Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое неотделимые улучшения и для чего они нужны при купле-продаже квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
По данному вопросу существует множество споров, поскольку некоторые юристы считают, что за неотделимые улучшения необходимо также платить налог. Другие считают, что это законная схема для уменьшения ставки налогообложения. Рассмотрим некоторые советы юристов. Для начала необходимо коснуться вопроса оформления сделки при покупке квартиры с неотделимыми улучшениями. Юристы рекомендуют это делать следующим образом.
Зачем отделяют неотделимое
— С точки зрения закона неотделимые улучшения — это те элементы благоустройства квартиры, которые нельзя убрать без вреда для основного имущества. Под этим можно понимать перепланировку, встроенную мебель, замену электропроводки или канализации, техническое переоснащение, монтаж водопровода, дострой и пристрой. Всё остальное — портативные предметы интерьера, бытовую технику и другое — называют отделимыми.
В целом о неотделимых улучшениях можно говорить, когда человек за время проживания кардинально изменил свою квартиру: сделал перепланировку, серьезный ремонт или приобрел дорогую встраиваемую технику.
Однако на практике часто бывает так, что за словами об улучшениях на самом деле ничего не стоит. Эта формулировка просто помогает предприимчивым продавцам занизить стоимость квартиры, чтобы платить меньше налогов, ведь неотделимые улучшения не являются объектом налогообложения.
К примеру, рыночная цена квартиры — 13 млн рублей, но по договору 6 млн из них покупатель платит за неотделимые улучшения. В результате налог с продавца удерживают только с оставшейся суммы. При этом в договорах купли-продажи, как правило, не прописывают детального перечня таких улучшений, потому что там просто нечего написать.
Возврат за неотделимые улучшения чем опасно для продавца
5.В случаях, не предусмотренных настоящим Договором, стороны руководствуются действующим законодательством РФ. 6.Настоящий Договор вступает в силу с момента подписания настоящего договора и проведения расчета в полном объеме. 7.Настоящий договор регистрации не подлежит.
8.Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, один экземпляр для ПРОДАВЦА, один – для ПОКУПАТЕЛЯ. Завтра разбор акта камеральной проверки. 2. Могут ли вернуть всю сумму полагающегося вычета?
(В общем-то даже ежу понятно, что неотделимые улучшения это способ продавца квартиры уйти от уплаты налогов поощряемый банком) Какие аргументы (документы, ссылки прецеденты) можно использовать в диалоге с налоговой. рублей. За квартиру стоимостью 3 млн. придется выложить 260 тыс. рублей, а с 4-х млн.
Чудесное предложение: подготовить договор купли-продажи неотделимых улучшений объекта недвижимости
Сегодня, 12.09.2019 г., ко мне поступило предложение подготовить договор купли-продажи неотделимых улучшений объекта недвижимости.
Суть дела. Имеется некая квартира (жилая недвижимость), у которой два собственника: у одного 1/3 доли в праве общей долевой собственности, у второго — 2/3 доли соответственно. Собственник 1/3 доли продаёт свою долю собственнику 2/3 доли.
Я опешил. Но, думаю, ладно, может чего-то недопонимаю.
Кинулся рыскать на просторах Интернета.
И ничего, кроме того, что некие ловкачи каким-то невероятным способом пытаются снизить своё налоговое бремя, не нашёл.
Поняв, что ко мне обратились за неким магическим действием, выполнить которое я не способен в силу отсутствия у меня соответствующей квалификации в области метафизических наук, я отказался стряпать такого рода договор. Выношу
Предлагаю ознакомиться с краткими выжимками из судебной практики по данному спорному вопросу:
Постановлением ФАС Северо-Кавказского округа от 30 октября 2001 г. N Ф08-3550/2001 к отделимым улучшениям
отнесено:маслопрессы, емкости для хранения масла, маслонасос, щит учета электроэнергии т.к. они могут быть использованы по своему предназначению в другом помещении, то есть представляют собой
самостоятельные вещи
, а не неотделимые улучшения.
Постановлением ФАС Уральского округа от 14.09.2006 по делу N Ф09-8204/06-СЗ к отделимым улучшениям отнесено: установка системы кондиционирования, телефонно-компьютерной сети и охранной сигнализации с видеонаблюдением.
