Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Купля-продажа недвижимости: что придется заплатить в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для проверки участка, перед заключением договора купли-продажи, вы можете зайти на кадастровую карту Украины и проверить целевое назначение земли. После этого следует изучить условия и ограничения на использование земельного участка. Сделать это можно в различных реестрах.
Если вы купили участок для строительства частного дома, то вам придётся пройти следующие этапы:
- Получить почтовый адрес
- Обратиться к обслуживающей организации по вопросу подключения коммуникаций
- Разработать проект будущего строительства
- Изготовить строительный паспорт на застройку земельного участка
- Зарегистрировать уведомление о начале строительных работ через ЦПАУ (ЦНАП). Необходимо проконтролировать, чтобы вашему уведомлению был сразу присвоен индивидуальный 13-значный код (2 буквы и 11 цифр). Запись должна появиться на сайте ГАСИ (Государственной архитектурно-строительной инспекции), или Державної архітектурно-будівельної інспекції (ДАБІ), замість ДАБІ зараз починає роботу новий орган – Державна інспекція архітектури та містобудування (ДІАМ) в разделе “реєстр дозвільних документів”.
- Начать строительство
После того, как работы будут окончены, необходимо:
- Изготовить технический паспорт
- Подать декларацию об окончании строительства в ЦПАУ (ЦНАП)
После проверки полноты и правильности информации госорган ставит отметку в техническом паспорте и регистрирует декларацию.
После этого вы сможете зарегистрировать право собственности в Государственном реестре вещных прав. Для этого можно обратиться на выбор:
- К государственному регистратору
- К нотариусу
- В ЦПАУ (ЦНАП)
Шаг 4: регистрируем договор купли-продажи у нотариуса
После завершения всех подготовительных процедур продавец и покупатель могут оправляться к нотариусу.
Нотариальное удостоверение договора купли-продажи может быть осуществлено по месту нахождения земельного участка или одной из сторон договора.
Но перед этим нотариус обязан провести проверку на соответствие законодательным нормам продавца и покупателя. По словам Оксаны Кобрин, дополнительные проверки и процедуры могут занять до 2 месяцев.
Ведь нотариусу предстоит проверить весьма объемный массив информации:
- наличие у покупателя гражданства Украины, для чего нужно будет предоставить паспорт гражданина Украины;
- внесение приобретателя в санкционные списки;
- источники происхождения средств, за которые будет приобретаться земля;
- месторасположение участка относительно государственной границы (если у нотариуса возникнут сомнения относительно 50-километровую зоны госграницы, он обратиться к Госгеокадастру с запросом);
- общую площадь земельных участков с/х назначения, которые уже находятся в собственности потенциального покупателя, и готовящийся к покупке надел (вместе они не должны превышать 100 га).
Если по результатам проверки нотариус выявит несоответствия законодательным требованиям, то откажет в удостоверении сделки. И это может быть самым безболезненным вариантом.
Ведь если несоблюдение хотя бы одного из условий вскроется уже после заключения сделки, это станет основанием для признания ее недействительной, а также конфискации земельного участка.
Если же все прошло гладко, нотариус делает финальный аккорд.
Риски приобретения недвижимости или земли в Украине
Как правило, покупка любой недвижимости, в том числе земли, совершается непосредственно не будущим собственником, а через доверенное лицо, а именно риелтора, подбирающего необходимый участок или дом и рекомендующего определенного нотариуса.
Такая практика не всегда бывает положительной. Существует возможность попасть на «не того» покупателя/продавца, а земельный участок или объект недвижимости может быть под арестом или находиться в залоге (могут быть наложены другие ограничения по отчуждению). Именно для этого наши специалисты проведут для Вас предварительный анализ и поиск всех лиц, имеющих отношение к недвижимости/земельному участку, так и к самому объекту недвижимости.
Во-первых, следует обратить внимание на продавца. Он на момент заключения договора у нотариуса должен быть дееспособным, не находиться в розыске, под домашним арестом, не иметь запрета на отчуждение имущества и т.п.
