Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как узаконить перепланировку: пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы окончательно узаконить перепланированную квартиру, снова нужно собрать пакет бумаг, который включает в себя решение комиссии, паспорта всех собственников помещения, положительное заключение администрации и обновленный техпаспорт. Принести необходимо как копии, так и оригиналы для сверки. Разрешение выдается спустя тридцать дней после подачи заявления.
Процесс строительства по согласованному плану
Важно построить желаемое именно так, как это описано в проекте. При его составлении у вас спросят всю необходимую информацию и согласуют, чтобы получилось именно то, что было задумано. Если проект не будет совпадать с готовым вариантом помещения, его попросту не одобрят в администрации.
Также необходимо перечислить все материалы и использованное количество: в случае вопросов, это послужит доказательством того, что все сделано строго по проекту. Однако заниматься отделкой пока не стоит: для дальнейших шагов нужно предъявить только стены или пустые места, которые от них остались, чтобы было понятно, какие материалы вы использовали.
Когда стройка завершена, нужно, чтобы кадастровый инженер произвел замеры перестроенного помещения. Услуга стоит порядка двенадцати тысяч рублей. Вам на руки выдается новый технический паспорт и план квартиры на диске с указанием всех произведенных изменений. Решение действительно в течение года. За это время нужно закончить ремонт и только потом переходить на следующие бюрократические этапы.
Чем грозит незаконная перепланировка и как она может быть легитимизирована
Собственники жилой и нежилой недвижимости опрометчиво считают, что на своей «территории» могут делать все, что им заблагорассудится, — в том числе вносить коррективы в планировку. Это верно только отчасти. Проводить перепланировку в помещениях, конечно, можно — правда, только после того, как уполномоченные органы убедятся в безопасности запланированных работ и дадут добро на их выполнение. Дело в том, что капитальный ремонт одного помещения может повлиять на устойчивость как соседних конструкций, так и всего здания. Но, несмотря на то, что законом запрещено осуществлять перепланировку без предварительного согласования, у владельца недвижимости, упустившего по какой-то причине этот момент, есть возможность перевести в статус законного даже выполненный без разрешения ремонт. Впрочем, понести наказание за нарушение собственнику все равно придется.
В статье расскажем, чем грозит незаконная перепланировка, что необходимо предпринять, чтобы ее узаконить, и в каких случаях это вообще можно сделать.
Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?
По статье 7.21 КоАП РФ за несогласованную перепланировку в многоквартирном жилом доме уплачивают штраф в 2−2,5 тыс. руб. Но проблема не в маленьком штрафе, а в том, что придется собирать документы, платить за оформление и возможно, доказывать свою правоту в суде. И если суд признает действия незаконными, придется делать новый ремонт и возвращать все в прежнее состояние.
При обращении в БТИ и получении разрешения на проведение работ, изменения вносят в техпаспорт. Если капитальный ремонт квартиры провели с перепланировкой без согласования, а вы собираетесь продать недвижимость, обращайтесь в БТИ. После того как получите разрешение, изменения внесут в техпаспорт.
Если технический план не соответствует тому, что в квартире, сделку купли-продажи вы все равно оформите, т. к. это не запрещено законом. Но в этом случае новому владельцу придется самому получать разрешение на перепланировку и оплачивать штраф. Найти покупателя на такую недвижимость сложно и придется делать хорошую скидку, т. к. не каждый захочет покупать квартиру с незаконной перепланировкой.
Когда будете искать покупателя на такую недвижимость, укажите в объявлении, что перепланировка сделана без согласования с БТИ. Если предоставите скидку в размере 15−25%, желающие найдутся. Подготовьте все документы на квартиру и заключите договор купли-продажи.
Или обратитесь в МБК. Поможем продать квартиру с несогласованной перепланировкой по рыночной цене.
Когда нужно начинать оформление
Многие владельцы квартир при их покупке стараются как можно быстрее переделать жилье «под себя», не считая процедуру согласования обязательной, откладывая ее на потом. Особенно это касается жильцов, которые приобретают недвижимость в новостройках.
