Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Города для инвестиций: где будет выгодно покупать жилье в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если при выборе города для инвестиций в недвижимость ориентироваться на динамику роста цен, то определенный потенциал есть у ключевых межрегиональных центров — Тюмени, Самары, Екатеринбурга, Волгограда, считает эксперт «ЦИАН.Аналитики». Здесь стоимость «квадрата» пока ниже, чем в других крупных (от 500 тыс. человек) городах.
Рынок новостроек Петербурга в цифрах для инвестора
За период 2020 — 2021 год средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке в Санкт-Петербурге возросла примерно на 65-66%:
с 113 тыс. руб./кв. м до 187 тыс. руб./кв. м
в Ленобласти на 69-70%:
с 73 тыс. руб./кв. м до 125 тыс. руб./кв. м
Причина такого взрывного роста — льготная ипотека во всех её вариациях: на новостройки, «семейная», так называемая «ипотека от застройщиков».
Сохранение накоплений, получение дохода от перепродажи или обмена либо покупка жилья для его последующей сдачи в аренду – можно выбрать любой вариант, который станет выгодным лично для вас. При этом нужно понимать, что вложения в новостройки требуют осознанного подхода к сделкам с учетом их плюсов и возможных рисков.
Преимущества:
- Санкт-Петербург и Ленинградская область занимают 2 и 3 места в рейтинге «Самый быстрорастущий региональный рынок недвижимости России».
- Рост популярности северной столицы продолжается для туристов и граждан, которые переезжают в город на ПМЖ из других регионов.
- Цена недвижимости со временем увеличивается, что помогает повысить сумму прибыли на несколько процентов.
- Жилые и коммерческие помещения всегда пользуются спросом.
- Не нужно прикладывать много усилий для получения пассивного дохода, например, за аренду квартиры.
- Инвестиции имеют разный горизонт и разную сумму для входа.
Недостатки:
- Недвижимое имущество обычно приносит доход больше начальной цены не сразу – для этого должно пройти около 5-10 лет.
- Капитальный ремонт, оплата коммунальных услуг и налога в размере 13% от общей суммы сделки – все эти дополнительные расходы являются обязательными.
- Высокая стоимость квартир.
- Если район не будет развиваться, то на квартиры спроса не будет, поэтому цены не вырастут.
- Заморозка строительства – избежать этого риска поможет правильный выбор аккредитованного надежного застройщика, который сдает свои объекты в срок.
Цели инвестирования в недвижимость
Инвестирование — вложение денег для получения прибыли. В недвижимость инвестируют, чтобы:
- Получить пассивный доход. Для этого используют собственную свободную недвижимость, покупают новую за наличные или берут ипотеку. Затем находят арендаторов и ежемесячно получают прибыль.
- Сохранить накопления. Чтобы деньги не обесценились из-за инфляции, их часто вкладывают в недвижимость. Покупают коммерческие, жилые, бюджетные и элитные помещения. Те, которые не понизятся в цене. Коммерческие объекты лучше покупать в местах с большой проходимостью, а жилые — в районах с развивающейся инфраструктурой.
- Получить доход от перепродажи или обмена с наценкой.
Как зарабатывать на недвижимости больше
Есть несколько способов повысить доходность инвестиций в несколько раз.
Разделение большой квартиры на студии. Выгоднее сдать квартиру нескольким арендаторам. К примеру, вы сдаёте трёхкомнатную квартиру за 40 000 рублей. Если разделить её на три однокомнатные и брать по 20 000 рублей с каждого жильца, вы получите 60 000 рублей.
Перепланировка. Этот способ позволяет не только улучшить условия жизни, но и повысить стоимость недвижимости на 30–40%. Учтите, любую перепланировку нужно согласовывать с БТИ и вносить изменения в техпаспорт.
Расширение помещения за счет достройки. Если добавить к объекту недвижимости балкон, веранду или подвал, его стоимость сразу вырастет на 20–30%.
