Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Все о патенте для ИП в 2023 году: условия, стоимость и льготы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если жилье сдает гражданин размер налога составляет 13% от величины арендной платы. При этом в российском законодательстве действует правило, по которому лица, проживающие мало времени в России, должны платить сбор выше, чем постоянно проживающие. Таким образом, если арендодатель более 183 дней проживает в иностранном государстве, то размер налогового сбора составляет 30%.
Какие данные надо собрать перед расчётом
Перед тем, как рассчитать патент, соберите следующие данные:
- год, в котором будет действовать патент;
- день начала и окончания действия патента, с учётом того, что этот период составляет от 1 до 12 месяцев, в том числе неполных, в течение календарного года;
- УФНС, то есть субъект РФ;
- муниципальное образование, на территории которого ИП будет вести бизнес;
- вид деятельности, установленный региональным законом о ПСН.
Дополнительно может понадобиться физический показатель для некоторых направлений бизнеса:
- количество работников в патентной деятельности с учётом ограничения в 15 человек;
- грузоподъемность или количество транспортных средств;
- площадь или количество объектов недвижимости и др.
Какие налоги есть при сдаче квартиры
- Если это единственное жилье, с января 2023 года срок три года.
- Те же три года, даже если жилье не единственное, но квартира досталась в наследство, подарили близкие родственники или через приватизацию.
- Пять лет — если у продавца больше одной квартиры или эта оформлена как нежилое помещение.
Если человек позволяет жить в своей квартире, доме или комнате постороннему лицу за плату — это наем. В быту это называют арендой, но это не совсем корректно. Аренда — это использование зданий и нежилой недвижимости кем угодно или использование жилой недвижимости юридическим лицом. Но поскольку всем привычнее термин «аренда», я буду его употреблять и в значении найма.
Условия внесения, использования и возврата обеспечительного платежа. Обычно его называют депозитом. Он страхует собственника от нарушений договора жильцами в случаях, если, например, сломан стол, съехали без предупреждения или обнаружился долг за коммуналку. Опишите, когда обеспечительный платеж остается у собственника, а когда возвращается жильцам.
Если получаете оплату онлайн, то отправитель и получатель должны быть указаны так же , как и стороны в договоре. То есть указывать в договоре себя, а оплату просить переводить жене на карту, не нужно. В назначении платежа следует указывать номер договора, за что платеж и дополнительные детали, по которым можно точно определить стороны и их отношения. Без этого суд может не учесть регулярные денежные переводы как оплату за аренду квартиры.
- Это помогает избавиться от претензий соседей, УК и других посторонних лиц. Если вдруг кто-то из них будет недоволен, что в квартире живут посторонние люди, вы или квартиранты можете показать договор и снять вопрос о том, насколько законно здесь живет кто-то кроме вас.
- Договор дисциплинирует жильцов. Можно прописать в договоре все, что хотите. Например, описать ценное имущество, которое есть в квартире. Или указать штраф, если жильцы будут задерживать плату.
- С договором можно застраховать квартиру от разных неприятностей. Если прорвет змеевик и зальет соседей снизу, не придется оплачивать ремонт из своего кармана. Если договора нет и страховой никто не сообщал, что квартира сдается, скорее всего, в выплате откажут.
- Можно получать платежи по безналичному расчету. Тогда не нужно каждый месяц ездить к квартирантам за наличными. Если налоги не платятся, а квартиранты закидывают каждый месяц на карту одну и ту же сумму, это в какой-то момент может вызвать вопросы или стать основанием для манипуляций. Если договор есть и налоги уплачены, у вас всегда есть объяснение таких денежных поступлений.
- Жильцы могут честно и открыто говорить, что они снимают квартиру. А собственнику не нужно придумывать часто сменяющихся родственников или другие байки для соседей, которые и так все понимают.
- Нет никаких последствий от шантажа и доносов жильцов, которые пожалуются в налоговую, когда не будут согласны с позицией собственника в спорных ситуациях.
