На Кубани возобновят программу льготного выкупа сельхозземель

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «На Кубани возобновят программу льготного выкупа сельхозземель». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. ВРЕМЕННОЕ СНИЖЕНИЕ СТАВКОК ВЫКУПА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПОД ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ ПРОДЛЕНО

2. Судьба земельного участка под объектом незавершенного строительства

3. Кому доступен бесплатный земельный участок

4. Особенности процедуры

5. Как оформить в собственность землю под самостроем

6. Выкуп участков малым и средним бизнесом

7. Аренда земельного участка: кто имеет право получить землю в собственность

8. Как происходит выкуп земельного участка из муниципальной собственности

9. Как перевести в собственность землю под объектом незавершенного строительства (ОНС или недострой)

10. Аренда земли без торгов

11. Новые правила выкупа земельных участков

12. Приватизация (выкуп) земельного участка

13. Определение цены выкупа земельных участков при продаже без проведения торгов

Получить землю бесплатно для строительства дома и ведения сельского хозяйства можно по региональной программе развития территорий. Одна из самых известных — «дальневосточный гектар», действующая с 2016 года. Землю можно взять в Чукотском автономном округе, Амурской, Магаданской, Сахалинской области и Еврейской автономных областях, Забайкальском, Камчатском, Приморском и Хабаровском краях, Республике Бурятия и Республике Саха (Якутия).

Сначала участок предоставляется на пять лет. В течение первого года нужно определиться с видом использования участка — строительство дома или сельское хозяйство, через три года — задекларировать его освоение. После пяти лет безвозмездного пользования участок можно получить в собственность или оформить длительную аренду — на 49 лет. Для лесных участков есть ограничения — их нельзя оформить в собственность. Но если в течение пяти лет пользователь не начинает осваивать землю, он автоматически теряет на нее право.

Недавно россиянам предложили бесплатно выдавать по гектару в Арктике. Участок предоставляется на пять лет, затем его можно оформить в собственность или долгосрочную аренду. Использовать землю можно для строительства жилого дома или ведения любой экономической деятельности. Программа «арктический гектар» должна заработать летом 2021 года.

«Во многих регионах можно получить земельный участок бесплатно. Например, в Краснодарском крае и Ставропольском крае действует программа по предоставлению земельных участков под развитие территорий и ведение сельского хозяйства. В Московской области есть похожая программа. Условия и порядок приобретения земельных участков регулируется правилами региона», — отметила управляющий партнер «Легес Бюро», член Ассоциации юристов России (АЮР) Мария Спиридонова.

Узнать о такой программе и ее требованиях можно на сайте правительства региона или в МФЦ. «Важный момент: в законах не прописано качество предоставляемой земли, поэтому нужно очень внимательно осматривать и изучать предлагаемый участок. Это может оказаться неудобье или болото, такие случаи бывают», — предупредила Марина Толстик из «Миэль».

ВРЕМЕННОЕ СНИЖЕНИЕ СТАВКОК ВЫКУПА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПОД ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ ПРОДЛЕНО

Напомним, что ранее Постановлением Правительства Нижегородской области от 06.07.2015 года № 419 были утверждены Правила определения цены земельных участков, находящихся в собственности Нижегородской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов, (далее Правила).

После проведения нескольких совещаний в областном правительстве был выработан нормативно правовой акт, который внес изменения в ранее принятые Правила. Данные изменения введены в силу Постановлением Правительства Нижегородской области от 28.09.2015 года № 613 и действуют в период с 28.09.2015 года до 01 января 2022 года. Постановлением Правительства Нижегородской области от 03.10.2017 года № 712 данный льготный период выкупа продлен до 01.01.2022 года.

Судьба земельного участка под объектом незавершенного строительства

Изучив судебную практику арбитражного суда по данному вопросу пришла к выводу, что выкуп земельного участка под объектом незавершенного строительства невозможен, поскольку земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из приведенной нормы закона.

Исключением из этого правила являются лишь случаи, перечисленные в законе, к которым, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 ФЗ от 21.12.2011г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу закона. А когда земельный участок предоставлен с предварительным согласованием мест размещения объекта для целей проектирования и строительства недвижимого имущества и цель, в соответствии с которой участок был предоставлен, не достигнута, или же когда объект незавершенного строительства был приобретен по сделке, то земельный участок не может быть предоставлен в собственность.

