Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли вернуть квартиру после покупки продавцу?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Стороны имеют право расторгнуть ДКП по обоюдному согласию, если это предусмотрено договором и не запрещено законом. О причинах аннулирования сделки участники могут никого не извещать — достаточно мирного, добровольного соглашения и отсутствия спорных ситуаций. Причиной может быть изменение финансовых возможностей покупателя, срыв планировавшегося переезда продавца и т. д. Отмена ДКП не ограничивает возможность заключения нового договора в будущем.
Расторжение по соглашению сторон
Прекращение действия ДКП по соглашению сторон производится на основании подписанного сторонами соглашения о его расторжении. Форма документа должна соответствовать форме договора. Например, если ДКП изначально заверен нотариально, то и все изменения к нему должны быть заверены нотариально.
В соглашении обязательно должны быть прописаны:
- Реквизиты сторон (Ф. И. О., паспортные данные, адреса регистрации). Допускается указывать телефоны, адреса электронной почты, и т. д.
- Реквизиты ДКП, подлежащего отмене (дата, номер).
- Наименование и характеристики объекта недвижимости, место его расположения (можно переписать из ДКП).
- Последствия расторжения сделки (возврат недвижимости и денег, компенсация понесенного ущерба из-за сделки, штрафные санкции и т. д.).
- Сроки и порядок совершения действий по реализации соглашения.
При расторжении ДКП по соглашению сторон следует учитывать стадию сделки. Если договор аннулируется до госрегистрации, достаточно просто подписать соглашение и при необходимости заверить его нотариально. В случае, когда документы только переданы на регистрацию, надо направить заявление о прекращении процедуры регистрации, приложив соглашение. Если госрегистрация уже состоялась, придется регистрировать обратный переход права собственности (п. 4 постановления Пленума ВАС РФ «О последствиях расторжения договора» от 06.06.2014 № 35).
Пошаговая инструкция по расторжению до регистрации
Пошаговая инструкция по расторжению ДКП до регистрации перехода права собственности предусматривает такие шаги:
- Обнаружение нарушений обязательств одной из сторон.
- Подготовка требования о расторжении договора по обоюдному согласию.
- Направление потерпевшим требования о расторжении ДКП с указанием конкретных причин и ссылкой на пункты ДКП и законодательные акты. Требование направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.
- При согласии второй стороны оформляется и подписывается соглашение о расторжении ДКП. При необходимости оно заверяется у нотариуса.
- При отказе от обоюдного расторжения или отсутствии ответа на направленное требование следуют такие шаги:
- Подготовка необходимых документов для доказательства нарушений со стороны контрагента.
- Направление в суд искового заявления с приложением комплекта обязательных документов.
- Участие в предварительном слушании, изложение сути требования.
- Участие в основных судебных слушаниях, представление доказательств своей правоты.
- Получение судебного решения и передача его для исполнения.
Если решение суда истца не удовлетворяет, у него есть право опротестовать его в вышестоящих инстанциях. При вынесении справедливого решения оно передается судебным приставам для контроля исполнения при необходимости принудительного возврата имущества или денежных средств, а также компенсации убытков.
Что покупатель вправе потребовать от продавца, если обнаружил недостаток в приобретенной квартире?
Для начала обнаруженный недостаток не должен быть оговорен в договоре. При цене на квартиру ниже рыночной, как правило, имеются различные дефекты (при условии, что с документами все в порядке). Хороший риэлтор или юрист посоветует продавцу указать эти недостатки в договоре. Если продавец пренебрег хорошим советом и оговорил недочеты в устной форме, то у покупателя есть карт-бланш (или шанс на миллион). В этом случае покупатель может «включить заднюю» и настаивать на том, что ни о каких недостатках речи не шло.
Если недостатки в договоре не оговорены, то покупатель вправе:
- требовать уменьшения цены;
- требовать устранить дефекты;
- требовать возместить деньги, потраченные на устранение дефектов.