- Нет налоговых проверок со штрафами и судебной волокитой. В среднем нарушителям налоговая может выставить требование на уплату НДФЛ, штрафа и пени в сумме примерно 20% от дохода максимум за три последних года. Судебные дела по оспариванию этих счетов длятся 1—2 года .
- Можно сдавать сразу несколько квартир и не бояться, что привлекут к уголовной или административной ответственности. Такое возможно, если квартир много и доход в месяц больше 577 000 Р , а налоги не платятся. Санкция — лишение свободы на год и дополнительный штраф. Правда, накопить неуплаченных налогов за три года надо 2 700 000 Р . Это много.
- Если человек сдает сразу несколько свободных квартир и не платит налоги, могут наказать за незаконную предпринимательскую деятельность. Санкция — штраф от 500 до 2000 Р .
Самозанятые граждане сдача жилья в аренду патент
- продавцы подакцизных товаров;
- добытчики и продавцы полезных ископаемых;
- лица с доходами более 2 400 000 рублей;
- работающие по договорам комиссии, поручительства и агентским контрактам;
- ИП на других спецрежимах;
- лица, занимающиеся перепродажей товаров;
- лица, нанимающие сотрудников;
- лица, занимающиеся доставкой товаров с оплатой; исключение — доставка с применением ККТ, зарегистрированной на продавца товаров для расчетов с клиентами.
Но откуда информация о неком патенте, который нужен для применения налога на профессиональный доход? В действительности, в «Основных направлениях налоговой политики на 2023 год и плановый период 2023 и 2023 годов» в п.2.4 предлагалось ввести патентную систему для самозанятых граждан в рамках антикризисной программы Правительства России.
Возникает вопрос: новый закон о самозанятых гражданах РФ при сдаче квартиры касается лиц, для которых такая деятельность является бизнесом (сдают большое количество недвижимости, причем не всегда — собственной), либо человек, сдающий свою квартиру, тоже является самозанятым?
Для безработных самозанятых всегда проблемой была невозможность доказать наличие у себя доходов — для получения каких-то услуг, например, для признания семьи малоимущей (все трудоспособные члены семьи должны работать). Теперь самозанятый, став плательщиков НПД, может получить справку о доходах и предъявить ее в необходимый орган власти для получения помощи.
Помощь самозанятым гражданам от государства представлена в частичной форме. По п.70 ст.217 НК РФ часть самозанятых полностью освобождаются от каких-либо налогов за свою деятельность, при этом работают официально и не имеют риски быть «выявленными». Кто к ним относится:
Ирина спасибо за ответ, я пришла к такому же выводу, но уже ситуация сложилась так что договор не зарегистрирован, наниматель пользовался помещением, платил, а потом перестал платить и хочет признать договор не заключенным так как он не зарегистрирован на сколько правомерны его требования?
- Нанимателю – чтобы после того, как соглашение будет разорвано или истечёт его срок, от собственника не было претензий по поводу несуществующего ущерба или украденного имущества;
- Наймодателю – для того, чтобы иметь документальное подтверждение того, в каком состоянии было передано помещение.
Кроме того, обстоятельства могут измениться, и выселить квартирантов против их воли можно будет только через суд и то с немалыми финансовыми потерями. Среди населения ходил слух о том, что при долгосрочной сделке, подписанной более чем на один год, регистрация договора найма жилого помещения обязательна.
Как определить размер депозита?
При сдаче квартиры в аренду рекомендуется взымать с арендатора депозит в размере одной месячной арендной платы. Жилец вносит депозит при подписании договора. В течение срока аренды депозит находится у арендодателя (наймодателя) и может быть использован для погашения возникшей задолженности или как компенсация за порчу имущества.
Если депозит засчитывается в счет оплаты арендной платы, коммунальных услуг или порчи имущества, арендатор должен пополнить депозит в установленные договором сроки (рекомендуемый срок — 3–5 рабочих дней).
По окончании договора аренды, если все арендные и коммунальные платежи оплачены арендатором, а имущество арендодателя (наймодателя) находится в удовлетворительном состоянии, депозит должен быть возвращен арендатору (нанимателю).
Если общая задолженность жильца не превышает размер депозита, разница возвращается владельцу квартиры.
