Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор аванса при покупке квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Задаток представляет собой один из способов обеспечения обязательств. В соответствии со ст. 380 ГК РФ задаток — это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне как доказательство, что договор купли-продажи в дальнейшем будет заключен и исполнен.
Что такое задаток при покупке квартиры
Задаток несет две функции: функцию предоплаты (авансовый платеж), поскольку стоимость квартиры впоследствии уменьшается на сумму переданного задатка, а также гарантийную функцию.
Правило задатка: «При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен», — ст. 416 Гражданского кодекса РФ. Существенным отличием задатка от аванса является ответственность за его нарушение.
Если покупатель (сторона, давшая задаток) отказывается от проведения сделки, то задаток остается у продавца.
Если продавец (сторона, получившая задаток) отказывается от проведения сделки, то он обязан вернуть покупателю двойной размер задатка.
Случается, что у продавца на момент продажи квартиры нет суммы денег, которая необходима для погашения коммунальных долгов и оформления документов в БТИ, поэтому от покупателя ему нужна небольшая предоплата. Если ее оформить в качестве задатка, это как раз и будет гарантией приобретения квартиры впоследствии.
Если никто не виноват, но обязанности исполнить невозможно, то есть возникли форс-мажорные обстоятельства — к примеру, стихийное бедствие, пожар или смерть одного из участников сделки, тогда продавец просто отдает задаток покупателю без штрафов.
Соглашение о задатке должно быть совершено в письменной форме независимо от суммы задатка (ст. 380 Гражданского кодекса РФ). Законом не установлен такой размер, стороны сделки определяют его самостоятельно. Однако в любом случае задаток не должен превышать сумму, указанную в самом соглашении о задатке либо указанную в договоре купли-продажи.
Что касается письменной формы, то соглашение о задатке может быть составлено как в произвольной форме (расписка), так и на фирменном бланке. И пусть расписка вас не смущает своей кажущейся простотой и несерьезностью.
Имейте в виду, что как в российском, так и в международном праве расписка является не менее весомым документом, чем любые другие формы договоров, и нотариальное заверение такой расписки совершенно необязательно, причем независимо от суммы задатка! Главное, чтобы она была правильно составлена.
Специального бланка для расписки закон не предусматривает. В ней должны быть указаны фамилии, имена и отчества сторон, их паспортные данные, место жительства, сумма задатка и сроки исполнения обязательств. Нотариального удостоверения такое соглашение не требует.
Задатком считается определённая сумма, которую покупатель передаёт владельцу недвижимости в доказательство своих намерений заключить сделку. Так он подтверждает, что определился с выбором и менять свои планы не собирается. Но и у продавца, и у покупателя могут возникнуть непредвиденные обстоятельства. В таких ситуациях законодательство защищает обе стороны.
В некоторых случаях задаток можно забрать. Условия возвращения денег следующие:
- покупатель передумал и отказывается покупать квартиру — средства остаются у владельца недвижимости;
- продажа отменяется по обоюдному решению сторон — сумма возвращается обратно;
- собственник отказывается от заключения сделки — он отдаёт двойной размер задатка.
Какие существуют риски при передаче задатка
Как правило, если человек действительно решил продать квартиру, он обязан предупредить покупателя о возможных рисках ещё до того, как возьмёт предоплату. Помешать заключению сделки могут следующие обстоятельства:
- собственник не успел выписать всех жильцов;
- владелец намеренно утаил от покупателя информацию об обременении на квартиру;
- продавец не сообщил о долях несовершеннолетних в квартире и не предоставил разрешения от органов опеки;
- собственник не узаконил перепланировку;
- покупателю не одобрили ипотеку к моменту заключения сделки;
- продавец скрыл информацию о супруге, которой по закону принадлежит часть имущества.
