Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Когда могут отобрать подаренную квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Предметом дарения может быть любая вещь, движимое и недвижимое имущество: ценные бумаги, деньги, коллекции антиквариата, монет, книг, картин, жилье, доля в жилье, автомобиль, а также имущественные права. Кроме того, предметом сделки может стать освобождение от исполнения имущественной обязанности: к примеру, кредитор-даритель освобождает должника от долга.
Виды договора дарения
Договор дарения бывает двух видов: реальным и консенсуальным. В первом случае предполагается, что объект дарения передается новому собственнику сразу после подписания договора. Второй формат позволяет дарителю передать собственность новому хозяину в будущем, о чем должно быть прямо и недвусмысленно указано в документе.
Также договор дарения может быть устным и письменным. Для заключения устной сделки нужно передать дар одаряемому — отложить дарение на потом нельзя. Если есть отложенное дарение, возможен только письменный договор. Письменный вариант необходим и при передаче недвижимости или доли в ней. Важно: сделки с долями недвижимости обязательно проходят через нотариуса, он должен заверить сделку.
При дарении не доли, а целого объекта нотариальное заверение не требуется, однако желательно: нотариус проверит юридическую чистоту квартиры или дома.
Когда договор дарения могут аннулировать
В некоторых случаях договор дарения может быть признан недействительным, а подаренная квартира — вернуться изначальному владельцу. По словам юристов, дарение может быть аннулировано:
- Если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения;
- Если обращение одаряемого «с подаренной недвижимостью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты», то он может через суд попытаться ее вернуть. «Например, даритель провел в квартире все детство, там выросли его дети. Он подарил квартиру, а одаряемый стал небрежно к ней относиться, ломать и разводить в ней костры. Даритель имеет право обратиться в суд и требовать отмены дарения», — пояснил руководитель практики юридической компании «Интерцессия» Григорий Скрипилев;
- Если даритель переживет одаряемого. В договоре дарения может быть указано право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого;
- Если недвижимость была подарена дарителем «с целью причинить вред имущественным интересам кредитора при банкротстве». «К примеру, даритель незадолго до признания его банкротом подарил квартиру одаряемому. Такую сделку могут признать недействительной и квартиру включат в конкурсную массу», — уточнил Григорий Скрипилев;
- Если даритель не имел права дарить недвижимость или недвижимость была подарена лицу, которое не может быть одаряемым (например, чиновник);
- Дарение может быть признано недействительным из-за ошибок в договоре (например, отсутствие в договоре предмета дарения или его неточное описание) или в случае встречного предоставления со стороны одаряемого, добавила Ася Тер-Саркисова;
- Поводом для аннулирования договора может быть ситуация, когда дарителем выступали несовершеннолетние или недееспособные граждане или дарение произошло после смерти дарителя;
- Если сделка была совершена под влиянием обмана или заблуждения дарителя;
- Сделка может быть отменена, если даритель в момент ее совершения не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, например, из-за проблем со здоровьем. «Такое основание применяется в случае, когда дарителем выступает пожилой человек либо лицо, которое внешне не обладает признаками психического расстройства, но его заболевание может быть подтверждено в дальнейшем на основании заключения судебно-психиатрической экспертизы», — уточнила Ася Тер-Саркисова.
- Требовать отмены договора дарения может кредитор дарителя-банкрота, который является индивидуальным предпринимателем, добавила Софья Волкова. «Например, индивидуальный предприниматель понимает, что он на грани банкротства. У него есть три квартиры, а это значит, что две из них точно попадут под реализацию. В попытке избежать этого, он дарит две квартиры, например, брату и сестре. Но если в процедуре банкротства выяснится, что дарение было произведено в течении 6 месяцев до признания его банкротом, то кредиторы, как заинтересованные лица, могут требовать его отмены», — объяснила она.
Нюансы, которые должны приниматься во внимание дарителем
Рекомендации этого раздела касаются не тех дарителей, которые стремятся оспорить сделку, а тех, которые, напротив, заинтересованы в том, чтобы составить юридически чистый Договор дарения, не дающий оснований для оспаривания по формальным признакам. Они следующие:
- В случае, если даритель состоит в браке и пишет дарственную на квартиру, являющуюся совместной супружеской собственностью, ему необходимо не только заручиться личным согласием своей «половины», но и оформить нотариальное согласие на дарение со стороны мужа или жены.
- Если объект дарения не находится в единоличном владении дарителя, а лишь в долевом – такое же согласие должны дать остальные собственники
- Если дарение происходит через представителя, в нотариальной доверенности на его имя должны быть указаны не только личные реквизиты доверителя, но и точное указание предмета дарения. То есть, адрес, площадь, характеристики жилого помещения.
