Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кооперативы по-новому: что такое ЖСК с господдержкой». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Проект «Жилье в рассрочку», который реализуется через ПК «Жилищный баланс», рожден самой ситуацией, сложившейся в Беларуси как в финансовой, так и в строительной сфере. В условиях экономической нестабильности, высокой инфляции и, соответственно, больших процентных ставок по кредитам на недвижимость покупка собственной квартиры для большинства белорусов была затруднительна. Организаторы говорят, что был необходим инструмент приобретения жилья, при помощи которого они могли бы не просто хранить свои сбережения на депозитах в банках, а обменивать их на квадратные метры по той цене, которая действует в данный момент времени.
Как вступить в кооператив
Человеку, который хочет участвовать в накопительной системе, надо оставить заявку на сайте «Жилищного баланса» или позвонить в офис. Офисы кооператива работают во всех областных городах, а также в Бобруйске. Специалист сделает предварительный расчет. Если ежемесячные платежи окажутся приемлемыми, то вас пригласят на коллективную консультацию, где посвятят в тонкости работы кооператива и детали участия в проекте.
— Например, в минском офисе мы проводим в неделю по три консультации по вторникам и четвергам, две из них — в вечернее время. В среднем на каждую консультацию приходят по 20−25 человек, а с членами семьи — и до 40. Ведь принятие решения о вступлении в кооператив — дело семейное, — говорит Роман.
Практика показывает, что время на принятие решения о вступлении в кооператив у каждой семьи разное. Кто-то принимает его спустя пару месяцев, а кому-то надо и 2−3 года. Но есть и те, кто заключает договор с кооперативом сразу после первой консультации. Если раньше кто-то надеялся получить льготный кредит от государства, то сейчас, ввиду практически полного сворачивания данного вида кредитования, людям приходится рассчитывать только на свои финансовые возможности.
— Недавно на повторную консультацию в минский офис пришла семейная пара, которая была на коллективной консультации в 2018 году. За это время она так и не нашла иного способа решить свой квартирный вопрос и очень сожалела, что напрасно потратила так много времени. На нашем сайте, в соцсетях постоянно обновляется информация о количестве заселенных квартир. Члены кооператива делятся своим личным опытом, эмоциями, впечатлениями. Это повышает уровень доверия к кооперативу, — говорит Роман.
Если после коллективной консультации у кого-то остались вопросы по участию в проекте, то можно прийти на индивидуальную беседу. Специалист рассчитает и предложит для каждого потенциального члена кооператива оптимальный вариант вступления и участия в проекте по срокам, платежам и другим вопросам.
Финансовая пирамида или надежный инструмент?
— Считать, что накопительная система «Жилье в рассрочку» — финансовая пирамида, могут только люди, которые не вникли в процесс ее работы. Это их заблуждение. Хотя люди всегда с осторожностью относятся к каким-то новым механизмам. Мы работаем на рынке уже более 7 лет и доказали, что деньги в кооперативе используются по целевому назначению — на приобретение жилья. За это время мы приобрели и заселили уже более 600 квартир общей площадью почти 34 тыс. кв.метров. В проекте сейчас участвуют 2840 человек. Например, в Могилеве вопрос недоверия к кооперативу уже не стоит. Мы начинали работать в этом городе, и сейчас в офис в основном приходят люди по рекомендациям. В Минске и других областных городах тоже начинается такая практика. Мы видим, как с каждым годом, месяцем к нам растет доверие людей. Когда-то ежемесячно мы принимали в кооператив по 20−30 человек, сейчас каждый месяц в проект вступают по 100−120 человек. К настоящему времени уже полностью выкуплены 24 квартиры со сроками участия в проекте 3−5 лет, — говорит председатель правления кооператива.
У риелтора Людмилы Абдрахмановой из Оренбурга на момент блокировки работы кооператива как раз подходила очередь для приобретения квартиры. Она накопила 35% от ее стоимости квартиры, и вот-вот ей должны были позвонить и предложить подыскивать объект недвижимости для приобретения. Но начались следственные действия против кооператива.
«Я вложила первоначальный взнос в кооператив за счет того, что мы продали старенькую квартирку и хотели приобрести квартиру лучше и больше, — рассказывает пайщица. —Хотела для детей купить 2-комнатную. Простояла почти год на очереди, а потом деятельность кооператива заблокировали. Прошел еще год. Дети у меня сейчас без квартиры — и без старой, и без новой. Сын снимает жилье».