Постановлением ФАС Северо-Западного округа от 20.03.2002 N А56-28425/01 суд к отделимым улучшениям отнес сантехнические приборы (раковины с подставками и унитазы с бачками), поскольку их демонтаж не может повлиять на состояние помещения, в котором они установлены.
К неотделимым улучшениям тем же постановлением от 20.03.2002 N А56-28425/01 отнесено:
Поскольку их демонтаж существенным образом ухудшит внешний вид помещения (оставшиеся металлические конструкции подвесного потолка) и повлекут за собой необходимость дополнительных расходов для установки других декоративных плит на эти конструкции.
Т.к. полотно является составной частью комплекта дверного блока, включающего дверное полотно и дверную коробку, которая крепится непосредственно к стене помещения. Ст. 134 ГК предусматривает, что если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Использование дверного полотна и дверной коробки возможно только по их общему назначению. Следовательно, дверное полотно нельзя признать отделимым улучшением, поскольку оно является составной частью сложной вещи, которая в свою очередь является неотделимым улучшением, поскольку демонтаж дверного блока нанесет существенный ущерб помещению и повлечет за собой необходимость производства ремонтных работ.
Важные тонкости и советы по составлению
Написать документ нужно с учетом нюансов. Стоит сказать, что понятия, о котором говорится, в Гражданском кодексе нет, его используют продавцы, сделавшие ремонт, ведь им приходится платить завышенные налоги. Расписка оформляется для того, чтобы продавец заплатил меньше налога, чем должен быть, поэтому к договору купли-продажи, отправляясь к нотариусу, прилагать ее не следует.
Этот вариант компенсации проведенных улучшений должен обговариваться предварительно и детально, ведь в состав официального договора он не включен. Если документ купли продажи выдан отделением нотариальной службы и заверен, то расписки этот момент не касается, она является результатом дополнительных договоренностей между сторонами сделки.
Расписка позволяет не только продавцу заплатить налоги меньше, но и покупателю, в случаи расторжения контракта, получить сумму по договору и те деньги, которые были внесены за улучшения, в полном объеме. Если квартиру покупает пару людей, то для каждого участника договоренности должна быть подготовлена расписка этого образца.
Видео по теме:
Как учесть неотделимые улучшения при сделках купли продажи?
Покупателям и продавцам, которые собираются составить сделку, нужно уяснить тот момент, что проведения мер, которые относятся к категории неотделимых улучшений, отменить нельзя.
Оценить имущество продавца в случае составления сделки этого формата можно по таким критериям:
- в каком реально состоянии находится помещение;
- проводятся ли там работы, которые могут увеличить сумму выплаты;
- на какой период рассчитаны выплаты по покупке и может ли за это время что-то существенно измениться.
Внося первую или вторую часть суммы, прописанной в договоре, нужно с продавцом обсудить моменты, которые могут ее увеличить, а при составлении конкретной договоренности. Написать расписку, подтверждающую позиции обеих сторон.
Капремонт или неотделимые улучшения
Арендатор в арендованном помещении или здании произвел работы «улучшающего» характера. В первую очередь ему необходимо определить, относятся ли эти работы к капитальному ремонту или это неотделимые улучшения. Этот момент крайне важный, поскольку в зависимости от ответа будет разниться учет с налогообложением и величина налоговой нагрузки.
Если анализировать судебную практику по гражданским спорам, то можно увидеть, что некоторые суды не видят разницы между капитальным ремонтом и неотделимыми улучшениями (см., например, постановление Арбитражного суда Московского округа от 12.04.2017 № Ф05-3402/2017 по делу № А40-226189/15). Однако если спор касается непосредственно налоговых правонарушений, то позиция судов однозначна и заключается в том, что неотделимые улучшения и капитальный ремонт различны по своей правовой природе, и, соответственно, их налоговый учет отличается (постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 28.05.2013 по делу № А75-8467/2011, ФАС Волго-Вятского округа от 22.10.2012 по делу № А11-8693/2011).
Итак, как понять, что работы привели к созданию неотделимых улучшений, а не являются обычным капремонтом?
