Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Три налоговых вычета: как сэкономить при покупке и продаже жилья». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Заявить о своем праве на вычет можно в календарном году, который следует за годом оформления жилья в собственность. Например, если дом куплен в августе 2021 года, то в январе 2022 года владелец вправе обратиться за льготой. При получении вычета через работодателя покупатель может обратиться за вычетом сразу после регистрации сделки.
Кто может претендовать на получение вычета?
Чтобы налогоплательщик мог воспользоваться льготой, должны быть выполнены следующие требования:
- Дом оформлен в собственность и имеет статус жилого объекта;
- Покупатель является налоговым резидентом РФ и платит НДФЛ;
- Недвижимость находится на территории России;
- У покупателя есть документы, подтверждающие расходы на приобретение дома;
- Продавец не относится к числу близких родственников покупателя;
- Налогоплательщик ранее не получал вычет или у него имеется неиспользованный остаток.
Почему так лучше не делать
Сегодня налоговая служба активно борется с такими схемами. Если о занижении становится известно, человек при продаже квартиры лишается всех возможных налоговых вычетов. В итоге ему придется платить налог не с разницы между ценами покупки и продажи, а со всей полученной суммы.
Например, при продаже за 7 млн рублей квартиры, которую когда-то купили за 5 млн, налогообложению будут подлежать не 2 млн, а все 7 млн. Вдобавок уклоняющихся от налогов граждан еще и штрафуют.
Доказать факт махинаций очень легко. Рано или поздно купившая квартиру семья наверняка захочет получить имущественный вычет. Допустим, они заплатили 3 млн рублей за саму недвижимость и 1 млн — за неотделимые улучшения. Тогда по бумагам получается, что возврат НДФЛ должен производиться с первой суммы, а не со второй. А ведь возможный по закону вычет составляет до 4 млн рублей — по 2 млн каждому из супругов.
Разумеется, в налоговой покупатели попытаются доказать, что имеют право на вычет с 4 млн рублей. ИФНС все поймет, вычет не даст, но скажет: «Спасибо, что сдали продавца», — и наложит на него санкции.
Или другой пример: покупатель приобрел квартиру за 3 млн рублей, а через три года продал за ту же сумму. Для налоговой это как красная тряпка, потому что за три года квартира должна была подорожать.
Еще один сомнительный с точки зрения ИФНС ход — купля-продажа недвижимости по цене, до копейки соответствующей ее кадастровой стоимости. Увидев это, инспектор вполне может заподозрить умышленное занижение суммы.
Если их сделал покупатель
Этот вопрос приобретает значение в случаях, когда договор купли-продажи по какой-то причине был расторгнут, и квартира подлежит возвращению продавцу. Если за период своего владения покупатель осуществил в ней ремонт (неотделимые улучшения), в некоторых ситуациях он может просить компенсировать понесенные затраты. К их числу относится, прежде всего, расторжение договора по вине продавца.
Для компенсации неотделимых улучшений покупателю придется обосновать их стоимость подтверждающими документами (договорами на выполнение ремонтных работ, приобретение материалов и т.п.). Эти же правила применяются не только к квартирам, но и к земельным участкам.
Из судебной практики: истец получил земельный участок в безвозмездное пользование от ответчика без оформления документов и построил на нем несколько хозяйственных сооружений. Потом ответчик решил продать землю официально другому покупателю. Истец обратился в суд с требованием о взыскании расходов на произведенные неотделимые улучшения земельного участка (т.е. сделанные на нем постройки). Суд в иске отказал, сославшись на тот факт, что истец не получил согласия ответчика на осуществление неотделимых улучшений (и не мог при этом не знать, что строит их на чужом участке).
Другая ситуация, когда неотделимые улучшения имеют значение для покупателя – приобретение квартиры в новостройке без отделки. В этом случае стоимость произведенного ремонта может быть включена в сумму, с которой покупатель может получить имущественный налоговый вычет — всего не более 2 миллионов рублей на человека, включая основную стоимость квартиры.
Как правильно составить договор неотделимых улучшений при продаже недвижимости?
Стороны вправе придти к соглашению и составить два договора: основной, где указана цена квартиры без учета улучшений, и дополнительный с перечислением этих самых улучшений и выделением их стоимости. Тогда целесообразно удостоверить получение денежных средств разными расписками.
При оформлении дополнительного соглашения к основному договору с условиями продажи неотделимых улучшений их стоимость не включается в цену квартиры. Это значит, что улучшения имеют свою стоимостную оценку и будут оплачены покупателем в рамках приложения к основному договору.