Кому доступен бесплатный земельный участок

Прежде всего, оформить землю могут собственники других участков в границах земель общего назначения, а также участков в огородничествах или в садоводстве. Эти участки передаются в долевой собственности, если человек будет их использовать для собственных нужд.

Когда человеку предложили участок в рамках безвозмездного пользования и гражданин им пользовался в течение пяти лет, но не нарушал предписания землепользования, этот человек может оформить землю в свою собственность. То же касается ситуаций, когда человек владел землей более пяти лет, но при этом работает по своей специальности в муниципальном образовании.

Законодатель вводит для некоторых категорий граждан и юридических лиц — собственников зданий, строений и сооружений, расположенных на государственных и муниципальных земельных участках, особый льготный порядок определения цены выкупа.

Этот порядок установлен в соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ в новой редакции. Его суть заключается в том, что до 1 января 2010 г. цена выкупа государственных или муниципальных земельных участков под частными зданиями, строениями, сооружениями устанавливается в зависимости от того, в какой местности такой земельный участок расположен:

если выкупаемый земельный участок расположен в городах с численностью населения более 3 млн. человек, то цена выкупа такого земельного участка не может превышать 20% его кадастровой стоимости;

если выкупаемый земельный участок расположен в иной местности, то цена выкупа земельного участка не может превышать 2,5% его кадастровой стоимости.

Конкретный размер выкупной цены устанавливается субъектами Российской Федерации вне зависимости от того, в собственности какого публичного образования находится земельный участок. До момента установления такой цены субъектом Российской Федерации применяется наибольшая выкупная цена, установленная для конкретной местности.

Особенности процедуры

Приобретение земельного надела в собственность для последующего возведения на нем строения допускается только в том случае, если участок расположен на соответствующей категории земель, а именно это должна быть территория, предназначенная для ИЖС. Наделы, расположенные на площадях, не отведенных под застройку, покупке не подлежат.

Отдельно стоит упомянуть о категориях земель, отданных под ведение подсобного хозяйства и о дачных участках. В этом случае строительство жилого дома допускается, но при этом потребуется вести садоводческую либо огородную деятельность. Что касается дачных участков, застройка таковых возможна, но вот оформить прописку в этом случае будет нельзя.

Важным моментом считается и тот факт, что интересующий земельный участок должен в обязательном порядке состоять на учете в кадастровой палате и обладать четкими границами. Несоблюдение данных условий автоматически повлечет отказ в просьбе выкупа земельного надела в собственность.

Необходимо помнить, что целью покупки территории под застройку, должно является использование площади по прямому назначению, иными словами, для возведения на ней дома. При этом этажность последнего имеет ограничения – строение не должно состоять более чем из 3-х этажей.

Как оформить в собственность землю под самостроем

Что делать, если по соглашению о фактическом пользовании земельным участком, который не разграничен и не размежован, построен жилой дом, а суд говорит, что если у вас документов на землю нет — то получайте отказ? При этом департамент имущества не заключает с вами договор аренды.

С моей точки зрения ситуация сложная. На первый взгляд усматривается: есть не размежеванный не оформленный земельный участок, на нём располагается строение, которое тоже надлежащим образом не оформлено — это самострой. Оформить на него права без аренды участка достаточно сложно. С учетом того, что в суде вам уже отказали, могу посоветовать оформить кадастровый паспорт на дом, либо на земельный участок. При этом кадастровый инженер вам скажет: возможно ли произвести хоть какие-то действия с данным земельным участком имея на руках только соглашение.

Далее, если у вас получится договориться с ДИЗО на то, что вы за свой счет оформите и поставите участок на кадастровый учет — то это хорошо, затем вы сможете оформить дом и выкупить под ним ЗУ. Если есть хоть какая-то возможность посадить на кадастровый учет дом на основе соглашения, то это будет вам плюс, т.к. в теории можно обратиться в суд с иском о понуждении заключения договора аренды.

В похожих ситуациях следует сначала с кадастровым инженером переговорить, а затем обращаться с ДИЗО.

