Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «При покупке квартиры когда отдавать деньги продавцу». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Первую часть денег, то есть предоплату, можно передавать по договоренности. Например, при втором просмотре квартиры, когда вы убедились, что хотите именно этот объект недвижимости и намерены забронировать его.
Когда осуществляется передача денег при продаже квартиры?
Независимо от того наличный или безналичный расчет используется для покупки квартиры, передать деньги можно:
- В день подписания договора купли-продажи (ДКП).
- После государственной регистрации перехода права собственности.
- Можно и авансом отдать по предварительному договору. Иногда так делают, если продается ипотечная квартира, чтобы продавец погасил кредит и снял обременение.
Как происходит оплата через банковскую ячейку?
Для передачи денег покупатель арендует банковский сейф. Стоит услуга 2,5–3,5 тыс. рублей в месяц.
При аренде банковской ячейки подписывается договор с банком.
В нем указывается: кто и при каких условия может ее открыть.
При покупке квартиры в ипотеку, порядок действий выглядит следующим образом:
- Подписание ДКП и кредитного договора.
- Перечисление денег на счет покупателя.
- Покупатель снимает наличные в кассе.
- Закладывает деньги в ячейку.
- ДКП и обременения регистрируются в Росреестре.
- Продавец открывает ячейку и забирает сумму.
Есть вариант снять вторую ячейку, в которой будет лежать расписка от продавца о получении денег. В договоре аренды ячейки указать, что покупатель и продавец одновременно открывают свои ячейки. Каждый берет свое: продавец – деньги, покупатель – расписку.
Плюсы:
- Сохранность денег гарантируется банком.
- Продавец не получит деньги за квартиру без выписки из ЕГРН, в которой собственником будет числиться покупатель.
Минусы:
- Не в каждом отделении банка есть такая услуга. Необходимо заранее узнать, где и на каких условиях можно арендовать ячейку.
- Затраты на аренду ячейки.
Чего не стоит делать при передаче денег?
- Передавать деньги раньше времени. Если вы еще не подписали договор купли-продажи, а продавец уже просит у вас деньги по каким-то своим причинам, не соглашайтесь. В противном случае, можно остаться без квартиры и без денег. Пока право собственности на вас не зарегистрируют, вы не будете настоящим владельцем.
- Передавать деньги без документов. Не забывайте про расписку и договор купли-продажи. Это важные документы, которые станут подтверждением того, что вы точно передали деньги. И в случае чего, они пригодятся вам в суде. Тоже самое касается и предоплаты. Не переводите никаких авансов без письменного подтверждения. Иначе вы ничего не сможете доказать.
- Передавать деньги не тому человеку. Такое может случиться, если не проверить продавца и махнуть рукой на документы. Есть риск нарваться на мошенников, которые продают чужую недвижимость. Они могут легко воспользоваться вашей доверчивостью.
Возможные сложности при продаже/покупке квартиры
Мы упомянули о том, что рассчитываться с продавцом крайне нежелательно до момента перехода права собственности. К сожалению, препятствий к этому достаточно, но чаще всего регистрация невозможна в случаях, если не было получено соответствующее разрешение, которое потребуется в следующих случаях:
- в роли продавца выступает несовершеннолетний или лицо, не способное отвечать за свои действия – в этом случае понадобится разрешение органа опеки;
- если возраст продавца 14-18 лет, помимо разрешения органов опеки понадобится также разрешение родителей или опекунов, представленное в письменной форме;
- жилое помещение куплено в ипотеку, которая еще не была погашена – продать такой объект без разрешения кредитора не получится;
- на продаваемой жилплощади проживает несколько человек, которые должны дать свое разрешение на сделку.
Игнорировав эти требования, покупатель рискует потерять свои деньги, так как такая сделка считается сомнительной. При желании она может быть оспорена и признана недействительной. Отсюда вывод: покупая жилье, стоит обращать пристальное внимание на возможную необходимость разрешения сделки третьими сторонами. Это залог безопасности покупателя, важно также определиться, где и в каком виде будет происходить расчет.