Поскольку они не могут быть самостоятельным предметом сделки, то составляется дополнительное соглашение, являющееся неотъемлемой частью основного документа по сделке купли-продажи. Существенным его отличием будет отсутствие регистрации в Росреестре, поэтому печатается в двух экземплярах – по одному покупателю и продавцу.
В таком соглашении в соответствии со ст. 421, 450 и 453 должны содержаться следующие пункты:
- Наименование (дополнительное соглашение), указание на дату и номер основного договора.
- Дата и место составления.
- Реквизиты сторон (как в основном договоре).
- Указание, что стороны исполнили обязательства по договору купли-продажи квартиры и пришли к соглашению о внесении в него изменений.
- Адрес квартиры по основному договору, где произведены неотделимые улучшения.
- Стоимость улучшений, признанных неотделимыми.
- Порядок расчетов.
- Подписи сторон.
Частичное возмещение стоимости неотделимых улучшений
Улучшения арендованного имущества, которые нельзя отделить от него без нанесения вреда, считаются неотделимыми (п. 2 ст. 623 ГК РФ). К улучшениям относятся не любые работы капитального характера, а только те, которые изменяют качественные характеристики арендованного объекта, повышают его технические и (или) функциональные характеристики (постановления АС Центрального округа от 03.05.2017 № Ф10-1666/2017, Уральского округа от 22.01.2016 № Ф09-8834/15, ФАС Центрального округа от 16.07.2014 по делу № А14-5899/2013, Дальневосточного округа от 27.08.2013 № Ф03-2937/2013, Московского округа от 01.08.2013 по делу № А41-46314/12).
Когда неотделимые улучшения произведены с согласия арендодателя, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Следовательно, стороны вправе установить, что согласованные улучшения компенсируются арендодателем лишь частично.
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (ст. 614 ГК РФ). При этом арендная плата может быть установлена в том числе путем возложения на арендатора несения затрат на улучшение арендованного имущества (подп. 5 п. 2 ст. 614 ГК РФ). Таким образом, стороны договора аренды могут предусмотреть условие о том, что возмещение стоимости неотделимых улучшений производится арендодателем путем зачета в счет арендной платы.
Зачем отделяют неотделимое
— С точки зрения закона неотделимые улучшения — это те элементы благоустройства квартиры, которые нельзя убрать без вреда для основного имущества. Под этим можно понимать перепланировку, встроенную мебель, замену электропроводки или канализации, техническое переоснащение, монтаж водопровода, дострой и пристрой. Всё остальное — портативные предметы интерьера, бытовую технику и другое — называют отделимыми.
В целом о неотделимых улучшениях можно говорить, когда человек за время проживания кардинально изменил свою квартиру: сделал перепланировку, серьезный ремонт или приобрел дорогую встраиваемую технику.
Однако на практике часто бывает так, что за словами об улучшениях на самом деле ничего не стоит. Эта формулировка просто помогает предприимчивым продавцам занизить стоимость квартиры, чтобы платить меньше налогов, ведь неотделимые улучшения не являются объектом налогообложения.
К примеру, рыночная цена квартиры — 13 млн рублей, но по договору 6 млн из них покупатель платит за неотделимые улучшения. В результате налог с продавца удерживают только с оставшейся суммы. При этом в договорах купли-продажи, как правило, не прописывают детального перечня таких улучшений, потому что там просто нечего написать.
Продавец тоже в зоне риска
Кроме того, фиктивные неотделимые улучшения — это схема, которая потенциально опасна и для покупателя. При банкротстве продавца вернуть укрытые от государства деньги становится практически невозможно. В лучшем случае человек получит назад заниженную стоимость недвижимости. Но ждать этого придется в общей очереди кредиторов.
Если в ходе сделки продавец ставит ультимативные условия насчет неотделимых улучшений, вы, конечно, можете на них пойти. Но это как с гаишником, который требует взятку: противозаконно и рискованно.
Я не рекомендую пользоваться формулировкой «неотделимые улучшения» еще и потому, что с каждым днем в этой схеме становится все меньше смысла: зачастую прилично снизить налог на недвижимость позволяют легальные методы.
✅ Риски для покупателя/продавца
Официально оплата улучшений, произведенных продавцом (родственниками), не является обогащением. Это дает возможность законного уменьшения налоговой базы. На практике это очень спорный вопрос. В большинстве случаев продавец указывает только сумму — никто не готов доказывать все расходы, связанные с меблировкой дома. Такая ситуация дает основание налоговым органам применить санкции к продавцу. Они могут быть отменены только судом и при условии, что все документы составлены правильно — стоит проконсультироваться с юристом еще на этапе подготовки документов.
