Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как погасить ипотеку материнским капиталом: условия процедуры, подводные камни». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Погасить ипотеку материнским капиталом в 2020 году можно практически во всех кредитных организациях, которые занимаются выдачей кредитов под залог недвижимости. Наиболее большой объем выдач приходится на Сбербанк, ВТБ, Дом. РФ, ипотечный банк Дельта кредит.
Способы погашения ипотеки маткапиталом
Потратить материнский капитал на ипотеку можно следующими способами:
Направить на первоначальный взнос. В зависимости от региона и состояния недвижимости, суммы субсидии хватит на 10-40% стоимости жилья. Банки требуют внести в качестве первоначального взноса от 10% цены недвижимости, но можно найти программы без первоначального взноса или с минимальным в 5%. Не все банковские программы позволяют использовать маткапитал.
Погашение основного долга. При этом не имеет значения, когда оформили ипотеку: до рождения ребенка или после. Основной долг можно погасить частично или закрыть полностью. При частичном погашении можно уменьшить срок кредитования или размер ежемесячных платежей. Не все банки предоставляют обе возможности. На уменьшение срока платежей может быть наложен запрет в ипотечном договоре.
Оплата процентов. Эту схема будет выгодна, только если заемщик не планирует в будущем погашать ипотеку досрочно. Если такая вероятность есть, лучше уменьшить основной долг. Это повлечет за собой и уменьшение суммы процентов, поскольку они рассчитываются от суммы остатка задолженности на дату внесения ежемесячного платежа.
Материнский капитал на ипотеку можно использовать частично или полностью. Если остаток по ипотечному кредиту составляет 150 000 рублей, можно закрыть ее полностью средствами субсидии, а остальные средства направить на другую цель.
Как погасить ипотеку маткапиталом в Сбербанке
Сбербанк предлагает семьям с детьми воспользоваться программой «Ипотека плюс материнский капитал» для покупки готового или строящего жилья. Средства Сертификата могут быть внесены в качестве первоначального взноса или направлены на погашение действующей задолженности.
Условия для погашения:
- Деньги израсходованы на приобретение готового или строящегося жилья в аккредитованной компании-продавца.
- Собственниками недвижимости являются заемщики и их дети.
- Погасить задолженность можно по истечении 6 месяцев со дня выдачи кредита.
- Необходимо представить в банк Сертификат и справку из ПФР об остатке средств на счете. Справка может быть представлена в банк в течение 3 месяцев после одобрения сделки, вместе с документами на недвижимость.
Варианты погашения ипотеки материнским капиталом
Средства господдержки разрешено направить как на оформление нового кредита, так и на погашение существующей ипотеки, взятой до рождения ребенка. Сертификат применяют одним из следующих способов:
- Используют в качестве первоначального взноса. Однако по такой схеме работают не все банки.
- Досрочно закрывают тело кредита. Если сумма позволяет, можно погасить заем полностью.
- Выплачивают часть процентов по ипотеке. Этот способ используют крайне редко.
Чтобы финансовая организация засчитала средства господдержки в счет погашения кредита, должен быть выполнен ряд условий:
- в договоре указана конкретная цель ссуды — на приобретение жилья;
- заемщик — один из родителей, при этом супруги состоят в законном браке (либо квадратные метры оформлены на мать, когда она воспитывает ребенка в одиночку);
- после снятия обременения с квартиры детям выделяют доли.
Последний пункт требует особо тщательного рассмотрения. Родители составляют документ о том, что после полного погашения ипотечного кредита детей впишут в число собственников квартиры или дома. Бумагу заверяют у нотариуса. Оригинал обязательства забирает ПФР, копии остаются у заявителей.
Подводные камни при использовании сертификата
Нужно быть готовым к некоторым сложностям при погашении:
- если был оформлен стандартный 13-процентный налоговый возврат за приобретение недвижимости, а после использован маткапитал, то придется вернуть часть средств. Дело в том, что возврат распространяется только на личные сбережения, потраченные на покупку жилья;
- могут возникнуть проблемы при продаже недвижимости из-за распределенных долей на детей. Чтобы продать квартиру или дом, нужно будет убедить чиновников, что дети получат равносильные доли в другой недвижимости;
- из-за детских долей в недвижимости и других сложностей в оформлении, может возникнуть и другая проблема. Большинство банков не берутся рефинансировать такую ипотеку.