Перевод помещения из жилого в нежилое и обратно. Покупка коммерческой недвижимости требует крупных вложений. Выход — приобрести жильё на первом этаже многоквартирного дома, а после перевести его в нежилой фонд.
Качественный ремонт. Ремонт повышает стоимость квартиры в 1,5-2 раза. К примеру, квартира в плохом состоянии стоила 3 миллиона, вы сделали ремонт на 500 тысяч рублей — теперь цену можно повышать до 5 миллионов.
Туристическая недвижимость
Отличный потенциал для инвестирования сегодня у объектов туристической недвижимости, полагает Сухий. Сложная геополитическая ситуация вслед за пандемией дала мощный импульс для роста внутреннего туризма. Все больше россиян переориентируются с зарубежных направлений на путешествия внутри страны.
Инвестиции в туристические объекты вполне доступны игрокам с небольшим бюджетом.
«Для реализации стратегии необходимо приобрести или арендовать земельный участок и разместить там несколько отапливаемых палаток либо построить несколько домиков стоимость по 1,5-2 млн рублей. Главное для такого проекта — удачная локация. С одной стороны, должно быть уединенное место с красивой природой — например, в лесу, рядом с речкой или озером. С другой — расположение должно быть удобным, чтобы была возможность добраться на машине за час-полтора езды от крупного города.
Я знаком с проектом глэмпингов на Алтае, окупаемость которых составляет порядка двух лет. То есть уровень доходности — 50% годовых. Это очень хорошие показатели в текущих условиях», — рассказывает Сухий.
Окунёмся в действительность
А имеем мы по состоянию на конец 2022 года предостаточно. Вот уж точно все смешалось в доме Облонских… Тут вам и не отзвучавшее еще эхо пандемии с ее изоляциями, удаленками и падением уровня доходов населения; СВО; бешеные скачки ключевой, и, как следствие, ипотечной ставки; падение доллара; мобилизация; прогнозируемое завершение льготных ипотечных программ. Кажется, вся худо-бедно выстроенная экономическая система рухнула, и совершенно непонятно, с чего начинать восстановление. В первую очередь обнажились слабые места – зависимость от западного кредитного финансирования и материально-технического обеспечения, которое у нас также заграничное – тут и строительные материалы/технологии, техника и еще много чего, что напрямую повлияло на удорожание себестоимости строительства.
Друзья, подведем итоги. Какими бы обоснованными ни были предположения экспертов, ключевое слово здесь – «предположения». Да, они осуществятся с большей долей вероятности. Мы с вами разобрали все наиболее вероятные сценарии и прогнозы, что будет с ценами на недвижимость в 2023 году. Эта информация точно поможет вам если не приумножить, то хотя бы сохранить средства. Если ваша личная финансовая ситуация, будь то приобретение жилья или его продажа, требует безотлагательных действий, дерзайте. Бывает, что люди годами пытаются продать квартиру, мониторят цены в ожидании «идеального» момента, чтобы получить максимальную выгоду. Но этот момент не существует в природе – дорожает ваша квартира, и тут же дорожает то, что вы хотите купить на вырученные деньги. Все взаимосвязано. И любое действие – а лучше всего, конечно, трезво спланированное – гораздо лучше бездействия.
Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова.
А что говорят и думают люди?
-Расклад такой . Реальный ! Возможна 2 волна мобилизации. Так что к концу 23 года цены упадут на 30% минимум а к началу 24 февраль март и все 50% будут . Нойте не нойте но будит только так . С демографией в России сейчас будит беда рожать особа больше одного не будут . Плюс ещё провал из девяностых . Сейчас ещё выйдет на рынок море ипотечных квартир там где призванные погибнут или станут инвалидами . Так что кризис падения цен будит очень суровый и на долго 5 лет минимум если не 10 . А ещё забыл сказать про то сколько от сюда людей уехало и ещё уедет . Бетон в России теперь надолго никому не нужен . Как я уже написал 5 лет минимум.