- Покупатели также не освобождены от рисков. Если продавец или его наследники (как вариант — супруг) решат вернуть проданную квартиру и требование будет удовлетворено, суд обяжет их вернуть только сумму, оговоренную в основном договоре. Вопрос доплаты также требует внимания — неточности при составлении договора и расписки могут привести к потере значительной суммы.
- Еще один важный момент — налоговый вычет. При покупке жилья можно компенсировать часть стоимости. Для этого необходимо иметь российское гражданство, проживать в стране не менее шести месяцев за последние 12 месяцев и платить подоходный налог (налог платится не только с зарплаты, но и с других видов дохода, например, с аренды и лизинга). Квартира не должна быть приобретена родственниками или на государственные средства.
По сути, целью является уменьшение налоговой базы — государство возмещает налогоплательщику часть уплаченного в казну подоходного налога. Максимальная сумма налогового вычета на приобретение жилья составляет 2 млн рублей. Налоговая база уменьшается на 13% от этой суммы (260 000 рублей). Если фактическая стоимость квартиры не указана в договоре и составляет менее 2 миллионов, то вся сумма государственной помощи не может быть использована. Например, если квартира была продана за 1 миллион рублей, то вернуть можно только 130 тысяч рублей (в данном случае учитывается фактическая стоимость). Как правило, оплата так называемого «улучшения» составляет почти половину стоимости жилья. Это один из аргументов, выдвигаемых против дополнительного соглашения.
- Если покупатель по каким-либо причинам заинтересован в приобретении конкретного дома, потеря части налогового вычета допустима. Оставшаяся сумма может быть использована для покупки другой недвижимости, финансирования образования или лечения. Согласно поправке, вступившей в силу с 1 января 2014 года, оставшаяся сумма вычета не отменяется, а переносится на прочие расходы. До этого момента использовать баланс было невозможно.
- Следующий важный момент касается самих «интегральных улучшений». Прежде чем соглашаться на условия продавца и лишать себя части налогового вычета (если сумма, оговоренная в основном договоре, меньше 2 млн рублей), следует убедиться, что «улучшения» представляют интерес и что впоследствии вам не придется платить за ремонт и покупку новой техники и сантехники. Это сделает сделку еще менее выгодной для покупателя.
Если вы покупаете недвижимость, в которой был проведен ремонт, вам следует проверить, законны ли эти изменения. Часто владельцы вносят изменения без разрешения Бюро технической инвентаризации. После этого они могут быть легализованы только судом. Однако если изменения нарушают нормы (например, затрагивают несущие стены), суд постановит восстановить квартиру. Это очень дорогостоящий процесс.
Подведем итоги:
- Неотделимые улучшения — это изменения в жилище с целью его улучшения (бытовая техника, ремонт, реконструкция).
- Продавец и покупатель могут подписать генеральное соглашение о покупке, а также акт на неотделимые улучшения.
- Преимуществом для продавца является отсутствие подоходного налога.
- Для покупателя риски заключаются в недействительности сделки, потере денег и возврате имущества владельцу.
- Перед заключением договора о наследовании неотделимых улучшений необходимо проверить, имеются ли они в наличии.
- Другой вариант — подписать обычный договор купли-продажи.
Продажа «улучшений» отдельно от жилья не противоречит закону напрямую, но вызывает много споров. Все «улучшения» являются неотъемлемой частью имущества и не могут считаться объектами гражданского права в соответствии со статьями 128 и 133 Гражданского кодекса Российской Федерации. При неблагоприятных обстоятельствах сделка может быть признана судом незаконной, притворной, kabale (статьи 168, 170, 179 Гражданского кодекса). Стоит ли заключать договор купли-продажи неотделимых улучшений? Как правильно составить документ и исключить все риски? Местные юристы ответят на эти вопросы.
Как правильно написать расписку?
Чтобы документально подтвердить факт уплаты дополнительной суммы за неотделимые улучшения, стороны при обоюдной договоренности составляют расписку.
Документ дает гарантию продавцу, что он получит доплату, равной сумме, которую он вложил в ремонт квартиры, не уплачивая налог.
Покупатель после составления расписки будет уверен, что ему вернут уплаченные за жилье деньги в том случае, если по каким – то причинам продавец отменит сделку. Это касается не только основной, но и дополнительной суммы.
Этот документ, как и другие, требует правильного оформления. Составляется собственноручно продавцом, пишется от руки, в свободной форме.