Об отмене договора дарения недвижимости, оформленного между близкими родственниками с сокрытием фактов
Иногда от нотариуса, оформляющего Договор дарения, умышленно скрываются некоторые факты. Например, недееспособность или временная невменяемость дарителя. Это прямое нарушение закона. Квалифицируется оно, как завладение чужим имуществом путем обмана.
Подобную сделку может оспорить любой близкой родственник дарителя, имеющий на руках доказательства неправомерности безвозмездной сделки.
К подобным делам рекомендуется сразу привлекать юриста. Он поможет оперативно собрать все необходимые документы и оспорить договор дарения. Победить же «квалифицированных мошенников» самостоятельно может оказаться слишком трудным делом. Они знают законы лучше большинства честных граждан и могут попытаться использовать их в своих целях. Юрист, выступающий на вашей стороне, этому помешает.
Отмена договора дарения между родственниками
Все вопросы, связанные с отменой договора дарения, регулируются ст. 578 ГК РФ. Процедура допускается как в судебном порядке, так и в виде мирового соглашения. После отмены собственность возвращается предыдущему владельцу. Если договор дарения между близкими родственниками еще не прошел регистрацию, допускается автоматическая отмена. При этом не появляются юридические последствия такого происшествия.
При заключении договора дарения между близкими родственниками часто от нотариуса скрывают некоторые обстоятельства. Среди них можно выделить как временную невменяемость, так и полную недееспособность дарителя. Данное действие квалифицируется в качестве завладения чужим имуществом путем обмана.
В случае появления такой ситуации, любой другой родственник дарителя может подать заявления в суд. При этом потребуются доказательства того, что у человека действительно наблюдаются психологические проблемы.
Еще одна возможность, когда сделка расторгается по соглашению сторон. Никого при этом информировать не нужно о данном факте, но необходимо подписать соглашение о расторжении договора дарения. Документ важно оформить через нотариуса, после чего подать его в Росреестр для проведения регистрационных действий.
Таким образом, законодательно устанавливается срок исковой давности по сделкам с недвижимостью в 1 или 3 года в зависимости от обстоятельств. При этом у прежнего собственника должны быть веские основания для отмены предыдущего договора. Большинство подобных споров рассматриваются в судебной инстанции.
Если дарение признали недействительным
Когда дарственную на квартиру признают недействительной, одаряемый должен вернуть имущество дарителю (ст.167 ГК РФ, п.5 ст.578 ГК РФ).
Все реквизиты вносятся обратно в Росреестр на имя дарителя.
Оспаривание дарственной после смерти дарителя возможно, но затруднительно. При жизни наследодателя опротестовать сделку не представляется возможным, так как любой гражданин, имеющий в собственности квартиру, может завещать или подарить любому лицу, даже который не является родственником. После гибели наследодателя шансов оспорить сделку больше. Расторжение договора и признание дарственной недействительной возможно после смерти собственника и только через судебный процесс. Необходимо будет собрать все доказательства по делу и представить в суд. Если суд решит, что эти доказательства не являются причиной отмены договора дарения, истцу откажут в иске, и он понесет дополнительные расходы.
Исковая давность в споре применяется судом по заявлению одной из сторон, а не по собственной инициативе. Истечение срока исковой давности само по себе не препятствует подаче иска в суд и его рассмотрению.
Однако, если в ходе процесса ответчик заявит о том, что срок исковой давности истек, рассмотрение дела будет прекращено. Судебное решение по своему иску в этом случае истец не получит. Подаренная недвижимость или другая вещь, договор дарения которой оспаривается, останется у ее получателя.
Согласно п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется только по заявлению стороны спора. Эта сторона должна будет доказать наличие обстоятельств, свидетельствующих о пропуске этого срока (п. 10 Постановления Пленума ВС РФ от 29 сентября 2015 года № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм ГК РФ об исковой давности»).
Заявление о пропуске срока исковой давности может содержаться в отзыве на иск, письменном заявлении, адресованном суду, либо быть высказано в устной форме в ходе судебного заседания. В последнем случае заявление о пропуске срока исковой давности вносится в протокол секретарем судебного заседания.
Если пропуск срока исковой давности подтвержден доказательствами (и истцу не удалось доказать основания для восстановления срока – подробнее об этом ниже), суд отказывает в иске. Каких-либо дополнительных обстоятельств исследовать не требуется. Суд будет вправе прекратить процесс только по мотиву пропуска срока исковой давности.
Можно подарить не всю, а часть имущества. Главное статус владельца. Если он собственник, то имеет свободу действий. Исковая давность оспаривания подобных соглашений одна – 3 года. Однако, могут возникнуть иные обстоятельства. Например, при дарении использовались деньги, и передача наличности была задокументирована.