Основной целью ремонта является поддержание (восстановление) имущества в рабочем состоянии. Неотделимые улучшения – это результаты мероприятий, которые носят капитальный характер и связаны с модернизацией, достройкой, дооборудованием, реконструкцией, техническим перевооружением имущества. Таким образом, основное отличие ремонта от неотделимых улучшений состоит в том, что в последнем случае свойства объекта совершенствуются, повышаются его качество и технико-экономические показатели, либо у объекта появляются новые дополнительные свойства имущества, без которых оно существовало и могло использоваться по назначению (постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 31.01.2022 № Ф06-13720/2021 по делу № А72-13737/2020). Примером неотделимых улучшений являются работы, в результате которых, например, изменилось служебное назначение помещения, увеличилась его площадь.
Допустим, арендатор убедился, что произведенные работы привели к возникновению неотделимых улучшений. И здесь, чтобы понять, возникает ли объект налогообложения по налогу на имущество, стоит затронуть вопрос учета в соответствии с новыми стандартами.
Ранее в соответствии с устаревшим ПБУ 6/01 капитальные вложения в арендованные объекты ОС учитывались в составе основных средств. По новому стандарту ФСБУ 6/2020 «Основные средства» капитальные вложения в арендованные объекты основных средств не относятся к основным средствам. Однако в п. 5 ФСБУ 26/2020 «Капитальные вложения» перечень затрат, которые относятся к капитальным вложениям, является открытым. По нашему мнению, это значит, что затраты на неотделимые улучшения в арендованный предмет аренды можно включить в капитальные вложения, а по завершении работ признать объектом ОС (п. 18 ФСБУ 26/2020), если удовлетворяют условиям п. 6 ФСБУ 26/2020, п. 4 ФСБУ 6/2020.
Таким образом, с момента готовности неотделимых улучшений, когда они включены в состав основных средств, арендатор становится плательщиком налога на имущество. Правомерность данного вывода, в т.ч. с учетом новых стандартов, подтверждается и разъяснениями чиновников (письма Минфина России от 14.12.2021 № 03-05-05-01/101648, от 17.02.2022 № 03-05-05-01/11290).
Отметим, что если недвижимое имущество, в отношении которого были выполнены неотделимые улучшения, освобождено от налогообложения, то налог уплачивать не нужно (письма Минфина России от 13.03.2012 № 03-05-05-01/15, от 09.01.2019 № 03-05-05-01/52).
«Налоговая» амортизация капвложений
Расходы, которые понес арендатор на неотделимые улучшения, он может учесть на неотделимые улучшения при налогообложении прибыли. Правда, не единовременно, а постепенно – через амортизацию (п. 1 ст. 256 НК РФ). И не полностью, а частично.
Амортизацию арендатор сможет начислять только в течение срока действия договора аренды. Это большой минус, так как маловероятно, что за этот срок удастся перенести на расходы всю стоимость капвложений. А «недоамортизированный» остаток налоговики не разрешают учитывать при налогообложении прибыли (п. 16 ст. 270 НК РФ, письмо Минфина России от 17.08.2011 № 03-03-06/2/130, определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ от 01.02.2021 № 309-ЭС20-16872).
Теперь о том, какой срок полезного использования нужно устанавливать при начислении амортизации. В соответствии с п. 1 ст. 258 НК РФ амортизация исчисляется исходя из срока полезного использования, установленного в соответствии с Классификацией основных средств, утв. постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 № 1, для или арендуемого объекта, или капитальных вложений.
Очевидно, что брать за основу СПИ арендуемого объекта крайне невыгодно, поскольку в этом случае сумма амортизации будет мизерная (сроки у объектов недвижимости большие). А конкретные неотделимые улучшения вряд ли получится найти в указанной выше Классификации. На этот случай можно использовать возможности, которые дает арендатору п. 6 ст. 258 НК РФ. Там сказано, что для тех видов основных средств, которые не указаны в амортизационных группах, срок полезного использования устанавливается налогоплательщиком в соответствии с техническими условиями или рекомендациями изготовителей. Иными словами, для капвложений, не указанных в Классификации, арендатор может установить свой срок полезного использования.