При этом она должна иметь понятную и четкую формулировку всех обстоятельств и нюансов сделки, с сохранением делового стиля и по всем правилам делопроизводства. Для написания расписки используются только синие чернила.
Занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи при ипотеке: стоит ли рисковать?
Обычно банк выдает ипотеку на сумму, которая указана в договоре купли-продажи квартиры или другой недвижимости. На эту стоимость договорились продавец и покупатель по время переговоров. Отчет независимого оценщика также совпадает с указанной ценой.
Но иногда продавец хочет занизить стоимость в договоре. Зачем? Чтобы избежать налога с продажи недвижимости в размере 13%. Его придется уплатить, если квартира была во владении менее 3 или 5 лет (в зависимости от оснований приобретения) и стоит более 1 млн рублей.
Пример. Продавец фактически продает квартиру за 3 млн рублей. Но в договоре купли-продажи продавец хочет указать сумму в 1 млн, чтобы уйти от налога. Ситуация осложняется, так как покупателю нужна ипотека.
У сторон возникает вопрос, можно ли занизить цену в договоре при ипотеке, и каковы будут последствия.
Как правильно оформить договор купли-продажи неотделимых улучшений?
Если стороны пришли к согласию, то разрабатывается предварительный договор купли-продажи квартиры, в котором прописываются все имеющиеся улучшения и их стоимость. Оформление основного договора в абсолютном большинстве случаев поручается нотариусу, поскольку любые неточности в составлении документа приводят к очень серьезным проблемам (потере жилья или денег за него). Специалисту предоставляется акт о стоимости недвижимости, составленный независимой оценочной компанией. Указанная там сумма прописывается в документе.
Договор купли-продажи неотделимых улучшений квартиры стороны составляют отдельно. В документе числами и прописью указывается стоимость. Также там приводятся все данные о сторонах сделки, объекте продажи, оговаривается способ передачи денег (наличными, безналичный расчет, через банковскую ячейку).
Зачем указывать изменения в договоре
Многие соглашения о покупке жилья имеют типовую форму и содержат только стандартные условия. Такие договоры не подойдут для купли-продажи жилплощади с неотделимыми улучшениями.
Во-первых, отсутствие указаний на вмешательство в конструкции квартиры может повлечь неблагоприятные последствия для собственника, если покупатель действительно подробно не уведомлялся о технических особенностях недвижимости. При выявлении факта вмешательства в коммуникации, новый правообладатель может оспорить заключенный договор и добиться признания сделки недействительной.
В-вторых, наличие оговорки по всем произведенным вмешательствам в техсостояние помещения необходимо для защиты покупателя перед госорганами в случае выявления незаконных перестроек и перепланировок жилплощади. В этом случае, выписанные владельцу штрафы могут быть взысканы с бывшего собственника.
Справка. Размер санкций за незаконное вмешательство в несущие конструкции жилпомещений составляет 3000 рублей с обязательным возвратом первоначального вида и техсостояния недвижимого имущества.
Договор неотделимых улучшений при продаже недвижимости образец — 101Адвокат
Жилищное право > Оформление недвижимости > Налог на имущество > Нужно ли платить за неотделимые улучшения при продаже квартиры
Сделки с жилой недвижимостью облагаются налогами, поэтому граждане пытаются минимизировать свои финансовые потери. На сегодняшнее время некоторые продажи проходят с оплатой за неотделимые условия (улучшения) квартиры. О том, что такое неотделимые улучшения, будет рассказано ниже.
Все сделки с объектами жилой недвижимости должны проходить через обязательную оценку
Как известно все сделки с объектами жилой недвижимости должны проходить через обязательную оценку. Она нужна для того, чтобы определить реальную стоимость жилья, и с нее заплатить причитающиеся налоги.
Если квартира продается на первичном рынке недвижимости, то фактически покупатель платит за объект, который не был в использовании других лиц, и в нем не производились какие — либо ремонты и другие улучшения (например, перепланировки).
Когда приобретается жилое помещение (квартира, дом) на вторичном рынке, оно в любом случае будет иметь ремонт, а в некоторых случаях перепланировку, и другие улучшения. Благодаря этому при продаже квартир и домов на вторичном рынке, риелторы придумали такое понятие как неотделимые улучшения (условия).
Под ними подразумеваются ремонт, перепланировка, наличие различной бытовой техники, а также другие улучшения, которые были сделаны продавцом, или членами его семьи для улучшения своих жилищно-бытовых условий.
