Минусы ипотеки под залог имеющегося имущества

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Минусы ипотеки под залог имеющегося имущества». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Большинство людей считает, что ипотека — это кредит на покупку недвижимости с последующим залогом именно этой недвижимости. Однако на самом деле ипотека — это любой кредит под залог любой недвижимости. То есть если вы хотите заложить уже имеющуюся у вас недвижимость, чтобы купить что-то другое, — это тоже ипотека. В этой статье мы как раз сравним «классическую» ипотеку с кредитом под залог уже имеющейся у вас недвижимости.

Где оформить кредит под залог недвижимости?

Залоговое кредитование поддерживают банки и частные инвесторы.

В первом случае тщательную проверку проходят и имущество, и сам заемщик. Банкам важно оценить состояние недвижимости и соответствие ее всем необходимым требованиям, а также платежеспособность клиента. Финансовой компании выгодно, чтобы гражданин самостоятельно выплатит долг, чем организовывать торги для выставления залоговой недвижимости на торги.

При сотрудничестве с частными инвесторами обычно оценивается только недвижимый объект: его оценочная стоимость и ликвидность. Оформить такой заем проще, но предприниматели часто завышают процентные ставки. К такому виду сотрудничества стоит прибегать только в крайнем случае, когда нет другого выхода. Переплата по процентам может достигать 85% в год, по сравнению с банковским кредитованием. Либо можно воспользоваться услугами частного инвестора, когда срочно нужны деньги на короткий период.

Чтобы оформить кредит под залог ипотечной квартиры, можно обратиться в банки, предлагающие лучшие условия на рынке.

Покупка у заемщика с согласия банка

При продаже квартиры самим заемщиком под контролем банка и с погашением кредита (или части кредита) за счет вырученных средств главным плюсом для покупателя является добровольность волеизъявления продавца, отмечает советник по правовым вопросам компании «Интерцессия» Светлана Токарева. Внутри этой схемы есть несколько вариантов заключения сделки, отмечает эксперт.

Сделка после досрочного погашения ипотеки продавцом. Механизм выглядит следующим образом — продавец гасит свою ипотеку и продает квартиру без связанных с ней обременений. Риски покупателя в данном случае минимальны.

Сделка с досрочным погашением кредита покупателем. Например, до внесения авансового платежа заключается соглашение о намерении заключить сделку купли-продажи в будущем. «В условиях прописывается погашение ипотеки продавца покупателем. Часть денежных средств передается залогодержателю в качестве остатка долга по ипотеке, часть — продавцу в качестве оставшейся суммы стоимости объекта недвижимости», — пояснила советник по правовым вопросам компании «Интерцессия». «После гашения ипотечного кредита залогодержатель выдает продавцу справку о том, что ипотека погашена. После чего стороны подписывают основной договор продажи квартиры и подают документы на регистрацию», — пояснила юрист.

Но проблема в том, что долг у заемщика может быть больше, чем согласованная цена квартиры. В этом случае покупателю следует получить гарантии от банка (залогодержателя), что залог будет снят при оплате определенной цены договора (даже меньшей, чем размер долга продавца). «При неснятии залога банк вправе обратить взыскание на квартиру для погашения оставшейся части долга, даже если квартира уже находится в собственности покупателя», — отметила Светлана Токарева.

Поэтому для покупателя наименее рискованной является схема, при которой цена квартиры покрывает долг заемщика перед банком и оплата цены квартиры производится после регистрации права собственности покупателя на квартиру.

В чем выгода кредита под залог?

Кредит с обеспечением позволяет получить деньги в течение двух-пяти дней. Но это не единственное преимущество.

• Банки охотнее выдают кредиты под залог, поскольку недвижимость — гарантия возврата инвестиций. Даже если заемщик не исполнит обязательства по договору, продажа залоговой квартиры покроет задолженность и начисленные проценты. Однако просто продать имущество нельзя, даже если оно заложено. Требуется решение суда или подписанный договор об отступном праве.

• Заем под залог отличается меньшей процентной ставкой, чем программы без залога. Средняя ставка по займам с обеспечением — 10–13% годовых, в то время как кредиты наличными выдают под 20% годовых.