Письменное соглашение
В статье 380 ГК РФ указано, что соглашение о задатке (независимо от того, о какой сумме идет речь — стороны это определяют по договоренности) должно быть оформлено в письменном виде. Документ составляют как на заранее подготовленном бланке (законодательством не предусмотрен специальный бланк), так и в произвольной форме, это может быть даже расписка.
Не только в законодательстве РФ, но и в международном правовом поле расписка имеет юридическую силу, как и любой другой договор.
Расписка сохраняет свою весомость, независимо от указанной в ней суммы (условно это может быть и один рубль), и нотариального заверения не требует, если она составлена по всем правилам. Что в ней обязательно нужно указать:
- фамилии, имена и отчества участников сделки от обеих сторон;
- паспортные данные, места жительства собственника продаваемого жилья и потенциального покупателя;
- сумму предоплаты, которая предполагается в виде задатка;
- сроки исполнения договора купли-продажи и полного расчета;
- поставить подпись продавца о получении денег (принципиально важно расписаться, как в паспорте) с указанием даты.
Что же представляет собой авансовое соглашение?
В этом документе не только фиксируется факт передачи суммы предоплаты, но и обозначаются все условия предстоящей сделки. Какие? Это зависит от того, чьи интересы в ней представляет агентство недвижимости – покупателя или продавца.
Рассмотрим сделку с точки зрения покупателя. Что для него важно?
1) Первым делом нужно зафиксировать в соглашении, что и как он покупает. Зафиксировать объект, его адрес и цену. Следует также отметить особые требования продавца к указанию цены в договоре и способ проведения оплаты – банковская ячейка, аккредитив, перевод между счетами покупателя и продавца. Следует определить источник денег – простая покупка, использование ипотечного кредита, материнского капитала, каких-то субсидий и т.д.
2) Простая покупка никаких проблем не вызывает, а вот при желании использовать ипотечный кредит банк или страховщик может не одобрить выбранный объект! Именно объект, а не платежеспособность заемщика. Причиной могут быть несанкционированные перепланировки, возраст дома и даже газовые колонки, наличие которых банки иногда не одобряют.
3) Если при покупке квартиры используются субсидии и материнский капитал, это тоже должно быть отмечено в соглашении. Фиксируется все, что требует наличия на сделке дополнительных документов! Никакие устные договоренности не могут этого заменить. Документы должны быть получены в срок, и этот срок тоже определяется в соглашении. Перед внесением аванса надо все это выяснить, зафиксировать на бумаге и учитывать в дальнейшей работе.
4) Если наша покупка предусматривает продажу другого объекта недвижимости, надо понимать, что срок внесения аванса от покупателя вашей квартиры и вашего аванса должны правильно соотноситься друг с другом. Нужно иметь запас времени, чтобы суметь исправить ситуацию, если запланированные встречи перенеслись. То есть, внося аванс за квартиру, мы должны быть уверены, что получим свои деньги в те сроки, когда действует наше авансовое соглашение.
5) Надо обязательно написать, что покупка данной квартиры сопряжена с продажей квартиры покупателя. Если же, наоборот, у нас чистая покупка, а продавец продаваемой квартиры планирует купить другую, то в документе следует ограничить длину цепочки – например, мы купили «трешку», а ее продавец купил себе «двушку» и отложил деньги. Идеально, если та «двушка» была в свободной продаже, но если и там разъезжаются, то лучше на этом и ограничится. Чем длинней цепочка, тем больше поводов для ее разрывов. В авансовом соглашении надо не только прописать все элементы цепочки, все альтернативы, но и ограничить ее длину.
6) Кроме этого, обязательно следует указать сроки физического и юридического освобождения квартиры – когда будут выписаны все проживающие в ней. На физическое освобождение обычно дается неделя с момента перехода права собственности. При наличии альтернатив – по неделе на каждое звено цепочки. Если в цепочке 2 звена, то, следовательно, «верхний покупатель» получит ее через 2 недели.