Ипотечный вариант не рассматривался, и вот почему: «Я когда-то брала ипотеку на очень маленькую квартирку. Брала 1 млн 359 тыс. рублей на 30 лет. Через 6 лет погасила ипотечный кредит в связи с тем, что я просто как риелтор просчитала выплаты и подумала: “Как же у меня были затуманены мозги!” Взят 1 млн 359 тыс. рублей, а общие выплаты должны были составить 7 млн 100 тыс., то есть переплачиваешь почти 6 млн! Меня это не устраивало».
Потому в качестве способа решения жилищного вопроса детей был выбран кооператив. «У меня была крошечная квартирка, хрущевочка — у риелторов это называется “убитая”, т. е. без ремонта. Стояла, ждала, пока дети подрастут и им нужно будет покупать жилье. Теперь ситуация заморожена. Надеюсь, что работа кооператива будет разблокирована».
При том, что пайщица оказалась в ситуации, когда нет ни новой квартиры, ни старой «убитой», она не рассматривает для себя возможности выхода из кооператива. «Для меня кооператив — светлое, чистое пятно в жизни. Это самая лучшая программа по недвижимости, которая в принципе возможна. Руководители кооператива — люди, которые работают для людей, они стараются, чтобы люди могли по комфортным условиям приобрести жилье. Думаю, что скоро работа кооператива возобновится. Потому что есть люди, которые уже купили жилье, есть люди, которые уже живут в купленных квартирах и просто оплачивают рассрочку. Кооператив должен работать, развиваться».
Работу кооператива, по мнению Людмилы, заморозили по совершенно необъяснимым причинам. «Нет ни одного обиженного человека, кого бы оставили без денег, нет ни одного обманутого пайщика, — говорит она. — Сколько мы ни выясняли, таковых просто не существует. Благодаря кооперативу люди могут по комфортным условиям покупать себе жилье. Намного быстрее и намного удобнее для семейного бюджета, чем с помощью ипотеки».
Приобретая квартиру через ЖСК, необходимо чётко понимать, что путь это более рискованный, чем по ДДУ. А так как эти риски могут быть не всем понятны, Квадрум подробно остановится на каждом из них.
Во-первых, как рассказывает Эмиль Захаряев, управляющий партнёр Rezidential Group, привлечение средств до начала строительства и продажи квартир по ЖСК возможны на том этапе, когда земельно-имущественные отношения по участку для застройки и техническая документация ещё должным образом не оформлены. Это может привести к затягиванию процесса стройки.
Во-вторых, чёткой даты окончания строительства при такой форме приобретения квартиры нет. Ирина Доброхотова подтверждает, что сроки сдачи в кооперативе могут переноситься: «Решение о переносе сроков ввода дома может приниматься на собрании пайщиков и происходить неоднократно, без каких-либо неустоек». Таким образом, дом могут строит годами, и никакие компенсации при этом участникам не положены. Происходит это, как разъясняет Мария Литинецкая, управляющий партнёр «Метриум Групп», по причине того, что член ЖСК рассматривается законом как участник добровольного объединения и не защищён законом о защите прав потребителя.
Третий минус такой схемы также вытекает из добровольности участия — подписывая акт приёма-передачи, собственнику просто не от кого требовать исправления недоделок и недочётов. Как поясняет Владимир Дронов, старший юрисконсульт компании «НДВ-Недвижимость», если ЖСК как самостоятельное юридическое лицо заключило договор соинвестирования или договор участия в долевом строительстве с третьим лицом — застройщиком, то 214-ФЗ, закон о защите прав потребителя, содержащие гарантии и способы защиты прав дольщиков, не распространяются на членов кооперативов. При этом ответственность застройщика регламентируется только заключённым договором и действующим гражданским законодательством. Если же ЖСК и застройщик — одно лицо, то претензии в качестве строительства вообще предъявлять некому.
В-четвёртых, цена квартиры в ЖСК может расти, кроме того возможны дополнительные разноцелевые взносы, если относительно этого в уставе нет каких-то определённых оговорок. Вячеслав Султанбаев, руководитель аналитического отдела «Мобил Строй XXI», советует: «Обратите внимание на порядок сбора взносов, целевых сборов или изменения цены квадратного метра. Если дополнительные платежи прописаны в уставе, отказаться от них потом покупатель не сможет. Если инвестор и застройщик — разные юридические лица, стоимость строительства должна быть чётко прописана в договоре между ними и не подлежать изменению, иначе покупателю придётся доплачивать при изменении стоимости строительства».