Однако данный подход не является верным. Перепланировку следует начинать с создания эскиза или проекта и подачи соответствующих документов в орган, осуществляющий согласование. Только после получения разрешающих документов следует производить ремонтные работы.
В процессе осуществления работ по перепланировке не разрешается вносить изменения в ранее согласованный проект. В противном случае комиссия надзорного органа попросту не подпишет соответствующий акт, а сама модификация жилого помещения будет признана незаконной.
По статистике, представленной Центральным банком России, только в Москве и в Московской области ежемесячно выдаются ипотеки, размер которых превышает в совокупности 55 миллионов рублей. Но если при покупке недвижимости используются полученные от финансовой организации средства, то до момента полного погашения долга собственником имущества считается выдавшая кредит компания. Для проживающих в квартире граждан-заемщиков это означает, что без согласования с банком они не смогут:
- В полной мере использовать право на распоряжение имуществом, касающееся, в первую очередь, невозможности дарения квартиры или включения ее в наследственную массу
- Продавать недвижимость
- Делать перепланировку
Государственная пошлина или иная плата за предоставление услуги по согласованию переустройства/перепланировки не взимается. Она осуществляется бесплатно (см. в частности п. 2.13.1. Адм.регламент Москвы).
Что касается всего остального (разработка проекта, договор на осуществление работ, авторский надзор за работами, услуги кадастрового инженера), то все это делается в частных компаниях по рыночным ценам.
Если потребуется узаконивать перепланировку в судебном порядке придется заплатить госпошлину за подачу административного искового заявления о признании решения уполномоченного органа незаконным — 300 руб. (пп.7 п.1 ст.333.19 НК), услуги адвоката и судебного технического эксперта.
По общему правилу – нет. Например, в г. Москве получать разрешение на остекление лоджии/балкона не требуется с 01.12.2011 (п.11 Приложения 1 к Постановлению Правительства Москвы от 08.02.2005 N 73-ПП).
Исключение составляют случаи, когда остекление:
- нарушает архитектурный облик жилого дома, разработанный при проектировании (изменение габаритов, цветового решения, рисунка ограждений и других элементов устройства и оборудования балконов и лоджий, соответствующих общему архитектурному решению фасада);
- нарушает прочность или разрушает несущие конструкции здания;
- нарушает работу инженерных систем или противопожарных устройств.
(п.1.7.2. Правил, утв. Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170; Апелляционные определения Мосгорсуда от 22.03.2021 по делу № 33-11689/2021, от 14.11.2017 по делу № 33-34760/2017).
В указанных случаях необходимо обратиться в муниципалитет за получением разрешения с комплектом необходимых документов.
Как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно?
Используя вышеописанный алгоритм, Вы способны произвести оформление произведенной перепланировки самостоятельно. Однако, для этого, Вам понадобится уже упомянутое в статье техническое заключение. Наша организация может подготовить его для Вас всего за 5 рабочих дней. Цена – 25 000 рублей. По нашим заключениям с первого раза проходят узаконивание 90% объектов. Мы выполнили более 1000 ТЗК за 13 лет работы. Для заказа просто позвоните нам.
Сроки и цены согласования перепланировки квартиры в Москве
Несколько слов о том, сколько стоит согласование перепланировки квартиры. В процессе согласований собственнику придется нести следующие расходы:
- за изготовление проекта;
- за оформление технического заключения;
- за выдачу БТИ копии техпаспорта или выкопировки с поэтажного плана;
- за изготовление технического плана.
Не нужно платить пошлины при обращении в МЖИ и Росреестр. Срок оформления документов для согласований определяются индивидуально.
| № п/п | Услуга, документ | Предварительная стоимость |
| 1 | Оформление проекта и технического заключения на перепланировку | от 25 000 руб. |
| 2 | Оформление технических паспортов | от 30 000 руб. |
| 3 | Кадастровые работы с оформлением технического плана | от 10 000 руб. |
| 4 | Техническая инвентаризация | от 20 000 руб. |
| 5 | Сопровождение согласований перепланировки | от 15 000 руб. |
Перепланировка квартиры — что можно, а что нельзя!