7) Если квартира продается с мебелью или какими-то изменениями, то в соглашении фиксируется и перечень мебели, и тип перепланировок. Я советую сделать фото всей мебели и бытовой техники, в моей практике были случаи подмены того, что демонстрировалось на просмотре. Фиксируйте марку, скажем, холодильника, стиральной машины и микроволновки, их серийные номера… Все это должно быть приложено к соглашению.
На встрече, во время которой согласуются условия авансового соглашения, должны присутствовать все собственники или их полномочные представители. Если один из них в дальнейшем будет против цены или условий, то сделка сорвется. Если собственники и их представители вызовут сомнения у риэлтора, надо, не стесняясь, просить их предоставить справку о дееспособности. Это убережет от многих возможных неприятностей. Банки, например, требуют такую справку у всех собственников, чей возраст превышает 65 лет.
Есть еще множество, на первый взгляд, мелочей, требующих отражения в авансовом соглашении. На сделке каждое из них может «выстрелить» и затормозить процесс. Как будут подаваться документы на регистрацию? В какой валюте и по какому курсу будет проводиться оплата? В этом деле мелочей нет, поскольку все это потом автоматически пойдет в договор купли – продажи. Авансовое соглашение это, по сути, его макет, черновик.
Подготовка и проведение встречи для его обсуждения и подписания – важнейший этап подготовки договора купли-продажи. Перефразируя известную поговорку, можно сказать, что «тяжело на авансе – легко на сделке»!
Возвращается ли аванс, если сделка сорвалась?
Стороны вправе закрепить условия, когда сделка не может состояться по вине одной из сторон. Однако, следует помнить, что аванс не является задатком, т.е. средством обеспечения сделки. Это лишь форма предварительного расчета между покупателем и продавцом. Поэтому стороны могут договориться, в каком порядке они будут производить расчеты при срыве сделки.
Большинство юристов придерживаются позиции, что аванс должен быть возвращен покупателю в безоговорочном порядке при невозможности заключить основной договор по покупке недвижимости. Объясняется такая позиция тем, что предоплата будет квалифицироваться, как необоснованное обогащение продавца (ст. 1102 п. 1 ГК РФ). Но на практике чаще всего в соглашении об авансе прописывают следующее:
- если от заключения договора купли-продажи жилья отказался покупатель, то аванс полностью остается у продавца. Исключение составляют случаи, когда в процессе действия договора покупателем были обнаружены существенные дефекты, которые не могут быть исправлены продавцом, либо иные обстоятельства, препятствующие совершению сделки;
- при отказе от сделки продавца аванс полностью возвращается покупателю. В этом случае не могут быть применены меры взыскания дополнительного платежа, как в ситуации с задатком.
Если же условия возврата в договоре аванса не прописано, то покупатель вправе затребовать вернуть уплаченную сумму при срыве сделки. При этом суд в этом вопросе встанет на его сторону. Чтобы вернуть аванс, покупатель вправе действовать по следующей схеме:
- в досудебном порядке направить продавцу требование о возврате предоплаты с гарантией его получения (заказным письмом с уведомлением или подписью на втором экземпляре);
- при отказе от добровольного возврата по требованию обратиться с исковым заявлением в суд о взыскании аванса в принудительном порядке. Также можно затребовать взыскание дополнительной оплаты за пользование денежными средствами (ст. 395 ГК РФ).
Возврат задатка и аванса в качестве неосновательного обогащения
Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Указанные правила применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
Не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения денежные суммы, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства. Из приведенного следует, что если сделка не состоялась, денежные средства, полученные продавцом в качестве аванса, подлежат возврату, в том числе, когда такое обогащение является результатом поведения покупателя.
Внесение аванса при покупке квартиры
Предоплата за квартиру вносится в тех ситуациях, когда намерены приобрести ее, и хотят «застолбить» ее за собой на время сбора необходимой документации. Исходя из этого, основной сутью договора является фиксирование предварительных договоренностей относительно продажи объекта недвижимости.