Передавать деньги продавцу «на руки» до регистрации сделки — небезопасно
Некоторые мои коллеги твердят, что без всяких банковских ячеек покупатели всю жизнь передавали деньги продавцам «на руки» и все проходило нормально. Я же считаю так — если можно дополнительно обезопасить себя, то не стоит жалеть на это денег. Тем более и сами продавцы охотно соглашаются на вариант с банковской ячейкой, ведь банк защищает интересы обеих сторон.
Если продавцы настаивают получить деньги «на руки», например, после подачи документов в МФЦ или в УФРС, а не после регистрации сделки, то я бы сто раз подумала о покупки такой квартиры. В крайнем случае лучше отправить деньги безналичным путем и обязательно получить от продавца расписку о получении денег (образец).
Передавать деньги продавцу «на руки» до регистрации сделки — небезопасно
При покупке квартиры сделка должна быть проведена в соответствии со всеми правовыми нюансами. Один из таких нюансов — это безопасная передача денег продавцу после регистрации сделки. Если такое условие не указано, передача денег продавцу до регистрации сделки может быть рискованной.
Передача денег продавцу «на руки» до регистрации сделки может быть небезопасной, так как происходит без раскрытия факта передачи и без возможности оспорить эту передачу. Покупателем покупается не только квартира, но и между ним и продавцом заключается договор купли-продажи недвижимости.
Одним из безопасных способов передачи денег при покупке квартиры является использование аккредитива. Аккредитив — это документ, с помощью которого банк покупателя обязуется выплатить деньги продавцу, если будут выполнены определенные условия. При использовании аккредитива, деньги перечисляются сразу после регистрации сделки.
Если покупатель покупает квартиру в ипотеку, банк, выдавший ипотечный кредит, также может осуществить безопасную передачу денег продавцу, выплачивая кредитную сумму напрямую на счет продавца.
В любом случае, при покупке квартиры не рекомендуется передавать деньги продавцу «на руки» до регистрации сделки. Это небезопасно и может привести к нежелательным последствиям. Вместо этого, рекомендуется использовать более безопасные способы передачи денег, такие как аккредитив или расчет через банк.
Безопасные способы передачи денег
При покупке квартиры важно обеспечить безопасность передачи денег между покупателем и продавцом. Часто такие сделки связаны с большими суммами, поэтому раскрытие банковских данных и передавать деньги в руки продавцу небезопасно.
Существуют несколько безопасных способов передачи денег при покупке квартиры:
- Расчет через аккредитив. Это такое письмо-ордер, которое выдается банком и гарантирует оплату продавцу после выполнения всех условий, указанных в договоре. Покупателем указывается банк, который будет осуществлять расчет, и сумма денег, которая будет переведена продавцу.
- Ипотека. Если покупается недвижимость в кредит, то расчет происходит через банк, который предоставляет ипотечное кредитование. Покупатель выплачивает деньги банку, а затем банк перечисляет сумму продавцу.
При использовании этих способов передачи денег есть некоторые нюансы. Например, при оплате через аккредитив необходимо указать все детали договора и условия расчета. При ипотеке важно ознакомиться с договором и правилами погашения кредита. В обоих случаях необходима регистрация сделки и оформление соответствующих документов.
Как в договоре указать передачу денег через аккредитив
В контексте покупки недвижимости очень важно учесть, что передача денег продавцом покупателю может быть небезопасной операцией. Одним из способов безопасной передачи денежных средств при покупке квартиры является использование аккредитива.
Аккредитив — это своеобразный гарант, который обеспечивает продавцу оплату за недвижимость в случае выполнения определенных условий. Такой способ позволяет избежать риска недобросовестных действий со стороны продавца и защищает интересы покупателя.
Когда покупается квартира с использованием ипотеки, аккредитив может быть использован в качестве дополнительного инструмента для проведения сделки. Это позволяет обезопасить денежную часть сделки и осуществить передачу средств продавцу только после регистрации права собственности на недвижимость.