Дом, который компенсируют
Маткапитал семья имеет право потратить на строительство дома, реконструкцию или пристройку, но это вариант для семей с приличными накоплениями. Дело в том, что строить по большому счету придется на свои средства, которые потом компенсируются из ПФР, и земельный участок должен уже быть в собственности — его оплатить льготными деньгами нельзя. И материнский капитал на строительство дома можно использовать только спустя 3 года со дня появления на свет ребенка.
В законах нет требования, чтобы дом был основным или единственным жильем — но он должен быть жилым. Если дом далеко от города и в нем нет отопления, это не повод отказывать в господдержке, но по факту пенсионный фонд легко отказывает семьям: то дом не такой, то акт странный, то деньги не так израсходовали. Но эти отказы можно оспорить в суде: примеров тому много.
Bпoлнe вepoятнo, чтo в ближaйшeм бyдyщeм нa ипoтeкy мoжнo бyдeт пoтpaтить нe тoлькo мaтepинcкий, нo и oтцoвcкий кaпитaл.
Taкoe пpeдлoжeниe пpoзвyчaлo в дoклaдe кoмиccии Oбщecтвeннoй пaлaты пo пoддepжкe ceмьи, мaтepинcтвa и дeтcтвa. Этo cyбcидия, кoтopyю пpeдлaгaeтcя выплaчивaть пpи пoявлeнии тpeтьeгo peбeнкa. B пepвoнaчaльнoм вapиaнтe пpeдпoлaгaeтcя, чтo ee мoжнo бyдeт пoлyчить пpи ycлoвии, чтo poдитeли нaxoдятcя в зapeгиcтpиpoвaннoм бpaкe, a вce дeти poждeны и вocпитывaютcя в oднoй ceмьe.
Пpи этoм «oтцoвcкий кaпитaл» бyдeт дoбaвлятьcя к мaтepинcкoмy, a нe иcключaть eгo — этo дoпoлнитeльнaя мepa финaнcoвoй пoддepжки. Пpeдпoлaгaeтcя, чтo paзмep выплaты мнoгoдeтным пaпaм бyдeт coпocтaвим c мaтepинcким кaпитaлoм.
Oтцoвcкий кaпитaл, пo идee инициaтopoв нoвoввeдeния, дoлжeн выплaчивaтьcя oдин paз пpи ycлoвии, чтo вce дeти poждeны и вocпитывaютcя в oднoй ceмьe в зapeгиcтpиpoвaннoм бpaкe, пocкoлькy, пo зaмыcлy aвтopoв пpoeктa, этo нe тoлькo финaнcoвaя пoддepжкa, нo и cтимyлиpoвaниe oтвeтcтвeннoгo oтцoвcтвa и блaгoпoлyчия ycтoйчивoй мнoгoдeтнoй ceмьи.
Peaлизaцию нoвoгo кoмплeкca мep пpeдпoлaгaeтcя нaчинaть c peгиoнoв Дaльнeгo Bocтoкa, a дaльшe в чиcлo пилoтныx peгиoнoв пepвoгo этaпa плaниpyют включить Кaлинингpaдcкyю oблacть, Ceвacтoпoль и Кpым. Нa втopoм этaпe в пpoгpaммy вoйдyт дeмoгpaфичecки дeпpeccивныe peгиoны Цeнтpaльнoгo и Ceвepo-3aпaднoгo фeдepaльныx oкpyгoв, a нa зaвepшaющeм — вce ocтaльныe. Нaчaть c peгиoнoв Дaльнeгo Bocтoкa инициaтopы пpeдлoжили в cвязи c тeм, чтo тaм пpoживaeт 5,5% нaceлeния cтpaны, и для peaлизaции пpoeктa пoтpeбyeтcя 70–80 млpд pyблeй нa пять лeт.
Как оформить ипотеку с материнским капиталом
Алгоритм действий при получении ипотечного кредита с использованием сертификата следующий:
-
После рождения ребенка получить сертификат по государственной программе, позволяющей оформить ипотеку с использованием материнского капитала. Для этого нужно собрать пакет документов и обратиться в ПФ.