• Лимит по программам с залогом составляет до 20 млн руб., в зависимости от цены закладываемой недвижимости. Банк выдает до 90% от рыночной цены недвижимости после проведения оценки.

• Срок кредитования составляет до 25 лет с возможностью досрочного возврата долга. Потребительские кредиты без залога ориентированы на срок до пяти лет.

• Для оформления займа хватит паспорта и правоустанавливающих документов на закладываемое имущество.

• Квартира не переходит банку, а остается во владении клиента. Владелец вправе распоряжаться имуществом — сдавать в аренду, проживать, делать ремонт. А вот продать квартиру нельзя, она находится под обременением. Сделка, предполагающая смену собственника, признается недействительной по решению суда.

На какую суму можно рассчитывать выбирая заем под залог ипотечной квартиры?

Первое, что волнует заемщика, это сумма которую можно получить при таком виде кредитования. Существует несколько факторов которые оказывают влияние на величину займа, а именно количество выплат по квартире и состояние жилья.

Количество выплат в первую очередь влияет на сумму займа. Так если по ипотеке было всего несколько проплат, то не стоит рассчитывать на больше, чем 40 % от стоимости жилья. Однако если завершение выплаты за квартиру уже близко, то заемщик может получить 75-80 %.

Состояние, в котором находится квартира также играет немаловажную роль. Если дом только строится, то сума не будет большой, однако если квартира уже сдана в эксплуатацию, то сума займа может также быть значительно увеличена. Стоит отметить, что эти факторы влияют не только на суму займа, но на и одобрение кредита в целом.

Как быстрее всего получить кредит под ипотечную квартиру

Если у вас оформлена ипотека, то проще всего оформить кредит в этом же банке, чуть дольше — в другом. Делается это при помощи рефинансирования без первоначального взноса. До начала оформления стоит учитывать следующее:

• не должно быть просрочек по текущей ипотеке, вы должны знать, что это помешает получить деньги в долг;
• вы оплачиваете ипотеку уже более полугода;
• понадобится оценка недвижимости (не должно быть незаконных перепланировок);
• необходимо официальное трудоустройство, доход;
• кроме ипотеки по квартире не должно быть других обременений;
• можно для залога использовать жилищный фонд или коммерческую недвижимость.

Условия предоставления в Сбербанке

В зависимости от качества, стоимости залога и платежеспособности клиента, Сбербанк предлагает следующие условия кредитования:

• Длительность действия ипотечного договора до 30 лет;
• Ставки по займу от 11% (в зависимости от длительности ипотеки, стоимости залога);
• Выдача ипотеки производится только в рублях;
• Первоначальный взнос не требуется;
• Размер кредита до 80% от оценочной стоимости недвижимости (минимальная сумма 300 тыс. руб.).

В качестве залогового объекта могут выступать:

• Квартиры;
• Частные, дачные дома и коттеджи;
• Таун-хаусы;
• Гаражи;
• Земельные участки без построек.

Помимо предназначения недвижимости, Сбербанк также выдвигает требования к качеству объектов:

• Не принимаются объекты, расположенные в зданиях старше 1970 г.;
• Не принимаются постройки из дерева;
• Ветхая, аварийная недвижимость не рассматривается в качестве залога в связи с высоким риском утраты объекта;
• Нельзя заложить недвижимость, не находящуюся в собственности заемщика, а также не прошедшую приватизацию;
• Дополнительные вопросы со стороны банка вызовет недвижимость, которая перепродавалась несколько раз в короткий срок времени;
• Ипотека не выдается на часть площади в обособленном объекте недвижимости (например, комната в квартире);
• Усложнится оформление залога на собственность, где среди владельцев числятся инвалиды, недееспособные и несовершеннолетние лица.

Задача банка – получить в распоряжение залог с минимумом рисков его утраты. По этой причине Сбербанк откажет потенциальным заемщикам, чье недвижимое имущество находится в аварийном состоянии, подлежит сносу или отстроено из дерева (легко воспламеняемый материал).

Кто может быть заемщиком

Кредит под залог может получить любой человек, у которого в собственности есть имущество – квартира, дом, земельный участок.