Продавец отказывается от устранения недостатков? Изменить его решение может только суд, а при неисполнении решения суда судебные приставы.
Для принятия положительного решения по делу покупателю необходимо подтвердить факт выявленных неисправностей и стоимость их устранения независимой экспертизой (оплачивается покупателем и стоит дорого). При этом:
- продавец должен быть надлежащим образом уведомлен о проведении экспертизы;
- присутствовать при осмотре помещения экспертом;
- затраты на устранение дефектов должны быть подтверждены экспертом расчетным путем;
- помещение должно не соответствовать либо качеству, указанному в договоре, либо строительным нормам и правилам, санитарно-эпидемиологическим нормам, ГОСТу и прочей документации.
Аналогом независимой экспертизы может стать судебная экспертиза. По сути это одно и тоже. Независимая экспертиза проводится до судебного заседания, а судебная экспертиза назначается судом и проводится после принятия судебного дела к производству, но до вынесения решения по делу.
Бывает, что расходы по судебной экспертизе нужно уплачивать после ее проведения. И это очень большой плюс для покупателя, так как при принятии решения в его пользу все судебные расходы (а экспертиза — это судебные расходы) ложатся на плечи продавца.
Кто имеет право распоряжаться квартирой (генеральная доверенность на продажу квартиры)
Проводить сделки с недвижимостью имеют право только собственники жилья. Исключение составляют случаи, когда собственник оформил на кого-то генеральную доверенность. В документе должно быть указано право ставить подписи, собирать и подавать документы. Если это не указано, значит, доверенность на продажу не действительна.
Доверенность оформляется на конкретного человека, там указываются его паспортные данные. Третьи лица не имеют права пользоваться чужой доверенностью. К примеру, если документ оформлен на мать, сын не может продать недвижимость с помощью этой доверенности.
Для проверки подлинности доверенностей существует онлайн-сервис. Штамп нотариальной конторы и подпись юриста важны, но они не гарантируют, что доверенность действует. Собственник имеет право отозвать ее, а экземпляр может остаться у продавца или риелтора. Можно также обратиться непосредственно к нотариусу, выдавшему документ, чтобы он проверил доверенность по базе.
Еще один важный нюанс: действительным является только оригинал документа. Копия не имеет никакой юридической силы.
Обременения на квартире
Обременения на квартире – еще один нюанс, требующий проверки. Самый распространенный случай обременения – это ипотека. Когда объект недвижимости находится в залоге у банка, собственник не имеет права распоряжаться им без согласия кредитной организации. Это касается и продажи недвижимости. Кроме того, жилье может находиться под арестом, обременяться договором ренты или аренды, банкротством собственника или рассрочкой.
Ограничение прав собственника на недвижимость приводит к одной из двух проблем:
1. сделка невозможна в принципе, затянется или потребует дополнительных расходов;
2. сделка будет спорной и рискованной для покупателя.
Для проверки на обременения вы можете заказать вышеупомянутую выписку из ЕГРН, а также воспользоваться сервисами:
- ГАС Правосудие – позволяет узнать, не находится ли один из собственников под следствием;
- Сайт судебных приставов – дает информацию о задолженностях собственников;
- Сайт федеральный арбитражных судов – сведения о подаче заявлений на банкротство;
- Реестр банкротов – данные о лицах, признанных банкротами.
Чего не стоит делать при передаче денег?
- Передавать деньги раньше времени. Если вы еще не подписали договор купли-продажи, а продавец уже просит у вас деньги по каким-то своим причинам, не соглашайтесь. В противном случае, можно остаться без квартиры и без денег. Пока право собственности на вас не зарегистрируют, вы не будете настоящим владельцем.
- Передавать деньги без документов. Не забывайте про расписку и договор купли-продажи. Это важные документы, которые станут подтверждением того, что вы точно передали деньги. И в случае чего, они пригодятся вам в суде. Тоже самое касается и предоплаты. Не переводите никаких авансов без письменного подтверждения. Иначе вы ничего не сможете доказать.
