Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить квартиру в собственность». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Инoгдa cтoимocть квapтиp нa втopичкe дeшeвлe, чeм нa пepвичнoм pынкe, чтo cвязaнo c изнocoм cтpoeния и, в нeкoтopыx cлyчaяx, нeyдoбнoй плaниpoвкoй. Чaщe вceгo цeнa нижe cpeднepынoчнoй в дoмax cтapoгo фoндa. Пpи этoм, пoкyпкa втopичнoй нeдвижимocти coпpяжeнa c pиcкaми: нa pынкe дeйcтвyют мoшeнничecкиe cxeмы, в дoкyмeнтax coбcтвeнникa мoгyт быть oшибки, кoтopыe пoвлeкyт гpaждaнcкиe cпopы пocлe зaвepшeния cдeлки. Бeзoпacнo кyпить квapтиpy нa втopичнoм pынкe мoжнo чepeз aгeнтcтвo, пpи этoм вы cэкoнoмитe вpeмя, пoлyчитe дoпoлнитeльныe гapaнтии и пpeимyщecтвa. Ecли вы peшили дeйcтвoвaть caмocтoятeльнo, чтoбы cлeдyйтe нaшим coвeтaм нe быть oбмaнyтым.
Какие документы вообще должны быть на квартиру?
Собираетесь приобретать недвижимость, требуйте эти документы (прибрели — храните их):
- Паспорт.
- Выписку из ЕГРН.
- Справку о составе семьи.
- Документ, подтверждающий право собственности (договор купли-продажи, договор ДДУ, договор дарения, приватизации, свидетельство о праве на наследство и т. п.).
- Кадастровый (технический) паспорт.
- Выписку из Домовой книги.
- Справку об отсутствии задолженности (в том числе по коммунальным услугам и капремонту).
Могут дополнительно понадобиться:
- Нотариальная доверенность.
- Разрешение органов опеки и попечительства.
- Свидетельство о рождении ребёнка.
- Письменное согласие супруга.
- Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров.
Если вы покупатель, то храните справки не менее трёх лет. Правоустанавливающие документы — всю жизнь.
Многофункциональные центры предоставления государственных услуг (теперь они официально называются ГБОУ «Мои документы») тоже призваны облегчать гражданам совершение всевозможных «бюрократических» процедур. Они, как правило, отличаются удобством расположения и берут на себя посредничество между гражданами и государственными органами. Правда, за счет участия посредника, сроки получения услуг увеличиваются на различные сроки. В случае получения выписок из ЕГРН это два дня.
До 2022 года регистраторы МФЦ могли отказать в приеме документов на основании того, что представлен не весь необходимый пакет. Поскольку в наше время переход на электронный межведомственный документооборот практически завершен, МФЦ в любом случае примет запрос, если обратившийся гражданин предъявит паспорт.
Однако сам Росреестр может счесть, что сведений, полученных от гражданина, недостаточно для выдачи выписки. Запрос вернут в МФЦ, и недостающие документы придется «доносить». Процесс, соответственно, затянется еще больше. Поэтому, получая выписку через МФЦ, важно быть внимательным.
ВНИМАНИЕ! Получить выписку через МФЦ возможно только, если учреждение находится в том же кадастровом округе, что и объект недвижимости. Если же квартира или дом расположены в другом регионе, выписки выдает только непосредственно Росреестр.
— В первую очередь необходимо проверить, кому и на каких основаниях принадлежит жилье. К правоустанавливающим документам можно отнести свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации, технический паспорт, а также документ, показывающий, на основании чего возникло право собственности.
В свидетельстве о государственной регистрации будут обязательно указаны наименование недвижимости, адрес объекта, количество квадратных метров, а также имя того, кто является собственником, и дата возникновения права собственности. Вид этого документа знаком многим: плотный лист бумаги формата A4 фиолетового цвета. Но таким свидетельство было не всегда: раньше оно печаталось на белом листе. Поэтому если вы покупаете старую квартиру, пугаться непривычного вида документа не стоит — просто проверьте наличие печати и подписи исполнителя. А информация в нем будет та же.
