Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли оформить доли на детей в ипотечной квартире?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Исходя из действующего законодательства, родители должны обеспечивать право несовершеннолетних на обладание имуществом. В случае с ипотекой обычно выделение доли происходит уже после погашения всех обязательств. Если же для взноса первого платежа или досрочного погашения был использован семейный сертификат, выделить долю ребенку не просто можно, а обязательно нужно.
Какие банки выделяют ребенку долю при ипотеке
Прежде, чем перейти к конкретным кредитным организациям, разберемся, по какой причине на выделение детских долей до момента окончательного расчета по ипотеке идут не все банки. Дело в том, что согласно действующим нормативным актам, защищающим права несовершеннолетних, принудительно реализовать такую квартиру будет практически невозможно. Если заемщик не сможет в срок исполнять обязательства по оплате ипотечных взносов, кредитор не сможет обратить взыскание на квартиру, частично принадлежащую несовершеннолетним.
Если банк категорически отказывается от выделения детской доли до момента погашения, а органам опеки и попечительства недостаточно обязательства, можно воспользоваться такими выходами из этой ситуации:
- Выбрать ипотечную программу, условиями которой предусмотрена передача в залог не приобретаемой, а уже имеющейся недвижимости. Такие программы отличаются более высокой ставкой.
- Закрепить детские доли в другой недвижимости. В этом случае заемщику должно принадлежать еще одно жилое помещение или можно достигнуть договоренности с родственниками.
- Попробовать устранить претензии органов опеки, получить их согласие на основании нотариального обязательства.
- Прибегнуть к помощи другого банка.
Права супругов при покупке недвижимости
Недвижимость может находиться в личной собственности одного из супругов, а также в совместной и общей долевой собственности. Приобретенное в браке на общие средства имущество регистрируется как совместная собственность в том случае, если не был заключен брачный договор или не было подписано соглашение о разделе имущества.
В Росреестре уточнили, что оформить совместно нажитую в браке недвижимость можно:
- на одного из супругов. При этом даже если законным владельцем будет зарегистрирован один супруг, оформленная на него недвижимость будет считаться совместной собственностью супругов;
- в общую совместную собственность супругов;
- с выделением долей супругов в соответствии с условиями брачного договора или соглашения о разделе имущества.
Выделение долей с ипотекой и маткапиталом
Одним из целевых направлений для средств материнского капитала является приобретение жилья или частичное погашение ипотечного кредита. Однако родителям, применившим материнский капитал для покупки жилья, необходимо создать для детей определенные гарантии, а именно подписать обязательство выделить в будущем ребенку его долю в купленном жилище, рассказал адвокат, управляющий партнер AVG Legal Алексей Гавришев.
«Регистрацию с выделением долей необходимо произвести в течение полугода после снятия обременений и возникновения права распоряжения недвижимостью. Процедура оформления и выделения долей производится у нотариуса, который в последующем направит заверенные документы для регистрации их в Росреестра», — резюмировал Гавришев.
Если задействован материнский капитал
Материнский капитал можно использовать для улучшения жилищных условий: зачесть его в качестве первого взноса по ипотеке или погасить имеющийся ипотечный кредит.
Согласно статье 10 Федерального закона “О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей, после внесения маткапитала в ипотеку детям и второму супругу необходимо выделить доли в квартире. Сделать это нужно в течение 6 месяцев после снятия обременения с жилья.
Доли выделяют всем детям матери, которой принадлежит сертификат, в том числе совершеннолетним. Супругу положена доля, только если пара в официальном браке.
Если к моменту снятия обременения супруги развелись, но маткапитал был использован в браке, часть жилья все равно придется выделить бывшему супругу. Даже если женщина к этому времени уже снова вышла замуж.
Если в семье к окончанию погашения ипотеки родились еще дети, им также придется выделить доли. Например, при внесении суммы материнского капитала у вас был один ребенок, а потом родилось еще двое. Когда придет время выделить причитающиеся каждому доли в квартире, это придется сделать для пятерых членов семьи.
Право ребенка на долю в имуществе и его права на распоряжение этой собственностью
Ребенок, являющийся гражданином России, с рождения наделяется правами. До 18 лет использование ребенком этих прав может быть ограничено. Независимо от возраста ребенок может быть собственником любого имущества. Понятно, что несовершеннолетний ребенок не в состоянии разумно распоряжаться имуществом, поэтому права ребенка на распоряжение имеющимся у него имуществом до 18 лет ограничены. Права и обязанности ребенка, вытекающие из владения собственностью, возлагаются на его законных представителей.