Право собственности позволяет распоряжаться недвижимостью. Стать хозяином арендованной земли могут граждане или организации. Наличие оформленных в собственность построек на участке упрощает перевод в собственность. Если они отсутствуют, процедура выполняется через аукцион и предполагает выкуп недвижимости. Однако в нём могут принять участие и другие лица. Чтобы гражданин получил права претендовать на перевод участка в собственность, должны выполняться следующие условия:

присутствует договор аренды;
человек получил имущество в бессрочное постоянное пользование;
имущество находится в наследуемом пожизненном владении.

Выкуп участков малым и средним бизнесом

Если предприниматель арендует земельный участок у государства или муниципалитета, то он также имеет возможность его приобрести по рыночной цене. Однако не все представители малого и среднего бизнеса вправе на это рассчитывать.

Так, не имеют преимущественного права покупки следующие представители предпринимательства:

инвестиционные фонды;
страховые компании;
финансово-кредитные фирмы;
ломбарды;
представители игорного бизнеса;
негосударственные пенсионные фонды;
участники рынка ценных бумаг;
иностранные организации;
компании, занимающиеся добычей и переработкой полезных ископаемых;
участники соглашений о разделе продукции.

Аренда земельного участка: кто имеет право получить землю в собственность

Оформление арендуемого земельного надела в собственность их временного пользователя – арендатора, закреплено правовыми нормами, в частности ст. 39.9, 39.18, 39.20 Земельного кодекса РФ, а также другими законодательными актами муниципального и федерального уровня.

Их выполнение обеспечивает законный доступ широкого слоя населения страны к земельным ресурсам для полного удовлетворения своих потребностей в приобретении более комфортного жилья и возможности по занятию крестьянским и фермерским трудом.

По общей процедуре, для исключения коррупционной составляющей в процессах продажи и покупки арендуемых земель, их выкуп производится с использованием торгов (аукционов). Цена земли на торгах определяется как максимальная стоимость, предложенная участниками.

Однако тема нашей статьи посвящена выкупу земли из аренды у администрации города без проведения торгов. В народе эту процедуру еще называют приватизация земельного участка.

Итак, как же на практике осуществить указанную процедуру и у кого есть такое право?

Не будем вдаваться в подробности, как и кто, может приобрести земли у государства без проведения торгов, остановимся именно на ситуациях когда земля в аренде.

Земельный кодекс, говорит о том, что перевести участок земли из аренды в свою личную собственность вправе любое лицо, который соответствует определённым критериям.

Когда происходит приобретение земельного участка, то для дальнейшего строительства на нем какого-либо помещения потребуется соблюсти установленные правила. В частности, в отношении надела должна устанавливаться такая категория земель, которая позволяет его использовать с целью возведения жилых помещений. Это говорит о том, что наделу должна быть присуща цель ИЖС. Если участок расположен на территории, которая не предназначается под возведение жилых объектов, то приобрести такую землю не получится. Отдельным моментом выступает такая категория наделов, которая предназначена для ведения хозяйства подсобного назначения. Кроме того, аналогичные положения установлены в отношении огородной деятельности.

ВАЖНО !!! Если говорить по отношению к дачным наделам, то возведение на них объектов допускается, однако стоит учесть, что прописаться в таком доме не получится. К числу важных моментов относится то, что в обязательном порядке земля должна стоять на учете в кадастровых органах.

Также указывают, что должны иметь место четкие границы. Если указанные условия не соблюдены, то в автоматическом порядке будет принято отрицательное решение. Оно установлено по отношению к выкупу земель. Требуется принимать во внимание, что целью приобретения земель для возведения на них объектов, становится то, что использоваться указанная площадь будет по назначению. То есть строительство предполагает дальнейшее проживание гражданина в доме.

Кроме этого, стоит учесть, что установлены ограничения относительно этажности. В законе говорится, что не допускается возведение строений, которые обладают высотой в 3 этажа.

Как происходит выкуп земельного участка из муниципальной собственности

Такая процедура необходима, если площадь ещё не учтена в ГКН и отсутствует кадастровая документация на неё. Выяснить это можно заказав справку в Росреестре либо проверив информацию на портале службы.

Вместо очередного продления срока пользования арендованным объектом, гражданин может заявить о желании провести выкуп земли в свое хозяйство.

Опираясь на вышеуказанные нормы, новый владелец обоснованно полагает, что к нему перешли права на земельный участок (далее «участок») в том же объеме, а также ему предоставлена исключительная возможность выкупа участка площадью, которая была установлена на момент продажи объектов.