— Сделка с недвижимостью, в которой участвует по крайней мере одно физическое лицо, должна быть удостоверена. Сделать это можно у нотариуса либо в Агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру. После удостоверения сделки она должна быть зарегистрирована в агентстве, поэтому проще и быстрее заключить сделку сразу там: специалист проверит квартиру по ЕГРНИ и сразу (в одном месте) все удостоверит и зарегистрирует, вам не придется дополнительно никуда ходить. Нотариус же может только запросить выписку из ЕГРНИ и удостоверить сделку, а регистрировать ее все равно придется в агентстве. Единственный вариант, при котором я однозначно рекомендую удостоверять сделку у нотариуса, — это случай, когда продавец действует на основании доверенности. Как я уже говорил, нотариус сможет проверить, не была ли такая доверенность отозвана.
Дополнительные документы
Перечень дополнительных документов, необходимых для покупки квартиры, отличается в зависимости от ее особенностей:
- Если в роли продавца выступает юридическое лицо, то прикладываются уставные документы организации.
- Если продается доля недвижимости, то предоставляется письменный отказ долевых собственников от приобретения доли либо уведомления всех собственников о продаже доли.
- Если имущество находится в ипотеке, то прилагается письменное согласие банка (залогодержателя) на проведение сделки.
- Если в квартире была проведена перепланировка, то предоставляется документ, подтверждающий ее законность.
- Если правоустанавливающим документом выступает договор дарения либо свидетельство о праве на наследство, требуется справка из ФНС об уплате налога.
Отсутствие того или иного дополнительного документа также может послужить основанием для отказа в регистрации перехода права собственности.
Получение выписки из ЕГРН на сайте «КТОТАМ.ПРО»
Выписка из ЕГРН — документ, без которого не может быть заключен договор купли-продажи и зарегистрировано право собственности в Росреестре. С 1 января 2017 года он заменяет кадастровый паспорт, служит альтернативной свидетельства права собственности на недвижимое имущество и позволяет убедиться в добросовестности продавца.
Чтобы ускорить сделку купли-продажи, рекомендуем оформить этот документ в электронном виде на сервисе «КТОТАМ.ПРО». Здесь за 30 минут вы сможете получить стандартную либо расширенную выписку из реестра. Пользователю достаточно указать полный адрес объекта (регион, населенный пункт, улицу, дом и квартиру) либо кадастровый номер недвижимости.
Среди ключевых преимуществ сервиса «КТОТАМ.ПРО»:
- работа в режиме 24/7,
- отсутствие очередей,
- различные варианты оплаты,
- быстрый интерфейс,
- sms-информирование пользователей,
- мгновенная регистрация,
- возможность распечатать выписку.
Портал предназначен для использования физическими и юридическими лицами. На нем вы сможете получить на 100% достоверные сведения из официальной базы Единого государственного реестра недвижимости. Размер государственной пошлины составляет всего 250 рублей.
Сервис «КТОТАМ.ПРО» создан для тех, кто ценит время и надежность.
Если произошла порча или утрата регистрационного свидетельства на квартиру, собственнику жилья нужно обращаться в орган, где документ был ранее получен.
Если бумаги были выданы до первого февраля 1998 г., необходимо обратиться в жилищный департамент населённого пункта, где находится недвижимое имущество, заполнить заявление на восстановление правоустанавливающих документов (копии свидетельства о приватизации) и уплатить государственную пошлину. Срок исполнения — 15 рабочих дней.
Если договор купли-продажи оформлялся в простой письменной форме (так было разрешено делать с января 2006 г.) без удостоверения нотариусом, можно обратиться в орган, где осуществлялась регистрация объекта недвижимости. В архивах регистрационной службы хранятся копии всех документов, передаваемых при регистрации прав на квартиру, в том числе и договор купли-продажи.
