Как продать унаследованную недвижимость

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать унаследованную недвижимость». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если всё-таки решено продать наследственное жильё раньше трёх лет владения, то необходимо предоставить декларацию в налоговую инспекцию. Сегодня это можно сделать дистанционно. Для этого доступны два сервиса — сайт налоговой службы и портал Госуслуг. Сама процедура заполнения заявления достаточно простая — нужно только следовать системным подсказкам.

Налог при продаже квартиры, полученной по наследству

Декларировать унаследованную недвижимость и платить налог не нужно, но при ее продаже вы получаете доход, который подлежит налогообложению по общим правилам.

«Если срок владения объектом превышает три года, платить ничего не придется, в противном случае — 13% с суммы, превышающей 1 млн руб. (для иностранцев ставка составляет 30%). Срок владения таким имуществом исчисляется со дня смерти наследодателя, а не с момента регистрации права собственности.

Также у вас есть право на вычеты. Помимо уменьшения налогооблагаемой базы на 1 млн руб., можно использовать вычет в размере стоимости этого имущества, если документы об этой стоимости остались от наследодателя (и если он такой вычет на этот объект не использовал)», — пояснила Данильченко.

А если квартира куплена в новостройке?

При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.

«В случае приобретения квартиры по договору долевого участия срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором. Если квартира приобретена по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, то срок владения исчисляется с момента оплаты уступки прав требования», — говорит Рябых.

Особенности продажи унаследованной квартиры

Отчуждение квартиры наследниками мало отличается от обычной продажи, включая необходимость согласования с органами опеки, если в помещении прописан несовершеннолетний ребенок. На практике сделка осложняется тем, что, как правило, наследников бывает несколько, и квартира находится в общей долевой собственности. Собственник доли вправе ее продать, но для этого ему необходимо:

• письменно предложить ее другим участникам долевой собственности с указанием цены и условий;
• получить от них письменное согласие или отказ, поскольку у других участников есть право преимущественной покупки;
• подождать 30 дней, и если ответа не будет, можно расценивать его отсутствие как отказ от покупки.

Если один из наследников нарушит закон и не предложит свою долю другим, последние имеют право в течение 3-х месяцев восстановить свое право преимущественной покупки в судебном порядке. Найти покупателя на долю в праве на квартиру достаточно сложно. Ведь она не считается в квадратных метрах или комнатах. Каждый из сособственников имеет право пользоваться жильем на равных условиях.

Документы, требующиеся при продаже квартиры

• Свидетельство о праве на наследство — это основание приобретения квартиры.
• Выписка из ЕГРН, свидетельство, полученное до 15 июля 2016 года.
• Документы с перечнем всех лиц, зарегистрированных в жилом помещении (выписка из домовой книги или единый жилищный документ).

Перечисленные документы, как правило, требует покупатель (риэлторская компания) для проверки объекта недвижимости. Кроме них, нужно подготовить документы о личности продавца и подтверждающие его права на отчуждение квартиры, полученной в порядке наследования. К ним относятся:

• паспорт продавца, свидетельство о рождении ребенка до 14 лет, если сделка совершается представителем от его имени;
• обязательство о снятии с регистрационного учета лиц, зарегистрированных в квартире (могут также затребовать на них справку из ПДД, что не стоят на учете);
• разрешение органов опеки и попечительства, если в помещении прописаны дети до 18 лет.

Как продать квартиру без уплаты налогов?

С 2019 года разрешается не платить налог, если после перехода прав собственности прошло менее трех лет. Но только если одаряемый получил квартиру и решил продать недвижимость сразу за ту же сумму, в которую оценили квартиру по кадастровой стоимости. В этом случае налог платить не придется.

Например, отец подарил сыну квартиру, которая стоит 5 млн руб. Но сын через шесть месяцев продает ее за 5 млн руб. Сын может продать недвижимость и не платить налогов, если сумма продажи не будет превышать 5 млн руб. Налог в 13% придется заплатить, если сумма продажи будет свыше 5 млн руб. Например, сын через год продал подаренную квартиру за 6 млн. В этом случае налог начислят на 1 млн руб., — это та сумма, которая считается полученным доходом.