Перед тем, как начинать ремонт, стоит узнать, какую перепланировку можно делать без разрешения, а для каких работ потребуется согласование.
Разрешение не требуется на работы по изменению конфигурации помещения, установке, переносу или замене инженерных сетей, сантехнического, электрического и другого оборудования , результат которых не требуется вносить в технический паспорт помещения МКД, например:
- демонтаж антресолей;
- установку встроенной мебели;
- монтаж гипсокартонных и других «легких» перегородок без превышения допустимой нагрузки на перекрытия;
- установку раздвижных дверей без изменения размеров и места проема;
- замену сантехоборудования без изменения его местоположения.
Остальные изменения нужно согласовывать.
Как согласовать перепланировку квартиры самостоятельно
Для проведения перепланировки необходимо получить согласие уполномоченного органа на проведение перепланировки. Разберемся, как узаконить перепланировку квартиры, с чего начать, чтобы не получить отказ.
Порядок узаконивания перепланировки определен ст. 26, 27, 28 ЖК РФ:
- Обращение в проектно-техническую организацию, являющуюся действующим членом СРО проектировщиков, для оформления проекта. Перед тем, как оформить перепланировку квартиры самостоятельно, понадобится проектная документация, даже если изменения в конструктиве незначительные.
- Подача комплекта документов на согласование в Управу района. Также заявление можно подать в МФЦ.
- Получение разрешения в МФЦ или Управе района, в зависимости от места подачи документов.
- Выполнение строительно-технических работ в соответствии с составленным проектом.
- Обращение в Управу и согласование даты визита приемочной комиссии.
- Составление акта о завершенной перепланировке непосредственно на объекте. На встрече со специалистами комиссии необходимо присутствие собственника, автора проекта, при необходимости — управляющего ЖК. Желательно, чтобы присутствовали и представители ремонтной бригады, которые выполняли монтажные и демонтажные работы — они смогут разъяснить спорные моменты при возникновении вопросов у комиссии.
Если комиссией будет установлено несоответствие результата проекту, собственнику откажут в приемке ремонтно-строительных работ. Если комиссия согласует перепланировку, акт будет направлен в орган регистрации прав.
Процедура узаконивания самовольной перепланировки
Ввиду отсутствия разрешения, осуществляя перепланировку, владелец квартиры фактически нарушает закон. Чтобы изменения были признаны на официальном уровне, необходимо выполнить ряд действий. Людям, которые не знают, как узаконить самовольную перепланировку квартиры, следует руководствоваться следующей схемой:
- Собрать необходимую документацию. Дальнейшие действия возможны при наличии выписки из реестра на объект недвижимого имущества, технического паспорта (заказывается в БТИ), справки из СЭС, проекта квартиры
- Оповестить администрацию. Для этого необходимо отправиться в отдел архитектуры с ранее собранным пакетом документов.
- Обратиться в суд. Собственник квартиры должен составить исковое заявление с просьбой легализовать выполненную перепланировку. Дополнительно к имеющимся документам требуется предоставить проект, утвержденный организацией, получившей лицензию на подобные действия.
- Сообщить об изменениях в кадастровый учет. Если исковое заявление удовлетворено судом в пользу владельца жилья, необходимо составить заявку в БТИ для получения нового техпаспорта. Только после этого перепланировку можно будет отразить в кадастровом учете.
- Сообщить об изменениях в Росреестр. Данный этап предусмотрен, если в результате перепланировки изменилась площадь жилья.
Требования к документам регламентируются статьями 26 и 28, главы 4 ЖК РФ. Если суд не удовлетворит исковое заявление, попытки поиска, где можно узаконить перепланировку квартиры, не принесут результата. Другие инстанции не имеют права принимать документы заявителя. Владелец недвижимости в свою очередь обязан погасить штраф и вернуть изменения в исходное состояние, зарегистрированное в кадастровом учете.
Людям, которые не знают, как можно узаконить перепланировку квартиры, следует учитывать, что штраф будет назначен независимо от решения суда.