Если проанализировать сделки с недвижимостью, то можно прийти к однозначному выводу, что жилые помещения, которые имеют улучшения, качественный ремонт, встроенную бытовую технику, стоят гораздо дороже, чем жилье без них. Поэтому при покупке квартир с ремонтом, новые владельцы часто платят продавцам определенную сумму (с которой платятся налоги) за реальную стоимость жилья (на основании оценки), и деньги за неотделимые улучшения.
Сразу нужно отметить, что в Гражданском кодексе, который является основным нормативным актом, регулирующим все правоотношения связанные с недвижимым имуществом, других Федеральных нормативных актах понятия – неотделимые улучшения не существует. Нужно понимать, что если в квартире произошла перепланировка, она должна быть узаконена и обозначена в технической документации.
Чудесное предложение: подготовить договор купли-продажи неотделимых улучшений объекта недвижимости
Сегодня, 12.09.2017 г., ко мне поступило предложение подготовить договор купли-продажи неотделимых улучшений объекта недвижимости.Суть дела.
Имеется некая квартира (жилая недвижимость), у которой два собственника: у одного 1/3 доли в праве общей долевой собственности, у второго — 2/3 доли соответственно.Собственник 1/3 доли продаёт свою долю собственнику 2/3 доли.Вздумалось продавцу сэкономить на налоге. Вполне естественно ничего лучшего он не придумал, как занизить цену договора.
Покупатель вроде бы согласился, но потребовал хоть какую-то «бумажку» на разницу между фактической ценой, которая будет уплачена продавцу, и ценой, указанной в договоре. Стороны порешили, что такой «бумажкой» может быть некий «договор купли-продажи неотделимых улучшений». Ко мне и обратились за помощью подготовить такой договор.Я опешил.
Но, думаю, ладно, может чего-то недопонимаю. Кинулся рыскать на просторах Интернета. И ничего, кроме того, что некие ловкачи каким-то невероятным способом пытаются снизить своё налоговое бремя, не нашёл.Поняв, что ко мне обратились за неким магическим действием, выполнить которое я не способен в силу отсутствия у меня соответствующей квалификации в области метафизических наук, я отказался стряпать такого рода договор.Выношу на обсуждение публики сам факт того, что существует некая практика по созданию
«договоров купли-продажи неотделимых улучшений объектов недвижимости»
.У меня лично возникли следующие вопросы:1.
Каким образом можно продать отдельно от объекта недвижимости улучшения, которые от него неотделимы ? То есть, квартиру мы продаём отдельно, а ремонт в квартире (дорогой кафель на стенах, дорогие стеклопакеты, врезанные в стены медные трубы, медную проводку и т.
Если арендатор произвел неотделимые улучшения, а затем, в течение срока аренды, приобрел право собственности на арендованное имущество, имеет ли место облагаемая НДС передача неотделимых улучшений?
Данная ситуация принципиально отличается тем, что арендованное имущество фактически не возвращается арендодателю, а в течение срока аренды переходит в собственность арендатора (например, по договору купли-продажи между арендодателем и арендатором), т.е. объект аренды не выбывает из правообладания арендатора (происходит только замена принадлежавшего арендатору права аренды на право собственности).
Отметим, что эта ситуация весьма распространенная.
В судебной практике можно обнаружить дошедший до высшей судебной инстанции прецедент, когда суды в такой ситуации сделали вывод об отсутствии объекта обложения НДС в отношении неотделимых улучшений на том как раз основании, что объект аренды остался в правообладании арендатора, в связи с чем не произошло передачи арендатором арендодателю неотделимых улучшений, соответственно отсутствует реализация в понимании п. 1 ст. 39, п. 1 ст. 146 НК РФ (см.: Постановление ФАС Уральского округа от 01.07.2010 № Ф09-4941/10-С2 и Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 09.12.2010 № ВАС-14603/10 по делу № А07-20648/2009).
Договор неотделимых улучшений при продаже недвижимости
Вам риэлтор должен был об этом рассказать.
Если еще не рассказал, то позвоните ему и пусть расскажет. Если хотите, могу дать свою. Она на этом всём наверное уже всех собак переела. Если ей в лом не будет, то поможет оформить все красиво.
Если владели меньше трех лет — вычет 1 млн. рублей, либо документально подтвержденные расходы на ее покупку.
К примеру купили два года назад за 3 млн, документы по покупке сохранились, продали за 4, налог будет с 1 млн. У собственника есть возможность совершенно законно сократить полученные доходы на величину расходов.
В этом случае, налог будет исчисляться с дохода, вырученного от продажи.
Не все владельцы согласны на альтернативу: ждать положенный срок или платить налог.