Есть другой вариант – привлечь в качестве созаемщика лицо, владеющее недвижимостью.

В этом случае, если клиент не сможет вносить регулярные платежи, это обязательство переходит на поручителя. Только если последний также откажется от погашения долга, его жилье будет выставлено на продажу. Для банка главное, чтобы задолженность была погашена, а в качестве залога оформлена недвижимость с высокой ликвидностью.

К заемщику или созаемщику предъявляется ряд стандартных требований:

• российское гражданство;
• проживание и регистрация на территории России;
• трудоспособный возраст 18-65 лет (максимальный порог действует на момент окончания срока действия кредитного договора);
• общий трудовой стаж от 1 года и трудоустройство на последнем месте работы от 3 месяцев.

В качестве поручителя можно привлечь несколько лиц, но не более 3.

Банки не приветствуют выдачу кредита под залог работникам, занимающим руководящие посты, главным бухгалтерам, предпринимателям (если они обладают долей в бизнесе свыше 5%).

Банк не стремится забрать недвижимость — это крайняя мера

Банк не ставит задачу забрать недвижимость, он планирует получить выданный кредит.

Продажа залогового имущества — крайняя мера. Она возможна, если клиент не платит и не выходит на связь.

Сначала банк подаст судебный иск, потом пройдет судебный процесс. Там выдадут исполнительный лист, который направят судебным приставам. Только после этого можно начать торги. При этом решение суда должник может оспаривать — и тогда все надолго затянется.

Работать с должниками начинают с первой просрочки платежа. С клиентом связывается сотрудник банка, чтобы обсудить ее причины. По словам эксперта, главное — личный контакт. Сотрудник банка выясняет, почему клиент не платит, и предлагает условия, на которых человек сможет вернуть деньги. Как уверяет специалист, переговоры могут длиться вплоть до решения суда — во время процесса должник может договориться с банком, и тот отзовет исковое заявление.

Как срочно взять кредит под залог доли в квартире?

Если деньги под залог доли в квартире требуются срочно, то можно воспользоваться следующими советами, как ускорить процедуру получения:

• Прибегают к услугам кредитного брокера. На рынке функционируют такие компании, помогающие гражданам быстро и юридически грамотно получать займы в банковских учреждениях. Такой брокер посодействует даже тем, кто имеет плохую кредитную историю.
• Используют предложения частных лиц. Этот вариант остается тем, кому отказали во всех банках и МФО. Тогда можно найти частника, готового предоставить такой кредит. Объявления обычно находят в интернете. В этом случае не будет предварительной проверки документов и платежеспособности соискателя – деньги выдаются сразу. Единственный минус – это чрезвычайно высокие процентные ставки в год (до 70%).
• Предварительно самостоятельно рассчитывают займ на кредитном калькуляторе. Такой присутствует на сайте любой финансовой организации. Достаточно внести в соответствующие графы основные параметры: требуемую сумму, ставку, период рассрочки и способ погашения). Система автоматически все подсчитает и выдаст результат. Тогда будет ясно, по силам будет такой кредит или нет.

Преимущества и недостатки ломбардной ипотеки

Начнем с преимуществ залога «старого» жилья:

1. В ряде банков процентные ставки по кредиту с таким залогом несколько ниже, чем при обычной ипотеке. Правда, в последнее время кредитные организации стараются нивелировать данную разницу, поэтому данное преимущество вскоре может исчезнуть
2. Второй плюс для тех, кто планирует приобрести квартиру на первичном рынке, так как в данном случае заемщик может купить недвижимость в любой новостройке, независимо от того, аккредитован ли данный объект конкретным банком
3. Срок кредитования до 30 лет и возможность досрочного погашения без штрафных санкций
4. Гибкие требования к недвижимости, являющейся объектом залога, а также к самому заемщику и его доходам: гражданин РФ от 18 до 65 лет с наличием стабильного источника погашения кредита самого заемщика и его супруги/супруга
5. Главное преимущество ипотеки под залог квартиры – нет необходимости вносить первый взнос. Некоторые банки, желая разрекламировать свой кредитный продукт, называют данный кредит «ипотекой без первоначального взноса».

