Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Правовой режим ОНС до его госрегистрации». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В законодательстве не установлены признаки, позволяющие идентифицировать определенный объект в качестве объекта незавершенного строительства. В юридической литературе выделяют следующие признаки объекта незавершенного строительства.
Новое в получении сведений из ЕГРН
|
ВОПРОС/СИТУАЦИЯ |
НОВОЕ/ЧТО ИЗМЕНИЛИ, УТОЧНИЛИ |
| Кто официально предоставляет сведения из ЕГРЮЛ | Теперь закреплено, что сведения из реестра предоставляет Федеральная кадастровая палата (ФКП) Росреестра |
| В какой форме запрашивать сведения | Страховые и кредитные организации обязаны запрашивать сведения из ЕГРН только в электронной форме |
| На какую дату актуальны сведения в выписке из ЕГРН | Сведения о кадастровой стоимости актуальны на дату, указанную в запросе.
Иные сведения — на дату подписания выписки сотрудником Росреестра. До 30.04.2021 было установлено, что сведения актуальны на момент выдачи выписки. |
| Получение сведений ЕГРН через МФЦ | МФЦ должен переслать запрос в течение 1 рабочего дня (а не 2-х, как ранее).
Подготовленные сведения орган регистрации прав передает в МФЦ в течение 1 рабочего дня с момента их подписания (ранее – 2 раб. дня с момента передачи запроса от МФЦ). |
| Получение акта согласования местоположения границ земельных участков | Копию акта из межевого плана могут получить:
|
| Получение сведений ЕГРН арбитражными управляющими | С 30.04.2021 могут бесплатно получить не только сами арбитражные управляющие, но и те, кому они выдали доверенность.
Сведения можно бесплатно получить:
|
| Запрет продажи выписок из ЕГРН | Никто не вправе передавать третьим лицам за плату выписки из ЕГРН. Запрещены неофициальные сайты и мобильные приложения, с помощью которых можно получать выписки ЕГРН.
Распоряжаться информацией, в которой есть сведения из ЕГРН, можно свободно, если она отвечает следующим требованиям:
|
Новое в госрегистрации и учете построенных объектов, регистрация ДДУ
|
ВОПРОС |
НОВОЕ С 2021 ГОДА |
| Регистрация объекта незавершенного строительства | Истечение срока договор аренды или безвозмездного пользования земельного участка для строительства теперь не преграда зарегистрировать «незавершёнку», если разрешение на строительство продолжает действовать |
| Кадастровый учет изменений параметров многоквартирного дома | Если параметры дома поменялись из-за реконструкции или при перепланировке помещений, заявление могут подать:
|
Помощь адвоката по регистрации незавершенки в Екатеринбурге
Тема является актуальной, поскольку все чаще организации, индивидуальные предприниматели, принявшись строить какой-то объект недвижимости, оказываются в ситуации, когда не могут завершить строительства из-за финансовых трудностей, но регистрируют право собственности на недостроенный объект, а впоследствии, например, МУГИСО оспаривает зарегистрированное право у лица.
В настоящее время идет разработка упрощенного механизма данного процесса. Предполагается, что в будущем будет достаточным предоставление в органы лишь кадастрового паспорта объекта вместо приведенных выше документов. Наш юрист по недвижимости решит вопрос регистрация прав на объект незавершенного строительства профессионально и в срок. Консультация юриста по вопросам недвижимости поможет решить Вашу проблему уже сегодня.
ВНИМАНИЕ: не пропустите возможность консультации юриста бесплатно без телефона через комментирование — подписавшись на наш канал YouTube.
Незавершенные объекты строительства могут быть зарегистрированы по дачной амнистии, которая подразумевает облегченную процедуру оформления. Она касается земель для подсобного или дачного хозяйства, ИЖС и действует до 01.03.2020.
Вначале регистрируется право владения земельным участком путем обращения в МФЦ или Росреестр. Потребуется один из следующих документов:
- постановление из местной администрации;
- свидетельство о праве наследования;
- договор купли-продажи или обмена.
Необходимо написать заявление, к нему приложить квитанцию о пошлине, а также:
- кадастровый паспорт строения;
- разрешение постройки;
- декларацию об объекте в двух экземплярах.
Сложный момент при этом – подтвердить начало строительства путем предоставления всей выданной ранее разрешительной документации из госорганов. После завершения процедуры объект незавершенного строительства становится собственностью заявителя и с ним допускаются любые операции: продажа, покупка, обмен, дарение, оформление аренды.