И вот здесь часто между налоговиками и арендаторами возникают споры относительно данной нормы. Налоговики, как правило, пытаются посчитать амортизацию по капвложениям исходя из СПИ арендованной недвижимости. То есть они либо в принципе отрицают саму возможность устанавливать арендатору свой СПИ в отношении капвложений, либо не принимают тот срок, который арендатор установил самостоятельно (ссылаясь на то, что этот срок не подтвержден техническими условиями или рекомендациями изготовителей).
В таком случае спор можно решить в судебном порядке, но предсказать исход дела невозможно заранее. Отметим лишь, что устанавливать СПИ исходя из срока действия договора аренды рискованно. Есть примеры решений, в которых суды делали вывод, что действующим законодательством не предусмотрено право налогоплательщика устанавливать срок полезного использования исходя из срока действия договора аренды (см., например, постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 29.01.2016 по делу № А56-10090/2015).
Амортизация начисляется начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором указанные капитальные вложения были введены в эксплуатацию, а заканчивается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем окончания договора аренды (п. 1 ст. 258, ст. 260 НК РФ, письма Минфина России от 21.03.2011 № 03-03-06/1/158, от 25.01. 2010 № 03-03-06/1/19).
Отдельно хотим рассмотреть вопрос о применении амортизационной премии в отношении неотделимых улучшений. Минфин РФ считает, что применять амортизационную премию к неотделимым улучшениям имущества, полученного в аренду, нельзя (письма от 12.10.2011 № 03-03-06/1/663, от 03.09.2021 № 03-03-06/1/71391). Свой вывод чиновники объясняют тем, что произведенные арендатором неотделимые улучшения являются неотъемлемой частью полученного в аренду имущества и не остаются на балансе у арендатора. По окончании договора аренды арендатор обязан вернуть имущество арендодателю. Кроме того, налоговое законодательство устанавливает особый порядок начисления амортизации по капитальным вложениям в арендованное имущество. Арендатор вправе амортизировать такие вложения только в течение срока действия договора аренды (если, конечно, арендодатель не возмещает их стоимость).
Однако выводы чиновников не бесспорны. Суды считают, что арендатор имеет право начислять амортизационную премию в отношении неотделимых улучшений (постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2014 № 09АП-24430/2014, Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 15.10.2018 № Ф01-4376/2018, Определение Верховного суда РФ от 09.09.2014 № 305-КГ14-1382).
Зачем при реализации жилья используют данный документ?
Служащие Росреестра передают данные о проведенных сделках с недвижимостью в налоговую инспекцию, которая обязует продавца выплатить налог с полученной прибыли, опираясь на эти сведения.
Чтобы уменьшить сумму налога или полностью избежать его уплату, владелец квартиры часто предлагает покупателю занизить в договоре действительную цену .
Разница между действительной и озвученной в договоре ценой и есть доплата за неотделимые улучшения, которую продавец получает после завершения сделки.
Плюсы сделки:
- Продавец может сократить свои расходы по уплате налогов.
Зачем составлять договор?
На практике единственной целью составления договора купли-продажи неотделимых улучшений квартиры является уменьшение налогооблагаемой базы. По соглашению сторон покупатель отдельно оплачивает стоимость:
- самого жилья;
- его благоустройства (цена устанавливается продавцом и обсуждается с покупателем).
Итоговая сумма равна реальной стоимости объекта. Выгода для продавца очевидна – налог (13%) ему придется заплатить только со стоимости жилья. Вторую часть выплат он получит от покупателя в качестве компенсации сделанных ранее затрат (документ не прилагается к договору купли-продажи, соответственно, налог не взимается).
Риски для покупателя/продавца
- Покупатели также не застрахованы от рисков. Если продавец, либо его наследники (как вариант, супруг/супруга) решат вернуть проданную квартиру и требования будут удовлетворены, то суд обяжет вернуть только сумму, прописанную в основном договоре. Вопрос с доплатой потребует дополнительного внимания – любые неточности в оформлении договора и расписки приведут к потере значительной суммы.
- Другой важный нюанс – налоговый вычет. Приобретая жилье, можно компенсировать некоторую часть своих трат. Для этого нужно иметь российское гражданство, проживать на территории страны не менее полугода за последние 12 месяцев, быть плательщиком НДФЛ (налоги платятся не только с заработной платы, но и с других видов дохода – например, со сдачи жилья в аренду). Квартира не должна быть приобретена у родственников, либо на бюджетные средства.