- Передавать деньги не тому человеку. Такое может случиться, если не проверить продавца и махнуть рукой на документы. Есть риск нарваться на мошенников, которые продают чужую недвижимость. Они могут легко воспользоваться вашей доверчивостью.
После проведения сделки могут быть недовольны обе стороны: продавец – неполным или несвоевременным получением денег, покупатель – долгами за коммунальные услуги или наличием зарегистрированных на объекте граждан и т.п.
Возможность расторжения договора купли-продажи квартиры гарантирует глава 29 ГК РФ «Изменение и расторжение договора».
- Причины, достаточные для расторжения (ст. 450);
- Расторжение, связанное изменением обстоятельств (ст. 451);
- Порядок проведения расторжения (ст. 452);
- Последствия расторжения сделок (ст. 453).
Правовой основой для любых сделок с недвижимостью (в том числе купли продажи и ее расторжения) является ФЗ № 122.
Согласно федеральному закону, все сделки в этой сфере обязательно подлежат регистрации. Она обязательна при покупке объекта и при расторжении договора.
Закон предусматривает срок исковой давности для расторжения договора купли-продажи объектов недвижимости. Оспорить правомерность сделки возможно в течение трех лет после регистрации.
Согласно закону, должны быть зарегистрированы:
- Сделки, объектом которых выступают жилые помещения (считаются действительными с момента регистрации);
- Переход права владения на любой объект недвижимости.
Жилая недвижимость проходит «двойной» процесс регистрации — сделки и перемены собственника.
Что покупатель вправе потребовать от продавца, если обнаружил недостаток в приобретенной квартире?
Для начала обнаруженный недостаток не должен быть оговорен в договоре. При цене на квартиру ниже рыночной, как правило, имеются различные дефекты (при условии, что с документами все в порядке). Хороший риэлтор или юрист посоветует продавцу указать эти недостатки в договоре. Если продавец пренебрег хорошим советом и оговорил недочеты в устной форме, то у покупателя есть карт-бланш (или шанс на миллион). В этом случае покупатель может «включить заднюю» и настаивать на том, что ни о каких недостатках речи не шло.
Если недостатки в договоре не оговорены, то покупатель вправе:
- требовать уменьшения цены;
- требовать устранить дефекты;
- требовать возместить деньги, потраченные на устранение дефектов.
Продавец отказывается от устранения недостатков? Изменить его решение может только суд, а при неисполнении решения суда судебные приставы.
Для принятия положительного решения по делу покупателю необходимо подтвердить факт выявленных неисправностей и стоимость их устранения независимой экспертизой (оплачивается покупателем и стоит дорого).
При этом:
- продавец должен быть надлежащим образом уведомлен о проведении экспертизы;
- присутствовать при осмотре помещения экспертом;
- затраты на устранение дефектов должны быть подтверждены экспертом расчетным путем;
- помещение должно не соответствовать либо качеству, указанному в договоре, либо строительным нормам и правилам, санитарно-эпидемиологическим нормам, ГОСТу и прочей документации.
Аналогом независимой экспертизы может стать судебная экспертиза. По сути это одно и тоже. Независимая экспертиза проводится до судебного заседания, а судебная экспертиза назначается судом и проводится после принятия судебного дела к производству, но до вынесения решения по делу.
Бывает, что расходы по судебной экспертизе нужно уплачивать после ее проведения. И это очень большой плюс для покупателя, так как при принятии решения в его пользу все судебные расходы (а экспертиза — это судебные расходы) ложатся на плечи продавца.
Для инициатора расторжения сделки, выгоднее будет убедить соучастника прекратить договорные обязательства по соглашению сторон.
Осуществить это возможно в следующих ситуациях:
- если стороной-инициатором будут выявлены мошеннические действия второй стороны;
- подделка документации;
- приход лиц из мест лишения свободы, которые имеют право собственности на недвижимость;
- обнаружение нарушений относительно процесса приватизации;
- появление наследников, имеющих право на соответствующую недвижимость;
- наличие арестов и иных обременений на недвижимость;
- наличие незаконной реконструкции.
