Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как составить договор купли продажи дома с земельным участком». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
ДКП — важная вещь, особенно когда речь идет о многомиллионной сделке. Если вы не уверены в правильности оформления договора купли-продажи, проконсультируйтесь с юристом. При совершении сделки в Сбербанке вы можете получить профессиональную помощь при оформлении ДКП. Для этого обратитесь к сотруднику ипотечного центра СберБанка.
Как составить договор купли-продажи
Если вы решили оформить договор самостоятельно или просто хотите лучше разбираться в вопросе, обратите внимание на следующее — в ДКП необходимо прописать стороны, объект покупки, стоимость и порядок оплаты, условия по передаче.
Стороны. То есть все владельцы и покупатели недвижимости, которая продается.
Предмет договора. Опишите его максимально подробно. Укажите адрес объекта недвижимости, тип (квартира, земельный участок, дом с земельным участком), размер (общая площадь квартиры, площадь земельного участка), кадастровый номер.
Цена. В договоре обязательно нужно указать стоимость объекта. Стоимость должна быть указана в российских рублях.
Источники средств. То есть деньги покупателя. Средства могу быть собственные или с привлечением ипотеки.
Порядок оплаты. Вносится ли аванс или задаток до подписания договора, как и в какой срок передаются денежные средства: наличным способом, с использованием ячейки, безналичным переводом, с помощью сервиса безопасных расчетов Сбербанка.
Жилой дом обладает двумя отличающими его от других видов недвижимости критериями. В первую очередь жилой дом – это жилье, то есть помещение, имеющее свое четко определенное назначение. Во-вторых, жилой дом – это отдельное здание, расположенное на отдельном земельном участке. Из этих критериев проистекают другие особенности жилых домов, и в частности:
- Наличие при доме земельного участка, который может как быть в собственности владельца дома, так и быть отведенным под жилой дом и находиться в собственности муниципалитета.
- Наличие собственных коммуникаций при доме. Как известно, поставщики коммунальных услуг осуществляет подводку коммуникаций к жилым домам по принципу «до ворот». То есть, приобретая жилой дом, покупатель получает и обязанность поддержания системы коммуникаций «от ворот до дома».
- Возможное наличие построек на придомовом участке. Это могут быть сараи, гаражи, летние кухни и т.д. Приобретая дом, покупатель приобретает и постройки. Соответственно, к нему переходит и ответственность за законность построек.
- Возможное наличие пристроек (перестроек, перепрофилирования) к самому дому, которые, в принципе, не будут препятствовать покупке дома, даже не будучи узаконенными. Однако впоследствии покупатель может столкнуться с большими проблемами, связанными с неузаконенными пристройками.
Все эти отличия дома, скажем, от квартиры требуют тщательного изучения документации на дом при его покупке, и не только документов, свидетельствующих о праве собственности на дом продавца, но и планов как дома, так и придомового участка и построек на нем. Размер земельного участка следует проверять не только на бумаге, но и в натуре. С учетом тесноты построек, заборы между соседями часто меняют свое расположение, и покупая дом с участком, например, в 8 соток по документам (и соответствующей ценой для 8 соток), можно обнаружить, что в результате сдвигания заборов 8 соток неизвестно когда превратились в 7,5. Лучше выяснить все эти моменты до оформления договора купли-продажи дома и оставить проблему приведения участка в соответствие с планом на хозяина. Иначе вступать в конфликты с соседями из-за передвинутых заборов придется самому, а это не только затратно по времени, но и затратно по деньгам.
Контракт купли-продажи дома можно составить как самостоятельно, так и путем заполнения имеющегося на сайте шаблона. Разумеется, никакой шаблон не способен отобразить все особенности конкретной сделки, но «индивидуализировать» шаблон под конкретные обстоятельства намного легче, чем делать текст договора с нуля.
При составлении (заполнении шаблона) договора нужно следовать нескольким несложным правилам:
- Договор оформляется и подписывается в 3 экземплярах – по одному каждому участнику сделки и 1 для его предъявления в Росреестр для последующей регистрации права собственности.
- Договор купли-продажи дома заключается в простой письменной форме, то есть не нуждается в нотариальном удостоверении. Однако это не будет препятствием, если стороны пожелают заключить договор с помощью нотариуса.
- Если в договоре идет речь о покупке доли в жилом доме, либо о приобретении дома у несовершеннолетнего или недееспособного лица, то заключать договор следует только нотариально.