- Если покупатель по каким-либо причинам заинтересован в приобретении конкретной квартиры, то с потерей части налогового вычета можно смириться. Оставшейся частью можно воспользоваться при покупке другого объекта недвижимости, оплате обучения или лечения. С 1 января 2014 года вступили в силу изменения, согласно которым остаток вычета не аннулируется, а переносится на другие траты. До этого времени использовать остаток не представлялось возможным.
- Следующий важный момент касается непосредственно самих «неотделимых улучшений». Прежде чем соглашаться на условия продавца и лишать себя права на часть налогового вычета (если прописанная в основном договоре сумма будет меньше 2 млн. руб.), стоит убедиться, что «улучшения» представляют интерес и не придется затем тратиться на ремонт, приобретение новой бытовой техники и сантехники. Это сделает заключаемую сделку еще более невыгодной для покупателя.
При приобретении жилья с перепланировкой, нужно обязательно узнать, были ли узаконены внесенные изменения. Часто владельцы квартиры выполняют перепланировку без каких-либо согласований в БТИ.
Это сопряжено с серьезными тратами.
- Неотделимые улучшения — это изменения жилья, которые направлены на его улучшение (бытовая техника, ремонт, перепланировка).
- Продавец и покупатель могут заключить основной договор купли-продажи, а в дополнение к нему ДКП неотделимых улучшений.
- Выгода для продавца — отсутствие НДФЛ.
- Риски для покупателя — признание сделки недействительной, потеря денег, возвращение жилья собственнику.
- Прежде чем подписывать ДКП неотделимых улучшений, нужно проверить, а есть ли они?
- Альтернативный вариант — подписание обычного договора купли-продажи.
Неотделимые улучшения при продаже квартиры
Пунктом 1 ст. 210НК РФ установлено, что при определении налоговой базы учитываются все доходыналогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах,или право на распоряжение, которыми у него возникло, а также доходы в видематериальной выгоды, определяемой в соответствии со ст.
212НК РФ. Пунктом 17.1 ст.217 НК РФ закреплено, что не подлежат налогообложению (освобождаютсяот налогообложения) следующие виды доходов физических лиц: доходы, получаемыефизическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, засоответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат,включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельныхучастков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственностиналогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества,находившегося в собственности налогоплательщика три года и более. Вместоиспользования права на получение имущественного налогового вычета налогоплательщиквправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактическипроизведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных сполучением этих доходов. Посколькуфактически в связи с продажей квартиры будут получены денежные средства в размере 8 млн.
руб., они в соответствии со ст. 208,209 НК РФ будут являться объектом налогообложения НДФЛ.
Заключениедоговора купли-продажи с неотделимыми улучшениями указанной квартиры не меняетправовую природу данных денежных средств как часть стоимости квартиры. У Вас в таком случае не может быть уменьшения облагаемых налогом доходов насумму фактически произведенных расходов, связанных с ремонтно-отделочнымиработами в квартире, так как данные улучшения были произведены еще Вашим продавцом, поэтому доход от продажи которой является объектомналогообложения, стоимость данных работ не влияет на определение налогооблагаемойбазы по НДФЛ. Довод заявителя отом, что неотделимые улучшения, проданные по отдельному договору купли-продажи,являются движимым имуществом, которое не включается в стоимость квартиры, аявляются отдельным объектом налогообложения, обоснованно признаннесостоятельным, как не основанный на законе.
В силу п. 1 ст. 11НК РФ институты, понятия и термины гражданского, семейного и других отраслейзаконодательства Российской Федерации, используемые в Налоговом кодексеРоссийской Федерации, применяются в том значении, в каком они используются вэтих отраслях законодательства, если иное не предусмотрено самим Налоговым кодексомРоссийской Федерации. Поскольку вНалоговом кодексеРФ не предусмотрено иное, то по смыслу ч. 2 ст. 15,ч. 1 и 3 ст. 16Жилищного кодекса Российской Федерации под квартирой признается структурнообособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможностьпрямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее изодной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования,предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных сих проживанием в таком обособленном помещении.