Внесение аванса ничем не отличается от аналогичной процедуры с задатком. Единственный нюанс тут будет заключаться в том, что задаток выступает в роли финансового обеспечения сделки, и в случае срыва договора в отношении нарушителя будут применены штрафные санкции.
В любой ситуации, порядок передачи денег должен будет состояться на тех условиям, о которых заранее договорятся стороны процесса. Стоит отметить, что опытные эксперты не рекомендуют никуда торопится. Все равно только сбор документов для продажи жилья затянется не менее чем на 2 недели. Это дает возможность сторонам получить дополнительные консультации и понять основные выгодны и недостатки соглашения.
Что такое договор аванса при покупке квартиры
После того как продавец и покупатель договорились об основных условиях сделки купли-продажи жилья, их намерения нужно оформить в письменной форме. Бумажный документ подтвердит обязательства сторон, их готовность приобрести или продать квартиру. К одним из таких документов относятся авансовые соглашения на покупку квартиры.
Авансовый договор при приобретении недвижимости заключается между физическими лицами, организациями. Возможно участие в одном соглашении обеих категорий. К примеру: покупатель — гражданин, а продавец — агентство недвижимости.
Приобретатель имущества вносит аванс за квартиру в порядке, предусмотренном заключенным соглашением. То есть он передает продавцу часть денег в обмен на уверенность, что недвижимость не будет продана.
Так как размер авансового платежа не регулируется государством, то он определяется покупателем и продавцом. Обычно размер аванса составляет 5-20% суммы сделки.
Обратите внимание: что сумма договора купли-продажи должна исчисляться с вычетом авансового платежа. К примеру, стоимость квартиры 5 500 000, а аванс 10%, то итоговая сумма к оплате составит 4 950 000.
Оплата производится, как было ранее сказано посредством электронного перевода или передачей наличных средств. Процедура передачи должна быть отражена в договоре. Также в этом пункте можно отразить расходы сторон на те или иные процессуальные действа, к примеру оплату пошлины на регистрацию перехода прав собственника или комиссии банка и так далее.
Правила составления предварительного договора
Не всегда используется специальное соглашение об авансе при продаже квартиры, так как информация о данной сумме средств может включаться в предварительный договор, составляемый между двумя участниками сделки. Предварительный контракт с информацией о платеже составляется на основании ст. 429 ГК.
Правила формирования предварительного договора:
- в него включаются те же сведения, которые будут содержаться в основном контракте;
- в тексте прописывается, что передаваемая сумма является авансовым платежом;
- указывается точный размер платежа, причем желательно приводить как конкретную сумму, так и процент от полной стоимости недвижимости;
- подписание контракта не подтверждает фактическую передачу денег, поэтому во время выполнения данного процесса отдельно составляется расписка, в которую включаются реквизиты предварительного договора.
Не рекомендуется пользоваться значительной суммой, так как иначе суд может квалифицировать составленное соглашение не как предварительный договор, а как непосредственный контракт по купле-продаже квартиры с условием о предоплате.
Составление отдельного соглашения
Наиболее часто при передаче аванса используется отдельное соглашение, прилагаемое к предварительному договору. В него обязательно включаются следующие сведения:
- точный размер платежа;
- срок, в течение которого вносится необходимая сумма;
- указывается, передаются ли средства в наличном или безналичном виде;
- прописываются сведения о непосредственной квартире, представленные ее адресом, площадью, этажностью и другими характеристиками;
- приводится полная стоимость недвижимости;
- перечисляются сведения об участниках сделки, к которым относится Ф. И. О. граждан, их паспортные данные и адреса проживания;
- указывается, когда будет оформляться основной договор;
- приводятся обязанности сторон, которые должны заключить основной контракт в установленные сроки.