В соглашении аннулирования договора купли-продажи недвижимости необходимо проставить идентификационный номер, дату его оформления, а также город, в котором расположено имущество. Далее прописываются примечания, в которых подробно указывается перечень оснований, послуживший прекращению правоотношений между сторонами сделки.
Как вернуть купленный дом обратно
Договор купли-продажи можно расторгнуть и в том случае, если устранение недостатков жилья влечет за собой несоразмерные расходы, которые могут быть приближены к стоимости этого жилья или даже превышать ее.
Однако следует учесть, что при покупке квартиры с незаконной перепланировкой покупатель берет на себя ответственность за нее с момента заключения сделки, что прописывается в любом договоре купли-продажи. В этом случае покупатель будет устранять недостатки жилья уже за свой счет.
В каких же случаях суд может решить дело в пользу покупателя и расторгнуть сделку? Вывод судей может быть произведен на основании заключения экспертной комиссии, что данный объект имеет недостатки, не позволяющие считать его пригодным для проживания.
Важно
При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.4.
Как получить недвижимость обратно после ее продажи: инструкция для бывшего владельца
Бывает, что после заключения сделки продавец задается вопросом, можно ли вернуть доли в квартире или всю недвижимость. Аннулировать договор удастся, если выяснились новые обстоятельства, предусмотренные законодательством:
- согласие на продажу дали не все собственники;
- сделка была мошеннической (например, ее осуществили по подложным документам);
- бывший хозяин оказался недееспособным;
- владелец жилья подписывал документы в состоянии алкогольного или наркотического опьянения;
- объект был получен в наследство, но новые хозяева не подождали 6 мес. — срок, оговариваемый законодательством;
- покупатели намеренно ввели продавца в заблуждение.
Причиной станет и существенное нарушение договора одной из сторон: например, покупатель не передал деньги за недвижимость. При подобных обстоятельствах вы вернете объект даже в случае, когда новый хозяин зарегистрировал переход права собственности.
Как уже было сказано выше, не каждый решится купить жилье, обремененное ипотекой. Разберем этот момент подробнее.
Продавец практически не рискует. Залоговые права зарегистрированы в Росреестре, а значит, никто не сможет лишить его жилплощади до тех пор, пока сделка не будет завершена, а обременение не будет снято.
Больше всех рискует именно покупатель. Так, если продавец не согласовал сделку с банком, ее могут оспорить. Кроме того, бывают случаи, когда продавец «сбегает» после получения задатка и снятия залога, и получить деньги назад становится очень сложно. Причем это может произойти и без злого умысла продавца – форс-мажорные обстоятельства, проблемы с документами, органами опеки, болезни или даже смерть могут помешать планам продавца. В любом случае вернуть задаток будет крайне проблематично.
Поэтому для максимального комфорта всех сторон сделки мы рекомендуем сотрудничество с банком и проверенными риелторами. Таким образом сделка станет выгодной и для покупателя, и продавца.
Как доказать непригодность квартиры
Главное, что нужно знать перед оспариванием сделки: суд никому не поверит на слово. Судьям потребуются доказательства того, что квартира действительно непригодна для проживания. В качестве доказательства обычно выступает экспертное заключение от сторонней организации. Представители такой организации осмотрят недвижимость и выдадут заключение о состоянии квартиры.
Заказчику придется заплатить за строительно-техническую экспертизу около 10 тыс. руб. — сейчас это средняя стоимость услуг на рынке. На мой взгляд, цена вполне обоснована. Дело в том, что при составлении заключения эксперты руководствуются «Положением о признании помещения жилым, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции». Это положение утверждено российским правительством.
Важно обратить внимание на то, чтобы в заключении содержались выводы, что квартира не соответствует требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим или иным установленным требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. Самой важной формулировкой в таком заключении будет оборот «квартиру нельзя признать жилым помещением».