Бывают случаи, когда люди, наделенные правами законных опекунов, действуют не в интересах ребенка, а в собственных. В связи с этим любые сделки по отчуждению собственности детей контролируются органами опеки. Договоры, которые уменьшают долю ребенка в собственности или ухудшают положение ребенка, будут запрещены органами опеки.
Если вы выделяете ребенку долю в собственности, вы перестаете быть собственником этой доли. В распоряжении этим имуществом ваши права могут быть ограничены органами социальной опеки. Иногда это может быть крайне неудобно. Перед наделением ребенка долей собственности хорошенько подумайте о том, действительно ли это необходимо.
Факт наличия у родителей собственности до рождения ребенка или приобретения имущества родителями после его рождения не создает у него права собственности на имущество. У ребенка появляется право на наследование имущества, иногда это право даже заключается в обязательной доле наследства, но права собственности на имущество родителей ребенок не имеет.
Право собственности предполагает возможность распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Имущество можно:
- продать;
- подарить;
- сдать в аренду;
- распорядиться им иным способом;
Собственность можно даже уничтожить, если способ ее уничтожения не является общественно опасным.
Как выделить доли детям при оформлении ипотеки на квартиру
Для покупки квартиры или частного дома многие семьи прибегают к помощи банковских организаций.
Оформляя ипотечный кредит, супруги становятся собственниками жилой площади, а сам объект недвижимости получает статус залога.
Далеко не все заемщики, у которых есть дети, знают, что обязаны выделить ребенку долю в ипотечной квартире. Постараемся разобраться, в каких случаях это необходимо и каков порядок действий при выполнении процедуры.
Права несовершеннолетних отмечены на законодательном уровне в статье 60 Семейного кодекса РФ, которая определяет возможность ребенка владеть собственностью. При ущемлении интересов малолетнего родители или опекуны могут понести ответственность перед законом.
За соблюдение прав детей отвечают органы опеки. Они должны дать согласие на передачу собственности ребенка в залог банку. Разрешение органов опеки на детей до 14 лет получают законные представители, то есть родители.
При наличии паспорта малолетнему необходимо подписать согласие на осуществление сделки.
Особенности выделения долей в ипотечных квартирах
Доли выделяются по таким правилам:
- Заемщик в любой момент выплат по ипотеке может обратиться к ипотечному менеджеру с просьбой о внесении нового собственника заложенной квартиры. Но на долю в ипотечной квартире могут претендовать оба созаемщика и их дети.
- Заемщик имеет право в период нахождения квартиры в залоге менять собственников квартиры и соотношение долей между ними.
- Заемщик имеет право передать свою долю любому из оставшихся собственников.
- Есть ряд ипотечных программ, в рамках которых нет возможности вносить изменения числа собственников. Это «Военная ипотека на покупку готового жилья» и «Военная ипотека на покупку строящегося жилья».
- Титульный созаемщик (лицо, на которое оформлен ипотечный договор) может вносить новых собственников, когда у него отсутствуют задолженности и просрочки по кредитным обязательствам.
- Внесение изменений в количество собственников возможно в том случаях, когда на ипотечную квартиру оформлен полис страхования имущества и он не просрочен.
Как выделить долю ребенку в жилье по маткапиталу: инструкция
Проще всего выделить доли детям через МФЦ. Заранее подготовьте и заполните документы:
- Соглашение о выделении долей по материнскому капиталу. Скачать его можно по ссылке. Возьмите в МФЦ три заполненных экземпляра
- Паспорта обоих родителей
- Свидетельства о рождении детей, которым выделяете доли
- Свидетельство о браке или разводе
- Документ права собственности на жильё
- Чеки уплаченной госпошлины. Стоимость госпошлины 2000 рублей. Нужно поделить её на всех будущих собственников. Если квартира будет поделена между тремя членами семьи, то вам нужно три чека об уплате госпошлины. Каждый на 666,6 рублей, соответственно.
МФЦ передаст заявление в Росреестр для регистрации долей, больше ходить по инстанциям и платить не нужно. Если вы хотите убедиться в оформлении долей на детей, закажите выписку из ЕГРН. Её можно бесплатно закзать на Госуслугах.
В каких случаях нужно выделять доли?