В договоре между продавцом и покупателем можно указать условия использования аккредитива и нюансы его проведения. Важно всесторонне обсудить и документально фиксировать все условия передачи денег через аккредитив, чтобы избежать возможных споров и недоразумений.
При использовании аккредитива в договоре следует указать:
- Какие суммы передаются продавцу через аккредитив;
- Условия, при которых происходит передача средств продавцу;
- Детали, связанные с раскрытием аккредитива после регистрации права собственности на квартиру;
- Иные важные детали и инструкции относительно передачи денег через аккредитив.
Таким образом, использование аккредитива может быть одним из безопасных способов передачи денег при покупке квартиры. Участники сделки должны в договоре указать все детали и условия, связанные с аккредитивом, чтобы обеспечить защиту интересов покупателя и гарантировать, что деньги попадут в безопасные руки продавца только после выполнения всех условий сделки.
Варианты расчета при сделке с недвижимостью
Если вы пользуетесь услугами риелторской компании, сделки наличными происходят следующим образом. При расчете наличными продавец и покупатель встречаются в офисе агентства (в сертифицированной компании, работающей в соответствии со стандартами, предусмотрены отдельные помещения, где может быть произведен расчет, кроме того, они имеют машинки для пересчета купюр и их проверки). Стороны сделки подписывают договор купли-продажи, передаются деньги, покупатель выдает расписку о том, что расчет произведен. После чего обе стороны сделки обычно на одной машине и в сопровождении риелтора едут в Управление Росреестра, чтобы подать документы на регистрацию права собственности. Через десять дней при положительном решении Управления Росреестра стороны забирают документы на квартиру. Этот способ более комфортный, чем самостоятельный расчет между сторонами в машине или в купленной квартире, но идеальным с точки зрения безопасности его назвать трудно.
Способы передачи денег
Предоплату покупатель передает по договоренности с продавцом. Это может произойти при втором или последующем просмотре недвижимости, когда потенциальный собственник понял, что хочет владеть именно этим жильем.
Если покупаете недвижимость в ипотеку, предоплату вносите сразу, а первоначальный взнос отдаете собственнику квартиры при совершении сделки. Оставшуюся сумму владельцу переводит банк – после изменения права собственности или в день сделки, все зависит от финансовой фирмы.
Если покупаете недвижимость не в ипотеку, о передачи денег договариваются стороны. Но покупатель должен себя обезопасить и передать деньги после того, как все обязательства были выполнены: права собственности переданы, статус официального владельца недвижимости получен.
Расчет с продавцом недвижимости – важный этап при заключении сделки. Сегодня риэлторы выделяют 6 способов передачи денег, действующих на рынке. Вы можете выбрать любой из них, главное, это безопасность, гарантии и комфорт.
Ошибка №2. Большая предоплата
Просьба подписать дополнительное соглашение и внести символический задаток за жилье (как правило, от 30 тысяч рублей до 5-10% стоимости) со стороны продавца – вполне нормальна. Это способ убедиться в серьезности намерений покупателя и застраховаться от отмены им сделки. Но если требуют предоплату в размере 50% и более, а еще и срочную, то Вы, скорее всего, имеете дело с мошенниками. Это классическая схема обмана. Аферисты арендуют квартиру, подделывают документы на нее и в срочном порядке продают объект с большой скидкой. Покупатели находятся быстро. На показе им сообщают, что совершить сделку нужно срочно: якобы хозяевам нужно срочно уехать, поэтому они готовы пойти на уступки, но 50% от стоимости нужно заплатить наперед. Мошенники находят несколько покупателей и заключают с каждым предварительный договор, получают предоплату и исчезают. В Калининграде два года назад так обманули 10 человек. В сумме лжериелтор получил 21 миллион рублей, но, к счастью, не успел скрыться. По решению суда он компенсировал жертвам материальный ущерб и сел за решетку на десять лет.