Во-вторых, следует обратить внимание на юридические аспекты сделки, особенно требования к договору. Например, если продавец или покупатель состоит в браке, то обязательно согласие второго супруга.
Право иностранца на приобретение земельного участка в Украине
Также важно помнить, что открытым остается вопрос ограничения нерезидента иметь право собственности на земли сельскохозяйственного назначения. Исключение существует только в случае получения ими таких земель по наследству. Но здесь существует условие: обязательно их последующее отчуждение в течение года.
Также следует обратить внимание, что владеть землями сельскохозяйственного назначения имеют право только юридические лица Украины, созданные и зарегистрированные по законодательству Украины, участниками (акционерами, членами) которых являются только граждане Украины.
Все эти нормы украинского законодательства исключают право иностранцев на владение землями сельскохозяйственного назначения.
Исключением является возможность иностранцев и юридических лиц иметь земельные участки для ведения индивидуального или коллективного садоводства на условиях аренды. При этом срок такой аренды не может превышать 50 лет.
Наши юристы помогут вам правильно подготовить договор аренды земли, обратят внимание на обязательные пункты, определят моменты, на которые следует обратить внимание, во избежание проблемных и спорных вопросов в дальнейшем.
Довольно лояльное законодательство нашего государства по купли-продаже земель несельскохозяйственного назначения. Так, согласно ч.2 ст.81 Земельного кодекса, иностранцы могут иметь право собственности на земли:
- в пределах населенных пунктов;
- также на земельные участки за пределами населенных пунктов, на которых расположены объекты недвижимого имущества (дом, производство, цех и т.п.), принадлежащие им на праве частной собственности.
Как зарегистрировать право собственности на землю
Новый порядок регистрации прав собственности на землю, который действует с 2018 года, включает следующие этапы:
В первую очередь, необходимо взять выписку из государственного земельного кадастра со всеми данными о конкретном участке. Если в правоустанавливающих документах (договоре о купле-продаже, дарственной, свидетельстве о наследстве) есть информация о кадастровом номере, выписку можно не брать.
Сама процедура регистрации прав собственности на землю производится в местном центре предоставления услуг или у нотариуса в определенном нотариальном округе.
В пакет документов, который нужно подать в центр регистрации или предоставить нотариусу, должны входить:
- Выписка из государственного земельного кадастра,
- Паспорт заявителя и его копия,
- Идентификационный номер заявителя и его копия,
- Чек об оплате административного сбора, который составляет 0,1% от минимальной заработной платы,
- Правоустанавливающие документы на землю – договор купли-продажи, дарения или свидетельство о наследовании,
- Если заявление подает представитель, нужна доверенность на его имя и его документы – паспорт и ИНН.
Заявление на регистрацию рассматривается в течение пяти дней. Новый порядок определяет публикацию решения о получении права собственности на землю на сайте Министерства юстиции юридическим документом, удостоверяющим такое право. При желании собственник земли может получить распечатку решения, но без печатей и подписей.
Возможно и сокращение сроков рассмотрения заявления до нескольких часов. Сбор за регистрацию в таком случае будет больше.
После окончания регистрации новый собственник земли имеет все права распоряжаться ею по своему усмотрению.
Договор покупки-продажи земельного участка
Форма договора о совершении сделки по продаже-покупке земельного участка по желанию сторон может быть простой или нотариальной. При этом типовой договор не обязательно регистрировать в государственных органах, но переход права собственности на землю от одного собственника к другому требует обязательной регистрации. Если в сделке по продаже земли участвует несовершеннолетний или недееспособный собственник, договор о покупке-продаже должен обязательно быть заверенным нотариально.
Если стороны решают оформить договор покупки-продажи нотариально, они должны знать, что регистрация такого договора возможна только в определенном нотариальном округе.