Государство предоставляет помощь семьям с детьми с 2007 года. Самый востребованный вариант использования выделенных средств — покупка недвижимости. Маткапитал используют для приобретения жилья частично или полностью. В большинстве случаев выделенной суммы не хватает на покупку. В таких ситуациях родители дополнительно тратят собственные средства или обращаются в банк, чтобы оформить ипотеку. Маткапитал при обращении в банк используют как первоначальный взнос или выплачивают за счет него уже оформленный ранее кредит.
Порядок выделения и использования средств государства регулируется ФЗ № 256. Закон определяет, что в недвижимости, которую купили с использованием средств маткапитала, нужно выделить доли детям и супругу. На это не влияет, кто выступал заемщиком при оформлении целевого кредита, или какую часть квартиры оплатили за счет государственной помощи.
Что будет, если не выделить доли
Собственники жилья, купленного за счет маткапитала, не всегда соблюдают требование закона. Бывает, что они погашают ипотеку, снимают обременение, но доли детям не выделяют.
Чаще это связано с тем, что родители собираются продать квартиру, купленную в ипотеку. Но по закону недвижимость, один из собственников которой несовершеннолетний, продается с разрешения органов опеки. А разрешение выдают при условии, что есть другая недвижимость, где детям будут выделены доли. Второй вариант, когда разрешение дадут — покупка другого жилья, где детям также выделяют доли. Такой вариант устраивает не всех собственников — бывает, что недвижимость продают, а потом живут у родственников, используя вырученные средства на другие нужды. Но так делать нельзя — это нарушение закона.
Если родители не выделяют доли детям, их привлекают к ответственности. В отдельных случаях заводят уголовное дело по статье УК РФ № 159 о мошенничестве и маткапитал заставляют вернуть государству. Еще если родители продали квартиру, в которой не были выделены доли детям, сделку признают недействительной. Нарушители закона должны вернуть деньги покупателю. Если деньги, вырученные от продажи, уже потратили, потерпевшая сторона обращается в суд. И суд решает, за счет чего будет погашен долг перед обманутыми покупателями.
Если доли детям не выделены: судебная процедура
Текст обязательства о выделении детских долей содержит пункт об ответственности за неисполнение. Держателя сертификата предупреждают, что за нарушение законодательства ему грозит наказание. Каким оно может быть?
Любопытно, но закон не дает четкой меры ответственности. Более того, она наступает только в случае выявления факта нарушений. Выборочные проверки может проводить только прокурор. Хотя известны случаи, когда нарушения выявлялись по запросам ПФР и органов опеки.
Что грозит родителям, которые не выделили доли детям после погашения ипотеки за счет МК?
95% вероятности – их обяжут произвести выдел, реже – привлекут к административной ответственности.
Другое дело, если родители получили субсидию на погашение ипотеки, а сами обналичили средства и растратили их на свои нужды. Такие деяния квалифицируются в соответствии со ст. 159 УК РФ «Мошенничество».
Мера ответственности – штраф 120 тысяч рублей или лишение свободы (крайне редко).
Пример:
Отметим, что иск может быть подан от имени любой потерпевшей стороны: совершеннолетнего ребенка, прокурора, органов опеки, руководства ПФР.
- В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
- Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
- через форму (внизу), либо через онлайн-чат
- Позвоните на горячую линию:
Подводные камни и сложности
- Во-первых, если наделение долей происходит уже на этапе подписания договора купли-продажи (родители не хотят ждать момента, когда задолженность будет полностью погашена), уже в договоре КП должна быть информация о ребенке-собственнике. Другими словами, в договоре должно быть указано, что ребенок получит свою долю, в противном случае органы опеки и попечительства просто не выдадут разрешение на проведение сделки.
- Во-вторых, если возраст ребенка от 14-ти до 18-ти лет, в соответствии со статьей 28 ГК РФ данное лицо считается частично дееспособным. Таким образом, при заключении договоров и обращении в банк от ребенка необходимо получить письменное согласие на приобретение/продажу недвижимости в зависимости от ситуации.
Согласие составляется и заверяется у нотариуса — только в таком случае документ получает юридическую силу. Без письменного согласия ребенка от 14-ти до 18-ти лет ни банк, ни Росреестр не сможет принять документы и провести сделку до конца.
Оформление доли на ребенка, как правило, вызывает много сложностей у заемщиков, т. к. требуется одновременно попасть под условия и органов опеки, и банка — ни первая, ни вторая организация не в восторге от переезда несовершеннолетнего. По этой причине заемщику нужно очень точно соблюдать все правила, внимательно относиться к документам и сдавать все в срок, потому что в противном случае шанс на отказ со стороны банка или органов опеки крайне высок.