В-пятых, остаётся риск долгостроя. При этом Вячеслав Султанбаев обращает внимание, что в случае ДДУ при банкротстве застройщика государство, скорее всего, придёт на помощь, а в случае банкротства ЖСК все проблемы члены кооператива будут решать самостоятельно.
Кроме этого, долгое время такое строительство собственной квартиры не защищало пайщика от двойных продаж, так как договор участия нигде не регистрировался. В принципе, в при хорошем раскладе застройщик вёл реестр пайщиков, но это было необязательно. Однако сейчас, как сообщает Рената Беляева, законодательство в области ЖСК содержит обязательное требование вести в открытом доступе реестр членов с указанием размера паевого взноса и подлежащего передачи по окончанию строительства дома конкретного жилого помещения. Таким образом, двойные продажи должны быть исключены.
Также минусом является отсутствие ипотечного кредитования при такой форме приобретения недвижимости. Нельзя сказать, что банки не кредитуют совсем, но их меньше и делают они это без энтузиазма. Мария Литенецкая так комментирует этот вопрос: «Госпрограмма поддержки ипотеки на ЖСК не распространяется. Кроме того, число банков, которые дают ипотеку для проектов, реализуемых через ЖСК, минимально».
Какие требования предъявляются к участникам жилищно-строительных кооперативов с господдержкой?
Участниками ЖСК могут быть определенные Правительством РФ категории граждан:
-
Многодетные семьи
Семьи с тремя и более детьми;
- Молодые ученые
Граждане, которым положена субсидия на приобретение жилья в рамках государственной программы «Жилище»;
-
Научные и инженерно-технические работники
Кто может стать пайщиком
Сегодня пайщиками ЖСК могут быть граждане, соответствующие определенным критериям: молодые ученые, научные и инженерно-технические работники госакадемий наук, государственных научных центров и научных организаций, военнослужащие, научно-педагогические работники высших учебных заведений, работники общеобразовательных учреждений и учреждений здравоохранения и культуры, а также работники организаций оборонно-промышленного комплекса и федеральные государственные служащие.
При этом один член ЖСК вправе владеть одним паем, что соответствует праву на приобретение в собственность одного жилого помещения. По экспертным оценкам «Дом.РФ», вышеуказанные изменения законодательства позволят увеличить в разы количество граждан, которые смогут построить себе жилье по цене существенно ниже рыночной.
Возможные риски и подводные камни
Самый опасный момент для любого кооператива — это банкротство, которое может привести к реорганизации и ликвидации. Но для члена кооператива это не всегда обозначает потери. При любых обстоятельствах пайщик может выкупить свою квартиру, при этом следует погасить задолженность в досрочном порядке до утверждения промежуточного ликвидационного баланса. А если этот вариант исключен, то приобрести жилье реально с торгов. При этом в последнем случае уже внесенные средства будут считаться зачтенными.
В любом случае, всем желающим стать членами жилищного кооператива, основное внимание следует уделять надежности компании, с которой предстоит сотрудничество.
Закон о защите прав потребителя не защитит пайщика ЖСК
Закон о правах потребителей, который строго регламентирует отношения между и подателем услуг и заказчиком (и действует при оформлении ДДУ) не распространяется на членов ЖСК.
Ведь, фактически, здесь не идет речь об оказании каких-либо услуг, сами члены кооператива для себя и строят. Соответственно, обязать застройщика исправить какие-либо недочеты чрезвычайно сложно, особенно в том случае, если в инвестиционном договоре не предусмотрены гарантийные обязательства. Мало того, о выплате каких-либо неустоек и штрафов со стороны застройщика речи также идти не может.
Самый очевидный плюс для вступления в ЖСК — цена жилья. Считается, что квартира в жилищно-строительном кооперативе достается пайщику дешевле, в среднем на 30–50%, чем аналогичная на свободном рынке.
«Стоимость пая привязана к себестоимости строительства. Целью создания ЖСК не может быть извлечение прибыли, только постройка жилья и передача его пайщикам», — комментирует председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.