Какой вариант уменьшения налога выбрать?

Итак, если Вы получили машину в наследство или в дар от близкого родственника, то алгоритм действий будет примерно таким:

1. Если машина стоит меньше 250 000 рублей, то можно продать ее и воспользоваться имущественным вычетом.

2. Если машина стоит дороже 250 000 рублей и есть договор предыдущего собственника о покупке машины (на сумму более 250 000 рублей), то нужно воспользоваться вариантом 3 и уменьшить доходы на сумму расходов предыдущего собственника.

3. Во всех остальных случаях можно либо подождать 3 года (тогда налога вообще не будет), либо продать автомобиль как есть, воспользовавшись имущественным вычетом 250 000 и заплатив налог с оставшейся суммы.

Удачи на дорогах!

В случае получения гражданином доходов от реализации имущества (в том числе недвижимости), необходимо предоставление дополнительной налоговой отчетности. Речь идет о заполнении декларации по форме НДФЛ-3, которая сдается в территориальный орган ФНС по месту проживания в период с 1 января до 30 апреля календарного года, следующего за отчетным налоговым годом. Способы предоставления документа в инспекцию таковы:

• личный визит;
• через представителя. Данная особа должна предоставить нотариально заверенную доверенность, в которой будет указано, что человек имеет право отстаивать интересы налогоплательщика;
• отправление заказного письма через систему Почты России.

Отметим, что существует несколько способов заполнения декларации:

• вручную (бланк распечатывается с сайта ФНС и гражданин ручкой вносит информацию в графы);
• на компьютере (форма скачивается из интернета);
• с помощью специальных программ, которые разработаны ФНС (заполнение граф происходит автоматически, а человек всего лишь вносит в систему информацию).

Продажа квартиры, доставшейся по наследству в 2021 году

Налог с продажи квартиры, полученной по наследству, обязателен для всех физических лиц, производящих операцию на территории России. По состоянию на 2021 год, есть только одно исключение — срок владения недвижимостью, отталкиваясь от которого ФНС решает о необходимости собственника уплатить налог.

Разъяснения правовой нормы даны в п. 3 и п. 4 ст. 217.1 НК РФ. Налогом не облагается продажа недвижимости, полученной в наследство более трех лет назад. При этом существуют и более строгие правила, так что наследникам вполне повезло. Так, например, для продажи купленного жилья, а не полученного в дар, наследство, в результате действия договора ренты или приватизации, срок владения должен составлять не менее пяти лет, иначе налог заплатить придется.

Главные вопросы по налогообложению продажи наследственного имущества

• Обязанность уплаты налога возникает, если срок владения унаследованной недвижимостью превышает 3 года (36 месяцев), но не 5 лет, как для прочего жилья. При этом течь срок начинает со дня смерти наследодателя. То есть независимо, когда фактически был оформлен жилище (письмо Минфина России от 19 июня 2018 г. № 03-04-05/41648).
• Уменьшить облагаемый доход можно на величину имущественного вычета в 1 млн.
• С 2019 года можно брать расходы на приобретение этой квартиры предыдущим собственником (наследодателем). Но нельзя учесть никакие расходы на ремонт, коммунальные платежи (письмо Минфина России дал в письме от 26.11.2019 № 03-04-05/91743).
• Нельзя занижать стоимость продаваемой наследственной квартиры. Цена, указанная в договоре купли-продажи, сопоставляется с ее кадастровой стоимостью. И если в договоре указана меньшая, чем 70% кадастровой стоимость, налог будет доначислен налоговой инспекцией.
• Когда продажа квартиры от нескольких собственников по 1 договору, вычет в 1 млн. предоставляется на весь объект, а не каждому собственнику. Т.е. вычет получает каждый, но только согласно его доли (пример: 1/2 доля — значит вычет 500 тыс. руб, 1/3 доля — вычет 333,3 тыс.руб.).
• Если каждый владелец продал свою долю по отдельному договору купли-продажи, то каждый вправе получить имущественный налоговый вычет в размере 1 млн. рублей.
• Не существует никаких льгот для разных категорий граждан (пенсионеры, инвалиды, несовершеннолетние и пр.). После продажи унаследованного жилья никто не освобождается от уплаты налога. Ну, разве только те, кто владеет ею более 3 лет.

