Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры по переуступке в ипотеку с обременением». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Переуступка актуальна только в случае покупки недвижимости, находящейся на любой стадии возведения, то есть когда дом еще не сдан. Застройщики имеют право продавать квартиры в строящемся здании в любой момент. Причем чем дальше срок окончания строительства, тем ниже стоимость. Цена достигает своего пика после сдачи объекта в эксплуатацию.
В чем суть переуступки?
Возведение многоэтажного дома занимает несколько лет, и цена за «квадрат» постепенно растет по мере приближения строительства объекта к сроку сдачи. Квартира на этапе котлована обходится дешевле, чем на последующих стадиях — именно в этот момент инвесторы предпочитают покупать квартиру с целью последующей ее продажи. Когда квартира перепродается до момента ввода дома в эксплуатацию — заключается особая сделка – переуступка прав требования (договор цессии).
Главное, что должен понимать покупатель — это то, что он приобретает не саму квартиру, а право требования на неё. То есть ему переходят не только права на получение квартиры, но и риски, которые он несет при вложении средств в строящийся объект, а также обязательства по исполнению договора долевого участия.
Плюсы покупки квартиры по переуступке
Начнем с того, что такие сделки безопасны для покупателя — как для первого, так и для того, который оформил покупку по переуступке. Раньше люди боялись приобретать квартиры в строящихся домах из-за рисков остаться обманутыми дольщиками. С 2019 года застройщики возводят дома и жилые комплексы в рамках проектного финансирования. Фактически строительство осуществляется за их собственные средства, а не за счет денег, полученных от дольщиков. Однако деньги уходят не продавцу-застройщику, а зачисляются на эскроу-счет в банке. Покупатель все так же оплачивает стоимость покупки заранее. Однако продавец получит деньги только тогда, когда выполнит свои обязательства и сдаст объект. Если это не сделано в установленный срок, средства размораживаются и возвращаются покупателю.
Важно! При покупке квартиры по переуступке покупатель переоформляет на себя и эскроу-счет. То есть при наступлении форс-мажорной ситуации именно он получит деньги, а не первичный участник ДДУ.
Если раньше потенциальные покупатели старались обходить стороной переуступку, опасаясь быть обманутым дольщиком, то сейчас с минимизацией рисков открылись плюсы такой сделки.
-
Чем ближе срок сдачи дома, тем меньше ассортимент квартир. Хорошие варианты раскупили уже давно. Но можно найти в понравившемся доме подходящую квартиру, которая реализуется в рамках договора цессии;
-
Стоимость объектов, реализуемых по переуступке, ниже, чем при покупке аналогичного жилья после введения объекта в эксплуатацию;
-
Если аналогичные квартиры продают застройщик и действующий дольщик, последний устанавливает более низкую цену;
-
Возможность приобретения жилплощади по переуступке значительно расширяет ассортимент недвижимости в понравившемся доме или жилом комплексе.
Такая сделка будет выгоднее, чем если бы вы приобретали квартиру в доме, который уже введен в эксплуатацию. Чем ближе этот момент, тем выше становится ценник. Поэтому безопасная возможность приобретения квартиры по переуступке прав в последние годы вызывает интерес. Тем более что можно привлечь ипотеку.
Нельзя не сказать и о минусах, которые может нести такая сделка. Чем больше звеньев сделок прошел объект, тем выше юридические риски. Покупателю нужно тщательно проверить застройщика и дольщика-продавца. Если привлекается ипотека, банк обязательно проведет юридическую проверку сделки, чтобы оградить себя от рисков.
Возможные риски:
-
двойная продажа квартиры (риск исключается путем тщательной проверки документов по сделке);
-
появление лиц, чьи права нарушены. Например, продавец был женат, а супруга не давала согласие на продажу;
-
банкротство застройщика. Но если сделка проводится через проектное финансирование, деньги на эскроу-счете будут заморожены и переданы покупателю по ДДУ.
Необходимость в процедуре возникает по факту наступления самых разных обстоятельств в человеческой жизни:
- После развода один из экс супругов отказывается от своей части в пользу другого. Соответственно все бремя по выплате кредита ложится на плечи одного, но и в последующем он становится полноправным владельцем всей недвижимости целиком.
- Требуется реализация имущества в срочном порядке. У должника есть сжатые сроки для аннулирования займа и продажи недвижимости. Здесь возможно воспользоваться передачей преференций на жилплощадь. Как правило, процесс требует намного меньше времени, чем заблаговременное ликвидация займа, снятие ограничения с жилья и, наконец, его продажа.