Возникнут нюансы:
· давность оспаривания сделки останется остается неизменной;
· процедура может измениться, тогда время увеличится;
· договор аннулируется при получении наличных в обмен на готовую дарственную;
· если даритель берет деньги взамен отдаваемого имущества, договор официально могут признать, как купля-продажа.
Узнать важное: Дарение доли в квартире — как происходит
По закону в подобных процедурах не должны фигурировать деньги. Получатель недвижимости берет объект бесплатно. И ответных обязательств не несет. Иначе дарение аннулируется.
Это возможность защитить ущемленные права после истечения установленного времени. Но для воплощения этой задумки в жизнь, истец должен иметь весомую причину своего промедления. И подтвердить ее документально.
Суд учитывает следующие причины:
1. Тяжелая болезнь – в медицине или гражданском законодательстве подобного термина нет. Тут подразумевается длительное нахождение человека в больнице или ином медучреждении на лечении. Сама болезнь, ее симптомы и течение неважны.
2. Беспомощное состояние – вызванное употреблением алкоголя, наркотиков, тяжелых лекарственных препаратов или душевными переживаниями.
3. Неграмотность – истец не знал языка, был лишен возможности читать или писать. Обычно такая причина относится к иностранцам.
4. Длительный уход – гражданин присматривал за больным родственником.
5. Служил в армии – оттуда редко отпускают и период службы существенно больше 3 месяцев.
6. Отбывание назначенного наказания в тюрьме.
7. Длительные командировки – связанные с постоянной работой гражданина.
Допустимо использование другой причины, главное она должна объективно доказывать невозможность посещения суда в установленное время.
Неважно, был гражданин далеко, физическое состояние не позволяло или не знал.
Возможна ли ситуация, когда вернуть недвижимость нельзя?
Самой распространенной причиной по отказу в отмене дарственной является смена собственника квартиры. Если одаряемый уже воспользовался своим правом распоряжаться квартирой (передарил ее, продал и пр.), вернуть недвижимость дарителю будет очень сложно.
Соглашение о расторжении дарственной не должно иметь двухзначных трактовок или условностей. В противном случае Росреестр имеет право отказать в регистрации документов.
Суд вправе отказать дарителю или одаряемому при отсутствии оснований (веских доказательств) для отмены соглашения. Если суд первой инстанции отказывает истцу, то при наличии веских доказательств стоит искать правду в судах высших инстанций, подавая апелляцию.
За дарителем закон оставляет право отмены дарственной, дабы защитить его интересы в случае злостной неблагодарности получателя дара. Но одного желания «насолить» одаряемому для отмены договора будет недостаточно.
При обоюдном согласии на расторжение договора проблем с отменой дарственной не возникает. Но судебная практика показывает, что случаи достижения компромисса в вопросах с недвижимостью очень редки.
Имеется ли у одариваемого возможность вернуть жилье дарителю?
Одаряемый имеет право на возврат подаренного жилья. Данная процедура может быть проведена двумя методами:
- оформление дарственной на бывшего владельца;
- оформление письменного соглашения об отмене дарственной.
В случае заверения договора дарения у нотариуса, в заверении будет нуждаться и соглашение об отмене. Также должна будет проведена гос. регистрация отмены договора.
Если одаряемый решил вернуть квартиру, первоначально нужно уведомить об этом дарителя. Вообще закон свидетельствует о наличии права отказа от дара до того, как были оформлены документы. В противоположном случае в одностороннем порядке представленные вопросы решить не получится.
Рассмотрим этапы рекомендуемых действий одариваемого в представленной ситуации:
- Пойти к нотариусу, который осуществлял заверение договора.
- Представить нужный пакет документов.
- Составить новую дарственную на бывшего хозяина или соглашение об отмене старой.
- Провести регистрацию нового документа в Росреестре.
Вне зависимости от того, будет оформляться новая дарственная или соглашение об отмене, при проведении данной процедуры должны присутствовать обе стороны. Иногда может потребоваться также разрешение от лиц, которые проживают в квартире.
Как восстановить дарственную на квартиру
Для того, чтобы восстановить утраченный договор, необходимо обратиться в Росреестр, который и выдаст заверенную копию. Иное дело обстоит в ситуациях, когда необходимо восстановить свои права по договору. Сделать это практически невозможно, потому что отменяется договор только по решению суда и соответственно восстановление возможно только в порядке апелляции или пересмотра в виду новых или вновь открывшихся обстоятельств.
При восстановлении дарственной на квартиру происходит вновь процедура государственной регистрации права путем обращения в многофункциональный центр с решением суда.
Таким образом, для того чтобы обезопасить недееспособных, обманутых или несовершеннолетних лиц от незаконного оформления сделок по отчуждению имущества, ГК РФ ввел процедуры по отмене сделок. Это касается и договора дарения. Его можно как отменить, так и восстановить. И то и другое происходит только по решению суда.