Если экспертная организация выдаст такое заключение, то покупатель без проблем сможет в суде доказать факт, что приобретенный объект недвижимости не соответствует предъявляемым потребительским качествам.
Можно ли вернуть проданную квартиру обратно?
Представьте ситуацию: вы купили квартиру, а через какое-то время после совершения сделки поняли, что жить в этой квартире нельзя. К примеру, продажа состоялась летом, а зимой выяснилось, что в доме не работает центральное отопление. Или дом начал разрушаться, а сразу это было незаметно.
В таких обстоятельствах многие опускают руки: что поделать, сам виноват, что не проверил заранее. Между тем мириться с непригодной для проживания квартирой вовсе не обязательно. Если продавец подсунул вам кота в мешке, плохую квартиру можно вернуть: именно такое решение в конце марта вынес Верховный суд России.
Мнение судей звучит так: если после приобретения квартиры покупатель обнаружил недостатки, которые в момент приобретения были не видны, то покупатель вправе потребовать возврата денег при условии, что недостатки являются существенными и не дают покупателю возможность использовать объект для проживания. Решение Верховного суда существенно повлияет на исход будущих споров с недвижимостью.
Что случилось
В России еще не было таких прецедентов. В судебной практике встречались споры по делам, связанным с обеспечением жилищных прав в случае признания жилого дома аварийным, реже попадались дела арендаторов, которые говорили о том, что им передали ненадлежащие помещения. Большая часть таких дел завершалась поражением арендаторов-истцов.
Рассматриваемое дело — новинка для всех: судов, покупателей и продавцов. Мало кто из покупателей знал, что, приобретая плохую квартиру, деньги за нее можно вернуть. Судя по всему, такая неосведомленность приводила к тому, что люди даже не обращались к юристам, заранее принимая свое фиаско. А зря.
Смелый гражданин Краснодарского края попросил суд расторгнуть договор купли-продажи квартиры ненадлежащего качества, взыскать с продавца уплаченные деньги, расходы на ремонт и планировку квартиры, а также проценты по ипотеке и стоимость страхования квартиры. Кроме того, покупатель просил взыскать также компенсацию морального вреда и судебные издержки.
После резонансного решения Верховного суда дело направили на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. Теперь вероятность положительного исхода для истца стала высокой — ведь на его стороне Верховный суд.
Как доказать непригодность квартиры
Главное, что нужно знать перед оспариванием сделки: суд никому не поверит на слово. Судьям потребуются доказательства того, что квартира действительно непригодна для проживания. В качестве доказательства обычно выступает экспертное заключение от сторонней организации. Представители такой организации осмотрят недвижимость и выдадут заключение о состоянии квартиры.
Заказчику придется заплатить за строительно-техническую экспертизу около 10 тыс. руб. — сейчас это средняя стоимость услуг на рынке. На мой взгляд, цена вполне обоснована. Дело в том, что при составлении заключения эксперты руководствуются «Положением о признании помещения жилым, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции». Это положение утверждено российским правительством.
Важно обратить внимание на то, чтобы в заключении содержались выводы, что квартира не соответствует требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим или иным установленным требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. Самой важной формулировкой в таком заключении будет оборот «квартиру нельзя признать жилым помещением».
Если экспертная организация выдаст такое заключение, то покупатель без проблем сможет в суде доказать факт, что приобретенный объект недвижимости не соответствует предъявляемым потребительским качествам.
Как правильно составить договор
При рассмотрении иска суд обязательно изучит договор купли-продажи, в соответствии с которым приобреталась квартира. Самое главное: покупатель будет прав, даже если в договоре не прописаны качества квартиры и ее соответствие нормам жилья. Вы сможете доказать свою правоту, если все доводы в иске основаны на положениях Гражданского кодекса о качестве товара. На объект недвижимости, каковым является квартира, распространяются все нормы к качеству обычных товаров.