- Получение в рамках наследственной массы. Наследуемое лицо приобретает не только прерогативу владения, но и обязательство аннулирования ипотеки перед банковским учреждением.
- Должник желает ликвидировать кредит в связи с отсутствием возможности дальнейшего погашения самостоятельно.
- Держатель ипотеки уступает прерогативу истребования заемных средств другому юридическому лицу на основании продажи портфеля ипотеки или при неисполнении заемщиком обязанностей внесения платежей – коллектору.
Переуступка в новостройке
Передача прерогативы собственности является одним из вариантов для квартиры, купленной по ДДУ. Отличие от приобретения жилплощади во вторичке состоит в том, что еще нет правоустанавливающих бумаг на домовладение у продающего субъекта.
Однако здесь есть свои сложности вообще по оформлению займа на жилплощадь в новостройке. Поскольку банковские учреждения с большой осторожностью относятся к домам, еще не прошедшим проверку и не сданным в эксплуатацию. В основном каждый конкретный банк сотрудничает исключительно с проверенными застройщиками, имеющими хорошую репутацию и партнерские взаимоотношения с кредитным учреждением.
Поэтому, прежде чем приобретать недвижимость в строящемся объекте, надлежит проконсультироваться в банке, где есть возможность получения займа.
В целом распорядок переоформления также будет обусловлен тем, погасил ли изначальный покупатель денежные обязательства перед застройщиком, в полном объеме или лишь частично.
ВНИМАНИЕ . Для покупателя высок риск остаться в итоге и без жилья, но с кредитом. Поскольку застройщик может вовсе не возвести здание, осуществить работу с большим запозданием или выполнить ее некачественно, что повлечет за собой дополнительные расходы.
За ходом выполнения работ в таких ситуациях надлежит тщательно наблюдать и спрашивать отчета по каждому проведенному действию, запросить план проведения работ и иными способами обезопасить себя.
Законодательное регулирование
Все вышеперечисленные моменты, касающиеся комментируемой темы, регламентируются действующим законодательством. Ключевыми НПА этой сферы считаются – гражданский кодекс и ФЗ «Об ипотеке».
Возможность уступки прерогативы требования другому кредитору прописана в статье 382 ГК РФ.
Ст. 391 кодекса говорит о такой же преференции должника. Однако его желание можно удовлетворить только после получения предварительного согласия кредитора.
Залоговое имущество делает особенным его эксплуатацию, а также вносит коррективы в полномочия по распоряжению. Согласно п.3 ст.37 ипотечного закона только завещать должник вправе без согласия банка, а все остальные манипуляции должны быть с ним согласованы. Также владеть и пользоваться разрешено исключительно в соответствии с целями предназначения, то есть для проживания.
Эксплуатация в иных целях может послужить поводом для конфликта с заимодателем.
Переуступка квартиры: риски и подводные камни
Уступка прав собственности на недвижимость – проверенный способ купить жилье в новостройке. Договор заключают по стандартному алгоритму, заверяет нотариус, вносят в Росреестр.
Другое дело – покупка квартиры с кредитным обременением. Некоторые покупатели не спешат приобретать объекты недвижимости, находящиеся в залоге. Однако если полностью погасить долг по ипотеке, кредитор снимает обременение с покупаемой квартиры. Никакие штрафы новому владельцу не страшны.
Подводные камни
Риски вызваны непосредственно переоформлением ДДУ. Подписывая договор цессии, цессионарий получает право требования на квартиру и сопутствующие обязанности. Продавец не отвечает за выполнение передаваемых прав. То есть в случае нарушений или задержек строительства по вине застройщика или подрядчика, цессионарий не сможет предъявить претензии к цеденту.
При переуступке покупатель теряет больше, чем продавец. Цедент перекладывает финансовые издержки на цессионария, заинтересованного в покупке жилья. Стоимость цессии – от 10 000 рублей. Иногда нужно заплатить 50 тыс. или даже 100 тыс. рублей. Лучше, если покупатель и продавец делят затраты поровну или хотя бы в пропорции 3:2.
Купля-продажа ипотечной квартиры по переуступке занимает от 2 недель до 1,5 месяцев. Необходимо время на снятие обременения с недвижимости, переоформление ДДУ и прочие процедуры.
Рекомендации
При переоформлении ДДУ обязательно привлекайте нотариуса и застройщика, это избавит от рисков. Лицо, занимающееся строительством, подтвердит, что права на строящуюся недвижимость не были переданы другому цессионарию.
