Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Самовольный захват земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Комментируемая статья регламентирует порядок и условия принудительного лишения прав на земельный участок только в случаях неиспользования земельного участка по целевому назначению или использования земельного участка с нарушением законодательства; прекращение прав на земельный участок при изъятии его для государственных и муниципальных нужд и при реквизиции регулируется другими статьями ЗК РФ (ст. ст. 49 — 51).
Основы землепользования
Принципы и основные нормы использования земельных наделов определены Земельным кодексом Российской Федерации . Их главные постулаты перечислены в ст. 1:
- значимость земли как основного компонента жизнедеятельности;
- приоритет ее защиты в качестве важнейшего элемента окружающей среды и средства производства;
- главенство охраны жизни и здоровья человека;
- единообразие судьбы участков и связанных с ними объектов;
- платность использования;
- право на участие общественных и религиозных организаций, а также отдельных граждан в решении вопросов, касающихся реализации их прав на землю;
- главенство сохранения особо ценных земель и охраняемых территорий;
- деление по целевому назначению на категории;
- равное соблюдение законных интересов граждан и общества.
В законодательных актах рассматривается вопрос самозахвата и его наказания.
ВНИМАНИЕ! По закону самовольным захватом земельной площади считается завладение ею третьим лицом, который не имеет никаких документально подтвержденных прав.
Подтвердить права на землю позволит договор купли-продажи, договор аренды, постановление местного органа управления о выделении участка земли.
Когда при проверке у человека, использующего землю, не окажется ни одного из правоустанавливающего документа, он должен вернуть площадь настоящему владельцу – частному лицу, государству, муниципальной власти. За самозахват земельной площади предусмотрена административная ответственность.
Ее меру суд устанавливается с учетом статьи 7.1 КоАП. В основном наказание представляется в виде штрафа, сума зависит от площади участка. И от того, кто совершил правонарушение (частное лицо, юридическое), от объема нанесенного вреда земли и окружающей обстановке.
ВНИМАНИЕ! За самовольное занятие участка индивидуальный предприниматель наказывается так же, как и юридическое лицо. Это нужно учесть тем, кто задумал правонарушение.
Земля не может быть бесхозной, никогда нельзя занимать ее самовольно, не оформив в собственность или в аренду, во временное пользование. Если участок не принадлежит какому-то собственнику, значит он находится во владении муниципальной власти или государства, это соответствует статье 16 Земельного Кодекса.
Чтобы выяснить, кому принадлежит территория, заинтересовавшая своим расположением, площадью, другими преимуществами, можно обратиться в кадастровый реестр. И только потом уже можно вести разговоры с частным собственником или с органами власти о приобретении земли.
Это позволит избежать наказания за самозахват, штрафа в значительную сумму. Захваченную территорию, в конечном итоге, все равно нужно будет вернуть.
Ответственность за самозахват земельного участка
Если собственник надела считает, что участок был занят другим лицом самовольно и при этом ведет на нем сельскохозяйственную, коммерческую деятельность или возводит сооружения, то он имеет законные основания для того, чтобы потребовать:
- Освобождение самовольно занятого земельного участка. Любые строения, которые были возведены на территории земли, по требованию владельца должны быть снесены и ликвидированы. При необходимости очистку проводят на основании судебного постановления.
- Признание всех совершенных сделок, которые повлекли за собой манипуляции с землей, незаконными. Например, владелец может оспорить сдачу в аренду территории или сделку купли-продажи.
- Компенсацию за осуществление коммерческой деятельности на земле, которая была захвачена лицом с целью ведения бизнеса, что повлекло за собой незаконное обогащение.
Как осуществляется незаконное завладение землей
Граждане могут разными способами присваивать себе чужие земельные наделы. Объектами их посягательств становятся как приватные территории, так и общественные аграрные угодья. К примеру, кем-то из соседей осуществляется самовольная постройка с захватом земли общего пользования. Построив на ней сооружения для личных целей, нарушитель сужает проезд к участкам других землевладельцев и попирает их право на беспрепятственный доступ транспорта к дому.
Землевладельцы, права которых были нарушены, сообщают о действиях захватчиков в органы местной власти, а те реагируют на них соответствующим образом.
Самовольное присвоение земель, находящихся в собственности других граждан, случается значительно реже, чем самозахват земли общего пользования, поскольку такие случаи устанавливаются очень быстро и могут быть оспорены в судебном порядке.
