Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налоги на недвижимость в 2023 году при продаже и при дарении». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Лицо, получившее в дар объект недвижимости обязано уплатить НДФЛ. Данная обязанность обеспечивается поправками в Налоговый Кодекс, которые вступают в силу с января 2022 года. При этом в качестве налоговой базы берется кадастровая стоимость объекта, которая действовала на момент регистрации права собственности.
В соответствии с законами РФ, любой доход, полученный физическим лицом, должен облагаться налогом. Таким образом, лицо, которое продает квартиру, дом или иной объект недвижимого имущества, получает доход. Это значит, что оно должно заплатить налог с продажи недвижимости.
Следует учесть, что обязанность уплаты налога возникает с момента оформления сделки и действует до истечения пяти лет с момента регистрации права собственности.
Не все сделки купли-продажи недвижимости облагаются налогом. В законодательстве содержится понятие минимального срока владения имуществом. Данное понятие снимает с собственника квартиры обязательства по уплате налога.
Минимальный срок владения имуществом ограничен тремя и пятью годами. При этом срок зависит от способа и срока приобретения права собственности.
В 2023 году в России проведут государственную кадастровую оценку сооружений, объектов незавершенного строительства, зданий и помещений. С этого момента переоценка будет проводиться во всех регионах раз в четыре года, а в городах федерального значения — раз в два года. Данные изменения направлены на то, чтобы сделать практику переоценки единой для всей России, а сведения о кадастровой стоимости актуальными среди всех регионов страны.
Переоценка кадастровой стоимости объектов недвижимости ведет к изменению суммы налога в будущем, поскольку кадастровая стоимость является основой для его расчета, пояснил Вячеслав Климов. «Но результаты этой переоценки россияне увидят в 2024 году, когда будут платить налог на имущество за 2023 год», — отметил он.
Информацию о том, как изменится кадастровая стоимость, можно узнать из выписки из ЕГРН или справки о кадастровой стоимости, которые можно получить в МФЦ или заказать в территориальных управлениях Росреестра.
Какой налог платить с продажи недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности
- Данная тема стала результатом целой серии обращений предпринимателей за разъяснением вопроса о порядке обложения налогом доходов от продажи недвижимости.
- Основной вопрос состоял в том, следует ли облагать полученный доход по ставке 13%, либо можно применить налоговую ставку специального налогового режима и произвести уплату налога в бюджет, чаще всего это касается в практике ставки 6% при УСНО с налоговой базой «доходы».
- Таким образом, затронутая тематика имеет прикладную актуальность в предпринимательской среде, вследствие чего, хотелось бы внести нормативную ясность в данный вопрос, а также несколько затронуть подходы судебной практики и разъяснения Минфина России для целей всестороннего анализа вопроса.
Так, в соответствии со статьей 346.14 НК РФ объектом налогообложения, уплачиваемым в связи с применением УСНО, по выбору налогоплательщика признаются доходы либо доходы, уменьшенные на величину расходов.
В силу пункта 1 статьи 346.15 НК РФ налогоплательщики при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со статьей 249 НК РФ, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со статьей 250 НК РФ.
- В пункте 1 статьи 249 НК РФ определено, что доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав.
- Пунктом 3 статьи 38 НК РФ определено, что товаром для целей НК РФ признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации.
- В пункте 1 статьи 39 НК РФ установлено, в частности, что реализацией товаров индивидуальным предпринимателем признается передача на возмездной основе права собственности на товары.
- Исходя из названных норм права, следует указать, что возможность признания выручки, полученной от реализации имущества, доходом индивидуального предпринимателя поставлена в зависимость от того, для каких целей было предназначено и фактически использовалось данное имущество.
Следовательно, если объект недвижимого имущества использовался предпринимателем в коммерческой деятельности, то доход от его продажи подлежит квалификации в качестве дохода от предпринимательской деятельности, подлежащий включению предпринимателем в налоговую базу по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, в порядке, предусмотренном главой 26.2 НК РФ.
При этом, даже если в договоре об отчуждении недвижимости продавец указан в качестве физического лица без указания на статус предпринимателя, то в соответствии с правовым подходом Конституционного Суда Российской Федерации, изложенным в Постановлении от 17.12.1996 № 20-П и Определении от 11.05.
2012 № 833-О гражданин — индивидуальный предприниматель использует свое имущество не только для занятия предпринимательской деятельностью, но и в качестве собственно личного имущества, необходимого для осуществления неотчуждаемых прав и свобод, и в этом смысле его имущество юридически не разграничено.
