Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать дом купленный за материнский капитал». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Часто с помощью семейного капитала оплачивают часть ипотечного займа. Сделку в любом случае необходимо согласовать с органами опеки, независимо от того, были выделены доли детям и супругу или нет. Также потребуется согласие банка на такую продажу и на передачу кредитных обязательств покупателю, если стороны выбрали такой вариант.
Как продать ипотечную квартиру с материнским капиталом
Далее выбирают способ продажи недвижимости:
- доля денег уходит на возмещение ипотеки
- кредитные условия и обязанности передаются покупателю — по договоренности с банком
- самостоятельное погашение кредита со снятием обременения и переоформление объекта на покупателя
Если для погашения займа родители использовали сертификат, нужно подготовить обязательство о выделении долей детям в новой квартире и заверить его у нотариуса.
При этом, срок исполнения такого обязательства не может превышать полгода после снятия обременения с недвижимости. Поэтому жилье, приобретенное на сертификат, реализовать сложнее — процедура возможна только после предварительного согласия органа опеки и попечительства.
Особенности недвижимости, купленной за маткапитал
Маткапитал — это мера государственной поддержки семей с детьми. До 2020 года рассчитывать на него могли семьи, в которых появился второй ребенок, а с 2020 года уже при появлении первого можно получить сертификат на данный вид господдержки.
Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ, регулирующий вопросы маткапитала, перечисляет разрешенные направления его использования. Одно из таких направлений — приобретение жилья. Этими деньгами можно оплатить покупку готового жилья, их можно вложить в строительство жилого здания, также их можно направить на возврат ипотечного кредита.
Использование маткапитала таким образом налагает определенные обязательства, главное из которых — покупка должна быть оформлена в общую собственность всех членов семьи, в том числе:
● самого владельца сертификата на госпомощь (обычно это мать);
● его супруга;
● всех детей — не только того, чье появление дало право на господдержку и благодаря которому был получен маткапитал, но и всех его братьев и сестер. При этом не имеет значения, как ребенок появился в семье — был он в ней рожден или усыновлен.
То есть после приобретения квартиры с помощью материнского капитала производится наделение долями в праве всех домочадцев. Сделать это следует в течение полугода после использования денег.
В некоторых случаях срок распределения долей начинается позже: например, при приобретении в ипотеку шестимесячный срок начинается с момента снятия залогового обременения. Если маткапитал был вложен в строящийся объект — с момента ввода его в эксплуатацию.
Таким образом, недвижимость, купленная с использованием материнского капитала, находится в общей долевой собственности нескольких человек, в том числе несовершеннолетних детей.
Продажа квартиры, принадлежащей лицу младше 18 лет, возможна только с письменного разрешения органа опеки и попечительства (ООиП), получить которое важно до оформления договора купли-продажи.
Кроме того, такой договор требует нотариального удостоверения.
Без соблюдения этих правил продажа не состоится и право нового собственника официально зарегистрировано не будет.
Продажа ипотечной квартиры с материнским капиталом
При покупке жилья в ипотеку на него налагается дополнительное обременение: оно передается в залог банку. Этот залог обеспечивает обязательство должника перед кредитной организацией и служит гарантией возврата кредита.
Продажа такого объекта сама по себе будет более сложной задачей. Для этого нужно либо получать согласие банка, либо до оформления продажи погасить заем и освободить квартиру от обременения.
При этом залог, существующий в период выплаты кредита, не исключает обязанности выделить права домочадцам покупателя. На практике банки редко позволяют сделать это до полного погашения займа.
Для таких случаев закон, устанавливая правила обращения с материнским капиталом, позволяет не выделять доли сразу после приобретения недвижимости. Семья вправе направить деньги на покупку квартиры, а права выделить после полного погашения долга. Однако это возможно при соблюдении важного условия: собственник должен дать нотариально удостоверенное обязательство в будущем выделить доли.
Таким образом, получается, что на период возврата долга обязательства по распределению прав не исполнены, и встает вопрос, можно ли при этом продать ипотечное имущество, чтобы купить новое.