Как заплатить налог от сдачи квартиры в виде НДФЛ
Законодательная база: Налогового кодекса о налогах на доходы физических лиц и Налогового кодекса о налоге на имущество физических лиц.
Размер налога в этом случае составляет 13% дохода, то есть 13% от указанной в договоре найма ежемесячной арендной платы. Если ежегодный доход превышает 5 млн рублей, ставка повышается до 15%, но такие суммы фигурируют скорее в элитном сегменте, где вариант с НДФЛ используется редко.
В самом простом случае, когда одно физическое лицо сдает квартиру другому, все хлопоты по оформлению налога ложатся на наймодателя, говорит адвокат, соучредитель юридической компании a.t.Legal Николай Титов.
«В этом случае арендодатель обязан самостоятельно рассчитывать сумму НДФЛ и каждый год подавать налоговую декларацию о всех полученных от сдачи жилых помещений в аренду доходах, — разъясняет эксперт. — Таким же образом следует поступать и при сдаче квартиры через посредника (агентство)».
Но есть и вариант, при котором собственнику-физлицу можно вообще не платить налог с аренды квартиры. Такое возможно в ситуации, когда жилье сдается юрлицу — российской компании, российскому подразделению иностранной организации, ИП, нотариусу или адвокату, говорит Титов. В этом случае налоговым агентом выступает квартиросъемщик, который сам платит в бюджет.
Для освобождения от подачи налоговой декларации по окончании года нужно быть уверенным, что сумма НДФЛ была полностью удержана, подчеркивает эксперт. В тексте договора при этом должно быть указано, что арендатор удерживает 13% из вносимого платежа. В результате квартирных хозяин получает сумму, на 13% меньше той, что в договоре, а наниматель сам взаимодействует с налоговой.
Условия получения патента на сдачу помещений в аренду
Воспользоваться патентом можно лишь при выполнении следующих условий:
- договор заключен на имя индивидуального предпринимателя, приобретающего патент;
- коммерсант обладает исключительными правами собственности;
- сумма выручки, полученной по итогам аренды, не превышает лимит в 1 миллион рублей за календарный год;
- период оформления разрешительного документа устанавливается как 10 дней, но на практике можно столкнуться с более продолжительными сроками (до месяца);
- квартиры, должны размещаться на территории одного региона;
- не допускается использование доверенностей, изготовленных на другого предпринимателя.
Патент разрешающий заниматься предоставлением жилой площади квартирантам на платной основе содержит отметку о виде деятельности, который в ОКВЭД зарегистрирован за номером 70.20.1. На основе патента можно сдавать квартиру совместно с машиноместом, расположенном в паркинге, который при этом рассматривается обособленным объектом.
Какая система налогообложения выгоднее
На данный момент в Москве, по оценке Александра Шибаева, порядка 90% участников рынка цивилизованной аренды уплачивают налоги путем подачи налоговых деклараций, остальная часть рынка — через патенты. Риелторы отмечают, что вариант уплаты налогов зависит от стоимости жилья и для разных рантье будут выгодны свои способы.
Первый способ самый удобный и в то же время невыгодный для арендодателя — уплата налога как физическое лицо. Главным минусом уплаты НДФЛ является высокая ставка — 13%. Для этого варианта собственнику необходимо заключить с арендатором договор найма жилого помещения, составить акт приемки квартиры и документ, в котором будет фиксироваться факт ежемесячной оплаты. Арендодатель должен подать в налоговый орган декларацию по форме 3-НДФЛ, к которой следует приложить договор со всеми приложениями, а также документы, подтверждающие его право владения и распоряжения квартирой.
Второй способ — зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель, работающий по упрощенной системе налогообложения. В этом случает налоговая ставка составит 6%. Кроме этого, индивидуальный предприниматель должен оплачивать ежегодные страховые взносы и обязан подавать налоговую декларацию.
Способ уплаты налогов зависит от стоимости жилья. «При арендной стоимости до 60 тыс. руб. в месяц выгоднее платить как физическое лицо. Если аренда от 60 тыс. руб., можно открывать ИП и платить 6%», — поясняет Роман Бабичев.