Данный вывод соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (постановления от 16.03.2010 № 14009/09, от 18.06.2013 № 18384/12).
На основе данных правовых подходов совершены выводы, изложенные, например, в Определении Верховного суда РФ от 19 декабря 2018 г. № 310-КГ18-20868, согласно которым, существует необходимость включения в налоговую базу по УСНО дохода от реализации нежилого помещения, которое использовалось налогоплательщиком в предпринимательской деятельности.
Из судебной практики также следует, что при решении вопроса о том, должна ли сделка по отчуждению физическим лицом, имеющим одновременно статус ИП, облагаться налогом по УСНО (налогами по общей системе налогообложения) либо НДФЛ, суды учитывают следующие обстоятельства:
- функциональные характеристики и назначение объекта (предназначен или нет объект для использования в целях, не связанных с предпринимательской деятельностью — для личных нужд налогоплательщика);
- использовался ли объект непосредственно в предпринимательской деятельности налогоплательщика до его отчуждения;
Аналогичные выводы отражены в соответствующих письме Минфина от 11 октября 2018 г. № 03-04-05/73194 и др. Таким образом, сумма выручки от реализации имущества, использовавшегося в предпринимательской деятельности, облагаемой в соответствии с главой 26.2 НК РФ (УСНО), должна включаться индивидуальным предпринимателем в состав доходов, учитываемых при определении налоговой базы по упрощенной системе налогообложения.
Дополнительно следует отметить, что в соответствии с п. 17.1 ст. 217 НК РФ освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе, с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 НК РФ.
При этом абзацем четвертым п. 17.1 ст. 217 НК РФ (в редакции Федерального закона от 27.11.2018 № 425-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации») установлено, что положения п. 17.1 ст.
Если нужно перечислить платеж, не входящий в ЕНП
Предположим, что вам нужно перечислить платеж, который не входит в состав ЕНП, но которые администрирует ИФНС (например, НДФЛ с выплат иностранцам с патентом). Тогда обращайте внимание на заполнение этих полей.
| Поле | Что вносим в платежку |
| Поле 104 | КБК для перечисления платежа из 20 знаков. В нашем примере – 182 1 01 02040 01 1000 110 |
| КПП плательщика | Значение КПП плательщика, за кого платим. |
| Поле 105 | Код ОКТМО из 8 цифр. |
| Поля «106» – «109» | «0» (ноль). Если отразить иное значение, налоговики сами установят принадлежность к платежу. |
| «ИНН» и «КПП» получателя | ИНН и КПП администратора доходов бюджета, который администрирует платежи по БК РФ. |
| поле «Получатель» | Сокращенное наименование органа Казначейства, которому открыт счет, и в скобках – сокращенное наименование администратора доходов бюджета, который администрирует платеж по БК РФ |
| «Назначение платежа» | Дополнительные данные для идентификации назначения платежа |
| поле «101» | «01» или «13» |
Налогообложение при продаже дома с земельным участком
Подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса (в редакции, действующей с 2010 года) предусмотрено, что налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них.
Еще раз обратите, что «в целом не превышающих». Позиция налоговых органов однозначна: 1000000 руб. это максимальный вычет от суммы всех продаж за налоговый период, вне зависимости от того 1 объект и 10 объектов вы продали. В вышеописанном случае налогооблагаемой базой будет 3600+600-1000=3200 тыс.
Если в одном году собственник продал дом и купил взамен другой, то можно сократить подоходный налог, путем компенсации. Государство обеспечивает гражданам единовременную компенсацию в размере 13% от покупки жилья. Если собственник ранее не воспользовался этим правом, то он может сократить подоходный налог компенсацией от покупки.
Какие налоги нужно уплатить при продаже дома?
Налог с продажи дома подлежит уплате, если указанная недвижимость находилась в собственности менее трёх (пяти лет). Разный срок владения имуществом обусловлен способом получения реализуемой недвижимости и (или) датой приобретения объекта. Помимо подоходного платежа, подлежащего уплате при продаже имущества, собственнику в определённых случаях необходимо внести в бюджет платежи, обусловленные способом приобретения данного имущества (дарение, получение по наследству).
Сложные вопросы и узкие места
Возврат НДС хоть и является правом налогоплательщика, но довольно часто пугает сложностью процедуры. Особые опасения у юрлиц вызывает камеральная проверка, которая проводится ФСН для установления легальности сделки и проверки ее реальной стоимости.