Будьте готовы, что при сдаче готовой квартиры может обнаружиться расхождение между заявленной и фактической площадью. Внимательно изучайте договор о переуступке. Лучше согласовать вероятность возврата денег.
Например, цессионарий получает права на требование квартиры площадью 80 кв. м, а по завершению строительства жилплощадь составляет 77 кв. м. Целесообразно потребовать вернуть переплату. Если в договоре о переуступке предусмотрен данный пункт, компания, управляющая фондом финансирования строительства, вернет деньги в сумме кратной оплаченной стоимости за недостающую площадь либо согласно рыночной цене.
Существует и другая сторона монеты. Если при сдаче новой квартиры обнаруживают большую площадь, чем прописано в ДДУ, застройщик может требовать доплату с цессионария.
Когда покупать квартиру: на стадии котлована или завершающегося строительства?
Квартиры на стадии котлована распродаются, когда отстроено хотя бы 2 этажа. Приобретение таких квартир характеризуется повышенным риском и возможностью получить значительную прибыль, особенно после завершения строительства и сдачи дома.
Крайне осторожно следует относиться к застройщикам, которые спешат распродать квартиры на начальном этапе строительства: это сигнализирует о нехватке средств.
Квартиры, продаваемые на стадии завершения строительства, стоят дороже и, следовательно, приносят меньшую прибыль. Однако и риски при приобретении такой недвижимости гораздо меньше.
Согласно статистике, только 15% покупателей приобретают квартиры на стадии котлована, тогда как на завершающем этапе строительства — 90%.
В чем суть переуступки?
Возведение многоэтажного дома занимает несколько лет, и цена за «квадрат» постепенно растет по мере приближения строительства объекта к сроку сдачи. Квартира на этапе котлована обходится дешевле, чем на последующих стадиях — именно в этот момент инвесторы предпочитают покупать квартиру с целью последующей ее продажи. Когда квартира перепродается до момента ввода дома в эксплуатацию — заключается особая сделка – переуступка прав требования (договор цессии).
Главное, что должен понимать покупатель — это то, что он приобретает не саму квартиру, а право требования на неё. То есть ему переходят не только права на получение квартиры, но и риски, которые он несет при вложении средств в строящийся объект, а также обязательства по исполнению договора долевого участия.
Что такое переуступка
Согласно статьям ГК РФ 382 и 381, переуступить свои права может как физическое лицо (дольщик), так и банк (кредитор). Второй вариант актуален, если банк стал банкротом. В таком случае кредитная организация передает права на уже оформленные ипотечные займы другим организациям. Для потенциального покупателя квартиры с дисконтом интерес представляет переуступка права на строящийся объект от физлица.
Когда речь идет о договоре долевого строительства, переуступка заключается в передаче прав и обязанностей по ДДУ от первоначального дольщика к новому. При этом стоимость квартиры на 10-30% ниже, чем на ту же новостройку уже после оформления права собственности. По закону пока на квартиру не оформлено право собственности, переуступка прав может оформляться неограниченное число раз.
Ипотека по переуступке от СберБанка
Приобрести жильё по переуступке можно в Сбербанке. Оформление производится по тому же алгоритму, что и классическая покупка квартиры в новостройке под ипотечный кредит.
Порядок действий:
- Подберите наиболее привлекательные условия ипотечного кредитования от СберБанка. Обратите внимание на процентную ставку, величину ежемесячного платежа, сроки выплаты. Всё это можно сделать, не выходя из дома, из личного кабинета ДомКлик.
- Если вас устраивает расчёт и условия ипотеки, получите одобрение от банка. Для этого нужно заполнить заявление на ипотечное кредитование.
- Сделайте фото своих документов, загрузите их и отправьте вместе с заявлением в банк прямо из своего личного кабинета.
- Ждите ответа банка. Обычно он приходит в течение дня. Но по правилам, одобрения клиент может ожидать на протяжении 5-ти дней.
Когда ипотека будет одобрена, менеджеры банка помогут клиенту собрать пакет документов. У него будет 90 суток на поиск жилья и оформления сделки по переуступке.
Какие нужны документы:
- общегражданский паспорт;
- квитанция об оплате государственной пошлины;
- зарегистрированный договор по ипотечному кредитованию;
- договор переуступки со всеми изменениями и приложениями.
