с проведением эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход»);

3) О внесении изменений в статьи 56 и 146 Бюджетного кодекса Российской Федерации (в связи с проведением эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход»). Здесь сказано, в какие бюджеты и в каком размере будут распределяться платежи от НПД.

Самозанятым, сдающим жилье в аренду, хотят дать скидку по налогам

Ставка налога для самозанятых при сдаче жилья в найм составит 4%, компании — 6%. Сейчас ставка НДФЛ с таких доходов составляет 13%: чтобы не платить ее, необходимо приобрести патент, стоимость которого зависит от его срока, площади и расположения квартиры. Также можно зарегистрироваться как ИП, для которых ставка налога составляет 6%. Однако индивидуальные предприниматели и обладатели патента должны платить страховые взносы.

Самозанятые освобождены от уплаты страховых взносов, и даже взносы в Пенсионный фонд они могут платить добровольно. Такие лица, как и другие самозанятые, смогут регистрироваться в ФНС и осуществлять все платежи через специальное приложение. Как рассказал изданию федеральный чиновник, это поможет обелить рынок жилья: сейчас в Москве налоги платят лишь 10% тех, кто сдает жилье.

Ограничения по территории и размеру дохода

Эксперимент проводится пока на территории 23 регионов РФ.

Пункт 1 ст. 2 закона № 422-ФЗ привязывает регион проведения эксперимента не к месту нахождения налогоплательщика, а к месту ведения деятельности. То есть если квартира для аренды у самозанятого находится в регионе проведения эксперимента, а сам самозанятый проживает или зарегистрирован в другом, он все равно может применять НПД.

Однако допустим вариант, когда самозанятый зарегистрирован в качестве предпринимателя в регионе эксперимента и получает в нем доход, а также получает доход, удовлетворяющий условиям применения НПД, и на иных территориях. В этом случае под НПД попадают все доходы, получаемые как на экспериментальной, так и на другой территории.

Что касается размера дохода, то п. 8 ст. 4 закона № 422-ФЗ запрещает применять НПД тем налогоплательщикам, у которых доход при расчете налоговой базы по НПД превысил 2,4 млн руб. в текущем календарном году.

Необходимо понимать, что в среднем доход в месяц при таком режиме налогообложения не должен превышать 200 000 руб. Однако помним, что ограничение идет не по месячному доходу, а по годовому.

Похожие записи:

• Что делать, если нет ни прописки, ни жилья и прописаться некуда?
• Возмещение вреда здоровью по ОСАГО
• Пособие на третьего ребенка в 2023 году