Ошибка №5. Сомнительные посредники
Используя один из вышеперечисленных способов оплаты, необходимо убедиться, что лицу или организации, которая будет отвечать за хранение средств, можно доверять. Пожалуй, о лженотариусах и «черных риелторах» сегодня уже знают все: они без труда скроются с чужими миллионами, которые им оставили на время. Арендуя банковскую ячейку, покупатель тоже не застрахован от обмана. Деньги могут украсть сами сотрудники банка. Например, такой случай произошел в одном из отделений Газпромбанка в ноябре прошлого года: охранник и его товарищи похитили 500 миллионов рублей из 10 банковских ячеек. Также существует риск, что наличные заберет продавец еще до того, как переход прав на квартиру зарегистрируют. Используя ячейку, стороны оговаривают условия доступа к ней. Обычно, чтобы добраться до денег, продавец должен подтвердить сделку и переход права собственности выпиской из ЕГРН. Но подделать этот документ не составляет большого труда, а банковский работник вряд ли сможет на глаз отличить фальшивку. Поэтому не стоит экономить на комиссии – лучше воспользоваться услугами проверенного агентства или известного банка с большим опытом и хорошей репутацией.
Какую информацию указывать в соглашении об аренде банковского сейфа (ячейки)
Соглашение об аренде банковского сейфа (ячейки) — основной документ, который позволяет сторонам сделки купли-продажи квартиры своевременно получить деньги, связанные с приобретением недвижимости.
В этом документе указывается такая информация:
- срок аренды банковской ячейки. Обычно договор с банком подписывается на один-два месяца. Этого срока вполне достаточно для того, чтобы прошла регистрация перехода права собственности на квартиру;
- срок доступа к ячейке (указывается отдельно для продавца и отдельно для покупателя). Это особенно важный пункт, на который стоит обратить внимание при совершении сделок;
- документы, являющиеся условием для доступа к ячейке. Как правило, это договор купли-продажи с отметкой о государственной регистрации права собственности покупателя и выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности покупателя на квартиру.
Способы и порядок расчетов в сделках с недвижимостью
Сделка купли-продажи может быть приостановлена или отменена в следующих случаях:
- Оплата за переданное имущество не произведена либо произведена не в полном объеме.
- Признание сделки недействительной: «1. Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
- 2. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
- Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
- В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.
- Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли (ст. 168 ГК РФ)».
Если сделка приостанавливается или отменяется до госрегистрации перехода права собственности, это не представляет больших проблем. Стороны просто возвращаются на исходные позиции: продавец получает назад квартиру, а покупатель – деньги.
Если причины для приостановления или аннулирования сделки возникли после проведения регистрационных процедур, вопрос решается исключительно в судебном порядке.
Абсолютной гарантии успешности сделки не существует. Но можно снизить риски, соблюдая некоторые правила:
- Внимательное изучение всей документации.
- Грамотное составление договора купли-продажи.
- Правильный выбор способа перечисления денег.
Передают денежные средства несколькими способами:
- Из рук в руки наличными с распиской при регистрации права собственности (непосредственно после подачи документов).
- Ипотека (участвует банк).
- Безналичным путем.
- С участием нотариуса.
- Открытие аккредитива.
- Через банковскую ячейку.
Продажа квартиры или земельного участка предполагает заключение договора купли-продажи. Он оформляется по стандартному образцу и имеет несколько пунктов. Существенный раздел – это стоимость недвижимости, деньги, которые будут переданы покупателю. Основные его пункты:
- Сумма.
- Дата передачи денег.
- Вариант передачи денежных средств.
Участники процесса вправе самостоятельно выбрать способ передачи и определить его условия и процедуру.
Наличный расчет предполагает риск возникновения претензий в будущем, если он не будет документально зафиксирован.
К тому же при таком выборе возникает вопрос, когда именно платить, учитывая, что государственная регистрация права собственности осуществляется только через 10 дней после передачи договора в регистрирующий орган. Исходя из этого, возможны два варианта расчетов:
- Предоплата – передача денег сразу после подписания соглашения.
- Оплата по факту – после регистрации права собственности нового владельца жилья.