В ипотечных отношениях, особенно если они происходят с участием несовершеннолетних, существует масса сложностей:
- Зачастую родители забывают про права несовершеннолетних детей и не выделяют им обязательную долю. Если в покупке участвуют средства по МС, то ПФР и органы опеки, конечно, напомнят о необходимости выделения детской доли, а при покупке квартиры без использования МС это происходит не всегда.
- Продажа объекта недвижимости, если совладельцем является ребенок, возможна только с согласия ООП и одобрения кредитного учреждения.
- Зачастую доля несовершеннолетнего в новой ипотечной квартире оказывается меньше, чем в предыдущем жилом помещении, а это недопустимо.
- Неспособность родителей выплачивать ипотечный кредит в дальнейшем может стать причиной выселения всей семьи, даже если ребенок имеет долю собственности в жилом помещении.
Поэтому все будет зависеть от решения банка. Конечно, потенциальные заемщики могут использовать некоторые способы для небольшого влияния на более вероятное одобрение ипотеки:
- Найти более лояльного кредитора. Но здесь имеются некоторые подводные камни: банк, который более лоялен к заемщикам, рискует в большей степени, поэтому, зачастую, займы в таких кредитных учреждениях дается под более высокий процент, чем обычно.
- Заблаговременно проверить свою кредитную историю. Если заемщик случайно забыл, что у него уже были сложности с погашением кредита в этом или других банках, то он может столкнуться с отказом в выдаче ипотечного кредита.
- Передать банку в качестве залога другой объект недвижимости. В таком случае родители смогут беспрепятственно выделить детскую долю.
- Выделить долю несовершеннолетних в другом жилом помещении. Для этого можно использовать квартиры близких родственников, например, бабушка выделит долю в своей квартире для внука, которому она и так собиралась оставить жилое помещение в наследство.
В таком случае вероятность одобрения ипотеки существенно возрастает. Конечно, если заемщик имеет постоянную официальную работу и у него хорошая кредитная история.
Необходимые документы
Для любого кредита на жильё нужно собрать немало документов. Выделение долей детям в ипотечной квартире также увеличивает их количество.
Для этого нужны:
- Оценка стоимости покупаемого жилья.
- Расписка продавца о согласии продать квартиру.
- Согласие второго супруга на покупку.
- Выписка из ЕГРН с данными приобретаемого жилья.
- Ксерокопия паспорта супруга, на имя которого оформляют кредит.
- Выписка из трудовой книжки или другие документы, подтверждающие наличие у заёмщика заработной платы.
- Справка 2-НДФЛ, подтверждающая его платёжеспособность.
- Копия свидетельства о заключении брака.
Помимо решения проблем с банком оформление доли ребёнка в квартире требует обращения в Росреестр. Там нужно представить следующие документы:
- Свидетельство о рождении или паспорт несовершеннолетнего, для которого выделяют долю.
- Копии свидетельств о рождении остальных детей.
- Свидетельство о браке (копию).
- Договор купли-продажи квартиры.
- Соглашение родителей о выделении доли или дарственная на долю квартиры.
- Квитанцию об оплате госпошлины.
На основании этих документов в Росреестре зарегистрируют право собственности ребёнка.
Выделение доли детям при использовании материнского капитала при ипотеке
Законодательство обязует владельца сертификата после снятия обременения с залогового жилья в течение 6 месяцев пройти процедуру выделения долей. Подобное обязательство подтверждено заверенным нотариально документом, который передается в ПФ при получении разрешения на использование средств маткапитала. Экземпляр бумаги остается в уполномоченном органе, выступая подтверждением данных родителями обещаний.
Размер выделяемой доли определяется гражданами самостоятельно. В некоторых регионах установлен конкретный размер площади, меньше которой часть владения быть не может. Определенная доля выделяется каждому ребенку и обоим супругам. Для исключения недоразумений нотариусы и специалисты рынка недвижимости рекомендуют выделять так, чтобы ее стоимость примерно была равна объему привлеченного материнского капитала.
Пренебрежение действующими правилами может грозить заемщику негативными последствиями. Снятие обременение с квартиры не означает, что собственник вправе сразу продавать квартиру или проводить с ней иные виды имущественных сделок. Подобные действия могут привести в дальнейшем к расторжению договора. Претензии могут последовать от уполномоченных органов или от родственников.