Ответственность за самозахват: гражданская, административная, уголовная
Нередко правонарушители пытаются самовольно захватить и застроить землю в надежде, что со временем удастся оформить эту недвижимость на себя. Но, как показывает практика, легально получить чужой участок без согласия собственника невозможно, а захватчику рано или поздно приходится нести ответственность за нарушение закона. Прежде всего стоит помнить о гражданско-правовых последствиях:
- Невозможность законно пользоваться участком земли, осуществлять на нем строительство (застройку), использовать его в коммерческих целях и проводить сделки с самозанятым участком.
- Обязанность нарушителя покинуть самозахваченную территорию по требованию собственника, а также возместить причиненный вред и провести за свой счет все работы, позволяющие вернуть участку состояние, пригодное для дальнейшего использования земли (статья 76 ЗК РФ). К таким видам работ относятся: снос нелегальных построек, очистка от загрязнений, восстановление ограждения и межевых знаков.
- Обязанность компенсировать владельцу убытки и выплатить собственнику сумму, аналогичную полученной от участка прибыли.
Важным условием является то, что сам правонарушитель не имеет права претендовать на возмещение понесенных убытков, например, на возмещение ему стоимости нелегальных построек на самозахваченном участке (статья 222 ГК РФ).
Одновременно с вышеперечисленными последствиями за несанкционированную эксплуатацию занятой территории нарушителю будет грозить административное наказание — денежный штраф. Размер взыскания зависит от того, кем является правонарушитель. К ответственности за самозахват могут быть привлечены:
- граждане, то есть физические лица, не занимающие государственную должность и не являющиеся индивидуальным предпринимателем;
- должностное лицо — представитель органов власти, занимающий должность в государственных организациях;
- юридические лица или индивидуальные предприниматели.
Гражданско-правовые последствия самозахвата земли
Для самовольного занятия земельного участка с точки зрения гражданского законодательства характерно то, что это не порождает никаких прав для лиц, которые совершили самозахват. Это означает, что захватчики:
- Не могут совершать никаких сделок с участком. Землю не возможно ни продать, ни подарить, ни заложить, ни даже завещать. Захватчик не имеет никаких прав на этот участок и потому не может никак им распоряжаться.
- Обязаны по первому требованию законного владельца освободить участок. Освобождение при этом подразумевает и уничтожение любых следов хозяйственной деятельности, на которую владелец не давал разрешения. Именно это чаще всего и бывает причиной споров, т. к. если самовольное занятие земельного участка сопровождалось постройкой на нем дома или другого объекта недвижимости, их необходимо снести. Если же снос не будет совершен добровольно, владелец может привлечь органы власти для принудительного разрушения незаконных построек.
- Обязаны заплатить владельцу, если захваченный участок использовался для извлечения прибыли. Подобного рода ситуация может трактоваться как незаконное обогащение — а гражданское законодательство в этом случае дает владельцу объекта право на взыскание компенсации. Ее размер будет равен доходу, который виновное лицо незаконно извлекло за счет земли.
Кроме того, нужно учитывать, что самовольное занятие земельного участка не дает захватчику никаких прав на возмещение тех расходов, которые он понес, к примеру, на улучшение земли или возведение зданий или сооружений на нем.
Характерные примеры из правоприменительной практики
Типичной ситуацией ущемления прав законного собственника земельного надела считается конфликт между землевладельцами-соседями по поводу разграничения их участков. В этом случае возможны следующие сценарии:
- Если спор возник из-за неточности, допущенной кадастровым специалистом, основания для судебного разбирательства отсутствуют. Исправлять эту ошибку нужно через местную кадастровую структуру или посредством обращения к конкретному инженеру. Подобный вариант допускается, если соседи лояльно относятся к данному вопросу.
- Если один из землевладельцев настаивает на собственной правоте, утверждая, что ошибки нет, несогласный владелец соседнего участка обращается в суд, требуя пересмотреть эти границы. Основание для судебного порядка – статья 304 ГК. Он составляет заявление, прилагает правоустанавливающую бумагу (договор приобретения), фото, топографические съемки и кадастровые акты (схемы), подтверждающие реальные границы. Суд выносит вердикт в пользу истца, постановив изменить разграничения.