Если необходимо продать ипотечный объект с материнским капиталом, прежде всего обратитесь в банк и попробуйте согласовать возможность распределения долей до возврата кредита. Если банк это разрешит, выделите доли в квартире детям и супругу и продавайте квартиру в ипотеке и с детскими долями. Найти покупателя, вероятно, будет непросто, но возможно.
Другой вариант — действовать в следующей последовательности шагов:
1) погасить долг досрочно. Для этого, например, найдите покупателя, готового внести аванс в размере остатка долга;
2) снять обременение;
3) произвести выделение долей;
4) получить одобрение ООиП;
5) оформить сделку.
Какие документы потребуются для продажи квартиры?
Для получения разрешения в органах опеки соберите следующие документы.
-
Паспорт ребенка, если ему исполнилось 14 лет, или свидетельство о рождении.
-
Заявление и паспорта обоих родителей в органы опеки.
-
Техпаспорт на квартиру.
-
Документ купли-продажи.
-
Если ваш покупатель будет использовать деньги из материнского капитала, от него потребуется копия сертификата.
-
Выписка из ЕГРН.
-
Если недвижимость в ипотеке, к заявлению приложите разрешение банка.
-
Ваш сертификат, которым вы пользовались при покупке квартиры.
-
Разрешение на проведение сделки от пенсионного фонда.
-
Согласие на сделку супруга, супруги и ребенка, если он достиг совершеннолетия.
Выделение долей детям
Важно помнить, что продажа ипотеки с материнским капиталом и любые другие сделки с недвижимостью могут быть проведены только с разрешения органов и попечительства. Государство защищает интересы несовершеннолетних, поэтому препятствует нецелевому использованию выделенных средств в рамках господдержки. По этой причине при продаже жилья дети должны быть обеспечены долей в новой квартире или доме, а жилищные условия соответствовать или быть лучше, чем на прежнем месте. По закону введение несовершеннолетних в число собственников производится не позднее чем через полгода после закрытия ипотечного кредита.
Основная сложность, с которой сталкиваются заемщики, желающие продать квартиру с материнским капиталом в ипотеке, связана с тем, что для сделки необходимо получить разрешение органов опеки, но на практике доли, как было указано выше, выделяются после закрытия договора кредитования. Если у продавца отсутствуют собственные средства для закрытия ипотечного кредита, то к моменту купли-продажи он приходит с неполным перечнем документов.
Как выйти из сложной ситуации? В первую очередь рекомендуется попытать закрыть задолженность самостоятельно или найти покупателя, готового по предварительному договору погасить ипотеку. Также продавец может попытаться получить предварительное решение органов опеки.
Для продажи квартиры в ипотеке с маткапиталом продавцу необходимо предоставить пакет документов. В зависимости от выбранной схемы перечень может включать в себя:
-
паспорта владельцев жилья и детей старше 14 лет (для несовершеннолетних требуются свидетельства о рождении);
-
сертификат материнского капитала, использованный при покупке объекта;
-
документы на недвижимость (технический и кадастровый паспорт, выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности);
-
разрешение органов опеки, если дети имеют доли в квартире;
-
предварительные договоры купли-продажи;
-
разрешение банка на проведение сделки;
-
справку о готовности объекта при участии в ДДУ.
Как получить разрешение органов опеки?
Главное — доказать, что права детей не будут нарушены и они получат равноценные доли в другом объекте. Также площадь новой квартиры не должна быть меньше предыдущей. Иное возможно в двух случаях.
- Если вы подтвердите, что рыночная стоимость квадратного метра в новой квартире выше предыдущей.
- Если доли родителей в новой квартире будут уменьшены, а дети получат площадь, равнозначную отчуждаемой.
Чтобы получить разрешение:
- Составьте заявление в органы опеки;
- Подготовьте пакет документов (паспорта родителей, свидетельства о рождении детей, договор о праве собственности на квартиру);
- Получите справки — оценщика о стоимости жилья и об отсутствии коммунальных задолженностей.
СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ
- Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
- Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
- до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
- до момента расторжения Договора.
- Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.