Расторжение ДКП после регистрации в Росреестре
Расторгнуть договор купли-продажи, после того как он уже зарегистрирован в Росреестре, тоже можно. Однако этот процесс гораздо более сложный и займет больше времени. Это можно сделать как по желанию одной стороны, так и по соглашению Продавца и Покупателя.
В случае, если зарегистрированная в Росреестре сделка расторгается по согласию сторон, в этой ситуации самым оптимальным вариантом будет оформление так называемого «Обратного» договора, при котором Покупатель теперь уже выступает в роли Продавца, а Продавец становится Покупателем. После его подписания, создается новая запись в Росреестре, и старый собственник возвращает все права на принадлежащую ему недвижимость.
В случае, если договор расторгается в одностороннем порядке, уже после регистрации в Росреестре, сторонам следует быть готовыми к тому, что процесс расторжения будет длительным, и может затянуться на несколько недель, и даже месяцев.
Поэтому сторонам выгоднее всего уладить все разногласия без суда. Для этого потерпевшей стороной составляется досудебное (мировое) соглашение и отправляется заказным письмом другой стороне сделки. Если документ не подписан другой стороной в течение месяца, или от нее отсутствует ответ в течении 30-ти дней, можно обращаться в суд.
На законодательном уровне установлена следующая последовательность действий при заключении сделок с недвижимыми объектами:
- Поиски другого участника сделки.
- Согласование существенных и дополнительных пунктов ДКП по передаче прав владения земельным наделом вместе с домом.
- Формирование проекта ДКП, его подписание.
- Передача пакета документации вместе с соглашением в Росреестр либо МФЦ для проведения госрегистрации.
- Завершение сделки – получение выписки из Росреестра, подтверждающей передачу прав собственности, и зарегистрированного ДКП.
Несмотря на то, что земельный надел переходит во владение к другому лицу одновременно со всеми постройками на нем, в тексте соглашения потребуется указать подробные характеристики и идентификационные признаки каждого объекта. Сделка будет зарегистрирована лишь в случае, если ДКП составлен юридически грамотно и подписан всеми участниками.
Уплата налогов при сделке
Приобретая недвижимые объекты, новый владелец берет на себя обязательства по оплате налогов на участок земли и домовладение. Сумма налога рассчитывается на основе кадастровой стоимости приобретенного имущества. Если владелец не согласен с ней, то у него имеется право обратиться в судебную инстанцию либо специальную комиссию для оспаривания.
В определенных ситуациях у продавца появляются обязательства по уплате налога на доходы:
- Если земля и дом получены в собственность до конца 2016 года и продаются менее чем через 3 года после получения права владения.
- Если объекты недвижимости приобретались после 2016 года и период их владения не превышает 5 лет (за исключением случаев, когда право владения возникло в результате наследования, дарения, приватизации, заключения договора пожизненной ренты).
- Если стоимость сделки превышает миллион рублей.
В случае появления обязательств по оплате налога продавец может оформить имущественный вычет на сумму, не превышающую 1 млн. руб. Расчет налога осуществляется из суммы дохода, полученного в результате сделки.
Порядок совершения сделки
Основные этапы, которые необходимо пройти для того, чтобы заключить договор продажи земельного участка с домом и сделку в целом:
- Владельцу необходимо найти покупателя на недвижимое имущество. Источники поиска могут быть разными, т.к. законодательство не регулирует этот процесс: лицом, покупающим надел и коттедж, может быть как родственник, так и сторонний человек. В последнем случае используется объявление в СМИ, опрос знакомых и проч.
- После того, как потенциальный покупатель найден, согласуются условия – стоимость, сроки подписания, оплаты, форма передачи денежных средств и проч.
- Собственник подготавливает объект и документы, необходимые для процедуры.
- Оформляется проект документа купли-продажи.
- К составленной бумаге прикладывается акт приема-передачи объектов.
- Осуществляется выплата денег, определяющих стоимость недвижимости (либо конкретно в срок, указанный в договоре).
- На этом этапе продавцу можно отдать ключи от дома покупателю.
- Собственник обращается в местный отдел Российского реестра либо Многофункциональный центр – для того, чтобы зафиксировать продажу в государственной базе данных.
- Итоговый шаг – учреждение выдает зарегистрированный документ и выписку ЕГРН. Последняя подтверждает передачу полного права собственности. Договор купли-продажи жилого дома с участком заключен.
Условия расторжения сделки
Условия расторжения соглашения предусмотрены нормами гражданского права и обычно прописываются в тексте самого договора.