К другим преимуществам ЖСК можно отнести возможность рассрочки оплаты паевого взноса и прозрачность управления — все члены кооператива имеют доступ к финансовой информации (в курсе расходования средств, вкладываемых в строительство), самостоятельно выбирают председателя и при необходимости могут поменять застройщика/подрядчиков.
«После сдачи дома члены ЖСК, как правило, продолжают управлять домом, предварительно преобразовавшись в ТСЖ. Это позволяет собственникам самим решать на общем собрании, как тратить деньги на обслуживание МКД», — рассказывает Елизавета Мерцалова.
Самый очевидный плюс для вступления в ЖСК — цена жилья. Считается, что квартира в жилищно-строительном кооперативе достается пайщику дешевле, в среднем на 30–50%, чем аналогичная на свободном рынке.
«Стоимость пая привязана к себестоимости строительства. Целью создания ЖСК не может быть извлечение прибыли, только постройка жилья и передача его пайщикам», — комментирует председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.
К другим преимуществам ЖСК можно отнести возможность рассрочки оплаты паевого взноса и прозрачность управления — все члены кооператива имеют доступ к финансовой информации (в курсе расходования средств, вкладываемых в строительство), самостоятельно выбирают председателя и при необходимости могут поменять застройщика/подрядчиков.
«После сдачи дома члены ЖСК, как правило, продолжают управлять домом, предварительно преобразовавшись в ТСЖ. Это позволяет собственникам самим решать на общем собрании, как тратить деньги на обслуживание МКД», — рассказывает Елизавета Мерцалова.
ЖНК и ипотека: найдите отличия
----------------T------------------------T-----------------------¬
¦Критерии ¦ЖНК ¦Ипотека ¦
L---------------+------------------------+------------------------
Законодательное Федеральный закон от Федеральный закон от
обеспечение 30 декабря 2004 г. 16 июля 1998 г.
N 215-ФЗ "О жилищных N 102-ФЗ "Об ипотеке
накопительных (залоге недвижимости)"
кооперативах"
------------------------------------------------------------------
Проценты за 1 - 4 процента в год 11 - 13 процентов в год
пользование
займом
------------------------------------------------------------------
Сведения о Паспорт, копия трудовой Паспорт, копия трудовой
заемщике книжки книжки, справка о
зарплате, прописка в
этом городе, справки о
составе семьи, о
наличии другой
недвижимости, заявления
поручителей и т.д.
------------------------------------------------------------------
Взносы Вступительный (разовый, Единовременный
3 - 6% от первоначальный
ориентировочной (20 - 30% от стоимости
стоимости недвижимости); недвижимости)
паевой (ежемесячный,
размер определяет
пайщик);
членский (ежегодный,
2 - 3% от суммы
предоставленного займа);
дополнительный
(периодичность и размер
определяет общее
собрание ЖНК)
------------------------------------------------------------------
Возможность После накопления 50 Сразу после совершения
въехать в жилье процентов стоимости ипотечной сделки
жилья
------------------------------------------------------------------
Получение После полной оплаты Сразу после совершения
недвижимости в стоимости квартиры ипотечной сделки
собственность
------------------------------------------------------------------
Правила Ежемесячными платежами. Ежемесячными платежами
погашения займа Срок погашения займа в в течение периода,
полтора раза больше оговоренного в договоре
срока накопления первой (от 2 до 20 лет)
половины стоимости жилья
------------------------------------------------------------------
Несмотря на множество рисков и негативных моментов, схема приобретения квартир через ЖСК не перестает пользоваться популярностью среди жителей страны. Об этом говорят отзывы некоторых из них:
Елена, г. Оренбург.
Я переехала в Оренбург в 2013 году и как раз купила квартиру в ЖСК «Молодежный». Перед этим долго выбирала застройщика, в том числе и изучала отзывы о нем в интернете. В целом сделка прошла успешно, строительство быстро завершилось и уже два года я живу в собственной квартире.
2. Виктор, г. Краснодар.
Мы с женой стали пайщиками на квартиру в ЖК «Лебединое озеро», строительство которого должно быть завершено в первой половине 2017 года. Пока застройщик не нарушает сроки, строительство ведется активно, с оформлением документов также не возникло никаких проблем.
3. Наталья, г. Красноярск.
