Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Отказ от соседей при продаже комнаты в коммунальной квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Существует 3 способа получить официальные отказы от владельцев соседних помещений при продаже комнаты. Выбор того или другого метода зависит от жизненных обстоятельств и готовности соседей идти навстречу.
Как грамотно оформить отказ при продаже комнаты в коммунальной квартире
Соседи подписывают нотариальный отказ от покупки комнаты. Если хозяева соседних комнат живут в них и взаимоотношения с соседями нормальные, можно пригласить их всех к нотариусу, который составит и заверит отказы. Также соседи могут самостоятельно сходить к нему и оформить отказы — например, если они живут в другой стране или городе. Их нотариус отправит документ по своим каналам связи местному юристу.
Полученные письменные отказы бессрочны, если цена продажи не изменится. Если продавец захочет снизить стоимость, ему придётся получить новые отказы от соседей.
Продавец отправляет извещение о продаже и ждёт 30 дней. Если хозяева остальных помещений не хотят подписывать нотариальный отказ, им необходимо послать извещения о продаже. Для этого нужно узнать, кому принадлежат соседние комнаты, опросив соседей или заказав выписку из ЕГРН.
Продажа комнаты в коммуналке — право первой ночи
По закону, соседи по коммуналке имеют право приоритетного выкупа вашей комнат, иными словами, первым делом кому вы должны, нет обязаны, предложить купить вашу комнату — это ваши соседи по коммунальной квартире.
Пункт 6 статьи 42 Жилищного кодекса РФ » Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире» не двусмысленно нам об этом говорит: При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях установленных ГК РФ. Статья 250 Гражданского кодекса РФ это тот нормативно-правовой акт, который регулирует гражданско-правовые отношения, в части преимущественного права покупки жилья как части общей собственности. Закон недвусмысленно говорит, нам о том, что именно соседи по коммунальной квартире имеют преиимущественное право покупки выставляемой на торги комнаты. Особо стоит отметить, что уступка преимущественного права покупки комнаты в соответствии всё с той же ст. 250 ГК РФ не допускается — переуступить данное право третьему лицу не получится…
Пoдгoтoвьтe кoмнaтy к пpoдaжe
🔨 Cдeлaйтe peмoнт. Ecли кoмнaтa нaxoдитcя в плaчeвнoм cocтoянии, нe yдacтcя выpyчить зa нee мнoгo дeнeг. Дaжe кocмeтичecкий peмoнт мoжeт пoвлиять нa cтoимocть в лyчшyю cтopoнy. Цeнa выpacтeт eщe, ecли вы ocтaвитe в кoмнaтe xopoшyю мeбeль и бытoвyю тexникy.
📁 Дooфopмитe дoкyмeнты. Ecли кaкиx-тo дoкyмeнтoв нe xвaтaeт — нaпpимep, вы пoтepяли кaдacтpoвый пacпopт нa нeдвижимocть — дooфopмитe иx. Oни пoнaдoбятcя пpи cдeлкe. Oфopмлeниe дoкyмeнтoв в пpoцecce cдeлки зaтянeт ee.
💵 Oцeнитe cтoимocть. Пopядoк пpoдaжи кoмнaты в кoммyнaльнoй квapтиpe oбязывaeт cнaчaлa oпpeдeлить ycлoвия пpoдaжи, в тoм чиcлe cтoимocть. Oбpaтитecь к oцeнщикy или paccчитaйтe пpиeмлeмyю цeнy caмocтoятeльнo. Пpocмoтpитe oбъявлeния «пpoдaм кoмнaтy в кoммyнaльнoй квapтиpe», выявитe cpeднюю цeнy для кoмнaт, пoxoжиx нa вaшy. Учтитe инфpacтpyктypy paйoнa, тип peмoнтa, плoщaдь oбщиx пoмeщeний, xapaктepиcтики двopa и пoдъeздa. Нaзнaчьтe кoмфopтнyю для ceбя cтoимocть.
После того, как отказ от покупки был получен от всех владельцев, можно приступить к продаже помещения стороннему лицу. На сделке должны присутствовать все собственники или их представители, действующие по доверенности. Для этого понадобятся следующие документы:
- паспорта всех собственников;
- уведомления каждому соседу о продаже помещения;
- все отказы, полученные в результате отправки уведомлений;
- все конверты с датой доставки письма, если сосед отказался от получения уведомления;
- документы на комнату (свидетельство о собственности, кадастровый паспорт, выписка из БТИ);
- договор купли-продажи;
- разрешение муниципального органа и органов опеки, если сосед снимает комнату по соцнайму или ей владеет несовершеннолетний (или недееспособный).