Основаниями могут послужить:
- нарушение существенных условий сделки (предоставление неверных сведений о продавце или покупателе, ложной информации о качественных характеристиках земли и постройках, обнаружение обременений, появление совладельцев и пр.),
- неисполнение одной из сторон предусмотренных соглашением обязательств (неполная оплата или отказ от нее, несоблюдение сроков и пр.),
- признание сделки недействительной в случае нарушения норм законодательства, некорректного составления договора, предоставления поддельных документов,
- обоюдное решение сторон (так называемое расторжение по соглашению сторон).
Шаг 8. Оформление сделки купли-продажи
Обе стороны (настоящий и будущий владелец имущества) должны составить и подписать договор купли-продажи. Это основной документ сделки. Составляется в трех экземплярах.
1-й остается у продавца;
2-й отдается покупателю;
3-й передается в Росреестр.
Его можно заключить как у нотариуса, так и у любого юриста или без их участия.
- Скачать договор купли-продажи Жилого дома с Земельным участком
- Скачать Договор купли-продажи жилого дома (земельный участок под жилым домом находится у продавца на праве постоянного (бессрочного) пользования)
Договор должен содержать следующие пункты:
- Наименование документа;
- Место и дата его заключения;
- Перечень всех объектов, которые охватывает договор;
- Сумма сделки, т.е. цена дома и участка;
- Другие условия сделки.
Дополнительные условия договора купли-продажи здания
- Перечень передаваемого имущества. Вместе со зданием, как жилым, так и нежилым, может продаваться различное оборудование (торговое, производственное и т.д.), техника и мебель. Если покупатель планирует приобрести такое имущество и получить оборудованное определенным образом здание, то стоит указать передаваемое вместе со зданием имущество в приложении к договору.
- Залог. При продаже в кредит, в том числе, и с рассрочкой платежа, здание и продаваемый вместе с ним участок будут находиться в залоге у продавца, до полной оплаты их стоимости. Но положение о залоге стоит дополнительно прописать в договоре. Кроме того, залог необходимо зарегистрировать в ЕГРН – сделать это можно одновременно с регистрацией права собственности за покупателем.
- Неустойка. Можно предусмотреть штрафы и пени за нарушение сторонами договора купли-продажи здания своих обязательств. Они могут быть начислены стороне соглашения в случае просрочки оплаты стоимости здания продавцом, а также в случае задержек в передаче, приемке здания и регистрации права собственности на него.
- Задаток. В образце договора купле продажи здания Вы можете предусмотреть соглашение о задатке. Фактически, он представляет собой предоплату, которая подлежит возврату в двойном размере при отказе от договора со стороны продавца.
- Ответственность продавца при передаче здания, не соответствующего условиям договора. Стороны могут регламентировать ответственность продавца за передачу некачественного здания покупателю. В соглашении можно предусмотреть гарантийный срок, в течение которого продавец несет ответственность за скрытые недостатки проданного здания (участка).
- Порядок расторжения договора. В договоре можно подробно регламентировать порядок расторжения договора. Так, стороны могут предусмотреть, что покупатель может расторгнуть договор в случае задержки регистрации права по вине продавца на определенный срок, а продавец расторгнуть договор при неполучении предварительной оплаты в течение определенного времени.
- Порядок разрешения споров. В договоре купли-продажи здания можно урегулировать досудебный порядок разрешения споров и выбрать суд первой инстанции, в котором будут рассматриваться споры по поводу соглашения.
Понятия дачи, дачного, садового и огородного земельного участка в 2020 году
Действующее законодательство не содержит понятия «дача». В повседневной жизни под ней понимается небольшой земельный участок с жилыми или вспомогательными постройками, расположенный на территории, выделенной некоммерческому товариществу.
Важно! С 01.01.2020 вступил в действие Федеральный закон от 29.07.2017 № 217-ФЗ (далее — ФЗ № 217). А Федеральный закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» от 15.04.1998 № 66-ФЗ утратил силу.. Теперь земельные участки могут быть только двух видов:
Теперь земельные участки могут быть только двух видов:
- Огородные. Предназначены для отдыха и выращивания сельхозкультур, с возможностью расположения построек для урожая и инструментов. Возведение домов не допускается.
- Садовые. Используются для отдыха и выращивания сельхозкультур,с возможностью расположения домов и хозпостроек.
Раньше, до вступления в силу ФЗ № 217, было три вида участков: огородные, садовые и дачные. Однако последний вид новым законом был упразднен.