-Цены особенно на вторичку начиная с 2020 года по настоящее время выросли как минимум на 50-70% при практически нулевом росте доходов населения, поэтому в самое ближайшее время и прежде всего на вторичке цены на недвижимость упадут на 40-50% из за снижения спроса, поэтому у кого еще остались мозги, должны уже сейчас снизить цену на вторичное жилье на 10-15% и продать, потому что через какое то время может потерять не 10-15%, а все 40-50%.
-На сегодня вторичка 1 — ккв север СПб ушатанная под ремонт в объявлении цена 4.3 минус торг итого 3.6. Наивные продавцы те кто выставляются за 6 им удачи уже на 5.5 не покупают. Знакомая риэлтор прямо сказала аренда стоит ипотеки не берут как говорится хочешь продать делай скидку от 15% минимум. В общем «пузырь» цен который ещё был в феврале этого года сдувается и будет дальше сдувается.
Рейтинг городов Emerging Trends Europe
Исследование Emerging Trends in Real Estate Europe охватывает ежегодно 30 городов Европы. Учитывая вероятность рецессии для всей Европы, общие перспективы инвестиций и развития для всех 30 городов ухудшились по сравнению с прошлогодним отчетом.
Если в прошлом году произошло общеевропейское восстановление после экономических последствий COVID-19, то в этом году опрос и интервью показывают гораздо более разрозненную реакцию на крайне сложные рыночные условия и значительные различия в потенциальной устойчивости городов.
Хотя рейтинг городов выглядит знакомо — Лондон сохраняет первое место, а Париж занимает второе место после Берлина — общие перспективы инвестиций и развития для всех 30 городов, охваченных отчетом, снизились по сравнению с прошлогодним опросом.
| Классифицировать | Город | Баллы |
|---|---|---|
| 1 (1) ➖ | Лондон | 2.15 |
| 2 (3) ⬆️ | Париж | 1.72 |
| 3 (2) ⬇️ | Берлин | 1.69 |
| 4 (6) ⬆️ | Мадрид | 1.54 |
| 5 (3) ⬇️ | Мюнхен | 1.49 |
| 6 (7) ⬆️ | Амстердам | 1.48 |
| 7 (3) ⬇️ | Франкфурт | 1.30 |
| 8 (8) ➖ | Гамбург | 1.19 |
| 9 (9) ➖ | Барселона | 1.12 |
| 10 (11) ⬇️ | Милан | 1.10 |
Постоянный рост цен на квартиры в Краснодаре
Покупка квартиры как инвестиция в Краснодаре за последние годы обогнала по показателю доходности даже такие города, как Москва и Санкт-Петербург. Для примера, в 2022 доходность от аренды недвижимости в южной столице составила 5,8%, а в Москве и Питере — 4,6% и 4,1% соответственно. Прибыль выросла аналогично росту стоимости квартир, который, к слову, стабильно повышается с каждым годом. Несложно предположить, что чем раньше вы купите объект под аренду, тем более прибыльной окажется в будущем эта покупка. Высокая стоимость жилых объектов привела к тому, что наиболее предпочтительными у арендаторов стали студии и однокомнатные квартиры. На эту статистику стоит опираться при выборе площади приобретаемой в качестве инвестиции недвижимости.
Риски заморозки зарубежных активов для россиян
Итак, с инвестиционной точки зрения наиболее разумной тактикой на 2023 год видится выжидательная стратегия. Однако важно понять, где хранить доллары для потенциальных покупок активов. Некоторые брокеры и банки уже ограничили работу с россиянами. Однако осталось достаточно крупных игроков, которые продолжают оказывать услуги, хотя с чуть большим неудобством, чем ранее.