Какие действия относят к перепланировке
Статья жилищного кодекса 25 определяет список работ, которые заранее оговариваются с уполномоченными органами. В ней указана следующая информация:
- Перепланировка – работы по ремонту, которые нужны для изменения конфигурации помещения. После этого вносятся сведения в техпаспорт.
- Переустройство – изменяется местонахождение сетей инженерии, смена коммуникаций и прочее. Несмотря на то, что этот вид работ не считается масштабным, он также требует внесения изменений в паспорт.
К перепланировке относят работы:
- создание проемов для дверей, лестниц в несущих стенах;
- монтаж дополнительных стен, оказывающих нагрузку на главные несущие конструкции, а также перекрытия, находящиеся между этажами;
- изменение обустройства пола, если это повысит нагрузку на несущие перегородки;
- уменьшение либо увеличение проемов в стенах, относящихся к несущим;
- самостоятельное оборудование балкона, лоджии;
- перенос функциональных комнат из одной в другую.
Что случится, если перепланировка узаконена не будет?
Нельзя самовольно осуществлять перепланировку, особенно, если требуется проводить манипуляции с несущими стенами. Несоблюдение данного закона может негативно отобразиться на состоянии жилого здания, приведя его в аварийное состояние. Несоблюдение этих правил наказуемо, и может повлечь за собою такие меры пресечения:
- штраф – до 2500 рублей;
- могут потребовать прежний вид квартире за собственные деньги;
- если помещению не будет возвращен первоначальный вид, то могут наложить штраф повторно, в некоторых случаях двойной;
- принудительное выселение, после чего будет расторгнут договор найма – если квартира относится к органам местного самоуправления;
- наложение ареста, продажа недвижимости путем торгов.
В большинстве ситуаций процедуру оформления можно осуществить самостоятельно, но стоит учитывать, что придется потратить немалое количество материальных средств, времени и усилий. Можно скрыть факт выполненной перепланировки, но в такой ситуации владелец недвижимости теряет право распоряжаться недвижимостью по собственному желанию. Во время подготовки пакета документов для продажи/дарения станет известно о том, что была сделана перепланировка, и в таком случае все же придется зарегистрировать все проделанные работы.
Ремонт без нарушения закона. Как узаконить сделанную перепланировку квартиры, чтобы избежать неприятностей?
В последнее время все чаще строительные компании заманивают клиентов объявлениями об услугах «евроремонта» недвижимости с какой угодно перепланировкой: сносом стен, изменением функциональности помещений, монтажом проемов под двери, устройством арок, объединением туалетной и ванной комнат. Большая часть таких исполнителей делают перепланировку, требующую узаконивания в будущем. В основном такие объявления размещаются вследствие незнания или игнорирования требований специальных надзорных инстанций и нормативных документов. Большинство людей проживающих в России пользуются подобными услугами, а потом удивляются, почему нельзя продать квартиру с не узаконенной перепланировкой, не говоря уже об угрозе безопасности здания в целом.
Зачастую проблематично узаконить уже сделанную перепланировку после капитального ремонта. Более того, она нуждается в большом количестве разрешений и соглашений, на что требуется много времени. Такое количество документов необходимо для соблюдения всех норм Жилищного кодекса РФ, чтобы гарантировать законные права жильцов на проживание в безопасном доме.
Для соблюдения всех правил перепланировки, если она уже сделана, в первую очередь нужно обратиться в бюро технической инвентаризации (БТИ). Создать “проект перепланировки квартиры” в специальной организации, которая имеет допуск к проведению проектных работ. Затем данная организация обязана проверить строительные конструкции и одобрить проведенные работы. Компания «2ПРОЕКТОР» разрабатывает и узаконивает проекты перепланировок с 1999 года. Далее вся собранная документация отправляется в Жилищную инспекцию для одобрения и узаконивания уже сделанной перепланировки. Только так можно одобрить перепроектирование квартиры по закону, чтобы избежать неприятностей. Подробная информация о том, что и где оформлять, чтобы соблюсти все формальности, читайте на странице “Как узаконить перепланировку квартиры” – пошаговая инструкция.