-
Решить, на что потратить выделенные средства. Для решения жилищного вопроса необходимо определиться, пойдет материнский капитал на первоначальный взнос или на досрочное погашение части кредита.
-
Собрать документы для подачи заявки. Заполнив анкету на сайте «Росбанк дом», можно получить предварительное одобрение по ипотеке онлайн.
-
После согласия банка начать поиск подходящего жилья среди аккредитованных банковской организацией вариантов или на всем рынке – первичном и вторичном. Можно воспользоваться помощью риелтора. Необходимо помнить, что объект должен соответствовать критериям банка.
-
Оформить у нотариуса обязательство выделить доли детям.
-
Написать заявление в ПФ с просьбой направить средства на ипотеку. Проверка документов сотрудниками ПФ и перевод средств банку-кредитору может занять 1-4 месяца, о чем следует предупредить продавца.
-
Совершить сделку купли-продажи и подписать ипотечный договор.
-
Зарегистрировать права на приобретенное недвижимое имущество в Росреестре и получить официальный договор купли-продажи с печатью.
Выделение долей детям
Планируя, как с помощью материнского капитала погасить ипотеку, необходимо учесть, что назначить всех совладельцев недвижимости нужно не позднее, чем через шесть месяцев со дня полного закрытия обязательств (в соответствии с ФЗ №256).
Свою часть должен получить каждый член семьи, то есть жена/муж и дети. Если за время, пока вы рассчитывались по займу, у вас родился еще один ребенок, его будущее тоже следует защитить.
Если этого не сделать или не уложиться в полугодичный срок, информация о данном правонарушении поступит в прокуратуру, и дело может дойти до отзыва средств и, как следствие, до признания сделки по купле-продаже жилья недействительной.
Перед тем как внести материнский (мат) капитал в действующую ипотеку, помните, что соотношение и размеры долей законодательством не установлены.
Материнский капитал на первоначальный взнос
Госсредства могут быть задействованы в любом варианте покупки жилья, в том числе и льготном, с 6-6,5%. Но чтобы кредит гарантированно оформили, лучше вложить и собственные средства.
Свое желание воспользоваться этими деньгами следует указать в заявлении. Справкой из ПФР необходимо подтвердить, что полученная сумма не ушла на какие-то другие цели. После получения займа понадобится еще раз обратиться в пенсионный фонд – с ходатайством, чтобы он направил средства учреждению-кредитодателю, а затем уточнить у последнего, как осуществляется списание, автоматически или нет.
Решая, как погасить маткапиталом часть ипотеки, помните, если вы делаете первоначальный взнос только им, в конечном итоге, придется немного переплатить. Это объясняется тем, что вторая сторона получает оговоренную сумму не сразу, а через пару месяцев, и в течение этого времени ее не учитывает. Затем будет произведен перерасчет с сокращением регулярных платежей.
Если ребенок рожден после 01. 01. 2018, вы вправе оформить льготу и взять кредит под 6% либо рефинансировать уже существующий по той же ставке.
При правильном подходе этот инструмент поможет сэкономить и быстрее получить жилье. Теперь вы знаете обо всех условиях, что нужно соблюсти, чтобы заплатить по кредиту, как воспользоваться материнским капиталом на погашение ипотеки, и порядок действий не вызовет затруднений.
Проблемы с рефинансированием
Ставка по моему кредиту составляла 10,4%. В 2017 году, когда ипотека на рынке подешевела примерно до 9,5%, я захотел рефинансировать её в другом банке на более выгодных условиях. Но так как рефинансирование подразумевает погашение кредита у первого кредитора, то в течение полугода после этой сделки я по закону обязан выделить детям доли в квартире. И тогда новый кредитор получит в залог квартиру уже с долями детей.
Банки (по крайней мере, в 2017 году) не хотели связываться с объектами, в которых участвуют доли детей: в случае просрочки и продажи залога (квартиры) это обязательно придётся согласовывать с опекой. Так что в рефинансировании мне отказали как раз из-за участия в оплате ипотеки материнского капитала. С этим я обращался и к ипотечному брокеру, и напрямую в один из крупнейших банков. В банке мне сразу отказали по телефону, узнав, что участвует маткапитал. Брокер тоже вернулся ни с чем.