Еще один вариант — приобретение патента для сдачи квартиры. Владелец квартиры, решивший пойти таким путем, также должен зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и платить страховые взносы. Срок действия патента составляет от одного до 12 месяцев, но в рамках одного календарного года. Чем срок патента меньше, тем он дешевле (для равнозначных квартир). Стоимость патента зависит от площади квартиры и ее расположения в Москве. Собственник может самостоятельно рассчитать стоимость патента для его квартиры на сайте департамента экономической политики Москвы.
По словам Александра Шибаева, суть патентной системы состоит в том, чтобы не подсчитывать доход, а единовременно заплатить фиксированную сумму. Данная сумма различается в зависимости от локации и площади жилья. Так, в ЦАО для квартиры площадью до 50 кв. м она составит 27 тыс. руб. в год. В других административных районах столицы — в среднем 18 тыс. руб.
Что такое патент на аренду жилья? Как получить?
Патентная система налогообложения используется при ведении опредёленных видов предпринимательской деятельности. Ключевая особенность данного варианта – расчёт планируемого дохода, исходя из которого и выводится сумма налоговых взносов.
Уплата взносов по патенту отличается от других режимов налогообложения тем, что вносить её нужно не по истечении определённого срока, а авансом.
Список видов предпринимательской деятельности, которые можно осуществлять на основе патента, приводится в ст. 346.43 НК РФ. Сдача квартиру в аренду также входит в этот перечень.
Патент может получить любой арендодатель/наймодатель, зарегистрировавший ИП, для сдачи своего объекта недвижимости в аренду, если он является его собственником.
Патент на сдачу жилья в аренду для физических лиц можно прибрести на срок от 1 до 12 месяцев, при условии, что период приходится на 1 календарный год. По закону стоимость патента не является фиксированной и рассчитывается в виде процента от возможного дохода.
Патент на сдачу в аренду нежилого помещения также приобретается максимум на 1 год. К примеру, если патентное разрешение получено в самом начале января, то срок его действия составит 12 месяцев, если в июле — 6 месяцев, а в декабре документ будет выдан только на 1 месяц.
При расчёте стоимости патента, который выдаётся менее, чем на 1 год, общая годовая сумма делится на 12, затем полученное значение умножается на количество месяцев, включенных в патентное разрешение. К примеру, если цена документа на 1 год составляет 36 000 рублей, а срок действия — 9 месяцев, то стоимость патента на 9 месяцев составит 27 000 руб.
Патент теряет юридическую силу досрочно, если:
Взносы индивидуального предпринимателя зависят от количества наёмных работников. Сдача жилплощади в аренду не предполагает привлечения наёмных работников, поэтому собственник недвижимости оплачивает только 26% в Пенсионный фонд и 5,1% в Федеральный фонд ОМС (медстрахование).
Дополнительно предприниматель может внести 2,9% в ФФС на случай наступления нетрудоспособности, но этот платёж не является обязательным и вносится по желанию налогоплательщика.
Налог за сдачу квартиры пенсионером в наем в 2021 году
По закону владельцы жилья должны в обязательном порядке временно регистрировать новых жильцов, которые приехали из иных регионов и арендуют квартиру больше 90 дней. Если же владелец жилья это не сделает, то может получить штраф в размере от 2 до 7 тысяч рублей.
На первый взгляд этот вариант может показаться более выгодным из-за наличия особого налогового режима, где уплачивать нужно не 13%, а 6%. Однако важно помнить, что индивидуальные предприниматели также уплачивают страховые взносы, которые к тому же являются обязательными. Что это означает? Что пенсионеру придется платить каждый год определенную сумму вне зависимости от уровня дохода и того факта, сдавалась ли его квартира в рассматриваемом периоде. В обоих случаях пенсионер будет нести определенные расходы, платя налоги государству. Поэтому многие и решаются сдавать свои квартиры неофициально, чтобы хоть как-то упростить себе жизнь и получать прибавку к пенсии. Заключая неофициальный договор аренды, человек также несет определенные риски. В большинстве своем они связаны с неуплатой очередного платежа арендаторами, в меньшей степени – с выявлением дохода и удержанием налога, штрафа с пенсионера.