Он имел предназначение идентичное садовому, но в возведенных на нем жилых домах регистрация не разрешалась. Такое ограничение прав граждан неоднократно признавалось незаконным (постановление Конституционного суда РФ от 14.04.2008 № 7-П и от 30.06.2011 № 13-П).
Таким образом, говоря о даче, мы подразумеваем садовый или огородный земельный участок с постройками или без таковых.
Особенности сделок, связанных с продажей и покупкой жилого имущества с земельными владениями, регламентируются следующими нормативными актами:
- Земельным кодексом (ЗК РФ).
- Гражданским кодексом (ГК РФ).
- .
Среди основных особенностей, которые возникают при совершении сделки по продаже земли и дома, выделяют:
- При осуществлении сделки посредством доверенного лица в комплект документации, который прилагается к договору купли-продажи, продающая сторона обеспечивает наличие оригинального экземпляра и заверенной копии нотариальной доверенности с целью закрепления своих полномочий (узнать о том, как оформить договор на куплю-продажу земельного участка по доверенности, а также посмотреть образец документа можно здесь). Справка! Покупателю следует принимать во внимание, что доверитель вправе отозвать своё решение в процессе или после завершения сделки, включая этап подписания конечного договора.
- В случае купли-продажи доли собственности, продавец обязан помнить, что без письменного отказа от приобретения этой доли другими собственниками, он не имеет права совершать продажу имущества.
- При продаже участка, который ранее был арендован, необходимо получить отказ арендатора от преимущественного права покупки данной земли и домовладения.
Уплата налогов при сделке
Приобретая недвижимые объекты, новый владелец берет на себя обязательства по оплате налогов на участок земли и домовладение. Сумма налога рассчитывается на основе кадастровой стоимости приобретенного имущества. Если владелец не согласен с ней, то у него имеется право обратиться в судебную инстанцию либо специальную комиссию для оспаривания.
В определенных ситуациях у продавца появляются обязательства по уплате налога на доходы:
- Если земля и дом получены в собственность до конца 2016 года и продаются менее чем через 3 года после получения права владения.
- Если объекты недвижимости приобретались после 2016 года и период их владения не превышает 5 лет (за исключением случаев, когда право владения возникло в результате наследования, дарения, приватизации, заключения договора пожизненной ренты).
- Если стоимость сделки превышает миллион рублей.
В случае появления обязательств по оплате налога продавец может оформить имущественный вычет на сумму, не превышающую 1 млн. руб. Расчет налога осуществляется из суммы дохода, полученного в результате сделки.
Сроки и стоимость оформления сделки купли-продажи
Цена оформления ДКП зависит от необходимости нотариального заверения сделки. Тарифы нотариуса не могут превышать 20 000 рублей и быть меньше 300 рублей. Также субъектам договора необходимо внести госпошлину за регистрацию перехода имущественного права. Ее размер зависит от статуса владельца. Для физлиц она составляет 2 000 рублей, для юрлиц — 22 000 рублей.
Сроки регистрации договора купли-продажи в Росреестре зависят от способа подачи заявления. Если вы подаете документы через МФЦ, регистрационные действия будут длиться до 10 дней.
Проверить, внесены ли изменения в реестр, можно через выписку из ЕГРН. Заказать справку вы можете онлайн на ЕГРНка.ру. Для подачи заявки необходим точный адрес или кадастровый код недвижимости.
Какую сумму указывать в договоре купле-продажи дома
С 2020 года не надо платить НДФЛ 13% со сделок по продаже жилья, если это было единственное жильё и вы владели им 3 года или больше. Раньше льготу по НДФЛ могли получить только те, кто владел жильём не менее 5 лет. Поэтому, собственник, который владеет домом меньше 3 лет, скорее всего предложит указать в договоре сумму до 1 млн. рублей. Вы вправе отказаться, тем более, что с 2016 года налог исчисляется от 70% кадастровой стоимости объекта, если в договоре купле-продажи указана сумма меньше.
Если сумма будет полной, а дом в собственности менее 5-ти лет, то придется компенсировать продавцу 13% от суммы свыше 1 млн. рублей прописанной в договоре, что экономически не целесообразно, так как вы отдаете деньги сейчас, а вернете их в течение нескольких лет частями и только в случае, если вы не возвращали подоходный налог ранее. Если сумма в договоре будет более 70% кадастровой стоимости дома, то 13% налога посчитают от неё.
Чем выше сумма в договоре, тем больший налоговый вычет вы себе вернете, а в случае форм-мажора или расторжения сделки — вам вернут только прописанную в договоре сумму.