Как оговорено пунктом 10 статьи 22 закона № 218-ФЗ от 13.07.2015, расположение границ надела можно подтвердить следующей документацией:
- документы, подтверждающей право землевладельца на этот надел;
- документация, установившая расположение границ при образовании данного надела (данные из официального проекта межевания соответствующей территории);
- границы, действующие для данной территории минимум 15 лет и определенным образом закрепленные (с применением природных или искусственных объектов).
Если вышеперечисленные сведения отсутствуют, для подтверждения границ используются такие данные:
- ситуационные планы, представленные БТИ;
- сведения топографических съемок;
- фотопланы, составленные для данной местности.
Наступление теплого сезона кроме известных прелестей загородной жизни имеет и обратную сторону — увеличение исков, связанных с «дачными» проблемами. Одной из самых болезненных среди них по праву считается незаконное расширение участков, которыми владеют граждане. Иногда «свою» землю увеличивают за счет соседей. Иногда за счет бесхозной муниципальной земли. Когда и в каких случаях такую землю не получится прибавить к своей по закону, объяснил Верховный суд РФ.
Разобрав и проанализировав один из споров, он дал рекомендации своим коллегам, как правильно разрешать подобные дела. Все началось с того, что двое граждан попросили суд обязать местную власть, передать им в аренду участок муниципальной земли, который расположен рядом с их домом.
Верховный суд занимался делом одной семьи. В действительности ситуация весьма распространенная. Если рядом с дачей находится, предположим, пустырь, то желание раздвинуть границы, в чем-то объяснимо. Но прежде чем сделать подобный шаг, надо обратить внимание на соответствующие статьи закона, которые говорят о правилах для граждан, оказавшихся в такой ситуации.
Ведь как таковой бесхозной земли не бывает в принципе. Каким бы запущенным ни казался пустырь, он в юридическом смысле имеет своего хозяина, который в любой момент заявит свои права.
Свою уверенность в том, что им надо отдать землю за бортом их участка, истцы аргументировали следующими доводами. Они владеют на правах собственности участком земли и домом на нем. А на соседнем бесхозном участке они построили два капитальных объекта — бассейн и солидный кирпичный забор. То, что на муниципальной земле находятся их объекты, по мнению истцов, дает им право просить землю под бассейном и забором в аренду на 49 лет. Вот только муниципалитету такое предложение не понравилось, поэтому, решили истцы, будет правильней, если это сделать обяжет суд.
И местный суд с такими доводами согласился. Суд посчитал, что на чужой земле находятся принадлежащие истцам объекты недвижимости. Причем объекты, выражаясь юридическим языком, являются «вспомогательными сооружениями домовладения» и «неразрывно с ним связаны». Именно поэтому, по Гражданскому (ст. 35) и Земельному (ст. 28 и 29) кодексам граждане могут взять спорный участок в аренду. Суд апелляционной инстанции с этим согласился. Обратите внимание на слова в решении местных судов — бассейн и забор «неразрывно связаны» с домом. Именно такая — неразрывная связь оказалась ключевым понятием. Дело дошло до Верховного суда, он заявил, что выводы судов — ошибочны.
Судебная коллегия по гражданским делам ВС не только отменила разрешение на аренду, но, пересмотрев дело, сама вынесла по нему решение, что случается в практике Верховного суда крайне редко. Вот аргументы окончательного решения по «захватническому» делу.
В Гражданском кодексе (ст. 135) сказано, что вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней одним предназначением, следует судьбе главной вещи. А в Земельном кодексе (ст. 1) прописан принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов. По этому принципу, все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе участков. В обоих статьях есть исключения, но эти случаи прописаны в федеральных законах и к нашему делу отношения не имеют.
Обе статьи Земельного кодекса, на которые ссылались местные суды, решая спор про соседний участок земли — 28-я и 29-я, содержат лишь общие положения о покупке гражданами или юрлицами участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Причем речь в них идет не только о покупке, но и об аренде. Но никаких доводов, из которых бы вытекало право граждан на соседнюю землю, в прошедших судах даже не приводилось.