Чтобы определить облагается ли налогом наследственная квартира при продаже или нет, нужно считать только срок владения квартирой. Избежать налоговой обязанности возможно, выждав трехлетний срок владения квартирой, или свести доходы от продажи к нулю вычетами или расходам.

Срок подачи декларации

• Готовый пакет документов, следует сдать в налоговую до 30 апреля года, который идет после года, за который декларант отчитывается.

Пример: от продажи получили деньги в 2020 году, значить декларацию с приложениями сдать нужно до 30.04.2021 г.

• Если последний день сдачи выпадет на выходной, то этот день автоматически переносится на первый будничный день.

Пример: за 2017 год последним днем сдачи налоготчетности был 03.05.2018 г. В 2020 году последний день сдачи выпадает на будний, то есть переносов не будет.

• Преждевременная (досрочная) сдача в том же году, что и получается доход, не запрещена. Если налогоплательщик уверен, что иных доходов, вычетов не будет и отчетность не нужно корректировать, то можно сдавать и заранее.

А когда можно не платить налог с продажи недвижимости?

В некоторых случаях налог с продажи недвижимости не платится вовсе, даже при несоблюдении минимального срока владения. Для отдельных категорий налогоплательщиков, по словам Рябых, действуют следующие послабления:

• налогоплательщик (его супруг, супруга), который является родителем не менее двух детей, не достигших 18 лет (и 24 лет, если они учатся по очной форме);
• если в календарном году, когда продана квартира (либо не позднее 30 апреля следующего календарного года) налогоплательщиком приобретено иное жилое помещение;
• когда площадь приобретенного жилого помещения или его кадастровая стоимость превышает площадь/кадастровую стоимость проданной квартиры (дома, комнаты, доли в них);
• если кадастровая стоимость проданной квартиры (дома, комнаты, доли в них) не превышает 50 000 000 рублей;
• если у налогоплательщика (у его супруги/несовершеннолетних детей) отсутствует более 50% в праве собственности на иное жилое помещение.

Можно ли продать долю в квартире, доставшуюся по наследству в 2023 году?

Нередко квартира после смерти наследодателя передается не одному человеку, а нескольким. Согласно ст. 1164 ГК РФ, в сложившейся ситуации квартира поступает в общую долевую собственность двух и более граждан. Ч. 2 ст. 1164 ГК РФ указывает, что в 2023 году раздел долевой квартиры производится по общим правилам, но с учетом некоторых особенностей. Долевая собственность подразумевает следующую ситуацию: наследуемая квартира условно делится на несколько частей, каждая из которых находится в собственности отдельного человека.

В таком случае каждый из участников может полноправно распоряжаться, пользоваться и владеть только своей частью, что отражено в ст. 246 ГК РФ. Таким образом, собственник может продавать, дарить, отдавать в залог свою часть имущества беспрепятственно. Однако, данные возможности он получает только с момента регистрации права собственности, то есть через полгода со дня смерти наследодателя.

Ч. 1 ст. 246 ГК РФ указывает, что собственник доли в квартире может продавать свое имущество только по соглашению с иными участниками. Таким образом, при проведении продажи доли в квартире полученной по наследству необходимо получить согласие остальных собственников.

Необходимые документы для продажи наследуемой недвижимости в 2023 году

Процесс заключения договора купли-продажи наследуемой квартиры сопровождается предварительной подготовкой необходимого пакета документов:

1. Паспорта каждого из участников договора.
2. Свидетельство о наследовании.
3. Выписка из ЕГРН, подтверждающая факт регистрации квартиры в Росреестре.
4. Кадастровый паспорт на недвижимость.
5. Справка, указывающая на отсутствие задолженностей по коммунальным платежам.
6. Справка из ЖКХ, свидетельствующая о лицах, зарегистрированных в квартире.
7. Согласие супругов на совершение сделки (заверяется у нотариуса).
8. Отказы наследников от имущества (если есть иные претенденты на получение наследства).
9. Заключение органов опеки – если затрагиваются права несовершеннолетнего.
10. Подготовленный проект договора.