Также могут понадобиться документы, заверенные нотариально:
- согласие второго супруга на заключение договора (если жильё приобретается в совместную собственность);
- согласие от органов опеки и попечительства на переуступку права требования по договору (если участник долевого строительства действует от имени лица до 14 лет, или недееспособного);
- если потребуется — письменное согласие застройщика на переуступку прав требования по договору.
Уступка прав (цессия) в Сбербанке – порядок оформления
Чтобы провести такую процедуру, заемщику придется доказать факт неспособности далее отвечать по кредитным обязательствам. В противном случае на переуступку по ипотеке Сбербанк пойдет неохотно, если согласится вообще.
- Необходимо найти покупателя на квадратные метры, готового приобрести их в данном формате.
- Затем потребуется разрешение от кредитора – за ним обращаются оба участника сделки. Для этого нужно подать документы и дождаться решения.
- После заключается договор с новым покупателем, его регистрируют и производится расчет между сторонами (например, с помощью ).
Продать квартиру по переуступке в ипотеку не получится, если пакет документов будет неполным. Расчеты проводятся через два депозитных счета или банковские ячейки. В каждую покупатель заносит свою сумму:
- В первую – остаток долга по ссуде первого дольщика.
- Во вторую – деньги, причитающиеся продавцу.
Однако такой вариант действует, когда жильё передается после полной его оплаты. Допускается еще переуступка прав требования с ипотекой через приобретение квадратных метров в кредит. К новому заемщику предъявляются стандартные требования: стабильный и достаточный заработок, хорошая кредитная история, соответствие по возрасту и т.д.
Чтобы переуступка ипотеки на квартиру в Сбербанке прошла успешно, придется собрать следующую документацию:
- разрешение строительной компании на проведение сделки (если оно требуется исходя из ситуации);
- согласие второго супруга на цессию и допуски от кредитора, у которого взята ссуда первого заемщика;
- выписка из единого реестра, ДДУ и разрешение от органов опеки, если имеются малолетние дети.
Что значит переуступка при покупке квартиры?
Когда объект еще не закончен, с застройщиком подписывают договор участия в долевом строительстве, иначе ДДУ. Покупатель может продать право владения квартирой до сдачи объекта. В этом случае процедура передачи прав называется переуступка или цессия. Переуступку прав на квартиру осуществляют в период с момента подписания ДДУ до подписания актов передачи недвижимости. По сути основной ДДУ продолжает действовать. Меняется только один участник.
По сути договор по переуступке квартиры почти ничем не отличается от договора дольщика или купли-продажи. Документ на цессию также регистрируется в Росреестре. Его не обязательно согласовывать с застройщиком, если этого не прописано в ДДУ, но уведомить о новом собственнике стоит после передачи прав.
Сделка предполагает совершения нижеперечисленных действий:
| Нахождение заемщиком, имеющим квартиру, приобретенную на ипотечные средства покупателя, который готов купить право на нее | и затем обращение заинтересованных в проведении сделки переуступки сторон в банк, от решения которого зависит, будет она совершена либо нет |
| Осуществление банком проверки платежеспособности лица | которое выступает в качестве покупателя прав, после чего принимает соответствующее решение |
| Подписание нового договора по ипотечному кредитованию | банком и покупателем права на квартиру с последующим аннулированием исходного договора, если он отвечает требованиям банка |
| Осуществление регистрации права требования на покупателя | который станет новым владельцем жилой площади |
| Произведение расчета между продавцом права на квартиру и его покупателем | погашение новым заемщиком кредитных средств, взятых по ипотечному кредитованию |
Налоги при продаже по переуступке прав требования
Согласно Налоговому Кодексу РФ каждый дееспособный гражданин обязан уплачивать налог на доходы физических лиц со всех своих доходов, которым собственно и является сумма, вырученная за продажу квартиры по переуступке. Размер налоговой ставки составляет 13% от суммы прибыли.
Если цедент переуступил свои права на недвижимость в том же году, в котором был заключен договор долевого участия между ним и застройщиком, то базой для налогообложения является не сумма с продажи объекта, а разница между суммой приобретения и суммой продажи. В случае, когда выручка от продажи по переуступке оказалась ниже, чем общие расходы на участие в долевом строительстве, то НДФЛ не взимается.
Также согласно российскому налоговому законодательству, каждый гражданин имеет право раз в жизни воспользоваться налоговым вычетом при оформлении сделки с недвижимостью. Благодаря этой налоговой льготе можно полностью освободиться от уплаты НДФЛ.
Остались вопросы? Задайте их БЕСПЛАТНО нашему юристу!