Способы по возвращению жилой недвижимости обратно
У дарителя есть только два способа осуществить задуманное. Первое, что он может сделать, это договориться с одариваемым.
Если новый владелец согласен вернуть имущество, то стороны составляют соглашение о расторжении дарственной. Эта процедура стандартная и включает посещение нотариуса.
Если согласия от одариваемого лица добиться не удалось, то даритель может обратиться в суд. Естественно, у него должны быть основания, перечисленные выше.
Ведь в суде придется доказывать свои права на возврат жилья. На практике судебное разбирательство – это трудоемкий процесс, требующий предоставления доказательств, оплаты госпошлины и т. д. К тому же, рассмотрение дела занимает немало времени.
При подаче искового заявления размер госпошлины варьируется. Так как это иск имущественного характера, то обычно приходится оплачивать около 0,5% от рыночной цены жилья.
После рассмотрения дела суд выносит решение, на основании которого права собственности на недвижимость возвращаются прежнему собственнику.
Основания для аннулирования дарственной
Существует и вторая разновидность расторгнуть сделку – признать договор дарения недействительным, т.е. изначально не обладающим юридической силой (ст. 170 ГК РФ).
Причины:
- Отсутствие штампа органа Росреестра
Заключение дарственной является лишь намерением, и, если стороны не зарегистрируют право собственности, сделка не будет считаться завершенной.
- Передача денег или иных ценностей
Дарственная не должна содержать встречных условий имущественного характера (п. 2 ст. 572 ГК РФ). Максимум, на что имеет право даритель – указать нематериальные условия. Например, одариваемый получит долю в квартире по окончании школы.
- Переход права после смерти дарителя
Договор считается ничтожным, если собственник обещает переход права на долю квартиры сразу после своей смерти (п. 3 ст. 572 ГК РФ).
- Мнимость, притворность сделки
Зачастую дарением прикрывают другую операцию – куплю-продажу. Указать на факт фиктивности сделки можно только в судебном порядке.
- Шантаж, угрозы, вхождение в доверие собственнику с целью заключить сделку
- Участие несовершеннолетних
Если в сделке участвовал малолетний до 14 лет, дарение доли в квартире признается недействительным. Ограничения касаются и передачи доли от имени детей старше 14 лет. Обязательное условие – разрешение от органа опеки и согласие родителей. Сразу скажем, что процент таких случаев невелик.
Случается, что дарственная включает только пункты и обязательства сторон, а личные подписи отсутствуют. Если участники сделки не расписались в договоре дарения, значит не изъявили желания осуществить намеченное. Считать такой документ зарегистрированным нельзя.
Отметим, что дарение не так уж и просто аннулировать. Заинтересованным лицам придется собирать доказательства, привлекать свидетелей, нотариуса, юристов.
Как и каждая из юридических процедур, отмена договора дарения имеет свои особенности. Когда подарок в виде квартиры приобрел новых владельцев – а это происходит после регистрации договора – отказаться от презента сложнее еще и потому, что потребуется предоставить согласие супруга, получить которое удается не всегда.
Юридические тонкости дилетант знать не может в силу неполных и несистемных знаний юриспруденции, поэтому не стоит рисковать, а надежнее, если составлением отказной займется профессиональный нотариус с опытом подобных дел, а они встречаются крайне редко. Данный вид сделки является безвозмездным, но влечет необходимость уплаты налога. Для близких людей, находящихся в кровном родстве, это отличный выход: передать право владения жильем и не вносить налоговые суммы.
При возвратном процессе условия остаются те же, к затратам нужно отнести только госпошлину, стоимость услуги и нотариальные расходы. В соглашение разумно вставить пункт о разделении расходов. Отменить действие договора дарения непросто, однако закон лоялен именно в отношении одаряемого, которому не нужно предоставлять основания и доказательства убедительной мотивации своего поступка.
Исковая давность договора дарения
Законом предусмотрено право лиц, считающих, что их права были ущемлены, обратиться в суд. Это касается и родственников лиц, сделавших подарок другим лицам, что, по мнению первых, справедливым не является. В некоторых случаях истцами в таких делах выступают и сами дарители.
Согласно закону, исковая давность представляет собой срок, в течение которого любое лицо в судебном порядке имеет возможность восстановить свои нарушенные права. Применимо ли это в случае договора дарения квартиры? Да, применимо – такая сделка имеет срок исковой давности, следовательно, заинтересованные в их отмене лица вправе подать иск в суд.
Вместе с тем нужно понимать, что для подачи таких заявлений, и тем более для получения положительного для себя решения суда, нужно иметь основания. Они предусмотрены законом. Кроме того, истец должен доказать эти основания, в противном случае дело выиграно не будет.