Во избежание осложнений важно, чтобы продавец после продажи не исчез. Надежность продающей стороны, а также ее взаимосвязь с покупателем, проверяются в первую очередь. Немаловажны и другие факторы, например, уплачивает ли продавец НДС, полномочен ли он проводить сделки и т.д. Избежать этих трудностей можно лишь при тщательном подходе к приобретению имущества.
Еще одной распространенной проблемой при возврате НДС является подтверждение источника дохода. Следует быть готовым к необходимости сбора и предоставления доказательств того, что потраченные на покупку средства были получены легальным путем. В ходе проверки будут запрошены документы не только по самой организации, но и по ее контрагентам.
Уплата НДС при купле-продаже, как и его возмещение, зависит от ряда факторов. Юридические лица могут уменьшить размер своих расходов только в случае соблюдения ряда законодательных условий.
Для того, чтобы рассчитать сумму, которую следует уплатить с продажи, необходимо определить налоговую ставку, а также рассчитать объем налогооблагаемой базы и учесть сумму возможного налогового вычета.
Ставка НДФЛ по закону составляет:
- 13% для граждан РФ;
- 30% для нерезидентов, то есть для тех, кто является подданным других государств или находится на территории России менее 183 дней за календарный год.
Налогооблагаемая база – это сумма прибыли, с которой уплачивается налог на доходы. Для того, чтобы узнать этот параметр, необходимо провести сравнение стоимости объекта недвижимости, которая указана в договоре купли-продажи и кадастровой стоимости, указанной в выписке ЕГРН.
В зависимости от полученных результатов:
- Если цена по договору составляет свыше 70% от указанной в выписке кадастровой стоимости, налогооблагаемой базой будет считаться сумма, указанная в договоре купли-продажи.
- Если стоимость недвижимости по договору меньше 70% от кадастровой стоимости, налогооблагаемая база будет равна 70% стоимости объекта по выписке из ЕГРН.
Вычеты НДС в рамках экспорта лома
Экспортер в соответствии со ст. 172 НК РФ может воспользоваться вычетом. При этом по экспортным операциям вычет применяется по суммам входного НДС, т. е. налога, уплаченного при приобретении товаров (работ, услуг), в дальнейшем направленных на экспорт.
С 1 июля 2021 года вычет входного НДС для экспортеров сырьевых и несырьевых товаров производится по разным правилам.
В обновленной редакции абз. 1 п. 1 ст. 165 НК РФ документы требуется представить только для подтверждения обоснованности начисления налога по ставке 0%. Для правомерности вычетов «входного» НДС, предъявленного поставщиками и подрядчиками экспортеров это не нужно, за исключением случая реализации сырьевых товаров, названных в п. 10 ст. 165. Представляется комплект документов, включающий:
- контракт (копию контракта) налогоплательщика с иностранным лицом на поставку товара (припасов) за пределы единой таможенной территории Таможенного союза;
- таможенную декларацию (ее копию) с отметками российского таможенного органа, осуществившего выпуск товаров в процедуре экспорта, и российского таможенного органа места убытия, через который товар был вывезен с территории РФ и иных территорий, находящихся под ее юрисдикцией;
- копии транспортных, товаросопроводительных и (или) иных документов с отметками таможенных органов мест убытия, подтверждающих вывоз товаров за пределы территории РФ.
Суть данной нормы в том, что подтверждающие документы (в частности, реестры) налогоплательщики представляют для обоснования применения нулевой ставки одновременно с подачей налоговой декларации. Порядок определения суммы налога, относящейся к товарам (работам, услугам), приобретенным для производства и (или) реализации товаров (работ, услуг), операции по реализации которых облагаются по ставке 0%, устанавливается принятой учетной политикой для целей налогообложения.
Какие изменения в законодательстве коснулись операций, связанных с реализацией лома?
До 2018 года продажа лома черных и цветных металлов являлась операцией, освобожденной от начисления и уплаты НДС. Однако начиная с 01.01.2018 подп. 25 п. 2 ст. 149 НК РФ был упразднен, вследствие чего реализация лома подпала под обложение НДС.
Произошло это с введением в действие закона «О внесении изменений…» от 27.11.2017 № 335-ФЗ. Его положения не только отменили льготу по лому, но и определили совершенно новую категорию налоговых агентов. Теперь таковыми выступают те, кто приобретает металлический лом, будь то цветной металл или черный, алюминий вторичный и его сплавы, а также сырые шкуры.