Как и кому сообщать о предстоящей продаже комнаты?
Сообщить соседям по коммуналке о своих намерениях продажи комнаты вы должны в письменной форме, с уведомлением о получении. Но в жизни случается всякое, прекрасно, когда между соседями теплые, дружеские отношения, но бывает и наоборот: соседи могут всячески препятствовать продаже, либо из вредности, либо в расчете занизить цену и выкупить вашу комнату по дешевке. Мало того, бывают случаи, когда соседи фактически не проживают в принадлежащих им комнатах, а только номинально числятся в квартире (купили ради инвестиций, переехали в другой город, сдают свою жилплощадь). Как быть в подобных ситуациях?
Во-первых, уясните, что предлагать приобрести вашу комнату вы должны только собственникам! Тем соседям, кто проживает по договору найма или аренды, преимущественное право покупки вашей комнаты закон не предоставляет.
Что такое коммуналка и история ее появления
Под коммунальными квартирами понимается недвижимость, жилыми комнатами в которой владеют разные собственники. К местам же общего пользования причисляют прихожую, коридоры, кухню и санузлы, которыми владельцы вынуждены пользоваться сообща.
Сами по себе коммунальные квартиры являются пережитком советского быта и восходят к 1918-му, когда новая на тот момент власть отменила на жилье частную собственность, начав «уплотнение» и заселение к прежним собственникам квартир новых соседей. Последние обычно были представителями рабочего класса, которым где-то нужно было жить. В качестве же нормы для этих целей правительство определило 9 кв. м на человека, вынудив остававшиеся, «лишние», метры отдавать нуждающимся.
В постсоветской России коммуналки пребывают в полулегальном положении, а современные власти то и дело пытаются избавиться от этого вида жилья, называя его наследием прошлого. В этих целях начиная с 1990-х россиянам сообщали о принятии программ расселения коммуналок, которые даже к 2020-м победить окончательно так и не удалось. Однако если прежде коммуналки принадлежали государству, с 1991-го их можно приватизировать, бесплатно оформив в собственность.
Какие же документы потребуются?
- Собственно заявление на оформление договора купли-продажи, которое оформляется прямо в регистрационной палате обеими сторонами, желающими заключить договор.
- Документ, подтверждающий уплату госпошлины.
- Документ, подтверждающий, что вы являетесь законным собственником данной комнаты. Если официально вы не являетесь собственником комнаты, вам понадобится доверенность.
- Справка о том, какие лица, помимо продавца, зарегистрированы на данной жилплощади – либо о том, что таких лиц не имеется.
- Документ, доказывающий, что другие лица, владеющие или имеющие право на данную собственность, уведомлены о продаже и ничего не имеют против.
При возникновении нюансов, таких, как наличие среди собственников квартиры несовершеннолетних детей — или же, например, если у продавца имеется супруг/супруга – потребуется дополнительные документы и справки. Специалист, оформляющий сделку, проконсультирует вас, как продать комнату в коммунальной квартире — документы, необходимые для этого, будут им подробно перечислены.
Помните, что если у вас возникают затруднения с продажей комнаты в коммунальной квартире, всегда можно довериться агентству по недвижимости. Вы получите профессиональную консультацию по всем вашим вопросам, и сотрудники агентства помогут вам урегулировать многие проблемные моменты. Если же вы все-таки решили обойтись своими силами, будьте внимательны в соблюдении всех формальностей, даже если это кажется сложным. Во избежание проблем в дальнейшем всегда лучше перестраховаться.
Можно ли не извещать соседней?
Если не известить других собственников коммунальной квартиры о продаже, они получат право оспорить будущий договор купли-продажи в суде и требовать перевода всех прав и обязанностей покупателя в течение 3 месяцев. Продавец тогда будет должен возместить расходы и ущерб, нанесенный в результате таких действий, покупателю.
Также вполне вероятно, что Росреестр откажет в регистрации сделки, при которой не соблюдался порядок извещения.
Подводные камни сделки купли-продажи комнаты в коммунальной квартире
- Владелец не имеет права продать комнату дешевле той цены, которую указал в извещении. Если через какое-то время вы решите снизить цену – придется снова уведомлять всех соседей о продаже по новой цене.
- Если один из собственников продаваемой комнаты – несовершеннолетний, понадобится разрешение органов опеки.
- Продаваемая комната может быть общедолевой собственностью. В таком случае может продаваться как комната целиком, так и доля в праве собственности.