По всем существенным условиям соглашение об авансе должно соответствовать предварительному контракту. Сумму желательно прописывать прописью, что предотвратит возможность мошенничества со стороны какого-либо участника сделки.
Образец соглашения об авансе при покупке квартиры можно изучить ниже.
Можно ли вернуть деньги обратно, если передумал покупать имущество?
Ответственность по срыву сделки при внесенном авансе законодательно не урегулирована. Если иное не предусмотрено в договоре аванса сторонами, аванс подлежит возврату со стороны обоих участников без всяких последствий, вне зависимости от причины. Но все же всегда стоит понимать основные моменты и подстраховаться, указав в соглашении важные формулировки.
Если в договоре не указаны штрафные санкции в виде целого аванса, его части или дополнительной уплаты неустойки, покупатель может вернуть себе сумму, не дожидаясь нарушения договора продавцом.
Кроме того, в самом соглашении могут быть прописаны условия, которые позволят стороне вернуть внесенную сумму (шаг 11 в порядке заключения соглашения). Продавец, утративший право собственности незадолго до заключения сделки купли-продажи возвращает предварительную выплату без неустойки.
Еще один способ вернуть аванс – сделать прямое указание в договоре об этом. То есть, необходимо прописать точный срок заключения сделки по продаже квартиры и, если соглашение в этот день не было заключено, аванс должен быть возвращен.
Важным моментом является грамотное составление предварительного договора об авансе. Непонимание или мнимое понимание условий может привести покупателя к утрате уплаченной суммы. Рискует и сам продавец в тех случаях, когда отказывается заключить основной договор с контрагентом.
Для подстраховки соглашение стоит заверить у нотариуса. Он не только проверит правильность пунктов сделки, но и сама его подпись будет являться фактом, доказывающим уплату аванса в суде.
Особенности заключения данного договора
Перед тем, как заключать авансовое соглашение, лучше проверить документы на квартиру и некоторые правоустанавливающие факторы, а именно:
- Документы, которые подтверждают право владения квартирой.
- Личные документы продавца.
- Справка о регистрации – в квартире не должны быть прописаны несовершеннолетние лица, в крайнем случае этого не должно быть на момент заключение сделки купли-продажи.
- Технический паспорт, сведения о перепланировке. Если последнее имело место, то обязательно должно быть узаконено, так в последующем этот вопрос придется решать уже новому владельцу, а не факт, что перепланировку вообще можно было делать.
Можно ли вернуть аванс при покупке квартиры
Данный вопрос будет напрямую зависеть от того, на каких условиях был подписан договор аванса. Эксперты советуют прописать изначальное требование, что в случае срыва сделки деньги возвращаются покупателю, то так и будет. При продаже квартиры часто вносится условие, согласно которому лицо, по вине которого сорвалась предполагаемая сделка, должен будет компенсировать второй стороне возможные убытки в размере, равному сумме аванса.
В некоторых ситуациях продавец безосновательно удерживает деньги покупателя. В такой ситуации дело можно решить в суде, и нарушитель будет обязан заплатить штраф за незаконное использование чужих средств. Впрочем, иногда судебные тяжбы затягиваются, так как продавцы настаивают на признании авансового взноса задатком. Однако опытные юрист сможет доказать правоту своего клиента, и защитит его от необоснованных претензий.
Договор аванса при покупке квартиры
Требования, которые предъявляются к договору аванса содержатся в статье 429 ГК РФ. Они также относятся к обязательным требованиям по отношению к любому предварительному соглашению:
- Оформляют соглашение аванса в письменной форме. Устная форма соглашения признается ничтожной. Кроме того, если в письменной форме не будет оформлен договор о неустойке, договоренность будет признана недействительной;
- Договор аванса должен содержать конкретный период, в течение которого будет оформлен основной договор;
- Предметом соглашения является квартира, при этом обозначается ее расположение и технические характеристики;
- Указывают конкретный размер аванса, который вносится покупателем, а также порядок и период его передачи.