В территориальном органе Федеральной регистрационной службы необходимо заполнить заявление о восстановлении документа и указать причины утраты регистрационного свидетельства. Дубликат регистрационного свидетельства на объект недвижимости оформляется в течение 30 дней. В Единый реестр прав недвижимости вносится запись о выдаче дубликата, а на дубликате обязательно ставится специальная пометка «Взамен утраченного». В нижней части документа на дубликате делается удостоверительная надпись, содержащая дату и причину выдачи дубликата, сведения о заявителе и другую важную информацию. В дубликате регистрационного свидетельства также обязательно ставится номер утраченного документа и дата его выдачи.
Если утраченный договор на квартиру заключался в нотариальной конторе, собственник может обратиться к нотариусу с заявлением об утрате. После оплаты услуг нотариус выдаст заявителю дубликат.
Кроме того, можно обратится ко второй стороне сделки — покупателю или продавцу недвижимости. Особенно это актуально для тех, кто приобретал недвижимость путём заключения сделки в простой письменной форме между 1996 и 1998 гг., когда обязательное нотариальное удостоверение было отменено, а закон о единой регистрации еще не вступил в силу.
Если восстановить договор невозможно, необходимо обратиться в БТИ для подтверждения своего права собственности на квартиру. Кроме того, информацию можно получить в налоговой инспекции, подтверждающей уплату подоходного налога продавцом недвижимости и налога на имущество новым владельцем квартиры.
Утраченные договор дарения или свидетельство о наследстве можно по заявлению восстановить в регистрационном органе или в нотариальной конторе, обратившись туда с заявлением.
Утраченные кадастровые либо технические документы на недвижимый объект восстанавливаются в БТИ. Обратите внимание: если со дня оформления технического или кадастрового паспорта прошло более 5 лет, необходимо будет переоформить технический паспорт жилья.
Если сотрудники БТИ не нашли в своих архивах оригинального документа или его копии, собственник может обратиться в суд с исковым заявлением о признании права владения объектом недвижимости.
При утрате или порче документов на недвижимое имущество собственнику необходимо своевременно их восстановить, подав заявление в ту же организацию, где они были получены; кроме того, понадобится паспорт или иной документ, удостоверяющий личность заявителя
Как составить договор купли-продажи
В договоре обязательно должны быть отражены следующие пункты:
- ФИО и паспортные данные участников процесса, включая доверенных лиц.
- Описание документа, на основании которого право возникло у продавца, с обозначением действующей регистрационной записи и даты возникновения (содержится в любом правовом документе – выписке из ЕГРН, ЕГРП, свидетельстве).
- Четкое указание на объект (кадастровый номер, этаж, площадь).
- Цена, порядок оплаты.
- Отсутствие обременений, арестов.
- Отсутствие прописанных жильцов и притязаний третьих лиц.
- Запись о том, что данный договор имеет силу передаточного акта. Можно передаточный акт подготовить отдельно. Данный акт удостоверяет, что продавец действительно передал жилье, а покупатель принял и оплатил. Акт является неотъемлемой частью договора.
- Иной пункт по договоренности сторон. Здесь могут быть прописаны особые условия договора — относительно оплаты (каким образом, когда произойдет передача средств), коммунальных платежей (продавец гарантирует оплату задолженностей в случае выявления долгов). Или состояние квартиры на момент передачи — в каком состоянии отделка, есть ли мебель и какая она.
Чтобы собрать или проверить документы для покупки квартиры, не требуется специальных юридических знаний. Воспользуйтесь доступными способами проверки, чтобы ваша сделка была максимально прозрачной.
Приобретение жилья состоит из двух основных этапов: первый — это тщательное изучение документов продавца или застройщика, отражение договоренностей между сторонами в договоре купли-продажи или долевого участия, второй — регистрация сделки в Росреестре и передача денег.