В выписке из ЕГРН размер доли указан в графе «Сведения о зарегистрированных правах». Такую сделку регистрируют у нотариуса.
Продать долю права покупателю использующему ипотеку будет сложнее, так как банки неохотно выдают кредиты на покупку доли. Потому что продать долю банку будет сложнее, чем комнату.
При такой сделке все продавцы-дольщики или их представители должны присутствовать на подписании договора.
Предварительное уведомление соседей по коммунальной квартире
Предварительное уведомление — это письменное обращение, в котором собственник извещает сособственников по коммуналке о намерении продать свою комнату кому-либо и сообщает существенные условия будущей сделки, в том числе ее цену.
Документ составляется в свободной форме и рассылается совладельцам.
Самыми надежными способами рассылки считаются:
● отправка телеграммы через «Почту России»;
● отправка через нотариуса, который самостоятельно рассылает письма, а отправителю выдается свидетельство о передаче документов.
У получивших письмо собственников есть месяц со дня извещения, чтобы согласиться купить продаваемое имущество. Если в течение этого времени никто из соседей не заявил о своем желании стать покупателем, можно продавать недвижимость кому угодно.
Заключить соглашение купли-продажи комнаты до истечения этого месяца можно, только если все хозяева, получив письма, направили официальный письменный отказ от покупки.
Убедитесь в отказе других собственников
Если вы хотите продать комнату в коммунальной квартире без егрн от соседей в 2024 году, вам необходимо убедиться в отказе других собственников от приобретения вашей комнаты. В этом случае вы сможете продать комнату без их вмешательства и получить все необходимые документы и средства для успешной сделки.
Для того чтобы убедить других собственников отказаться от вашей комнаты, вы можете использовать следующие методы:
- Установите привлекательную цену. Подумайте о разумной цене для вашей комнаты, которая будет интересна покупателям. Если вы предложите хорошую цену, другие собственники могут обратить внимание на ваше предложение.
- Предложите привлекательные условия. Дополнительно к цене, вы можете предложить привлекательные условия для покупателей, такие как гибкий график платежей или возможность обмена на другую недвижимость.
- Организуйте показ комнаты. Покажите другим собственникам вашу комнату, чтобы они имели представление о ее состоянии и возможностях. Это поможет им сделать обоснованный выбор и, возможно, отказаться от покупки.
Важно помнить, что каждый собственник имеет право принимать решения относительно своей недвижимости. Поэтому ваша задача — убедить их в том, что ваша комната не является для них наиболее выгодным вариантом. Общайтесь с другими собственниками, анализируйте их мотивы и находите пути убедить их в отказе.
- Составить извещение с указанием цены и условий сделки. Цена, указанная в извещении, может повлиять на сделку в будущем.
- Получить от каждого собственника подтверждение того, что он проинформирован о намеченной сделке и не возражает. Подтверждение обычно заверяется у нотариуса, чтобы в дальнейшем сосед не мог оспорить сделку, сославшись на подлог документов (например, что это не он подписывал отказ от преимущества выкупа помещения).
- Погасить задолженности перед управляющей компанией и коммунальными службами, если таковые имеются.
- Выписать из комнаты жильцов, если они были там прописаны.
- Подготовить документы для продажи. Желательно иметь ксерокопии всех бумаг.
- Заключить договор о продаже, подписать акт приёма-передачи.
Договор регистрируется в Росреестре. Новый собственник может на основании этого договора в любой момент оформить комнату на себя и получить выписку из ЕГРП.
Бюрократические правила.
Для того чтобы успешно продать комнату и получить отказ от соседей, необходимо правильно оформить всю необходимую документацию. Важно помнить, что оформление документов должно соответствовать требованиям регистрирующего органа.
Одним из основных документов, который необходимо подготовить, является договор купли-продажи. В нем должны быть определены все основные условия сделки, включая цену, сроки и ответственность сторон. Договор должен быть составлен в письменной форме и подписан обеими сторонами.
Необходимо также получить согласие соседей на продажу. Для этого можно составить официальное письмо с изложением всех основных условий сделки и попросить соседа подтвердить свое согласие, подписав письмо.
Наряду с договором купли-продажи и согласием соседей Вам необходимо будет предоставить другие документы, подтверждающие право собственности на комнату. В принципе, это выписка из ЕГРН, документ о происхождении недвижимости и любая другая документация, которую может потребовать регистратор.
Важно отметить, что при предоставлении документов стоит обратить внимание на их правильность и своевременность. Невыполнение запроса может привести к отказу в регистрации сделки или возникновению проблем в будущем.