В договоре необходимо указать кадастровый номер и адрес земельного участка, его площадь, согласно правоустанавливающим документам. Нужно дать подробное описание участка, в котором, кроме кадастрового номера и площади, также будут указаны его местонахождение, категория и целевое назначение, цена. Также нужно указать, есть ли ограничения на этот участок, гарантии, что участок не является предметом залога и не арестован. Денежный расчет производится по соглашению сторон – до или после заключения договора и составления акта передачи земли. Акт передачи является неотъемлемой частью договора.
Перечень документов для продажи земельных участков
Зачастую, у продавца отсутствуют некоторые из необходимых бумаг. Получение большинства из них требует существенных временных затрат. К примеру, время готовности межевого плана напрямую зависит от согласия/несогласия соседей с установленными границами.
Нередки проблемы с правоустанавливающими документами и постановкой участка на кадастровый учет. Пока они не будут улажены продажа не представляется возможной.
Реализация земельного участка происходит беспрепятственно только в том случае, когда продавец имеет зарегистрированное в Росреестре право собственности, прошел процедуру постановки на кадастровый учет и у него имеется на руках вся техническая документация из БТИ. Если что-либо из перечисленного отсутствует, потребуется перед заключением сделки привести бумаги в порядок с точки зрения законодательства.
Таким образом, продавец должен иметь на руках следующие документы:
- правоподтверждающий документ – свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН;
- правоустанавливающий документ – договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о вступлении в права наследования и т.п.;
- межевой план;
- технический паспорт;
- кадастровый паспорт;
- документация на строения;
- расширенная выписка из ЕГРН об отсутствии обременений.
Если какие-либо бумаги отсутствуют, стороны могут заключить предварительный договор купли-продажи с указанием даты готовности нужной документации. Предварительное соглашение ни к чему не обязывает продавца и покупателя.
Эта бумага не может служить основанием перехода права собственности или необходимости передачи денежных средств. Предварительный договор означает лишь то, что стороны планируют заключить сделку в будущем.
Стандартный пакет документов при продаже квартиры
В итоге стандартный пакет документов при продаже квартиры в Украине в 2023 г. включает такие документы как:
- правоустанавливающий документ на квартиру;
- технический паспорт;
- справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
- оценку квартиры;
С недавнего времени справку о составе семьи получать не нужно, так как информацию о том, зарегистрирован ли кто-то в квартире может проверить сам нотариус, у которого оформляется договор.
Для сложных случаев продажи может понадобиться:
- разрешение органов опеки и попечительства;
- согласие второго из супругов на продажу;
- документы о снятии ареста (если информация о его снятии не отображена в Государственном реестре, однако о нём известно покупателю);
- согласие совладельцев квартиры на продажу части квартиры (если квартира находится в общей частичной собственности).
Какая информация содержится в договоре купли-продажи квартиры
- Реквизиты продавца и покупателя, их данные паспорта, номер идентификационного кода.
- Адрес продаваемого объекта недвижимости, его технические характеристики.
- Данные о документе, на основании которого квартира принадлежит продавцу.
- Семейное положение покупателя.
- Информация о том, что квартира на момент продажи не заложена, не сдана в аренду, на неё не наложен арест или запрет, не имеет долгов.
- Сумма оценки.
- Цена продажи.
- Информация о том, что продавец получил деньги в полном объёме.
- Срок выписки и освобождения квартиры.
- Кто оплачивает затраты по оформлению договора.
- Дата проведения сделки, адрес нотариальной конторы, фамилия нотариуса.
Выгодно ли покупать землю
Андрей Мартын обращает внимание, что самый высокий рост цены после запуска рынка сельхозземли будет касаться земельных участков, которые являются перспективными для строительства.
«То есть сельскохозяйственные земли, расположенные рядом с Киевом, другими крупными городами, на Черноморском и Азовском побережьях и т. д. будут иметь высшую ценность, чем другие сельхозземли просто потому, что их перспективное использование является более ценным», – объясняет он.