Указанный перечень является наиболее универсальным, в зависимости от ситуации и обстоятельств могут понадобиться иные документы.

Если наследников несколько

Если несколько лиц одновременно наследуют за усопшим, квартира переходит в их общую долевую собственность. Это означает, что каждый из них обладает некоторой ее частью. Будучи собственником своей части, каждый может распорядиться ею в любое время, однако в таком случае он вынужден учитывать интересы остальных сособственников.

У долевых сособственников есть преимущественная возможность выкупа долей друг друга. Это означает, что, если один из них намерен продать свою часть квартиры, он должен сначала предложить купить ее всем совладельцам. Продажа постороннему лицу возможна, если все долевые собственники откажутся или проигнорируют его предложение.

Прежде чем заключать соглашение купли-продажи доли, полученной от наследодателя, разошлите всем остальным сособственникам уведомления о своем намерении. В уведомлении сообщите все важные условия будущего соглашения, в том числе укажите стоимость, по которой вы намерены продать свою долю.

У остальных сособственников есть месяц на ответ. Если в течение этого времени никто из них не объявил о желании стать покупателем — официально отказался или просто проигнорировал предложение, — продавайте кому угодно.

Кроме того, продажа доли, полученной по наследству, требует нотариального удостоверения.

Особенности оформления наследства

Чтобы без проблем продать квартиру после вступления в наследство, сначала надо правильно ее принять. А именно – успеть заявить о своем праве на имущество, собрать все документы и не наделать в них ошибок.

Есть строгие правила принятия наследства. Если их нарушить, продажа жилья обернется головной болью. В некоторых случаях вы вообще останетесь без квартиры.

В этом деле важны сроки: с даты смерти владельца жилья у вас есть 6 месяцев, чтобы заявить о статусе наследника. Если этого не сделать, то квартира достанется наследникам следующей очереди. И тогда придется обращаться в суд, а он не всегда идет навстречу. Судья ждет доказательств, почему вы не спохватились раньше, то есть нужно указывать уважительные причины. Например, вы лежали в больнице с серьезным диагнозом, были в другой стране, местах лишения свободы или же не получали сообщений о смерти наследодателя. Все это считается уважительными причинами.

Впрочем, если другие наследники напишут согласие об отказе от квартиры в вашу пользу, то дело решится без суда.

Правило 6 месяцев со дня смерти покойного не действует, если его наследник – еще нерожденный ребенок. Малыш вступает в наследство в течение полугода после того, как появился на свет.

Налог при продаже квартиры, полученной по наследству

Квартира по наследству переходит к близким людям покойного владельца. Например, приемниками могут стать мать или сын наследодателя. Чтобы права получателя на оставленное имущество были официально признаны необходимо получить свидетельство о наследстве. Этот документ выдает нотариус, который сразу же после смерти гражданина заводит наследственное дело.

Открытие наследства происходит в день гибели наследодателя. В течение полугода у всех родственников или иных претендентов имеется возможность для вступления. Для совершения этого действия необходимо обратиться в нотариальную контору, которая относится к месту последней регистрации покойного.

Пропущенный срок не лишает прав на наследство, однако вступить в дальнейшем будет сложнее. Без предъявления уважительных причин бездействия заявителя суд может лишить прав на имущество умершего.

Налог с продажи квартиры, полученной по наследству, как и другие расходы ложатся на плечи наследников. Например, за выдачу документов или удостоверение копии завещания нотариус взимает отдельную плату. Нередко оплачивать нужно и за запросы на получение недостающих документов.

Похожие записи:

• Как заполнить акт проверки пожарных гидрантов в 2022 году
• Налогообложение новых субъектов РФ: льготы для бизнеса по учету и налогам
• Что вы можете требовать от управляющей компании вашего дома