Однако собственника жилья, желающего отдать ее в залог, может ожидать много подводных камней. Кредитные организации очень настороженно относятся к объектам залога вторичного рынка и далеко не всегда принимают в обеспечение такую недвижимость, что является существенным недостатком ипотеки под залог «старой» квартиры:

1. Так ни один банк не выдаст кредит под залог объекта, который входит в программу реновации хрущевок или развития исторического центра, как и в целом под жилье, построенное более 50 лет назад
2. Также кредиторы могут отклонить заявку, если износ здания слишком высок, имеются незаконные перепланировки или если в доме деревянные перекрытия
3. Еще одним недостатком является ограниченная сумма займа. Необходимо иметь недвижимость определенной стоимости – на 30% выше суммы кредита
4. Другим минусом ломбардной ипотеки являются более высокие расходы на страхование, так как в данном случае банк потребует застраховать не только предмет залога, но также жизнь и здоровье заемщика, и титул
5. И наконец, последний недостаток: не каждый банк даст согласие на продажу залогового жилья, если заемщик решить его продать. Поэтому еще на стадии подписания договора с кредитной организацией кредитор должен узнать позицию банка по этому поводу.

Стоит отметить, что отсутствие первоначального взноса и высокие риски финансовых учреждений привели к небольшому выбору банков, которые предоставляют данный кредитный продукт.

Ипотека под залог части недвижимости без согласия иных собственников

Нередки случаи, когда залогом в ипотеке является доля в квартире (доме). Однако, чтобы заложить имущество требуется согласие всех совладельцев недвижимости.

Наличие в собственности доли в квартире не дает право полноправного распоряжения жильем:

• осуществлять продажу;
• совершать обмен;
• закладывать жилье.

В случае отсутствия согласия всех собственников, банк может отказать в оформлении ипотечного договора.

Важно! Оформленная сделка под залог части в жилом помещении без согласия совладельцев является незаконной.

Существует несколько законных способов получения ипотеки:

1. Получение согласия собственников на залог.
2. Разменять квартиру.
3. Предоставить совладельцу право на выкуп доли в квартире.

Что необходимо для получения займа при наличии плохой КИ?

Информация, находящаяся в базе БКИ, не всегда достоверна. Чтобы узнать кредитную историю, гражданин вправе раз в год получить справку в бюро. Если в выписке обнаружатся неточности, ошибки, то следует получить в банке справку, подтверждающую своевременную выплату займа. Справка прилагается к заявке на ипотеку.

Важно! Многие банки осуществляют свою деятельность не со всеми бюро кредитных историй. Поэтому есть вероятность, что сведениями о КИ клиента они могут не располагать, что увеличивает шансы заемщика на получение средств.

Для оформления займа можно воспользоваться услугами МФО. Стоит помнить, что займы подобные учреждения выдают под большие проценты и на определенных условиях.

Получение микрозайма	Для получения кредита заемщику потребуется предоставить паспорт.
Услуги кредитного брокера	Брокер располагает сведениями о названиях БКИ, которые сотрудничают с тем или иным банком. Несмотря на это велика вероятность получения отказа от банка, который указал брокер.
Услуги частного инвестора	В качестве оплаты за оказанные услуги в получении займа инвесторы требуют его часть.

Как в Сбербанке взять кредит под залог недвижимости

• трезво оцените свою ситуацию, что у вас есть (квартира, гараж, земельный участок)
• в каком состояние ваше имущество, как далеко от центра города, есть ли в этом городе отделение Сбербанка
• есть ли у вас работа с белым доходом или прочие побочные белые доходы
• еще раз прочитайте разделы этой статьи «Требования к залогу» и «Требования к заемщику»
• и уже на этой стадии вам будет понятно, дадут ли вам кредит под залог квартиры в Сбербанке или земельного участка
• если вы по-прежнему уверены, что кредит вам одобрят, то заполните на официальном сайте онлайн заявку на займ или дойдите до ближайшего отделения Сбера ножками
• дождитесь звонка или смс-ки от банка об одобрение или об отказе в выдачи кредите
• и только теперь начинайте собирать необходимые документы для получения кредита (подробный список документов можно узнать при первичном посещении отделения Сбербанка)
• если вы соберете не те документы, то их придется донести и возможно ни раз
• подайте собранные документы и анкету-заявку на кредит под залог недвижимости в Сбербанке
• оформите полис страхования вашего залога от порчи, сделать это можно в страховых компаниях, с которыми сотрудничает Сбербанк
• оформите закладную в Сбербанке
• зарегистрируйте обременение на вашу недвижимость в регистрационной палате по месту нахождения залога
• донесите все эти документы в Сбербанк
• получите деньги