По словам профессора, сегодня неплохим индикатором эффективности инвестирования в землю является размер арендной платы – это показатель, который указывает, насколько агробизнес готов вкладываться в доступ к земельным ресурсам.
«Данные аграрных ассоциаций указывают, что в последние годы среднегодовой рост арендной платы за сельскохозяйственные земли составляет 10-15%. Привлекательность земель растет, конкуренция доступа к землям в агробизнесе растет, потому что желающих заниматься агробизнесом довольно много, а земли физически больше не становится. Можно рассчитывать, что в ближайшие годы рост цен будет и в дальнейшем», – резюмирует Андрей Мартын.
Договор купли-продажи жилого дома: основные условия
Сторонами договора могут выступать юридические, физические лица или физические лица-предприниматели. Допускается продажа дома, находящегося в совместной собственности. В таком случае лицо, которое намеревается заключить сделку, должно получить письменное согласие другого собственника или предоставить доверенность. Примером может служить реализация совместной недвижимости супругов.
Готовый образец договора купли-продажи дома должен содержать условия сделки, ответственности сторон. По желанию участников указываются сроки выписки и освобождения дома, кто оплачивает расходы на оформление договора. Существенными условиями документа являются указание даты его заключения, а также:
- Характеристики недвижимости. Указываются общая площадь дома, количество жилых и хозяйственных помещений, этажность, точный адрес. Этот же пункт прописывает характеристики земельного участка, кадастровый номер, наличие коммуникаций и прочие технические особенности.
- Ответственности сторон. Здесь указывается, кто и что должен сделать до и после заключения сделки, какие штрафные санкции предусмотрены в случае, если Покупатель или Продавец не выполнят свои обязательства.
- Стоимости недвижимости. Прописывается окончательная сумма сделки. Оценить состояние дома и определить его окончательную стоимость перед заключением договора должен специалист по оценке имущества. В разделе, посвященном стоимости недвижимости, также прописываются порядок, сроки передачи средств от Покупателя Продавцу, а также прочие условия, которые касаются выплат.
- Реквизитов сторон. Покупатель и Продавец указывают точный адрес проживания (регистрации), данные паспорта, идентификационный номер, телефон для связи.
Какие риски есть при покупке земельного участка
При покупке земельного участка следует обратить внимание на следующие нюансы. Прежде всего, необходимо покупать только приватизированный участок. Если вам пытаются продать неприватизированный участок, то речь идет о продаже права приватизации этого участка, а не самой земли. Прежде, чем стать владельцем этого участка, вам придется потратить на это много сил и времени, а также денег. Если вы готовы к этому, можно купить и неприватизированный участок, проделав всю работу по его приватизации самому. Но дешевле и проще приватизировать участок будет тому, кто пользуется ею на протяжении длительного времени. По закону, каждый гражданин Украины имеет право на бесплатную единоразовую приватизацию земельного участка в пределах определенных норм в зависимости от назначения участка.
Потенциальные риски рынка земли
Перед открытием рынка собственники земли должны проверить информацию в реестрах — зарегистрирован ли участок в государственном земельном кадастре и реестре прав, отмечает Юрченко. «Если этого не сделать, то претендовать на землю сможет кто-то другой. В частности, после 2025 года эта земля перейдет в коммунальную собственность. Конечно, можно через суд восстановить право, но лучше заранее проверить регистрацию», — объясняет эксперт.
Также Юрченко советует проверить, совпадают ли площади земельных участков в реестрах. «От этого зависят сроки продажи земельного участка и реализация преимущественного права на покупку», — отметила она.
Бояться того, что с открытием рынка простые украинцы останутся без земли, не стоит, ведь даже когда действовал мораторий, богачи и так ее скупали, убежден профессор Киевской школы экономики и эксперт по земельным вопросам Олег Нивьевский. «В частности, можно было арендовать землю на 50-200 лет. Кроме того, обойти мораторий можно было путем обмена. Например, участок в пару соток обменять на участок в несколько гектаров с доплатой», — говорит он в разговоре с DW.