Как устроено рефинансирование ипотеки с маткапиталом
Часть заёмщиков действительно сталкивается с проблемами при рефинансировании ипотеки на квартиру, купленную с использованием материнского капитала. Некоторые банки просят заёмщика получить в органах опеки согласие на передачу такого жилья в залог. Сложности возникают и из-за необходимости оформить в общую собственность семьи квартиру при смене кредитора. На эту проблему банкиры обращали внимание властей ещё в 2018 году. В январе 2020 года в Госдуму даже был внесён законопроект, упрощающий эту процедуру. Но пока его ещё не рассмотрели.
При этом не все банки отказываются рефинансировать ипотеку, частично погашенную маткапиталом. Так, в ВТБ, Райффайзенбанке и в банке «Дом РФ» Сравни.ру заявили, что у них нет никаких ограничений на рефинансирование такой ипотеки.
Процедура покупки недвижимости в ипотеку и без того непростая. Осложняется она еще в том случае, если требуется применить средства из материнского капитала. Поэтому комплект документов будет расширенным:
- гражданский паспорт;
- СНИЛС;
- выданный в ПФР сертификат, в котором отмечается собственник;
- документы для подтверждения финансовой независимости (справка по форме 2-НДФЛ; справка о доходах, выданная на бланке банка; бумаги, оформленные в ФНС, в которых отражается отсутствие долговых обязательств у заемщика);
- договор между покупателем и продавцом, в котором прописываются условия сделки;
- бумаги на приобретаемый жилой объект (техпаспорт, справка из Бюро техинвентаризации, сведения из домовой книги);
- справка, отражающая состояние индивидуального счета владельца сертификата материнского капитала с указанием суммы;
- обязательство, согласно которому после выплаты ипотеки будут выделены доли в имуществе для всех членов семьи.
Если кредитное учреждение подтверждает возможность осуществления процедуры, потребуется передать еще один комплект бумаг в ПФР. По ним будет определено право потратить средства материнского капитала именно на указанную цель. В список входят:
- бумаги, подготовленные сотрудником кредитного учреждения, о намерении заключить кредитный договор;
- данные о жилплощади, приобретаемой заемщиком в ипотеку;
- личные справки гражданина;
- заявление, в котором указывается ходатайство о направлении денег на счет банка.
Процедура очень длительная. Поэтому стоит заранее подготовить полный комплект бумаг.
- В первом случае, т.е. если МСК идет на первичный взнос, нужно прежде всего взять в своем отделении ПФР справку об остатке средств по МСК. Остаток в данном случае – чисто канцелярский термин. Если ранее из маткапитала был взят на другие цели хоть рубль, ипотеку под него не откроют.
- Второе непременное в данном случае условие – второму ребенку должно исполниться 3 года. Если второй был усыновлен, то с момента усыновления должно пройти не менее тех же 3-х лет, даже если оболтус теперь уже и сам за девочками бегает.
- Далее по справке из ПФ оформляем кредит в выбранном банке. Тут есть подвох, о котором будет сказано далее. И существенные моменты: во-первых, кредитный договор должен вступить в полную силу. Что это значит? То, что договор ипотечного займа (не путайте с кредитным) должен пройти госрегистрацию. ПФР, по замыслу программы, должен помогать обзавестись жильем, а не влезать в долги.
- Во-вторых, в кредитном договоре должно быть прописано обязательство заемщика по погашении долга и освобождении жилища от залогового обременения выделить в нем долю ребенку. Некоторые ПФ требуют отдельного оформления этого обязательства у нотариуса.
- Далее идем опять в ПФ с кредитным договором, договором ипотечного займа со свидетельством о госрегистрации. Отдаем, и в течение 30 суток ПФ обязан перечислить средства вашего МСК на счет банка. Перечислять-то они перечисляют без сбоев. Во всяком случае, разбирается банк, а не заемщик. Но для него эти 30 суток тоже немало значат, о чем ниже, в разделе о подвохах.
Самый скверный подвох заслуживает вынесения в отдельный раздел. А именно: если маткапитал идет на первый взнос ипотеки, легких процентов не жди при прочих идеальных условиях. Аналитики только еще пророчат рост ставки по ипотеке до 13%, а в Сбере уже теперь под маткапитал меньше 14% не насчитывают. По общей переплате кредит оказывается просто невыносимым.