Договоры соинвестирования или инвестиционного вклада
Часто застройщики вместо договоров долевого участия в строительстве заключают договоры соинвестирования или договоры инвестиционного вклада. Предметом таких договоров является, якобы, инвестирование в строительство какого-либо объекта недвижимости (многоквартирного дома, многоярусной стоянки, офисного здания, коттеджного поселка и т.д.), по результатам которого инвестор (соинвестор) получает в качестве доли в проинвестированном объекте строительства отдельную квартиру, гараж, офис, коттедж и т.д.
При наличии такого договора и после приостановления строительства проинвестированного объекта, в том числе, по причине возможного банкротства застройщика, инвесторам (соинвесторам) следует подать в суд иск о признании заключенного с ними договора притворной сделкой и признании права собственности на объект незавершенного строительства.
Дело в том, что такого рода договоры, в большинстве случаев, не подпадают под требования Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Инвесторам (соинвесторам) строительства сидеть и ждать, что какой-то новый застройщик сам достроит проинвестированный ими объект недвижимости, и затем оформит на их имя право собственности на квартиры, коттеджи, офисы и иные объекты недвижимости, не стоит изначально.
Данный вид договоров может быть не зарегистрирован в Управлении Росреестра, и коме самого изначального застройщика о существовании таких договоров может никто и не знать. А это обстоятельство означает возможность «двойных продаж», переоформления документации на строящийся объект уже по правилам долевого участия в строительстве на других лиц, а также (что иногда случается) снос недостроенного объекта, как самовольной постройки, без выплаты инвесторам (соинвесторам) строительства каких-либо денежных компенсаций.
С целью избежать таких негативных последствий, при нарушении сроков окончания строительства объекта недвижимости или возбуждения в арбитражном суде процедуры банкротства застройщика, инвесторам (соинвесторам) лучше обратиться в суд по месту нахождения строящегося объекта с иском, в котором просить суд признать заключенные ими договоры притворными сделками, применить к этим сделкам правила договоров об оказании услуг (в данном случае – договора строительного подряда, условием которого является возведение ответчиком здания и последующая передача помещения в этом здании в собственность истца), и признать право собственности на проинвестированные объекты недвижимости, как на объекты незавершенного строительства.
После получения положительного судебного решения, инвесторы (соинвесторы) смогут зарегистрировать своё право собственности на объекты незавершенного строительства, и, тем самым, гарантировать себе последующее оформление права собственности на эти объекты после окончания строительства домов, гаражей, офисов и т.д., или (в случае сноса строящегося объекта, как самовольной постройки) получение за снесенный объект недвижимости денежной компенсации.
Категории земель, разрешающих строительство объектов ИЖС
Многие граждане, не зная законодательной базы, возводят загородные дома на земельных участках, официально не допускающих проведения капитального строительства. Поэтому покупателю, перед тем, как обратиться в Россеестр за выпиской, рекомендуется удостовериться, что земельный надел, на котором возведен объект незавершенного строительства, относится к соответствующей категории и имеет соответствующий вид разрешенного использования. То есть, возведенный дом или «недострой» может быть расположен в черте поселения на категориях земель:
- для ИЖС (индивидуальное жилищное строительство);
- для ведения ЛПХ (личное подсобное хозяйство);
- ДНП (дачное некоммерческое партнерство);
- СНТ (садовое некоммерческое товарищество) с правом возведения жилого дома и проживания в нем.
Можно ли оформить незавершённое строительство?
Закон дает внятное определение тому, что представляет собой незавершенное строительство жилого дома. Речь идет о строении, которое не введено в эксплуатацию. В этой ситуации не играет роли, на какой стадии остановилась стройка, готов дом наполовину, либо владелец только начал строительство. Строительство дома может быть прервано на любом этапе и по разным причинам. Объект недвижимости стоит зарегистрировать по многим причинам, и в процессе регистрации большую роль играет наличие права на землю, где строится дом.
Регистрация незавершенного строительства частного дома крайне важна, она позволяет продать недострой, подарить его или совершить с ним другие сделки.
Оформить недострой можно, но процедура имеет свои особенности. Недостроенный объект привязан к участку земли, на котором ведется строительство. Так как работы не окончены, дом не может быть использован в качестве жилого помещения, он не пригоден для проживания. Владелец не может получить разрешение на то, чтобы ввести строение в эксплуатацию. Понятие незавершенного дома определено в Гражданском кодексе РФ. Незавершенным может считаться здание, которое характеризуется наличием определенных признаков:
Советуем ознакомиться:
- ✅ Как узаконить дом на земельном участке в 2021 году?