Мы покупали квартиру сыну, сделка проходила год назад через компанию «Меритон». Строительство было завершено даже раньше срока, что очень порадовало. Также мы довольны качеством строительства и внутренней отделки комнат. Поэтому общие впечатления от сделки только положительные.
Однако есть множество людей, у которых ЖСК вызывает только негативные эмоции, ведь они в свое время пострадали от мошеннических схем недобросовестных строительных компаний.
Чтобы избежать этого, важно не только следить за правильным оформлением всей документации, но и предварительно проверить самого застройщика — его документы, финансовое состояние, выполнение обязательств. При выявлении даже незначительных нарушений лучше воздержаться от заключения сделки и найти другую компанию.
В чем минусы участия в кооперативе
- Ограниченные возможности кредитования. Нет программ льготного кредитования, направленных именно на поддержку ЖСК. Рассчитывать приходится на потребительский кредит или материнский капитал (разрешение потратить средства капитала дает ПФ, и нет гарантий, что он согласится).
- Ошибки подрядчика, могут стать причиной дополнительных трат. По этой причине иногда невозможно заранее установить окончательную стоимость квартиры. При ДДУ недочеты, допущенные строителями, владельцев будущих квартир не касаются, и на стоимости не отражаются.
- Участникам кооператива приходится самостоятельно взаимодействовать со строительными компаниями и организациями выполняющие отдельные виды работ, а также с органами власти.
- Длительность строительства зависит от платежеспособности пайщиков, ведь их деньги — единственный источник финансирования.
- Организуя ЖСК, люди действуют на собственный страх и риск. Если правление действовало в полном соответствии с законом, претензии предъявлять некому.
- Продажа пая участника разрешена с согласия всех членов кооператива (созывается собрание). Переход пая оформляется протоколом собрания, поэтому не исключен риск мошенничества и других незаконных действий со стороны правления.
- Ответственность за ведение бухгалтерии, налоговой отчетности, оформление других документов ложится на членов кооператива, избранных в правление. Они не всегда компетентны и возникает риск дополнительных затрат в виде штрафов.
- Формально право собственности на квартиру и долю в общем имуществе дома возникает с момента постановки объекта на кадастровый учет и регистрации права. При этом их получение откладывается, если участником не внесена вся сумма стоимости пая.
- При довольно большой численности пайщиков становится трудно договариваться о решении по тому или иному вопросу, которое бы устраивало их всех.
- Если один из участников станет неплатежеспособным, обязанность оплачивать его долю расходов ложится на других членов кооператива. Выход из ситуации — поиск человека, который согласится выкупить пай.
- Труд членов правления, бухгалтера оплачивается за счет пайщиков. Тоже касается, например, найма юриста при возникновении спора с лицом, ведущим работы или должником – членом кооператива.
Пайщик вносит сумму, равную 35% (или больше, по желанию) от стоимости желаемого объекта недвижимости. Недостающую сумму добавляет кооператив из своего паевого фонда. Покупателем (собственником) в сделке по приобретению объекта недвижимости выступает кооператив. Передача жилья пайщику осуществляется сразу, как только у ЖК возникнет право собственности. Недвижимость передается пайщику в пользование после подписания акта приема-передачи данного объекта. После чего у пайщика и членов его семьи возникает право зарегистрироваться на данном объекте.
Далее пайщик, владея объектом недвижимости, в течение установленного графиком платежей срока (не более 10 лет) погашает задолженность перед кооперативом. Оставшуюся сумму равными долями.
ДДУ, ТСЖ, УК, ЖСК — что это значит?
Жилищно-строительный кооператив создается для возведения дома, договор долевого участия или ДДУ нужен для этого же. Разница в итоге в том, кто управляет деньгами. В первом случае этим занимается ЖСК через его представителей, во втором — застройщик. Считается, что после введения последних законов о дольщиках, они более защищены на законодательном уровне, чем члены ЖСК.
Часто можно услышать вопрос: ЖСК — это управляющая компания или нет? Ответ зависит от того, что понимается под управлением. ЖСК управляет деньгами при постройке дома, но не обслуживанием здания после его сдачи. Для этого создается ТСЖ, которое управляет многоквартирным домом, или заключается договор с УК (управляющей компанией). Разница между УК и ТСЖ в том, что УК все решения принимает без участия собственников, на работу ТСЖ же можно повлиять напрямую.