Перевод по льготе из аренды бесплатно в собственность земельного участка возможен для объектов, которые были в использовании до 30.10.2001 года для ведения индивидуального подсобного или дачного хозяйства, гаражного или индивидуального жилищного строительства, огородничества и садоводства.

Как перевести в собственность землю под объектом незавершенного строительства (ОНС или недострой)

Точного определения в законодательстве «Недострой» или Объекта незавершенного строительства не содержится, однако, если взять системную взаимосвязь положений статей Гражданского или Градостроительного кодексов можно получить ориентировочное понятие:

ч.1 ст. 130 ГК РФ — К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. ч.1 ст. 131 ГК РФ — Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами;
п. 10 ст. 1 ГрК РФ — Объект капитального строительства это здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением не капитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

Анализируя приведенные выше нормы, постараемся выделить понятие объекта незавершенного строительства (объекта незавершенного капитального строительства, «сокращенно» ОНС) — ОНС признается такое недвижимое имущество (здание, строение, сооружение), строительство которого продолжается или не завершено.

Дополнительно выделим признаки, которым ОНС должен соответствовать:

Прочная связь с землей и отсутствие возможности его перемещения без несоразмерного ущерба;
Приостановление строительства, консервация, либо окончательная остановка строительства;
Индивидуальная определенность.

По поводу того, является ли фундамент не достроенным объектом, лучше обсудить с кадастровым инженером. В разных регионах политика администрации отличается согласно региональному законодательству.

Из перечисленного выше мы делаем вывод, что ОНС — это недвижимое имущество, а недвижимое имущество подлежит государственной регистрации и кадастровому учету. Для этого необходимо:

Собрать полный пакет документов на земельный участок;
Вызвать кадастрового инженера для подготовки документации и для кадастрового учета дома (ОНС);
Получить уведомление из администрации в соответствии со ст. 51.1 ГрК РФ;
Сама регистрация проходит в общем порядке при обращении в местный МФЦ.

Кроме того определение ВС РФ от 19.09.2017 № 305-ЭС17-7338 по делу № А41-27734/2016. Позиция ВС РФ — Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ не согласилась с позицией первой и кассационной инстанций и оставила в силе постановление апелляции. Тем самым судебная коллегия ВС РФ подтвердила, что фактический владелец недостроенного объекта на арендованном участке вправе претендовать на заключение договора аренды земельного участка на новый срок без торгов. Оформлять для этого право собственности на объект незавершенного строительства не обязательно. Прочитайте, коллегия судей достаточно внятно все там разъясняет.

Аренда земли без торгов

Фермы и личные подсобные хозяйства занимают треть земель Кубани. Их владельцы вносят весомый вклад в развитие сельского хозяйства Кубани. Они производят четверть всех овощей, выращенных в крае, и треть зерна. Фермеры не только добиваются рекордных урожаев, но и борются за повышение качества продукции, которая известна далеко за пределами региона.

Чтобы успешно развивать хозяйство, фермеру нужна земля. До недавнего времени конкурировать на этом поле с большими хозяйствами у малых практически не было шансов. Однако по инициативе администрации Кубани был разработан и принят федеральный закон, согласно которому фермеры могут получить в аренду земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, без торгов. Главное условие – не изменять назначение участка, не передавать его другим лицам и не сдавать в субаренду. Взять землю можно на пять лет, но срок можно продлевать.

Однако аренда без торгов – это полдела. Уверенность в завтрашнем дне фермеру может дать только собственность на землю. Поэтому на Кубани решили пойти еще дальше и дать фермерам возможность выкупать земельные участки по льготной цене.

Новые правила выкупа земельных участков

ЗК РФ Статья 39.3. Случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах и без проведения торгов

(введена Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 39.3. ЗК РФ

Споры в суде общей юрисдикции:

1. Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

С 12.04.2022 до конца 2023 г. допустима продажа физлицам без торгов публичных участков, участков с неразграниченной госсобственностью для ведения личного подсобного хозяйства за границами населенного пункта, ведения садоводства или огородничества и предоставленных в аренду таким лицам при отсутствии неустраненных нарушений законодательства (Постановление Правительства РФ от 09.04.2022 N 629).

2. Без проведения торгов осуществляется продажа:

1) утратил силу. — Федеральный закон от 30.12.2020 N 494-ФЗ;