- При наступлении обстоятельств непреодолимой силы, которые сторона по настоящему Договору оферты не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами, срок исполнения обязательств в соответствии с настоящим Договором отодвигается соразмерно времени, в течение которого продолжают действовать такие обстоятельства, без возмещения каких-либо убытков. К таким событиям чрезвычайного характера, в частности, относятся: наводнения, пожар, землетрясение, взрыв, шторм, оседание почвы, иные явления природы, эпидемия, пандемия, а также война или военные действия, террористические акты; перепады напряжения в электросети и иные обстоятельства, приведшие к выходу из строя технических средств какой-либо из сторон.
- Сторона, для которой создалась ситуация, при которой стало невозможно исполнять свои обязательства из-за наступления обстоятельств непреодолимой силы, обязана о наступлении, предположительном сроке действия и прекращения этих обстоятельств незамедлительно (но не позднее 5 (пяти) рабочих дней) уведомить в письменной форме другую сторону.
- В случае спора о времени наступления, сроках действия и окончания обстоятельств непреодолимой силы заключение компетентного органа в месте нахождения соответствующей Стороны будет являться надлежащим и достаточным подтверждением начала, срока действия и окончания указанных обстоятельств.
- Неуведомление или несвоевременное уведомление стороны о начале действия обстоятельств непреодолимой силы лишает ее в дальнейшем права ссылаться на них как на основание, освобождающее от ответственности за неисполнение обязательств по настоящему Договору.
- Если обстоятельства непреодолимой силы и/или их последствия продолжают действовать более 30 (тридцати) календарных дней подряд, то Договор, заключенный на условиях настоящей Оферты, может быть расторгнут по инициативе любой из сторон путем направления в адрес другой стороны письменного уведомления.
Необходимая документация
В соответствии с законами, родители детей, не достигших своего совершеннолетия, не имеют права проводить никакие манипуляции с жилплощадью, которая была приобретена с привлечением МК до тех пор, пока соответствующее разрешение не будет выдано органами опеки.
Подобное разрешение можно получить лишь в том случае, если органы опеки будут владеть полной информацией относительного нового объекта недвижимости и убедятся в том, что жилищные условия семьи не ухудшаются.
В связи с этим от органов опеки следует ожидать требования документального подтверждения факта приобретения новой жилплощади, полностью соответствующей всем параметрам. Таким образом, прежде чем продать недвижимость, которая ранее была приобретена с привлечением материнского капитала, необходимо найти новое жилье, и даже составить предварительный договор купли-продажи, причем он должен быть обязательно заверен нотариально.
Кроме вышеуказанного договора, в органы опеки также следует подать такие документы:
- заявление, написанное от имени обоих родителей либо законных представителей детей. В том случае, если заявление написано последними, то к нему также должно прилагаться подтверждение причины отсутствия родителей, например, свидетельство о смерти;
- свидетельство, подтверждающее, что родители детей находятся в официальном браке;
- если ребенок, достигший своего 14-летия, и имеющий часть в доме, приобретенном за счет МК, не желает ее продавать, то он имеет право написать соответствующее заявление в органы опеки;
- документы, удостоверяющие личность каждого собственника части продаваемой жилплощади;
- заявление от каждого совершеннолетнего члена семьи о том, что он не имеет ничего против продажи имущества, приобретенного некогда с привлечением материнского капитала;
- документ, выданный БТИ. В нем должна быть указана точная площадь и стоимость продаваемой недвижимости, а также ее план;
- выписка о состоянии лицевого счета жилплощади;
- справка о полном отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
Продажа дома, приобретенного за материнский капитал: юридическое решение
В любой ситуации, когда речь идет о сделках, где в качестве товара выступает недвижимость, желательно заручиться помощью юриста компании «Правосфера» или другого человека, имеющего специальное образование. Однако при этом стоит учитывать, что профессионалы агентства «Правосфера» не только досконально изучили законы РФ, они ежедневно применяют их на практике, решая многочисленные проблемы клиентов. Поэтому сотрудники компании знают все тонкости и нюансы использования действующего законодательства.
Мы сможем решить самые сложные вопросы, связанные с материнским капиталом, включившись в дело на любой его стадии. Даже если вам кажется, что проблема зашла в тупик, и проще забыть о ней, обратитесь в компанию «Правосфера», наши специалисты смогут вам помочь!