Однако Сбербанк является самым «диким» банком с точки зрения залогового кредитования. Ему не достаточно предоставить ликвидный залог, вы еще должны иметь официальный доход. Так что если у вас нет работы, то взять кредит под залог квартиры в Сбербанке вам не удастся и это будет основной причиной отказа .

Как быстрее всего получить кредит под ипотечную квартиру

Если у вас оформлена ипотека, то проще всего оформить кредит в этом же банке, чуть дольше — в другом. Делается это при помощи рефинансирования без первоначального взноса. До начала оформления стоит учитывать следующее:

• не должно быть просрочек по текущей ипотеке, вы должны знать, что это помешает получить деньги в долг;
• вы оплачиваете ипотеку уже более полугода;
• понадобится оценка недвижимости (не должно быть незаконных перепланировок);
• необходимо официальное трудоустройство, доход;
• кроме ипотеки по квартире не должно быть других обременений;
• можно для залога использовать жилищный фонд или коммерческую недвижимость.

У каждого учреждения финансового сектора своя внутренняя политика. А потому, планируя заложить квартиру в ломбарде, обсудите условия погашения максимально детально. А также проверьте, обозначены ли условия, которые обозначает вам менеджер ломбарда непосредственно в договоре. Итак, есть как минимум два варианта развития событий, и вы должны понимать, что предлагают именно вам:

• Беспроблемное досрочное погашение
• Досрочное погашение с комиссией.

Почему может возникнуть дополнительная комиссия? В некоторых ломбардах действует дифференцированная ставка по сроку займа. Если вы закладываете квартиру на 1 год или 10 лет, проценты по займу могут быть различными. Очевидно, что на более долгий срок они будут ниже. И если вы берете в ломбарде деньги под залог квартиры на 10 лет под лояльный процент, а отдаете через год, получается, что ломбард на вас «недозаработал». С помощью специальной комиссии они компенсируют свою прибыль. Если же в договоре прописано, что штрафа за досрочное возвращение заемных средств нет, вы можете вернуть их в любой момент не переживая о переплатах.

Погашать заем можно также двумя способами:

• Проценты плюс часть тела
• Только проценты

Оформление кредита под залог в банке

Чтобы взятькредит под залог (недвижимость или автомобиль)его нужно правильно оформить. Рассматриваемая процедура состоит из нескольких этапов, которые стандартны практически для каждого банка.

Пока не взяли кредит, нужно подать заявку. Чтобы это сделать, следует выбрать кредитную организацию. Ориентируйтесь на выгодность условий, и выбирайте вариант, который предлагает самые выгодные условия. Подав заявку, нужно подождать решения банка – одобрят её или нет. Следует принимать во внимание, что решение поступает не так быстро как для стандартных кредитов. Обычно заявки рассматриваются в течение 3-5 суток.

Следующий шаг, когда занимаетесь взятием кредита (при условии удовлетворения заявки на то чтобы взять кредит) – принести документы в банк. Список документов можно узнать в выбранном банке, но обычно он стандартный. Например, нужны личные документы и бумаги на заложенный объект. Максимально тщательно изучают документы на залог, а на показатели клиента отводится минимум времени и усилий. Собственно, это и является одним из коренных отличий залогового кредита от стандартного.

Похожие записи:

• Идея бизнеcа: как открыть частную охранную организацию
• Какие Документы Нужны Для Оформления Стипендии По Потере Кормильца В 2022 Году
• Работы или услуги правильная квалификация договора