ВАЖНО! Операции, связанные с продажами сырых шкур животных, ранее не льготировались. НДС с них исчислял и уплачивал продавец в обычном порядке.
Далее разберем, каким образом на приобретающего лом хозсубъекта лягут функции налогового агента по НДС и как ему с ними справиться.
Может ли ООО или другое юридическое лицо купить квартиру
В действующем российском законодательстве нет запрета на приобретение организациями недвижимости. По общему правилу, юридические лица вправе купить квартиру или другой объект для осуществления своей хозяйственной деятельности. Единственное исключение – наличие в уставе компании положение о том, что нельзя покупать недвижимость. Однако это встречается крайне редко.
Приобретение недвижимости юридическим лицом возможно как у других организаций, так и у физических лиц. Это не имеет значения. Главное – причина совершения такой покупки. Как правило, юр. лицо покупает квартиру в следующих целях:
- инвестирование;
- использование в коммерческой деятельности компании.
Какие существуют риски при заключении сделки
Покупка квартиры юридическим лицом у физического лица предполагает риски, аналогичные тем, что существуют при заключении других сделок с недвижимостью. Основной риск – неправоспособность соглашения. Причинами этому могут послужить следующие основания:
- отсутствие у руководителя юридического лица соответствующих полномочий на продажу;
- квартира арестована в связи с инициированием процедуры банкротства организации;
- сделка не была согласована с учредителями компании;
- объект входит в категорию ведомственного жилья и не подлежит реализации;
- собственность относится к залоговому имуществу юридического лица;
- строительство квартиры заморожено по тем или иным причинам, а значит, недвижимость, как в большинстве случаев, придется ждать несколько лет.
В соответствии с главой 21 НК РФ выплата НДС возлагается на продавца в тех случаях, когда передаются права собственности на проданный товар. При продаже недвижимости факт сделки закрепляется договором о передаче прав, который регистрируется в Росреестре. Расходы по выплате налога на добавленную стоимость ложатся на сторону, получившую денежные средства за реализацию объекта.
Что касается срока уплаты НДС, то с ним нередко возникает немало разногласий. Сложность заключается в том, что по закону право собственности возникает только в момент госрегистрации сделки по купле-продаже.
Фактически датой перехода признается день, когда соответствующая запись вносится в ЕГРН. Но процедура окончательной регистрации занимает немало времени, иногда до нескольких месяцев. При этом перед бухгалтером встает диллема, когда именно производить расчеты и перечисления.
Для разрешения спора в НК РФ в статью 167 был внесен дополнительный пункт 16. В нем есть четкие указания о том, что датой исчисления налога признается день двустороннего подписания передаточного акта на объект недвижимости.
В какой момент принимать к вычету?
НК РФ предусматривает возможность уменьшения налогооблагаемой базы на установленную по закону сумму налогового вычета. Получить вычет можно лишь при соблюдении ряда правил:
- Приобретенный объект используется для операций, которые облагаются НДС.
- У покупателя на руках имеется счет-фактура от продавца.
- Купленная недвижимость поставлена на бухгалтерский учет организации.
При соблюдении обязательных условий возникает лишь один вопрос, когда можно произвести исчисление. Налоговый вычет по НДС теоретически также применим со дня фактической передачи прав, но мнения разных ведомств по данному вопросу разделились:
- Минфин считает, что принимать НДС к вычету необходимо лишь после того, как объект был поставлен на баланс предприятия, то есть после внесения сведений в ЕГРН.
- Суды придерживаются иной точки зрения и полагают, что прибегнуть к нему можно после того как перечислены денежные средства за имущество.
Последний пункт требований к применению налогового вычета указывает на то, что применить его можно не раньше, чем будет зарегистрировано имущественное право в ЕГРН.
Налогообложение юр. лиц при продаже недвижимости
На размер налога в сделках купли-продажи недвижимости влияет:
- Вид недвижимости – жилая или нежилая;
- Является ли юридическое лицо резидентом РФ или нет;
- Осуществляет ли организация предпринимательскую деятельность в виде купли-продажи недвижимости.
Важно знать! Налог на имущество подлежит уплате всеми юр. лицами. Это обязательное требование, не зависит от режима налогообложения.
Однако, в данной публикации речь пойдет не о налоге на имущество, а именно о налогах, возникающих в связи с получением дохода от продажи недвижимости.
- При купле-продаже жилой недвижимости платится налог на прибыль, НДС не требуется.
- Если объект сделки нежилые помещения, кроме налога на прибыль еще выплачивается НДС.