- ✅ Как оформить продление разрешения на строительство?
- ✅ Можно ли строить дом на землях для садоводства и огородничества?
- ✅ Как зарегистрировать жилой дом в СНТ?
- Объект носит капитальный характер, а не временный. То есть, строительство здания происходит на фундаменте. Это позволяет исключить из списка незавершенных объектов киоски и ларьки;
- Дом при строительстве не приобрел оформленный вид, на объекте ведутся работы. В данном случае не важно, речь идет о стадии обустройства фундамента, стен или завершающей отделки.
Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что незавершенный дом – это здание, монтаж, а также отделка которого не доведены до конца, но у дома есть фундамент. Законодатели и юристы отмечают, что именно фундамент говорит о том, что построенное сооружение нельзя сдвинуть, поэтому речь идет об объекте недвижимости.
Еще недавно такие объекты не могли быть собственностью, власти не выдавали разрешение на регистрацию. Поправки в ГК РФ изменили положение вещей. Теперь гражданин может зарегистрировать недострой.
Чтобы зарегистрировать права на жилой дом, владельцу понадобиться подготовить следующий перечень документации:
| Наименование документа | Примечания |
| Заявление с прошением о регистрации | От имени владельца, которому принадлежит приватизированная земля |
| Паспорт заявителя | Оригинал и его копия |
| на участок | Если он приватизирован. В противном случае – договор аренды |
| Вся документация на землю | Кадастровые и технические паспорта, планы с межеванием и указанием целевого назначения, прочее |
| Разрешение на строительство и ввод дома в эксплуатацию | Обязательные документы, которые выдают органы местного самоуправления |
| Кадастровая и техническая документация на частный дом | Выданная ранее в Бюро технической инвентаризации или же Многофункциональным центром |
| Квитанция об уплате государственной пошлины | Сделать копию |
Заявление и собранные документы подаются в местное учреждение Росреестра, где и проходит процедура оформления и регистрации права собственности. Пакет необходимых бумаг может меняться и дополняться в каждом индивидуальном случае, о чём сообщит ответственный сотрудник.
Что такое объект незавершенного строительства?
На первый взгляд понятие объект незавершенного строительства не вызывает вопросов, вроде как и так понятно, что это объект, который не достроен, но насколько он может быть не достроен, не каждый может сказать.
Незавершенка является объектом недвижимости и капитального строительства, и чтобы считаться таковым должна, прежде всего, иметь неразрывную связь с землей и перемещение такового объекта должно быть невозможным без ущерба его назначению.
Для того, чтобы объект был признан объектом незавершенного строительства достаточно как минимум, чтобы были полностью закончены работы по возведению фундамента, т.е. был фундамент. Таким образом, незавершенка может считаться объект капстроительства в виде фундамента, который прочно связан с землей и его невозможно переместить так, чтобы он остался в первоначальном виде.
Порядок действий при регистрации объекта незавершенного строительства в административном порядке не очень сложен сам по себе, но имеет ряд нюансов. Так, для государственной регистрации такого объекта необходимо обязательно иметь разрешение на строительство объекта.
Чтобы зарегистрировать объект незавершенного строительства — нужно обратиться в территориальный отдел Росреестра, к которому относится объект.
На данный момент также эта услуга доступна в отделениях многофункциональных центров (МФЦ). Обратившемуся нужно предоставить пакет документов, приведенный в настоящей статье.
Все документы в Росреестр или МФЦ подаются в двух экземплярах: один экземпляр – подлинники документов, второй – простые ксерокопии этих документов.
Можно ли признать право собственности на объект незавершенного строительства?
В 214 ФЗ описан обычный порядок, согласно которому регистрация права собственности на объект долевого строительства возможна только при наличии у дольщика подписанного акта приема-передачи квартиры. Но как быть гражданам, чей дом практически или полностью достроен, а передача жилья так и не состоялась?
Такое чаще всего случается, если строительная компания находится на грани банкротства. Однако возможны и другие причины, например, застройщик уклоняется от оформления документов. Можно ли в подобном случае признать право собственности на незавершенный объект?
Признать право собственности гражданина на объект незавершенного строительства может только суд. В утвержденном Президиумом ВС РФ обзоре практики гарантировано признание права собственности на незавершенное строительство:
- гражданам, вложившим свои деньги в строительство дома, если объект в целом построен, но не принят госкомиссией;
- участникам проекта, которым фактически уже передано жилье в недостроенном доме.