Все особенности покупки или аренды участков земли, находящихся в государственной или муниципальной собственности, если на них есть здания или другие сооружения, прописаны в 36-й статье Земельного кодекса. Там четко сказано, что у граждан и фирм есть реальная возможность приобрести муниципальную землю, если на ней есть их собственность — дом или другое сооружение. В нашем случае на спорном участке расположен капитальный забор и бассейн. По мнению Верховного суда, эти сооружения имеют все признаки незаконной постройки, поскольку их возвели на земле, гражданам не принадлежащей. А это уже 222-я статья Гражданского кодекса. Важно, что о праве собственности на забор и бассейн истцы у судов никогда не просили. Как теперь ясно, они это сделали зря.
Из всего сказанного Верховный суд делает вывод — нахождение на спорном участке этих объектов не может служить основанием для возникновения у истцов права на землю.
Актуальный срок действия дачной амнистии
Интересно, что «дачная амнистия» нужна не только владельцам незарегистрированной недвижимости. Федеральным и муниципальным властям регистрация прав на недвижимость помогает лучше планировать бюджет, который пополняется за счет налога на имущество физических лиц.
С марта 2021 года упрощенный порядок перестал действовать, но многие граждане так и не решили вопрос с регистрацией. Поэтому новый закон восстановил «дачную амнистию» до 1 марта 2021 года и даже расширил ее.
До 1 марта 2021 года граждане смогут оформлять собственность на жилые и садовые дома в упрощенном порядке. Также закон продлевает до 1 марта 2022 года срок льготной передачи земли из публичной собственности в собственность членов СНТ – без проведения торгов и платы за участки. В том числе это касается земель общего пользования, которые можно будет оформить в общедолевую собственность членов товарищества.
Как оформить «лишние» 0,6 сотки?
Границы участков съехали при межевании – что делать?
Статья 45 ЗК РФ. Основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права пожизненного наследуемого владения земельным участком
-
Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются при отказе землепользователя, землевладельца от принадлежащего им права на земельный участок на условиях и в порядке, которые предусмотрены статьей 53 настоящего Кодекса.
-
Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно:
1) при ненадлежащем использовании земельного участка, а именно при:
использовании земельного участка с грубым нарушением правил рационального использования земли, в том числе если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;
порче земель;
невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв;
невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;
неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;
2) при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 55 настоящего Кодекса;
3) в иных предусмотренных федеральными законами случаях.
3. Прекращение права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права пожизненного наследуемого владения земельным участком по основаниям, указанным в подпункте 1 пункта 2 настоящей статьи, осуществляется в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 54 настоящего Кодекса, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Статья 47 ЗК РФ. Основания прекращения права безвозмездного срочного пользования земельным участком
- Право безвозмездного срочного пользования земельным участком прекращается по решению лица, предоставившего земельный участок, или по соглашению сторон:
1) по истечении срока, на который земельный участок был предоставлен;
2) по основаниям, указанным в пунктах 1 и 2 статьи 45 настоящего Кодекса. - Право на служебный надел прекращается в силу прекращения работником трудовых отношений, в связи с которыми служебный надел был предоставлен, за исключением случаев, указанных в пунктах 3 и 4 настоящей статьи.
- Право на служебный надел сохраняется за работником, прекратившим трудовые отношения при переходе его на пенсию по старости или пенсию по инвалидности.
- Право на служебный надел сохраняется за одним из членов семьи:
1) работника, призванного на действительную срочную военную службу или альтернативную службу, на весь срок прохождения службы;
2) работника, принятого на обучение, на весь срок получения образования;
3) работника, погибшего в связи с исполнением служебных обязанностей.
Право на служебный надел сохраняется за нетрудоспособным супругом и престарелыми родителями работника пожизненно, детьми работников до их совершеннолетия. - Прекращение права на служебный надел оформляется решением организации, предоставившей такой служебный надел в пользование.
- Работник, прекративший трудовые отношения с организацией, предоставившей служебный надел в пользование, имеет право использовать этот служебный надел после прекращения трудовых отношений в течение срока, необходимого для окончания сельскохозяйственных работ.
Статья 51 ЗК РФ. Реквизиция земельного участка
- В случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, земельный участок может быть временно изъят у его собственника уполномоченными исполнительными органами государственной власти в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства от возникающих в связи с этими чрезвычайными обстоятельствами угроз с возмещением собственнику земельного участка причиненных убытков (реквизиция) и выдачей ему документа о реквизиции.