Нюансов и подводных камней в сфере операций с недвижимостью может оказаться очень много: у кого-то — коммунальные долги, у кого-то — неузаконенная перепланировка или продажа квартиры, которая находится в залоге у банка. Это не означает, что покупатель должен отказываться от подходящей ему квартиры просто потому, что условия продажи — не идеальны. При соответствующем подходе можно обыграть любую нестандартную ситуацию путем договоренностей с продавцом, подкрепления обязательств нотариусом, оценки рисков, указания в договоре реальной цены сделки.
Какими могут быть документы на квартиру?
- Договор о передачи жилья в собственность (приватизация);
- Договор купли-продажи (покупка квартиры);
- Договор мены (приобретение квартиры по договору мены или получение квартиры в результате сноса дома);
- Договор дарения (дарение);
- Договор ренты (приобретение квартиры в ренту);
- Договор долевого участия (покупка квартиры на первичном рынке);
- Свидетельство о праве на наследство (это не договор, т.к. нет второго участника сделки);
- Зарегистрированная справка ЖСК о выплате пая (если квартира была в кооперативном доме);
- Зарегистрированная копия решения суда, вступившего в законную силу;
- Удостоверенное нотариусом и зарегистрированное свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов;
- Соглашение о расторжении договора купли-продажи, ренты, мены, дарения.
Договор купли-продажи или долевого участия с привлечением материнского капитала
Как поясняет Виктор Куприянов, использование материнского капитала без выделения доли детям — относительно свежий «прокол» в российском правовом поле. Ни пенсионный фонд, ни Росреестр, ни органы опеки, попечительства и патронажа не отслеживают обязанность выделить доли детям. Но такая доля должна быть выделена.
Известно, что продажа квартиры, в которых несовершеннолетние имеют долю, значительно усложняется. Поэтому, если квартиру покупают, имея в виду продажу в ближайшее время, то возникает соблазн долю детям не выделить. Но в этом случае использование материнского капитала оказывается неправомочным. Соответственно покупать такую квартиру не следует.
Договор купли-продажи от собственников по доверенности
Виктор Куприянов советует анализировать дополнительные признаки – где выдавалась доверенность, сколько лет прошло с момента свершения сделки, возраст доверителя, подтверждение иногороднего проживания. Аванс вносить после дополнительных проверок.
В практике риэлтора был такой случай, когда в договоре купли-продажи квартиры, за которую он пришел вносить аванс, оказалось сразу три «косяка»: ненужное занижение стоимости предыдущей сделки, утрата оригиналов документа, продажа по доверенности от всех трех собственников. И финальный штрих – одна из доверенностей выдана в местах лишения свободы. Разумеется, от покупки такой квартиры было решено отказаться.
Договор купли-продажи, оформленный на одного из супругов
Даже если договор купли-продажи квартиры оформлен на одного из супругов, второй имеет право на эту собственность. В данном случае необходимо получить согласие второго супруга на продажу недвижимости. Если этого не сделать, велика вероятность в будущем столкнуться с обжалованием в суде ваших прав.
Свидетельство о приватизации
Даже «розовые» приватизационные свидетельства, считавшиеся когда-то самым безупречным документом, с точки зрения современной юридической практики могут содержать подводные камни. Например, до 1994 г. в договор приватизации можно было не включать несовершеннолетних детей. Но право собственности за ними сохранялось.
Вот что рассказа Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»:
«Не так давно мы проводили покупку квартиры, которая была приватизирована в 1992 году. Собственниками недвижимости являлась пожилая пара (муж и жена). Согласно выписке из домовой книги в квартире прописаны были лишь они.
Однако во время проверки документов выяснилось, что в момент приватизации там также были прописаны двое несовершеннолетних детей (4 и 5 лет). В соответствии с законодательством до 1994 года родители не обязаны были включать детей в число собственников, поэтому квартира была приватизирована только на взрослых. К моменту, когда родители решили продать квартиру, дети успели выписаться и жили отдельно.