Обычно сумма платежей за арендную плату — это годовой доход арендодателя, который полностью облагается налогом. Но можно снизить выплату, если вычесть из этой суммы размер коммунальных платежей.
Важно учитывать, что коммунальные платежи бывают двух видов:
- по факту потребления (электроэнергия, горячая и холодная вода по счетчикам);
- не зависящими от факта потребления (отопление, иные платежи по квитанции не по счетчикам — например, уборка мусора и т.д.).
Если квартирант оплачивает свет и воду, то собственник не получает никакого дохода, и эти платежи нужно вычесть из суммы, облагаемой налогом. Но в случае с отоплением все иначе: за эти услуги в любом случае нужно платить. Если они включаются в арендную плату, то относятся к реальному доходу и облагаются налогом.
Возврат налога с доходов от сдачи квартиры. Доходы от сдачи квартиры вы будете декларировать по итогам года. Всю сумму нужно указать в декларации и там же заявить вычет. Важно сделать это одновременно, чтобы начисления перекрылись налогом к возврату.
Роман, вы правы в том, что доходы от сдачи квартиры нужно декларировать и платить с них налог. И также вы правы в том, что этот налог можно вернуть с помощью имущественного вычета при покупке квартиры. С тем, как это сделать и почему нельзя забрать все деньги через работодателя, а придется подавать декларацию, сейчас разберемся.
Как заплатить налог с дохода от сдачи квартиры
Собственник помещения заключает договор найма, в котором указан определённый размер вознаграждения за сдачу жилья. По истечении первого календарного года аренды арендодатель обязан подать декларацию 3-НДФЛ. Сдать ее можно лично в налоговую инспекцию, или с помощью личного кабинета на сайте ФНС. Каких-либо дополнительных регистрационных действий выполнять не требуется. Ставка налога на доходы физического лица будет составлять 13% по общему правилу.
С 2021 года вступили в силу изменения в НК РФ, в соответствии с которым превышение годового дохода свыше 5 миллионов рублей будет облагаться НДФЛ по повышенной ставке 15%. Выявив сумму превышения, налоговый орган выставит требование о доплате налога.
Если собственник зарегистрирован как ИП, он может выбрать упрощённую систему налогообложения. На основании пункта 1 статьи 346.20 НК РФ налоговая ставка составит 6%. Однако в данном случае платежи вносятся каждые 3 месяца авансом.
При покупке патента налог уплачивается заранее. Производится расчёт предполагаемого среднегодового дохода, 6% нужно перечислить в ФНС. Чтобы приобрести патент, необходимо получить регистрацию в качестве ИП. Выдача патента производится на срок до 1 года.
Перед выбором того или иного способа лучше всего провести расчёт предполагаемой прибыли и взыскиваемого налога. Это позволит понять, какой из них выгоднее.
Арендодатель обязан вовремя и полностью уплачивать налог с полученного дохода в сроки, определенные выбранным налоговым режимом. Но существуют ситуации, когда оплата не предусмотрена законодательством, либо возложена на другое лицо.
- В случае заключения договора безвозмездного пользования квартирой (к примеру, с родственником), выплата налога не предусмотрена, поскольку у собственника не возникает дохода.
- При сдаче жилья в аренду физическим лицам налог платит собственник. Но при сдаче физическим лицом-арендодателем помещения организации, нотариусу, адвокату или ИП ситуация противоположная: налог выплачивает арендатор самостоятельно. Он производит удержание 13% от суммы арендной платы и перечисляет эти средства в налоговую службу. Поэтому собственники зачастую включают сумму налога в стоимость аренды, чтобы не потерять в деньгах.
Нужно ли платить налог за сдачу квартиры в аренду на 11 месяцев?
Не следует путать срок действия договора, когда требуется его регистрация в Росреестре, с уплатой налога с полученного от аренды дохода. Договора, заключенные на период менее одного календарного года, необходимо зарегистрировать. Но регистрация и исчисление налога – понятия разные.