- Реквизицией не является изъятие земельных участков, осуществляемое в порядке изъятия, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд на условиях и в порядке, которые установлены статьей 55 настоящего Кодекса.
- В случае невозможности возврата реквизированного земельного участка его собственнику возмещается рыночная стоимость этого земельного участка, устанавливаемая в соответствии со статьей 66 настоящего Кодекса, или по его желанию предоставляется равноценный земельный участок.
- Собственник земельного участка, у которого реквизирован земельный участок, вправе при прекращении действия обстоятельств, в связи с которыми осуществлена реквизиция, требовать возврата ему реквизированного земельного участка в судебном порядке.
- В случае наступления обстоятельств, указанных в пункте 1 настоящей статьи, при отсутствии необходимости реквизиции земельного участка он может быть временно, на период действия этих обстоятельств, занят для использования в целях, указанных в пункте 1 настоящей статьи, с возмещением собственнику земельного участка убытков, причиненных в связи с временным ограничением его прав.
- Оценка, в соответствии с которой собственнику земельного участка компенсируются стоимость реквизированного земельного участка, убытки, причиненные в связи с его реквизицией или временным ограничением его прав, может быть оспорена собственником земельного участка в судебном порядке.
Даже если правонарушитель длительное время использует в своих целях чужую территорию (например, собственник не интересуется своим участком), это не сделает его полноправным владельцем. При временном использовании он не может провести никаких сделок с чужой землей, он не может ею распоряжаться.
Как только настоящий собственник обнаружит присвоение его имущество, временный пользователь обязан сразу вернуть чужую землю. Если он построил на ней какие-то постройки (в том числе и жилой дом), эти строения подлежат сносу. Постройки чаще всего вызывают споры, нарушитель не желает терять имущество, в которое он вложил много денег.
ВАЖНО! Сколько бы не было потрачено на незаконное возведение зданий, они подлежат сносу без любой компенсации. Если снос не происходит добровольно, настоящий владелец земли добьется сноса принудительно, через суд, может привлечь и органы власти к решению данной проблемы.
Еще один момент. За время незаконного использования чужой земли могла быть получена прибыль, ее нужно будет вернуть собственнику. Ведь по закону речь идет о незаконном обогащении.
Захватчик мог вкладывать деньги и в улучшение качеств земли, например, в ее удобрение или орошение. За такие работы никто не будет ему возмещать расходы. Наоборот, к ним еще добавиться штраф за административное правонарушение в виде самовольного захвата земли.
Другой комментарий к Ст. 54 Земельного кодекса Российской Федерации
Комментируемая статья устанавливает процедуру принудительного лишения права на земельный участок лиц, которые используют его на титулах пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования или безвозмездного срочного пользования. Основаниями лишения прав на землю этих лиц являются совершение земельных правонарушений, которые перечислены в п. 2 ст. 45 ЗК РФ. К ним относятся случаи: использования земельного участка не по целевому назначению; использования земли способами, приводящими к существенному снижению плодородия почв, существенному ухудшению экологической обстановки; неустранения совершенных умышленно ряда иных земельных правонарушений.
Выявив земельное правонарушение, должностные лица Федерального агентства кадастра объектов недвижимости, Федеральной службы по надзору в сфере природопользования, Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору, которые осуществляют земельный контроль, налагают на виновное лицо штраф, выносят предупреждение о допущенных нарушениях и уведомляют об этом орган, который предоставил земельный участок.
В предупреждении, в частности, указываются характер допущенного правонарушения, срок, в течение которого оно должно быть устранено, а также то, что в случае неустранения земельного правонарушения лицо может быть лишено права на землю. Форма предупреждения утверждена постановлением Правительства РФ от 15 ноября 2006 г. N 689 «О государственном земельном контроле».
В случае неустранения земельных правонарушений в установленный срок исполнительный орган государственной власти, который вынес предупреждение, направляет материалы о прекращении права на земельный участок в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. Эти органы направляют в суд заявление о прекращении права на земельный участок. По истечении 10-дневного срока с момента принятия решения суда о прекращении права на земельный участок исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления направляют заявление о государственной регистрации прекращения права на земельный участок с приложением акта в орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Особо следует отметить, что прекращение права на земельный участок не является основанием освобождения виновного лица от возмещения причиненного земельным правонарушением ущерба в порядке, предусмотренном ст. 76 ЗК РФ.