Чтобы обезопасить нашего покупателя, мы встречались детьми и просили их написать заявление, что они не претендуют на квадратные метры в продаваемой квартире».
А вот еще одна история, рассказана Константином Барсуковым, генеральным директором «Релайт – Недвижимость».
«Мы помогали купить квартиру. Документы — «свежая приватизация». В результате проверки было обнаружено, что до этой самой «свежей приватизации» была расприватизация, в результате которой квартира досталась городу, после чего она была приватизирована нынешним собственником.
А до расприватизации была следующая история. Немолодой и пьющий мужчина (состоял на учете в ПНД) приватизировал квартиру, через несколько лет расприватизировал её и параллельно женился. После чего его супруга была прописана в квартире. Через несколько месяцев этот мужчина умер, а его супруга приватизировала квартиру. И еще через некоторое время начала заниматься ее продажей.
При такой схеме невозможно установить наличие или отсутствие других (кроме последней супруги) наследников, которые могут оспаривать расприватизацию».
Справка о выплате пая
По закону, право собственности на квартиру в доме ЖСК возникает с момента полной выплаты пая.
Константин Барсуков обращает внимание, что в данном случае даже не важен факт регистрации такого права собственности в государственном органе. Есть справка о полной выплате пая – значит, есть и право собственности на квартиру.
«Кстати, раньше с квартирами в кооперативных домах встречались эксцессы, когда после полной выплаты пая, регистрация права собственности не происходила, а квартиру меняли на другую как неприватизированную. С точки зрения закона – это нельзя было делать, так как после полной выплаты пая квартира находилась в собственности, и ее нельзя было обменять на неприватизированную квартиру, а можно было продать.
С паями вообще было много разных историй. Например, супруги, которые разводились после полной выплаты пая, но до регистрации права собственности. Вообще-то в этом случае квартира была в общей совместной собственности супругов, но не все об этом знали. Так же бывшие супруги теоретически могли претендовать на долю в квартире, если основная часть пая была выплачена в браке».
Договор мены
По мнению Виктора Куприянова, договор мены плох тем, что нужно смотреть историю двух квартир вместо одной. Налоговая инспекция относится к сделке мены как к двум встречным сделкам купли-продажи, и на почве разной оценки сделки могут быть проблемы с налогами или имущественными правами.
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп» советует еще обращать внимание на то, кто будет заключать текущую сделку купли-продажи. Если договор будет подписывать доверенное лицо, а не сам собственник, то риски возрастают.
Во-первых, мошенники могут подделать доверенность. В этом случае необходимо проверить у нотариуса её действительность и подлинность.
Во-вторых, действие доверенности может быть отменено в течение нескольких минут. Как правило, мошенники действуют по следующей схеме: собственник отменяет действие доверенности, не уведомляя об этом покупателя. Сделка официально оформляется, продавец-мошенник получает деньги и буквально на следующий день обращается в суд, требуя признать договор купли-продажи недействительным в виду отсутствия согласия собственника.
Кроме того, при проведении сделки по доверенности я рекомендую получить у продавца справку из психоневрологического диспансера о медицинском освидетельствовании собственника. Это обезопасит покупателя от возможности оспорить сделку бывшим собственником, к примеру, по причине недееспособности.
Жильё в новом доме (первичный рынок)
Документы при покупке квартиры у застройщика включают в себя акт приёма-передачи объекта, справку о погашении долга перед компанией. Важно, что помимо договора купли-продажи может быть инвестиционное соглашение. Однако сама сделка безопаснее, бумаг нужно меньше, так как отсутствуют предыдущие собственники, история владения объектом.
Варианты покупки объекта:
- За собственные средства;
- За привлечённые ресурсы.
В первом и втором случае бухгалтерия компании должна подтвердить, что деньги поступили на счёт. Неважно, пришли они от покупателя или от банка – для регистрации это значения не имеет. Если приобретатель собственности участвовал в долевом строительстве, ему нужна такая же справка от кооператива.