До момента окончания строительства и приемки дома госкомиссией, участнику может принадлежать только доля в незавершенном строительстве в виде конкретной квартиры. Во всех случаях обязательным условием признания права собственности на объект незавершенного строительства является оплата всей суммы договора.
Если произошла задержка строительства, признать право собственности на объект незавершенного строительства нельзя. Причина проста — объект не является незавершенным, так как строительство продолжается, просто нарушаются сроки.
Признание права собственности на объект незавершенного строительства в суде возможно, если квартиру можно идентифицировать:
- определено местоположение в строящемся доме;
- обозначена площадь.
Все фактические сведения сравниваются с проектными документами и данными по ДДУ. Готовность объекта при этом должна составлять минимум 80%-90%. В судебной практике имеются единичные примеры, когда признавалось право собственности на объект незавершенного строительства со степенью готовности порядка 75%. К сожалению, такие прецеденты являются исключением. Рассчитывать в подобных случаях на положительное решение не приходится.
Что является объектом незавершённого строительства?
Законодательство не содержит чёткого понятия таких строений, но 130-я статья ГК относит к ним любые капитальные незавершённые постройки. И такие постройки считаются недвижимостью.
В судах обычно термин «незавершённый объект» трактуют, как строение, которое нельзя использовать по назначению из-за неоконченных строительных работ. Соответственно такие объекты не приняты госкомиссией.
Ещё есть Постановление Пленума ВС от 25.06.2015, согласно с которым для признания объекта недостроенным достаточно, чтобы был возведён его фундамент. Но судебная практика содержит очень разные прецеденты – от признания незавершёнными объектов, которые только начали строить, до требований практически 100% готовности строения, чтобы оно могло получить такой статус.
Признание права собственности, когда застройщик обанкротился
Банкротство застройщика является одной из худших проблем для его клиентов. Важными нюансами при этом является:
- Стадия готовности объекта.
- Был ли он принят госкомиссией.
- Подписан ли акт приёма-передачи.
Если дом построен и принят, а участнику договора выдан акт приёмки, то он сможет оформить признание права собственности на объект незавершенного строительства.
В ином случае иск нужно успеть подать до проведения в отношении застройщика процедуры наблюдения. То есть, по сути, до того, как он станет банкротом официально.
Для того, чтобы не упустить этот момент, нужно следить за строительством, соответствием реальных сроков заявленным и финансовой отчётностью застройщика. Всё это должно быть опубликовано им в открытом доступе.
Факты, свидетельствующие о рисках банкротства строительной компании:
- Долгое время жильё не передают дольщикам.
- Компания не выплачивает неустойки по судебным решениям (об этом можно узнать на сайте судебных приставов).
- Иные организации подали иски к застройщику о погашении долгов (проверяется на сайте Арбитражного суда).
Если такие факты отмечены, стоит незамедлительно обращаться в суд для защиты своих прав. Нужно учесть, что в суде общей юрисдикции решить такую проблему проще, чем в Арбитражном суде, который будет рассматривать иски после начала процедуры признания застройщика банкротом.
Договор купли-продажи
Если вариант с завершением строительства не подходит из-за нехватки финансовых ресурсов или по иным причинам, существует вариант с продажей объекта другому лицу. Для реализации «недостроя» требуется получить права собственности по принципу, который рассмотрен выше. Без регистрации в Росреестре провести сделку не получится. Ранее после оформления выдавали свидетельство, подтверждающее этот факт. Сегодня в этом нет необходимости, а сам документ не передается заявителю — его заменила выписка из ЕГРП.
Продажа объекта происходит на базе договора купли-продажи объекта недвижимости. Он должен соответствовать действующему законодательству и содержать основные пункты об объекте и участниках соглашения. Если «незавершенка» реализуется в комплексе с земельным наделом, может потребоваться оформление двух документов — на продажу недостроя и земельного надела.
Для регистрации операции купли-продажи стоит обратиться в МФЦ или Росреестр — те же организации, в которых происходит регистрация прав собственности на ОНС. За получение услуги придется заплатить госпошлину в размере 2000 рублей. Регистратор должен передать паспорт, а также договор купли-продажи. Далее уполномоченный орган печатает заявление, которое подписывает продавец и покупатель. После этого бывший владелец получает расписку, а новый хозяин — выписку из ЕГРП уже на собственное имя.