Что же делать? Посмотрите на рисунок. На нем – стоимость квадрата жилья бизнес-класса в рублях по городам РФ на начало этого года. Почему взят именно бизнес? Да потому, что уже для относительно дорогого жилья подсчет дает несколько парадоксальный результат: в провинции, замыслив ипотеку, выгоднее взять нецелевой кредит в размере первого взноса по ипотеке, снять его наличными и поместить в депозит. Изюминка в том, что и проценты по обычным кредитам те же банки в провинции берут меньшие в пределах своей вилки, там ведь платежеспособность населения не московская.
Далее – выплачиваем предкредит без просрочек, это даст дополнительный плюс к КИ. Особенно – если кредитовались в банке, где ипотечиться будем. Затем – открываем ипотеку, условия при первом взносе наличными хотя бы в 10% и сияющей КИ будут нетяжелыми. А потом – погашаем тело долга маткапиталом. Именно тело, т.к. платежи по ипотекам аннуитетные. Конкретно – действуя по такой схеме, молодая семья с заработком мужа в 35 000 руб. и с женой, получающей декретные, потянет бюджетную трешку в городской спальне.
Можно попытаться, уже взяв квартиру в долг, «подсунуться» под какую-то из социальных жилищных программ. Разговор о них нужен отдельный, пока только перечислю реально работающие: «Молодая семья», не путать с кредитной Сберовской, «Молодые учителя», «Молодые ученые», «Многодетная семья». Все эти программы федеральные, но в неубыточных (не дотируемых) регионах к ним есть и муниципальные прибавки. В общем, достижимо скостить до 35% долга за квартиру.
И еще – реальная статистика однозначно показывает:
- Женщинам с мужчинами-созаемщиками условия кредитования предлагают легче, чем мужикам-заработчикам, так что ипотеку нужно оформлять на мать.
- Также более легкие условия даются при покупке вторичного жилья.
И то, и другое вполне объяснимо: дамы в общем аккуратнее распоряжаются деньгами, и в случае развода суд большей частью детей оставляет матери, ей же и жилплощадь. Что касается вторички, то она затраты на ее возведение давно возместила, а новую квартиру нужно еще «отбить».
Если детей не наделили долями в квартире и от покупателя скрыли факт использования маткапитала при приобретении квартиры, сделку могут признать недействительной. В этом случае у покупателя появляется еще одна проблема – вернуть свои деньги, которые продавец к этому моменту мог потратить.
По словам Натальи Каретовой, юрисконсульта офиса «Домодедовское» департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость», покупая жилье в новостройке в ипотеку, которая частично будет оплачиваться средствами материнского капитала, родитель в письменной форме обязуется перед Пенсионным фондом наделить каждого члена семьи долей в квартире в 6-месячный срок после оформления права собственности. Но потом это обязательство может игнорироваться, и человек выставляет объект на продажу без выполнения требования, отмечает эксперт.
Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая сетует, что на сегодняшний день в России нет эффективного механизма контроля выделения долей детям в приобретенном с использованием средств господдержки жилье. Но, по словам эксперта, родители не всегда могут соблюдать такое правило: например, если покупается квартира в строящемся доме, наделить детей долями невозможно, поскольку объект еще не сдали в эксплуатацию. В этом случае можно отложить оформление собственности детям до момента, когда строительство завершено. Литинецкая отмечает, что Пенсионный фонд может вообще не дать согласие на продажу квартиры, если, по его мнению, при этом ущемляются права детей и ухудшаются их жилищные условия. В этом и заключается основная сложность при покупке квартир, которые ранее приобреталась с использованием материнского капитала, говорит эксперт.
Кто имеет право на материнский капитал в 2021 году
В 2020-2021 гг. в программе произошли некоторые изменения как в порядке предоставления маткапитала, так и в категориях его получателей. Главное новшество – выплата материнского капитала на первого ребенка. Теперь получить его можно и на первенца, если он родился или был усыновлен с 1 января 2020 г.
Таким образом, на сегодняшний день право на семейный капитал имеют семьи, в которых:
- второй ребенок родился (усыновлен) после 1 января 2007 года;
- первенец появился (усыновлен) после 1 января 2020 года;
- третий или следующий ребенок родился (усыновлен) после 1 января 2007 года (только в случае, если семья до этого не получала материнский капитал).