Важно! При долевом строительстве деньги не могут передаваться наличными. Они поступают только на счёт застройщика или кооператива. Требование передать средства в наличной форме должно насторожить: это один из признаков грядущего банкротства.
До похода в Росреестр нужно обеспечить:
- акт приёма-передачи объекта (покупатель удостоверяет, что он согласен с качеством и объёмом выполненных работ);
- технический паспорт на квартиру (потребуются обмеры всех комнат, составление плана).
Подписание акта приёма-передачи не лишает покупателя возможности требовать устранения тех или иных недостатков. Но, как показывает практика, после его оформления у компании резко снижается желание устранять недостатки. Без такого акта сделка не может быть зарегистрирована в органах Росреестра. Если же застройщик долго не устраняет недостатки, есть вариант: подписать акт приёма-передачи с оговорками, где указаны сроки доделки объекта.
Что будет, если не соблюсти все формальности
Некоторые документы можно затребовать для подстраховки, но предосторожность лишней не будет, ведь речь идёт о больших суммах. К примеру, если жильё приобретено в браке, необходимо согласие на его отчуждение «второй половинки». Бывает так, что человек женится и разводится несколько раз, следы бывшей супруги теряются.
Если не удостовериться, что на квартиру не претендуют другие лица, сделка может быть оспорена в будущем. Это также справедливо для недвижимости, полученной в порядке наследования. Кто-либо из преемников, по уважительным причинам не заявивший о своих правах, может сделать это в будущем.
Внимание! При покупке жилья на вторичном рынке стоит обратиться за помощью к риелторам для комплексной проверки сделки. Организации несут финансовую ответственность за качество оказанной услуги.
В регистрационном деле хранится весь пакет документов по предыдущей сделке. Профессиональные участники рынка вправе получить его и исследовать. Конечно, нет смысла заниматься этим в отношении вновь созданной недвижимости. Но если объект прошёл как минимум через одни руки, предосторожность лишней не будет.
Какие документы должны быть у продавца квартиры
Для совершения сделки по покупке квартиры (заключения договора купли-продажи, а затем госрегистрации перехода права собственности на недвижимое имущество необходимо подготовить целый обязательный пакет документов: правоустанавливающих, правоподтверждающих — со стороны продавца, и документов, подтверждающих личность продавца и покупателя (или продавцов и покупателей). Это прежде всего:
- Документ, по которому квартира приобреталась в свое время (передача в собственность (приватизация), мена, дарение, купля-продажа и др.);
- Свидетельство о праве собственности (если оно выдавалось до 15 июля 2016 года), либо выписка из ЕГРН/ЕГРП, подтверждающая госрегистрацию права собственности на недвижимое имущество;
- Документы из БТИ (экспликация и поэтажный план).
Указанные документы для покупки недвижимости должны находиться у продавца.
Кроме них понадобятся документы о личности продавца и покупателя (для граждан РФ — паспорта, для военнослужащих — военный билет, свидетельства о рождении детей до 14 лет, для иностранцев — вид на жительство).
Какие документы нужны к моменту сделки:
- Выписка из домовой книги (справка о проживающих);
- Справка о состоянии лицевого счета (отсутствии или наличии долгов по ЖКУ);
- Нотариальное согласие супруга (если квартира является общей собственностью);
- Разрешение органов опеки на сделку, если затрагиваются пава несовершеннолетних детей;
- Выписка из ЕГРН, со сведениями об отсутствии обременений и арестов. Она может быть получена в течение 3-х дней в отделении Росреестра, в МФЦ, либо запрошена нотариусом (в электронной форме, на следующий после обращения день). За ее получение оплачивается госпошлина (750 рублей за бумажную справку, 300 рублей — за электронный документ).
- Согласие на продажу квартиры, где зарегистрированы несовершеннолетние, выдает орган опеки и попечительства в течение месяца после предоставления документов (бесплатно).
- Акт оценки квартиры (от 2000 рублей, для вторичного рынка);