Любой доход становится объектом налогообложения. Даже посуточная аренда приносит собственнику квартиры прибыль и по ней он обязан отчитаться и заплатить налог.
Исключение составляют случаи, когда квартира сдается безвозмездно, т.е. хозяин с нее доход не имеет. Для этого используется другой тип соглашения – договор безвозмездного пользования, где прописано условие о безвозмездном предоставлении помещения. Второй стороной договора могут выступать родственники, друзья или другие лица, нуждающиеся во временном жилье.
Интересная статья: Все тонкости бизнеса на посуточной аренде квартир!
Ответственность за неуплату
Сейчас многие люди не заключает официальный договор, сдавая жилое помещение, следовательно, не уплачивают сборы. Проверить каждого владельца недвижимости страны государственные органы не могут. Но нарушитель может быть выявлен с помощью других граждан, к примеру, соседей.
При поступлении информации о незаконном проживании квартирантов сотрудники правоохранительных органов проверяют достоверность сведений. Если факт аренды подтвердится, то все данные передаются в налоговую инспекцию.
Доказать совершение сделки при неоформленном договоре сложно. Если у налоговиков не хватает оснований, дело передают в суд. Но и там, как показывает практика, вывести недобросовестного неплательщика удается редко.
Если действия нарушитель все же признаны незаконными, он понесет ответственность. Наказания за сдачу квартиры в аренду без уплаты налогов будут следующими:
- Штраф за уклонение от оплаты налога. Его величина составляет 20% от задолженности перед налоговой службой. При умышленном уклонении размер увеличивается вдвое.
- Взыскание за непредставление декларации, которая должна предоставляться до конца апреля. Величина – 5% за каждый просроченный день.
- Пеня за каждый день просрочки внесения налогового сбора. Отсчет идет с последнего дня оплаты.
Арендодатель – физическое лицо
Физические лица могут сдавать квартиры или иные жилые помещения в аренду без дополнительной регистрации. При этом налог придется заплатить в размере 13% от полученного дохода.
Раз в год до 30 апреля надо подать в ФНС по месту регистрации декларацию по форме 3-НДФЛ, в этой декларации учитываются доходы, полученные за предыдущий год, а сам налог надо заплатить в срок до 15 июля.
Если квартирой владеют несколько собственников, то каждый из них должен подать декларацию и оплатить налог пропорционально своей доле.
Расчет налоговой нагрузки при этом выглядят так: 60 000 рублей х 12 месяцев = 720 тысяч рублей – это доход за год. Ставка налога 13%, соответственно, 720 000 х 13% = 93 600 рублей. Именно такую сумму придется заплатить в доход государства.
Преимущества и недостатки
Система не универсальна и подходит далеко не каждому арендодателю. Можно выделить некоторые плюсы и минусы такого способа налогообложения.
Плюсы:
- Отсутствуют другие налоги.
- Не нужно вести большое количество документации, составлять декларацию, вести бухучет.
- Процесс налогообложения значительно упрощается.
- Есть разные величины потенциального дохода для расчетов в зависимости от критериев самого ИП.
- В некоторых случаях такая система налогообложения позволяет значительно уменьшить расходы.
Минусы:
- Потенциальный доход может превышать реальный, тогда ни о какой выгоде речи не идет.
- Часть или всю сумму, в зависимости от сроков, придется заплатить вначале периода деятельности, а не по факту его окончания, как это происходит с другими налогами.
- Сумма страховых пенсионных взносов не влияет на уменьшение налогового платежа.
- Все равно придется вести отчетные документы в виде книги учета доходов.
- Суммы потенциального дохода завышены для ИП с небольшим доходом.
Основания для получения
Применение ПСН, как и любого другого спецрежима налогообложения, требует от физического лица соответствия нескольким требованиям. А именно:
- Владеть недвижимостью (то есть квартирой, которая и будет сдаваться в аренду) на правах полной собственности.
- Быть зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя. Для перехода на ПСН к ИП также предъявляются определенные требования:
- общая численность работников предпринимателя (по всем видам его деятельности) не должна превышать 15 человек;
- полученный от патентной деятельности доход за календарный год не должен превышать 60 млн. руб.