Важно отметить, что даже если западные финансовые институты решали прекратить работу с россиянами, они давали возможности вывести активы. Так было и с брокерами, и с банками, и даже с криптобиржами. Если у вас нет риска подпасть под санкции, то хранить активы на зарубежных счетах достаточно безопасно. Причем, как показывает практика многих моих коллег и клиентов, во втором полугодии 2022 года случаи блокировки счета или неформальные сложности с выводом средств в основном происходили не в США и европейских странах, а в Дубае и республиках бывшего СССР.
Переходим к историческому центру Петербурга – Петроградскому району. Хотя это одна из старейших локаций Санкт-Петербурга (именно с нее началась история города), в последние годы новостройки здесь появлялись достаточно часто, в первую очередь за счет активной застройки Крестовского и Петровского островов.
Крестовский остров был масштабно перестроен в последние 10-15 лет. Его превратили в одну из элитнейших частей города – в отличие от шумного и облюбованного туристами Адмиралтейского района, Крестовский остров предложил будущим жильцам камерную атмосферу. Поэтому здесь активно возводились новостройки премиум-класса.
Когда на острове не осталось пустых участков, фокус интереса застройщиков сместился на соседний Петровский остров, где до недавнего времени находились промышленные объекты. В начале прошлого десятилетия был разработан план развития территории острова, по которому к 2025 году здесь должны построить не менее 830 тысяч жилых квадратных метров.
В других частях Петроградского района новостройки возводят точечно. Например, ЖК «Ботаника» или ЖК «Биография», которые были сданы в 2020 году.
ЖК Familia
Комплекс расположен на Петровском острове. В состав элитной новостройки входят три корпуса, два из которых сдаются во втором и третьем кварталах. Первый корпус был сдан в конце прошлого года.
Цены начинаются от 15,1 млн рублей. В продаже – 1-4-комнатные квартиры с улучшенными планировками. Здесь имеются мастер-спальни, гостевые санузлы, большие лоджии и террасы. Отделка не предусмотрена.
Сердце Санкт-Петербурга – Адмиралтейский район. Здесь находятся основные памятники петербургской архитектуры и достопримечательности города, а также многочисленные реки и каналы.
К минусам района можно отнести огромный туристический поток, который может влиять на качество повседневной жизни. Экология далека от идеала: загазованность от транспорта и промышленных объектов усугубляется еще и тем, что на территории района очень мало парковых зон.
Новое строительство в большей степени ориентировано на коммерческую недвижимость и гостиницы. Тем не менее, в Адмиралтейском районе достаточно новостроек, и далеко не все из них относятся к фешенебельному жилью, продающемуся по заоблачным ценам.
ЖК Promenade
Проект бизнес-класса, в который вошли квартиры и апартаменты, находится на Московском проспекте. Реализация ведется на условиях реновации «серого пояса» – ранее этот участок принадлежал молокозаводу.
Изначально планировалось, что строительством займутся компании, известные Петербургу по ТРЦ «Галерея» и ЖК «Времена года». Однако в конечном итоге проект был выкуплен застройщиком «Аквилон Инвест».
Недвижимость имеет тенденцию устаревать
Инвесторы должны помнить, что недвижимость имеет тенденцию устаревать. Если говорить о встроенных помещениях и квартирах, то в настоящее время технологии строительства постоянно совершенствуются. Так повсеместно мы наблюдаем, например, когда старый торговый центр сносят и на его месте осуществляют новое строительство.
Поэтому приобретая недвижимость необходимо учитывать срок службы по функциональному назначению, чтобы недвижимость была актуальна и соответствовала требованиям.
Например, для бизнес-центров повысились требования к качеству систем вентиляции и кондиционирования. Старые здания уже не выдерживают тех обязательных требований, которые арендаторы сейчас предъявляют.
Если инвестор приобретает здание, то необходимо понимать:
- какие вложения потребуются;
- насколько актуален приобретаемый объект недвижимости для целей его использования.